REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak zabezpieczyć interes wynajmującego mieszkanie?

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

W poniższej publikacji, w związku z nadchodzącym rozpoczęciem roku szkolnego i później akademickiego, a więc sezonem wynajmowania pokoi oraz lokali mieszkalnych (mieszkań), postaramy się przedstawić sposoby zabezpieczenia interesu wynajmującego.

Wielu studentów, uczniów, jak również wiele rodzin z powodów finansowych nie decyduje się na zakup mieszkania, tylko na jego najem. Dla wynajmujących jest to oczywiście okazja do uzyskania dodatkowych środków finansowych. Czasami także dobry sposób na tzw. przetrzymanie mieszkania, bez potrzeby jego sprzedaży, do czasu, kiedy ich dzieci dorosną i usamodzielnią się. Jednak, wynajmujący powinni wiedzieć, że nie zawsze najem własnego mieszkania wiąże się tylko z korzyściami. Może się zdarzyć, szczególnie w przypadkach, kiedy nie mamy możliwości kontroli najemcy, że najemca pozostawi nasz lokal w takim stanie, że będzie nadawał się do kapitalnego remontu, albo też najemca będzie opóźniał się z zapłatą nam czynszu. Co zatem powinien wiedzieć wynajmujący, aby zabezpieczyć się przed niesolidnymi najemcami? Jak powinien on zabezpieczyć swoje prawa w umowie zawartej z najemcą? Na te i inne pytania postaramy się udzielić odpowiedzi w niniejszej publikacji.

REKLAMA

Na wstępie warto wskazać, że najem lokali mieszkalnych reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej „Kodeks cywilny”) oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.). Zatem decydując się na wynajmowanie lokalu mieszkalnego, na pewno warto zapoznać się z przepisami obu powyższych ustaw.

Tak jak w przypadkach wielu innych czynności wywołujących skutki prawne (np. sprzedaży), tak i w przypadku najmu, dla pewności i naszego bezpieczeństwa powinniśmy zawrzeć umowę na piśmie. Dodatkowo, Kodeks cywilny wskazuje, że umowa najmu nieruchomości (w tym np. lokalowej) lub pomieszczenia (a więc np. pokoju) na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Brak zachowania formy pisemnej w przypadku takiej umowy powoduje, że umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Co powinno znaleźć się w umowie najmu lokalu? Przede wszystkim: data i miejsce zawarcia umowy, dokładne określenie danych wynajmującego i najemcy (imię i nazwisko, adres zamieszkania, seria i numer dokumentu potwierdzającego tożsamość, PESEL, itp.), określenie przedmiotu najmu (poprzez dokładne opisanie lokalu, z podaniem jego adresu. powierzchni, ilości pomieszczeń). Bardzo ważne jest również jak najdokładniejsze określenie, w jakim stanie lokal jest przekazywany najemcy, jakie posiada media (np. ogrzewanie, prąd, wodę, linię telefoniczną, dostęp do Internetu), a także czy jest umeblowany.

Przy przekazaniu lokalu najemcy warto zadbać o to, aby strony umowy najmu sporządziły protokół, w którym określony będzie stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, a także zostaną w nim określone aktualne stany liczników oraz wyposażenie lokalu. Taki protokół będzie podstawą sprawdzenia stanu lokalu przy jego zdawaniu, po zakończeniu umowy najmu. Bardzo ważne jest także określenie sposobu używania lokalu i doprecyzowanie, czy będzie on wykorzystywany na cele mieszkalne najemcy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kolejny element, który powinien znaleźć się w umowie najmu, to określenie wysokości czynszu, a także terminu i sposobu jego płatności. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Jednakże, strony umowy mogą kwestię płatności czynszu uregulować według swoich preferencji. Dodatkowo, w umowie najmu lokalu powinno znaleźć się dokładne określenie ewentualnych, dodatkowych, poza czynszem, kosztów korzystania z lokalu. Warto precyzyjnie określić, która ze stron (najemca czy wynajmujący) opłacać będzie rachunki za prąd, gaz, telefon czy Internet.  Wynajmujący powinien również pomyśleć o tym, aby zastrzec sobie prawo kontroli wynajmowanego mieszkania od czasu do czasu. Pozwoli mu to na bieżące kontrolowanie stanu, w jakim mieszkanie się znajduje.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Taka kaucja stanowi dla wynajmującego bardzo korzystne rozwiązanie, ponieważ już w chwili jej otrzymania, zyskuje on zabezpieczenie swoich ewentualnych przyszłych roszczeń wobec najemcy (np. o zapłatę zaległego czynszu lub zwrot kosztów naprawy zniszczonego wyposażenia mieszkania). Warto przy tym dodać, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Pod wszystkimi zapisami umowy najmu lokalu mieszkalnego powinny znaleźć się podpisy wynajmującego i najemcy.

Przed wynajęciem mieszkania niepracującemu studentowi, warto zastanowić się, czy dla bezpieczeństwa wynajmującego lepszym rozwiązaniem nie będzie zawarcie umowy z jednym z rodziców studenta. Może się to okazać korzystne w sytuacji, kiedy lokator będzie zalegał z płatnościami bądź z dnia na dzień się wyprowadzi, nie informując o tym właściciela mieszkania. Wówczas właściciel mieszkania, podejmując odpowiednie kroki na drodze sądowej, będzie mógł odzyskać należną mu sumę zaległego za najem czynszu i nieopłacone rachunki.

Wynajmujący powinni również pamiętać, że 28 stycznia 2010 r. została przywrócona do polskiego systemu prawnego korzystna dla nich - instytucja najmu okazjonalnego, o której szerzej pisaliśmy w naszej publikacji z 3 lutego 2010 r.

Podsumowując, w celu zabezpieczenia interesu wynajmującego, wynajmowanie lokalu powinno być poprzedzone sporządzeniem pisemnej umowy najmu, w której uregulowane zostaną wszystkie, powyżej wskazane istotne kwestie, w tym także prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy. Pominięcie któregoś z istotnych elementów, może utrudnić lub nawet uniemożliwić ewentualne dochodzenie praw wynajmującego przed sądem. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy przygotowany przez nas projekt umowy w wystarczający sposób zabezpiecza nasze interesy, bądź gdy w ogóle nie wiemy jak taką umowę najmu lokalu mieszkalnego sformułować, to zawsze możemy, a nawet powinniśmy, skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.

Patrycja Dzięgielewska

aplikant radcowski

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zatrudnianie osób z niepełnosprawnościami w 2025 r. Jak i ile można zaoszczędzić na wpłatach do PFRON? Case study i obliczenia dla pracodawcy

Dlaczego 5 maja to ważna data w kontekście integracji i równości? Co powstrzymuje pracodawców przed zatrudnianiem osób z niepełnosprawnościami? Jakie są obowiązki pracodawcy wobec PFRON? Wyjaśniają eksperci z HRQ Ability Sp. z o.o. Sp. k. I pokazują na przykładzie ile może zaoszczędzić firma na zatrudnieniu osób z niepełnosprawnościami.

Koszty NKUP w księgach rachunkowych - klasyfikacja i księgowanie

– W praktyce rachunkowej i podatkowej przedsiębiorcy często napotykają na wydatki, które - mimo że wpływają na wynik finansowy jednostki - to jednak nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (tzw. NKUP) – zauważa Beata Tęgowska, ekspertka ds. księgowości i płac z Systim.pl i wyjaśnia jak je prawidłowo klasyfikować i księgować?

Zmiany w podatku od spadków darowizn w 2025 r. Likwidacja obowiązku uzyskiwania zaświadczenia z urzędu skarbowego i określenie wartości nieodpłatnej renty [projekt]

W dniu 28 kwietnia 2025 r. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ta nowelizacja ma dwa cele. Likwidację obowiązku uzyskiwania zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

na celu ograniczenie formalności i zmniejszenie barier administracyjnych wynikających ze stosowania ustawy o podatku od spadków i darowizn, związanych z dokonywaniem obrotu majątkiem nabytym tytułem spadku lub inny nieodpłatny sposób objęty zakresem ustawy o podatku od spadków i darowizn, od osób z kręgu najbliższej rodziny, a także uproszczenie rozliczania podatku z tytułu nabycia nieodpłatnej renty.

Co zmieni unijne rozporządzenie w sprawie maszyn od 2027 roku. Nowe wymogi prawne cyberbezpieczeństwa przemysłu w UE

Szybko zachodząca cyfrowa transformacja, automatyzacja, integracja środowisk IT i OT oraz Przemysł 4.0 na nowo definiują krajobraz branży przemysłowej, przynosząc nowe wyzwania i możliwości. Odpowiedzią na ten fakt jest m.in. przygotowane przez Komisję Europejską Rozporządzenie 2023/1230 w sprawie maszyn. Firmy działające na terenie UE muszą dołożyć starań, aby sprostać nowym, wynikającym z tego dokumentu standardom przed 14 stycznia 2027 roku.

REKLAMA

Skarbówka kontra przedsiębiorcy. Firmy odzyskują miliardy, walcząc z niesprawiedliwymi decyzjami

Tysiące polskich firm zostało oskarżonych o udział w karuzelach VAT - często niesłusznie. Ale coraz więcej z nich mówi "dość" i wygrywa w sądach. Tylko w ostatnich latach odzyskali aż 2,8 miliarda złotych! Sprawdź, dlaczego warto walczyć i jak nie dać się wciągnąć w urzędniczy absurd.

Krajowy System e-Faktur – czas na konkrety. Przygotowania nie powinny czekać. Firmy muszą dziś świadomie zarządzać dostępnością zasobów, priorytetami i ryzykiem "przeciążenia projektowego"

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) przeszło z etapu spekulacji do fazy przygotowań wymagających konkretnego działania. Ministerstwo Finansów ogłosiło nowy projekt ustawy, który wprowadza obowiązek korzystania z KSeF, a 25 kwietnia skończył się okres konsultacji publicznych. Dla wszystkich zainteresowanych oznacza to jedno: czas, w którym można było czekać na „ostateczny kształt przepisów”, dobiegł końca. Dziś wiemy już wystarczająco dużo, by prowadzić rzeczywiste przygotowania – bez odkładania na później. Ekspert komisji podatkowej BCC, radca prawny, doradca podatkowy Tomasz Groszyk o wdrożeniu Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Wdrożenie KSeF i JPK_CIT to nie lada wyzwanie dla firm w 2025 r. [KOMENTARZ EKSPERCKI]

Rok 2025 będzie się przełomowy dla większości działów finansowych polskich firm. Wynika to z obowiązków podatkowych nałożonych na przedsiębiorców w zakresie konieczności wdrożenia obligatoryjnego e-fakturowania (KSeF) oraz raportowania danych księgowo- podatkowych w formie nowej schemy JPK_CIT.

Sprzedałeś 30 rzeczy w sieci przez rok? Twoje dane ma już urząd skarbowy. Co z nimi zrobi? MF i KAS walczą z szarą strefą w handlu internetowym i unikaniem płacenia podatków

Ministerstwo Finansów (MF) i Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wdrożyły unijną dyrektywę (DAC7), która nakłada na operatorów platform handlu internetowego obowiązki sprawozdawcze. Dyrektywa jest kolejnym elementem uszczelnienia systemów podatkowych państw członkowskich UE. Dyrektywa nie wprowadza nowych podatków. Do 31 stycznia 2025 r. operatorzy platform mieli obowiązek składać raporty do Szefa KAS za lata 2023 i 2024. 82 operatorów platform przekazało za ten okres informacje o ponad 177 tys. unikalnych osobach fizycznych oraz ponad 115 tys. unikalnych podmiotach.

REKLAMA

2 miliony firm czeka na podpis prezydenta. Stawką jest niższa składka zdrowotna

To może być przełom dla mikroprzedsiębiorców: Rada Przedsiębiorców apeluje do Andrzeja Dudy o podpisanie ustawy, która ulży milionom firm dotkniętym Polskim Ładem. "To test, czy naprawdę zależy nam na polskich firmach" – mówią organizatorzy pikiety zaplanowanej na 6 maja.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Ochrona dopiero po wykupieniu rozszerzonej polisy OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

REKLAMA