REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie są skutki przeznaczenia na działalność gospodarczą męża nieruchomości zakupionej przez małżonków na kredyt

Rafał Styczyński
Doradca podatkowy, prawnik, ekspert w dziedzinie podatków.
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jako osoba fizyczna prowadzę działalność gospodarczą i jestem na podatku liniowym. Obecnie wynajmuję pomieszczenia biurowe, lecz umowa najmu kończy się we wrześniu. W zeszłym roku wraz z żoną (ustawowa wspólność majątkowa) zakupiliśmy budynek mieszkalny.

W związku z tym, że nie mogłem otrzymać kredytu na firmę powyżej 15 lat, wzięliśmy kredyt na 30 lat na zakup ww. nieruchomości jako osoby fizyczne (kredyt na cele mieszkalne). Teraz chciałbym tę nieruchomość wprowadzić do środków trwałych firmy. Jak to zrobić i jak amortyzować? Jaką przyjąć wartość - cenę zakupu czy wartość nieruchomości według wyceny rzeczoznawcy (cena zakupu 360 000 zł, wycena 490 000 zł).

Autopromocja

Budynek w ewidencji gruntów i budynków jest budynkiem mieszkalnym. Chcę na razie wyremontować parter i wtedy zmienić sposób użytkowania na budynek usługowo-mieszkalny lub wyłącznie usługowy. Jaka stawka VAT (7% czy 22%) będzie mnie obowiązywała podczas remontu, jeżeli wszystkie te prace będę wykonywał przed zmianą sposobu użytkowania budynku, a po wciągnięciu go do ewidencji środków trwałych? Czy muszę informować bank o zmianie przeznaczenia zakupionej nieruchomości i jakie mogą być tego skutki (zmiana oprocentowania kredytu, skrócenie okresu kredytowania)? W związku z zakupioną nieruchomością, która obejmuje budynki gospodarcze, pragniemy wraz z żoną wyremontować je i rozszerzyć moją działalność lub otworzyć nową działalność gospodarczą wyłącznie na żonę. Którą opcję wybrać, żeby na początku ponieść jak najmniejsze koszty, zwłaszcza że nie wiadomo, czy nowa działalność się powiedzie?

RADA

W celu przekazania nieruchomości do firmy powinien Pan sporządzić oświadczenie i wprowadzić ją do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Jeżeli część domu mieszkalnego przedsiębiorca przeznaczy na prowadzenie działalności gospodarczej, odpisy amortyzacyjne naliczone od tej części budynku będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Podstawą do ustalenia wartości początkowej zakupionego przez podatnika środka trwałego będzie jego cena rynkowa z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji.

W przypadku prac budowlanych w nieruchomości będzie obowiązywała 22% stawka VAT.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

O zmianie przeznaczenia kredytu należy powiadomić bank, ponieważ w razie ustalenia przez bank, że kredyt jest wykorzystany niezgodnie z przeznaczeniem, bank może nawet wypowiedzieć umowę.

Zaproponowane przez Pana rozszerzenie działalności, ze względu na wyższe koszty związane np. z dalszym remontem pomieszczeń w nieruchomości, pozwoli na oszczędność w początkowej fazie. Jednak jeśli nowa działalność się powiedzie, dobrym rozwiązaniem byłoby założenie spółki osobowej lub kapitałowej z żoną.

UZASADNIENIE

Pytanie Czytelnika dotyczy kilku zagadnień. Odpowiedzi na nie przedstawiamy kolejno.

Wprowadzenie nieruchomości do firmy

W celu przekazania nieruchomości do firmy powinien Pan sporządzić oświadczenie. Należy w nim ująć informacje potwierdzające fakt dokonania przekazania, czyli m.in. datę przekazania, rodzaj składnika majątku oraz jego wartość.

Prawidłowość takiego sposobu postępowania potwierdzają także organy podatkowe. Przykładowo w piśmie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 9 czerwca 2006 r., nr IIUSpbIA/1/415-77/111a/49/06/BB, możemy przeczytać:

(...) rodzaj oraz forma dokumentu potwierdzającego fakt przekazania zestawu fotograficznego, zakupionego przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, na potrzeby prowadzonej działalności może być dowolna. Dokument taki musi jednak zawierać dane potwierdzające fakt dokonania takiej operacji, określać: datę jej dokonania, rodzaj środka trwałego będącego przedmiotem przekazania oraz inne dane niezbędne do wprowadzenia środka trwałego do ewidencji środków trwałych i prawidłowego ustalenia odpisów amortyzacyjnych. (...)

Amortyzacja nieruchomości

Amortyzacji podlegają środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne, a także inwestycje w obcych środkach trwałych. Można je zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Przepisy podatkowe przewidują wiele możliwych form dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Osoby wykorzystujące w działalności gospodarczej budynki i lokale mogą wliczać w koszty ich amortyzację. Dla nowych budynków i lokali mieszkalnych roczna stawka amortyzacji wynosi 1,5%, zaś dla niemieszkalnych - 2,5%. Dla budynku i lokalu używanego można tę stawkę podwyższyć.

Dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu stawek wynosi 2,5%, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od oddania budynku niemieszkalnego po raz pierwszy do używania do wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika. Aby więc ustalić stawkę amortyzacyjną dla Państwa nieruchomości, należy wziąć pod uwagę powyższe zasady.

Warto dodać, że na podstawie art. 22a ust. 1 pkt 1 updof amortyzacji podlegają stanowiące własność podatnika budynki o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez niego na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Jak wskazuje natomiast art. 22f ust. 4 updof, jeżeli tylko część budynku mieszkalnego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać w wysokości ustalonej od wartości początkowej budynku odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego budynku. Jeżeli więc część domu mieszkalnego przedsiębiorca przeznaczy na prowadzenie działalności gospodarczej, odpisy amortyzacyjne naliczone od tej części budynku będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (pismo Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty z 30 marca 2006 r., nr i/14.2-230/06/ZDB).

Wartość początkowa

W razie nabycia w drodze kupna wartością początkową środków trwałych jest cena ich nabycia. Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji środków trwałych, wartość początkową tych środków należy przyjąć w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 updof). W związku z tym należy stwierdzić, że podstawą do ustalenia wartości początkowej zakupionego przez podatnika środka trwałego będzie jego cena rynkowa z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji, czyli np. z grudnia 2007 r. Takie stanowisko potwierdza również Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga w piśmie z 23 sierpnia 2007 r., nr 1434/DD2/415/23/07/AR, w którym czytamy:

(...) Zgodnie z art. 22g ust. 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i przytoczonych powyżej przepisów słuszne jest Państwa stanowisko, iż wartość początkową wynajmowanego lokalu mieszkalnego można ustalić w sposób określony w art. 22g ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), z tym że zgodnie z art. 22g ust. 8 wyceny należy dokonać z uwzględnieniem cen rynkowych z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji (a nie, jak Państwo przyjęli, z czerwca 2007 r.) oraz stanu i stopnia zużycia lokalu mieszkalnego (...).

Dodajmy, że z opinii biegłego w celu ustalenia wartości początkowej środka trwałego można skorzystać w sytuacji wytworzenia danego składnika majątku systemem gospodarczym, a nie w sytuacji przekazania nieruchomości nabytej w drodze kupna.

Roboty budowlane

Aby ustalić, jaką stawkę zastosować do prac budowlanych przeprowadzonych w lokalu, należy odwołać się do rozporządzenia Ministra Finansów z 24 grudnia 2007 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Według rozporządzenia od 1 stycznia 2008 r. podatnicy VAT mają prawo stosować stawkę 7% w odniesieniu do:

• robót budowlano-montażowych, remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12,

• obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części nie są objęte stawką 7% na podstawie ustawy o VAT.

W obu wymienionych przypadkach Minister Finansów odwołał się do definicji obiektów budownictwa mieszkaniowego zawartej w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT. Na podstawie tego przepisu za obiekty budownictwa mieszkaniowego należy uznać budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Takie uregulowanie oznacza, że w przedmiotowej sprawie nie jest możliwe zastosowanie preferencyjnej stawki, jeżeli w lokalu będzie prowadzona działalność gospodarcza.

Zmiana przeznaczenia kredytu

Bank w umowie kredytowej zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu (art. 69 Prawa bankowego).

Umowa kredytowa, niezależnie od kwoty, powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:

• strony umowy,

• kwotę i walutę kredytu,

• cel, na który kredyt został udzielony,

• zasady i termin spłaty kredytu,

• wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany,

• sposób zabezpieczenia spłaty kredytu,

• zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,

• terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych,

• wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje,

• warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

Jednym z elementów umowy jest zatem wskazanie celu, na który kredyt będzie przeznaczony. Kredytodawcy przysługuje prawo kontroli, czy kredyt wykorzystywany jest zgodnie z warunkami określonymi w umowie kredytowej, i prawo obniżenia kwoty kredytu lub wypowiedzenia umowy w przypadku stwierdzenia, że jest on wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem (art. 70 ust. 3 w zw. z art. 75 ust. 1 Prawa bankowego). Dlatego w momencie zmiany przeznaczenia kredytu należy powiadomić o tym fakcie bank.

Warto dodać, że w przypadku gdy część lokalu będzie przeznaczona na działalność gospodarczą, to zaliczeniu do kosztów będą podlegały odsetki w części, w jakiej są związane z obsługą kredytu dotyczącą powierzchni przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej. Potwierdził to również Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Bemowo w piśmie z 25 kwietnia 2005 r., nr US.31/DG/415/12/83/EM/2005:

(...) odsetki i prowizje od kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, którego część przeznaczono na prowadzenie działalności gospodarczej przez podatnika (usługi lekarskie), można zaliczyć w koszty działalności gospodarczej w takiej samej części, jaką stanowi powierzchnia przeznaczona na działalność gospodarczą w powierzchni całego lokalu (...)

Przekształcenie

Zaproponowane przez Pana rozszerzenie działalności ze względu na wyższe koszty związane np. z dalszym remontem pomieszczeń w nieruchomości pozwoli na oszczędność w początkowej fazie. Jednak jeśli nowa działalność się powiedzie, dobrym rozwiązaniem byłoby założenie spółki osobowej lub kapitałowej z żoną.

• art. 2 pkt 12, art. 146 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 192, poz. 1382

• art. 22a ust. 1 pkt 1, art. 22f ust. 4, art. 22g ust. 8, art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 225, poz. 1673

Rafał Styczyński

doradca podatkowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Krajowy Plan Odbudowy w Polsce w 2024 roku. Wyścig z czasem po 60 miliardów euro

    Zeszłotygodniowe informacje dotyczące odblokowania funduszy europejskich są optymistyczne – kierunek działań przyjęty przez polski rząd może liczyć na przychylność UE. Pamiętajmy jednak, że deklaracje te nie oznaczają, że środki na wspieranie reform i inwestycji zostaną nam „automatycznie” udostępnione - pisze Łukasz Kościjańczuk, partner w CRIDO.

    Czy laptop i wynajęte mieszkanie pracownika zagranicznej firmy to już zakład w Polsce?

    Pracownicy wykonujący pracę poza miejscem siedziby pracodawcy (lub innym miejscem określonym w umowie o pracę) mogą generować szereg konsekwencji podatkowych, zarówno dla pracownika, jak i dla pracodawcy, szczególnie gdy w grę wchodzi praca poza Polską, lub w Polsce, ale dla pracodawcy z innego kraju - pisze Dr Adam Barcikowski – Manager w Nexia Advcero.

    Niższy VAT od 1 kwietnia 2024 r. Stawka 8% dla usług kosmetycznych, manicure i pedicure

    Ministerstwo Finansów przygotowało już projekt rozporządzenia, które obniży od 1 kwietnia 2024 r. - z 23% do 8% – stawkę VAT na określone usługi kosmetyczne.

    Czas na reformę Unijnego Kodeksu Celnego

    Reforma (projektu) nowego Unijnego Kodeksu Celnego po konsultacjach społecznych. Od 2027 roku przewidywane jest wejście w życie nowego UKC. Będą to zmiany rewolucyjne w wielu aspektach, dziś obowiązujących przepisów prawa celnego. Wiarygodni przedsiębiorcy mają mieć znaczne uproszczenia oraz mamy przejść na „inteligentne” odprawy celne ze zwiększonym monitoringiem systemów informatycznych.

    Twój e-PIT wspólnie z małżonkiem

    Usługa Twój e-PIT umożliwia złożenie rocznego PIT wspólnie z małżonkiem. Kiedy jest to możliwe? Jakie działania należny wykonać?

    PGNiG obniża ceny gazu dla gospodarstw domowych. Ale nadal ponad 90 zł/MWh drożej od ceny zamrożonej do połowy 2024 roku

    W czwartek 29 lutego 2024 r. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki zatwierdził obniżenie o 8,3 proc. (do 290,97 zł/MWh) zatwierdzonej w grudniu 2023 r. i obowiązującej w 2024 r. taryfy na sprzedaż gazu dla gospodarstw domowych i innych tzw. odbiorców uprawnionych przez spółkę PGNiG Obrót Detaliczny. Ale do 30 czerwca 2024 r. cena netto gazu dla odbiorców uprawnionych (w tym odbiorców w gospodarstwach domowych) została zamrożona na poziomie 200,17 zł/MWh.

    Ujednolicenie sprawozdań finansowych komitetów wyborczych. Jest projekt rozporządzenia w tej sprawie

    Ustawodawca przygotował projekt rozporządzenia w sprawie łącznego sprawozdania finansowego komitetu wyborczego, który zarejestrował kandydata na wójta, burmistrza, prezydenta miasta oraz listę kandydatów na radnych. Jakie rozwiązania znalazły się w projekcie?

    Tabela kursów średnich NBP z 29 lutego 2024 roku [nr 043/A/NBP/2024]

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 29 lutego 2024 roku - nr 043/A/NBP/2024. Jaki dziś kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

    Czy w ramach ulgi rehabilitacyjnej można odliczyć remont łazienki?

    Ulga rehabilitacyjna a remont łazienki. Czy możliwe jest odliczenie w ramach ulgi rehabilitacyjnej kosztów remontu, adaptacji  i wyposażenia łazienki dla osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności?

    Księgowy na urlopie. Jak utrzymać płynność obsługi księgowej w firmie?

    Gdy księgowy udaje się na urlop, firma stoi przed wyzwaniem związanym nie tylko ze zorganizowaniem zastępstwa, ale również z utrzymaniem płynności obsługi księgowej. Podpowiadamy, jak przygotować firmę na taką sytuację.

    REKLAMA