REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zamiany nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karolina Dołęgowska
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Dolcan

REKLAMA

REKLAMA

Zamiana nieruchomości jest uznawana za odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Z kolei podział nieruchomości przez właściciela na mniejsze działki nie skutkuje koniecznością zapłaty podatku.

Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2015, sygn. IBPBII/2/415-898/14/JG.

REKLAMA

REKLAMA

Stan faktyczny sprawy

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 2011 r.  Następnie dokonał podziału otrzymanej działki na kilka mniejszych działek, ponosząc przy tym koszty podziału. W roku 2014 Wnioskodawca przeniósł własność jednej z wydzielonych działek na swoją sąsiadkę, a w zamian sąsiadka dokonała przeniesienia własności innej działki na Wnioskodawcę. Obie działki miały podobną powierzchnię, a ich wartość była równa i wynosiła po 12 000 zł.

REKLAMA

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Na gruncie takiego stanu faktycznego Wnioskodawca zadał pytanie czy przy zbyciu nieruchomości w drodze zamiany wartość zamienianej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)?

Przedstawiając swoje opinię w tej kwestii Wnioskodawca stwierdził, że takie zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie osiągnął dochodu. Jednakowa wartość zamienianych nieruchomości spowodowała, że zmiana nastąpiła bez spłat i dopłat, a pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę dokładnie zdefiniowane.

Jakie wydatki może zaliczyć do kosztów sprzedawca nieruchomości

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego Dyrektor Izby Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata


Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. (art. 30e ust. 1 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 (przychód to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.  6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Skoro przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową podobną do umowy sprzedaży to należy uznać, że w przypadku zamiany nieruchomości przychodem będzie wartość zamienianej nieruchomości (tak jak w przypadku sprzedaży wartość nieruchomości określona w umowie). W związku z tym wartość nieruchomości nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego nabycia jak twierdził Wnioskodawca. Co prawda pojęcie kosztów odpłatnego nabycia nie zostało w ustawie zdefiniowane, jednak uważa się, że do kategorii tej należy zaliczyć wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia. Wobec powyższego do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć koszty, które poniósł w związku z podziałem działki, jeżeli podział był dokonywany w kontekście planowanej zamiany. Nie ma podstaw aby za koszt odpłatnego nabycia uznać wartość działki.

Opodatkowanie sprzedaży firmowej nieruchomości

Podatek od odpłatnego zbycia powinien zostać opłacony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia w formie zamiany podatek płacą obie strony tej transakcji, a każda z nich samodzielnie ustala swój dochód.

Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku, z zamianą nieruchomości należy odczekać 5 lat od momentu jej nabycia.

Podział nieruchomości a podatek

Opodatkowanie podatkiem dochodowym nie zaistnieje z powodu podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel dokonuj podziału należącej do niego nieruchomości, to nie może być mowy o zbyciu czy nabyciu nieruchomości. Stan posiadania właściciela nie zmienia się, zmianie ulega jedynie podział jego nieruchomości na działki. Wydzielenie nowej działki nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W  związku z tym data podziału  nieruchomości nie wpływa na 5 letni termin po upływie, którego podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

oprac. Karolina Dołęgowska


Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121);

- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
"Podatek" (opłata) od psa w 2026 roku. Każda gmina ustala samodzielnie - nie więcej niż 186,29 zł rocznie. Kto nie musi płacić tej opłaty?

Najczęściej mówi się potocznie: „podatek od psa”. Ale tak naprawdę to opłata lokalna: "opłata od posiadania psów" pobierana przez gminy. Na szczęście nie wszystkie gminy się na to decydują. Bo opłata właśnie tym się różni od podatku, że może ale nie musi być wprowadzona na terenie danej gminy. Ile wynosi opłata od psa w 2026 roku? Kto musi ją płacić a kto jest zwolniony? Do kiedy trzeba wnosić tę opłatę do gminy? Wyjaśniamy.

Podatki i opłaty lokalne w 2026 roku: Minister Finansów ustalił stawki maksymalne

Od 1 stycznia 2026 r. wzrosną (jak prawie każdego roku) o wskaźnik inflacji (tym razem o ok. 4,5%) maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych. Minister Finansów wydał już coroczne obwieszczenie w tej kwestii. Zatem w 2026 roku możemy liczyć się z zauważalnie wyższymi stawkami podatku od nieruchomości, podatku od środków transportowych i opłat lokalnych (targowej, miejscowej, uzdrowiskowej, reklamowej, od posiadania psów) - oczywiście w tych gminach, których rady podejmą stosowne uchwały do końca 2025 roku.

Zasadzka legislacyjna na fundacje rodzinne. Krytyczna analiza projektu nowelizacji ustawy o CIT z dnia 29 sierpnia 2025 r.

"Niczyje zdrowie, wolność ani mienie nie są bezpieczne, kiedy obraduje parlament" - ostrzega sentencja często błędnie przypisywana Markowi Twainowi, której rzeczywistym autorem jest Gideon J. Tucker, dziewiętnastowieczny amerykański prawnik i sędzia Sądu Najwyższego stanu Nowy Jork. Ta gorzka refleksja, wypowiedziana w 1866 roku w kontekście chaotycznego procesu legislacyjnego w Albany, nabiera szczególnej aktualności w obliczu współczesnych praktyk legislacyjnych.

Tryby wystawiania faktur w KSeF – jak i kiedy z nich korzystać?

Od 2026 roku KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców, a sposób wystawiania faktur zmieni się na zawsze. System przewiduje różne tryby – online, offline24, awaryjny – aby zapewnić firmom ciągłość działania w każdych warunkach. Dzięki temu nawet brak internetu czy awaria serwerów nie zatrzyma procesu fakturowania.

REKLAMA

Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

REKLAMA

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

REKLAMA