Skutki podatkowe zamiany nieruchomości

Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2015, sygn. IBPBII/2/415-898/14/JG.

Stan faktyczny sprawy

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 2011 r.  Następnie dokonał podziału otrzymanej działki na kilka mniejszych działek, ponosząc przy tym koszty podziału. W roku 2014 Wnioskodawca przeniósł własność jednej z wydzielonych działek na swoją sąsiadkę, a w zamian sąsiadka dokonała przeniesienia własności innej działki na Wnioskodawcę. Obie działki miały podobną powierzchnię, a ich wartość była równa i wynosiła po 12 000 zł.

Na gruncie takiego stanu faktycznego Wnioskodawca zadał pytanie czy przy zbyciu nieruchomości w drodze zamiany wartość zamienianej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)?

Przedstawiając swoje opinię w tej kwestii Wnioskodawca stwierdził, że takie zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie osiągnął dochodu. Jednakowa wartość zamienianych nieruchomości spowodowała, że zmiana nastąpiła bez spłat i dopłat, a pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę dokładnie zdefiniowane.

Jakie wydatki może zaliczyć do kosztów sprzedawca nieruchomości

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego Dyrektor Izby Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata

Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. (art. 30e ust. 1 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 (przychód to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.  6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Skoro przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową podobną do umowy sprzedaży to należy uznać, że w przypadku zamiany nieruchomości przychodem będzie wartość zamienianej nieruchomości (tak jak w przypadku sprzedaży wartość nieruchomości określona w umowie). W związku z tym wartość nieruchomości nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego nabycia jak twierdził Wnioskodawca. Co prawda pojęcie kosztów odpłatnego nabycia nie zostało w ustawie zdefiniowane, jednak uważa się, że do kategorii tej należy zaliczyć wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia. Wobec powyższego do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć koszty, które poniósł w związku z podziałem działki, jeżeli podział był dokonywany w kontekście planowanej zamiany. Nie ma podstaw aby za koszt odpłatnego nabycia uznać wartość działki.

Opodatkowanie sprzedaży firmowej nieruchomości

Podatek od odpłatnego zbycia powinien zostać opłacony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia w formie zamiany podatek płacą obie strony tej transakcji, a każda z nich samodzielnie ustala swój dochód.

Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku, z zamianą nieruchomości należy odczekać 5 lat od momentu jej nabycia.

Podział nieruchomości a podatek

Opodatkowanie podatkiem dochodowym nie zaistnieje z powodu podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel dokonuj podziału należącej do niego nieruchomości, to nie może być mowy o zbyciu czy nabyciu nieruchomości. Stan posiadania właściciela nie zmienia się, zmianie ulega jedynie podział jego nieruchomości na działki. Wydzielenie nowej działki nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W  związku z tym data podziału  nieruchomości nie wpływa na 5 letni termin po upływie, którego podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

oprac. Karolina Dołęgowska

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121);

- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM