REKLAMA

REKLAMA

Kategorie

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zamiany nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Karolina Dołęgowska
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Dolcan

REKLAMA

REKLAMA

Zamiana nieruchomości jest uznawana za odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Z kolei podział nieruchomości przez właściciela na mniejsze działki nie skutkuje koniecznością zapłaty podatku.

Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2015, sygn. IBPBII/2/415-898/14/JG.

REKLAMA

REKLAMA

Stan faktyczny sprawy

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 2011 r.  Następnie dokonał podziału otrzymanej działki na kilka mniejszych działek, ponosząc przy tym koszty podziału. W roku 2014 Wnioskodawca przeniósł własność jednej z wydzielonych działek na swoją sąsiadkę, a w zamian sąsiadka dokonała przeniesienia własności innej działki na Wnioskodawcę. Obie działki miały podobną powierzchnię, a ich wartość była równa i wynosiła po 12 000 zł.

REKLAMA

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Na gruncie takiego stanu faktycznego Wnioskodawca zadał pytanie czy przy zbyciu nieruchomości w drodze zamiany wartość zamienianej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)?

Przedstawiając swoje opinię w tej kwestii Wnioskodawca stwierdził, że takie zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie osiągnął dochodu. Jednakowa wartość zamienianych nieruchomości spowodowała, że zmiana nastąpiła bez spłat i dopłat, a pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę dokładnie zdefiniowane.

Jakie wydatki może zaliczyć do kosztów sprzedawca nieruchomości

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego Dyrektor Izby Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata


Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. (art. 30e ust. 1 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 (przychód to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.  6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Skoro przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową podobną do umowy sprzedaży to należy uznać, że w przypadku zamiany nieruchomości przychodem będzie wartość zamienianej nieruchomości (tak jak w przypadku sprzedaży wartość nieruchomości określona w umowie). W związku z tym wartość nieruchomości nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego nabycia jak twierdził Wnioskodawca. Co prawda pojęcie kosztów odpłatnego nabycia nie zostało w ustawie zdefiniowane, jednak uważa się, że do kategorii tej należy zaliczyć wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia. Wobec powyższego do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć koszty, które poniósł w związku z podziałem działki, jeżeli podział był dokonywany w kontekście planowanej zamiany. Nie ma podstaw aby za koszt odpłatnego nabycia uznać wartość działki.

Opodatkowanie sprzedaży firmowej nieruchomości

Podatek od odpłatnego zbycia powinien zostać opłacony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia w formie zamiany podatek płacą obie strony tej transakcji, a każda z nich samodzielnie ustala swój dochód.

Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku, z zamianą nieruchomości należy odczekać 5 lat od momentu jej nabycia.

Podział nieruchomości a podatek

Opodatkowanie podatkiem dochodowym nie zaistnieje z powodu podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel dokonuj podziału należącej do niego nieruchomości, to nie może być mowy o zbyciu czy nabyciu nieruchomości. Stan posiadania właściciela nie zmienia się, zmianie ulega jedynie podział jego nieruchomości na działki. Wydzielenie nowej działki nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W  związku z tym data podziału  nieruchomości nie wpływa na 5 letni termin po upływie, którego podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

oprac. Karolina Dołęgowska


Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121);

- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

REKLAMA

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

REKLAMA

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Jaka składka zdrowotna dla przedsiębiorców w 2026 roku? Ministerstwo Finansów nie pracuje nad przedłużeniem obniżonej podstawy wymiaru

Ministerstwo Finansów poinformowało Polską Agencję Prasową, że nie pracuje nad projektem, który zakładałby utrzymanie obniżonej minimalnej podstawy obliczania składki zdrowotnej dla przedsiębiorców w 2026 r. i kolejnych latach.

REKLAMA