Granice opodatkowania budynku w podatku od nieruchomości

Kluczowym z perspektywy prawidłowej klasyfikacji ww. pojęcia jest sposób zdefiniowania samego obiektu budowlanego.

Co jest obiektem budowlanym?

Ustawa Prawo budowlane (dalej również „upb”) wskazuje, iż „obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych”.

Analizując więc powyższe definicje, w mojej ocenie, nie powinno być wątpliwości, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest budynek wraz z instalacjami zapewniającymi mu możliwość prawidłowego funkcjonowania.

Skąd problemy interpretacyjne dotyczące definicji obiektu budowlanego?

Tu warto podkreślić, iż pewien chaos interpretacyjny przyniosła zmiana definicji obiektu budowlanego wprowadzona do naszego systemu prawnego z dniem 28 czerwca 2015 r. Spowodowała ona, że z perspektywy opodatkowania podatkiem od nieruchomości instalacje położone wewnątrz obiektów budowlanych podzielić należy na:

1) instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – takie instalacje nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości,

2) pozostałe instalacje – takie instalacje podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako odrębne budowle.

Z praktycznego punktu widzenia, niezwykle trudne jest wskazanie, które z istniejących instalacji „służą” budynkowi, a które są elementem jedynie dodatkowym dla tego budynek. Nie oznacza to jednak, że podatnik powinien ignorować ww. podział lub implementować rozwiązanie, które niestety często jest rekomendowane przez organy podatkowe. Mianowicie, instalacje znajdujące się w obrębie bryły budynku kwalifikować powinno się jako element składowy budynku, natomiast wszystko to co jest poza obrębem danego budynku stanowi odrębny przedmiot opodatkowania (budowla).

Dodatkowo, warto zacytować stanowisko samego Ministra Finansów z dnia 5 maja 2015 r. (odpowiedź na interpelację poselską nr 32306) - „w świetle przepisów budowlanych nie zmienił się również charakter instalacji znajdujących się wewnątrz obiektów budowlanych. Instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem były i będą traktowane jak części obiektu budowlanego, natomiast instalacje, które nie będą zapewniały możliwości użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem np. instalacje przemysłowe wewnątrz obiektu, nie powinny podlegać, tak jak w dotychczasowym stanie prawnym, reglamentacji przepisów u.p.b.”.

Jednocześnie Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że „zakres opodatkowania budynków i budowli podatkiem od nieruchomości nie ulegnie zmianie”, jak również, że „instalacje, takie jak instalacja elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, telekomunikacyjna, gazowa znajdujące się wewnątrz budynku nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu opodatkowania. Natomiast inne instalacje i urządzenia zlokalizowane wewnątrz obiektu budowlanego nie będą stanowiły odrębnego obiektu budowlanego, jeżeli nie zostały wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych lub zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem”.

Nie można zatem uzależniać faktu zaliczenia sieci technicznych do budowli od tego, czy znajdują się one wewnątrz, czy na zewnątrz określonych budynków.

Niemniej jednak wyodrębnienie instalacji od budynku będzie miało miejsce chociażby dla celu podatku dochodowych.

WAŻNE! Podatnik, który wyodrębnił instalację technologiczną w swojej ewidencji środków trwałych zrobił to ze względu na przepisy w przedmiocie możliwości dokonywania od nich odpisów amortyzacyjnych wg innych stawek aniżeli budynki. W konsekwencji jednak nie ma to znaczenia dla kwestii opodatkowania takich instalacji podatkiem od nieruchomości, bowiem ewidencja środków trwałych jest instrumentem charakterystycznym dla podatku dochodowego, my z kolei jesteśmy w reżimie podatku majątkowego.

Problem, który został w niniejszym materiale poruszany niestety nadal budzi problemy interpretacyjne głównie ze strony organów podatkowych, które pomijają w przeprowadzanej wykładni przepisów podatkowych definicje obiektu budowlanego wskazaną w upb.

Wioleta Biel, doradca podatkowy BG TAX & LEGAL