Podatek od krótkoterminowego wynajmu mieszkania - ryczałt 8,5% lub 12,5%

• Wynajem prywatnego mieszkania - jaki podatek
• Prywatny wynajem krótkoterminowy jest opodatkowany ryczałtem 8,5% lub 12,5%
• Najem w działalności gospodarczej a najem prywatny
• Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego

Tak zinterpretował przepisy i wskazany stan faktyczny Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2023 r.

Wynajem prywatnego mieszkania - jaki podatek

Z wnioskiem o interpretację wystąpiła pewna pani wynajmująca różnym najemcom mieszkanie, które jest jej współwłasnością z mężem. Żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Mąż prowadzi działalność gospodarczą ale mieszkanie nie jest środkiem trwałym jego firmy.

W połowie 2021 roku do naczelnika urzędu skarbowego zostało złożone oświadczenie, iż przychody z najmu tego mieszkania za 2021 rok będą rozliczane w całości przez tą panią (żonę). Mąż wyraził na to swoją zgodę.

Od połowy 2021 roku mieszkanie to jest wynajmowane przez tą panią w ramach wynajmu krótkoterminowego poza działalnością gospodarczą. Klientów do wynajmu pani ta poszukiwał za pośrednictwem portali internetowych. Z najemcami były z reguły (nie zawsze) zawierane umowy na bardzo krótki okres, np. 1 lub 2 dni lub tydzień, miesiąc. Ceny za najem lokalu ustalane były za ww. okres. Wpłaty za wynajem pobierane były przez wymienione portale internetowe i przesyłane na konto ww. pani.

We wniosku o interpretację podatkową pani wskazała, że czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny. Uzyskane przychody są przeznaczane na pokrycie kosztów utrzymania mieszkania oraz wspomagały budżet domowy. Obsługą gości i wszelkimi formalnościami zajmowała się ta pani samodzielnie. Nie zatrudniała żadnych pracowników. Nie korzystała z usług księgowej i zarządczej w zakresie wynajmu lokalu mieszkaniowego. Z najmem tego mieszkania nie  były i nie są powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzona recepcja, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp.

Z informacji, jakie uzyskała ta pani z infolinii Krajowej Informacji Skarbowej w czerwcu 2021 roku, aby prowadzić najem krótkoterminowy zgodnie z prawem powinna od uzyskanych przychodów odprowadzać co miesiąc do urzędu skarbowego podatek dochodowy w formie ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5% od przychodu. Na koniec roku natomiast należy w takiej sytuacji złożyć PIT-28, co też owa pani uczyniła. Od sierpnia 2021 roku do chwili obecnej taki podatek Pani odprowadza, a za rok 2021 złożyła PIT-28, wykazując przychody w wysokości 20.571,88 zł.

We wniosku o interpretację podatkową pani ta zapytała Dyrektora KIS, czy prawidłowo traktuje opisany wynajem krótkoterminowy jako najem prywatny podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stawką 8,5% za rok 2021, za 2022 rok i za kolejne lata?

Prywatny wynajem krótkoterminowy jest opodatkowany ryczałtem 8,5% lub 12,5%

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.754.2022.1.MST) zgodził się z podatniczką, że przychody z najmu tego mieszkania stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli tzw. najem prywatny). W konsekwencji  przychody z tego najmu uzyskane w roku 2021 i 2022 oraz uzyskane w latach następnych ze wskazanego źródła mogły podlegać i podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód z wynajmu mieszkania w danym roku podatkowym nie przekroczył kwoty 100.000 zł, wtedy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest obliczany wg stawki 8,5% tych przychodów. Ale po przekroczeniu tego limitu trzeba zapłacić od nadwyżki ponad 100 tys. zł ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Najem w działalności gospodarczej a najem prywatny

Dyrektor KIS wskazał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3 ww. przepisu);

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6 ww. przepisu).

Istotne jest w szczególności, by znać definicję działalności gospodarczej w przepisach podatkowych. Bowiem wg tych przepisów można osiągać przychody z działalności gospodarczej nawet bez formalnej rejestracji firmy.

Przepis art. 5a pkt 6 ustawy o PIT zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Zgodnie z tą definicją, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Co istotne, przychodami z działalności gospodarczej mogą być także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT).

Organy podatkowa wskazują, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli w danych okolicznościach faktycznych najem spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

- celu zarobkowego,
- ciągłości,
- zorganizowanego charakteru.

Jak wskazują organy podatkowe:

1. Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.
2. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
3. Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy.

Dyrektor KIS podkreślił też, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny.

Warto też podkreślić, że do 2022 roku przychody (dochody) z najmu prywatnego można było (wg wyboru podatnika) opodatkować albo na podstawie zasad ogólnych ustawy o PIT albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2022 roku (także w 2023 roku) nie ma wyboru - jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2022 r.): osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

A na podstawie art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...):

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...):

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W świetle ww. stanu faktycznego i prawnego Dyrektor KIS uznał, że opisany we wniosku krótkoterminowy najem mieszkania jest najmem prywatnym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Organ podatkowy nie dopatrzył się w przedstawionym stanie faktycznym ww. znamion działalności gospodarczej. Dlatego też przychody z tego najmu (zarówno osiągane w 2021 roku, 2022 roku i w kolejnych latach) mogły być i są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% (przychody do 100 tys. zł rocznie) lub wg stawki 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 tys. zł rocznie).

oprac. Paweł Huczko