REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy wynajem kilku, kilkunastu mieszkań jest jeszcze "prywatny" i opodatkowany ryczałtem? NSA: tak, jeżeli nie jest to majątek firmy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
NSA, Naczelny Sąd Administracyjny
Wyrok NSA: wynajem prywatny nawet 18 mieszkań (i opodatkowanie ryczałtem), jeżeli podatnik nie zdecydował o ich zaliczeniu do majątku związanego z działalnością gospodarczą
INFOR

REKLAMA

REKLAMA

Przychody z wynajmu osiemnastu należących do podatnika nieruchomości powinny być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, ponieważ podatnik nie zdecydował o zaliczeniu wynajmowanych składników majątku do związanych z działalnością gospodarczą - uznał Naczelny Sąd Administracyjny. To korzystna dla podatników wykładnia, bo najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie dość niskim (w porównaniu do opodatkowania działalności gospodarczej) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj z tzw. najmu prywatnego. Chodzi tu o przychody nie tylko z najmu ale także z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

REKLAMA

Ważne

Od 2023 roku (także w 2024 roku) najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez względu na wysokość przychodów.

Przychodem wynajmującego jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT. 

Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Opodatkowanie ww. ryczałtem jest bardziej korzystne niż opodatkowanie działalności gospodarczej. Bowiem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:
8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.
A w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 tys. zł.

Czy wynajem dużej liczby nieruchomości (np. mieszkań) to nadal najem prywatny?

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który utrzymał w mocy decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach. Organy skarbowe po przeprowadzonej kontroli uznały, że przychody, jakie podatnik otrzymywał z najmu należących do niego nieruchomości, są przychodami z działalności gospodarczej. Chodziło w tym przypadku u wynajem osiemnastu lokali zarówno na cele mieszkalne jak i użytkowe. Wprawdzie podatnik 17 stycznia 2013 r. podatnik złożył oświadczenie, w którym wybrał opodatkowanie tych przychodów w formie ryczałtu, jednak - zdaniem fiskusa - ciągłość i stopień zorganizowania najmu świadczyły o tym, że podatnik de facto  prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali. Ta działalność powinna była zostać rozliczona zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o PIT, a więc według skali podatkowej. W konsekwencji organ podatkowy pierwszej instancji wydał wobec podatnika decyzję, w której określił wysokość zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za 2013 r. 

Pełnomocnik podatnika odwołał się od tej decyzji, zarzucając jej m.in. naruszenie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT poprzez uznanie, że dochody z najmu składników majątku prywatnego nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów i potraktowane jako tzw. najem prywatny. Jednak organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. argumentując, że o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem nie decyduje wola podatnika, lecz to, czy najem ten spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Organ uznał, że prowadzony przez podatnika wynajem jest w istocie rzeczy szeregiem cyklicznych, powtarzalnych czynności  podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych. Dlatego posiadane przez niego lokale należy uznać za składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na ich wynajmie, nawet jeśli nie dokonano rejestracji takiej działalności. To z kolei wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

WSA w Gliwicach zgodził się z fiskusem: Wśród cech definiujących działalność gospodarczą nie wymieniono zamiaru jej prowadzenia

REKLAMA

Podatnik zaskarżył tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W uzasadnieniu przyznał, że wynajmuje mieszkania, lokując w ten sposób kapitał, jednak nie zgodził się z oceną, że ma obowiązek kwalifikować takie dochody jako dochody z działalności gospodarczej. Zauważył, że organ podatkowy w swojej argumentacji skoncentrował się na ustaleniu, jaki jest cel, sposób zorganizowania i czas trwania prowadzonej przez kontrolowanego działalności. Tymczasem analizę należałoby rozpocząć od ustalenia, czy składniki majątku, których dotyczy kontrola, są umiejscowione w działalności gospodarczej czy w majątku prywatnym skarżącego. Jego zdaniem właśnie to ustalenie będzie decydujące dla określenia, czy w analizowanej sprawie prowadzony jest najem prywatny, który może być opodatkowany ryczałtem, czy najem będący działalnością gospodarczą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach tę skargę oddalił. Sąd wskazał w uzasadnieniu, że istotą sporu w tej sprawie jest prawidłowość uznania przez organ podatkowy, że przychody skarżącego z najmu należących do niego osiemnastu lokali nie mogą zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, co w konsekwencji wyklucza opodatkowanie ich ryczałtem ewidencjonowanym. Organ podatkowy uznał bowiem, iż skarżący prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą. Tymczasem przychody osób fizycznych z tytułu najmu nieruchomości mogą być objęte ryczałtem ewidencjonowanym pod warunkiem, że nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WSA w Gliwicach zauważył, że definicja pozarolniczej działalności gospodarczej pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie. Jest to mianowicie działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Wśród cech definiujących taką działalność nie wymieniono natomiast zamiaru jej prowadzenia. Zdaniem WSA prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z tej działalności przychodów jest pewnym stanem obiektywnym, a zamiar podmiotu w kwestii uznawania danej działalności za działalność gospodarczą, jego subiektywne przekonanie o przypisaniu przychodów do innego źródła przychodu ani dopełnienie - bądź nie - formalnych obowiązków związanych z tą działalnością nie mają tu decydującego znaczenia. Profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko potwierdzają, że podejmowane czynności w tym zakresie wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a więc wykonywany w tych warunkach najem należy uznać za działalność gospodarczą.

Sąd podkreślił też, że jeżeli określona działalność, polegająca na wynajmie lokali niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, wykazuje cechy zarobkowości i ciągłości, a przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu przez podatnika działalności gospodarczej z wykorzystaniem tych składników majątkowych bez względu na to, czy sam podatnik rozumie i kwalifikuje ją w taki sposób.

Polecamy: Szkolenie: Opodatkowanie najmu i innych transakcji na nieruchomościach

NSA: decyduje wprowadzenie (lub nie) przedmiotu najmu do majątku związanego z działalnością gospodarczą

REKLAMA

Zupełnie inne stanowisko w sprawie zajął Naczelny Sąd Administracyjny, do którego trafiła skarga kasacyjna od wyroku WSA w Gliwicach. Sąd uznał, że skarga kasacyjna miała uzasadnione podstawy i uwzględnił ją.

Jak zauważył NSA, stanowisko strony skarżącej sprowadza się do stwierdzenia, iż literalna wykładnia przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6, art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że gdy składniki majątku podatnika są środkami trwałymi w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to najem tych składników należy zaliczyć do czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast wynajmowane nieruchomości nie są środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej, to najem może być realizowany jako tzw. najem prywatny i opodatkowany na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych [taki wybór dawał stan prawny obowiązujący w 2013 r.; od 2023 r. jedyną możliwą formą jest ryczałt].

Istota sporu w tej sprawie dotyczy uzyskiwanych przez podatnika przychodów z tytułu najmu nieruchomości, a konkretnie konkurencji dwóch przepisów ustawy o PIT, określających różne źródła przychodów:
- art. 10 ust. 1 pkt 3, który mówi o przychodach z pozarolniczej działalności gospodarczej,
- art. 10 ust. 1 pkt 6, który odnoszący się do źródła przychodów w postaci: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ponieważ katalog źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 tej ustawy ma charakter rozłączny, to każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. Konsekwencją zakwalifikowania przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jest konieczność rozliczenia tych przychodów łącznie z przychodami (dochodami) z innych źródeł i opodatkowanie ich według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Natomiast uznanie przychodów za pochodzące ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 umożliwia ich odrębne opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Sąd przywołał następnie uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) podjętą w składzie siedmiu sędziów. Zgodnie z tezą tej uchwały, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W omawianej uchwale sędziowie NSA wskazali też, że zasadą jest kwalifikowanie takich przychodów właśnie jako przychodów z najmu, zaś wyjątkiem - sytuacja, gdy podatnik, ze względu na zaliczenie wynajmowanych składników majątku do związanych z działalnością gospodarczą, osiąga przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ważne

NSA zauważył także, że ustawodawca w żaden sposób nie limituje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ilości rzeczy, jakie mogą być oddawane w najem. Co więcej, od 1 stycznia 2018 r. do ustawy o PIT wprowadzono dodatkową stawkę zryczałtowanego podatku obowiązującą dla przychodów powyżej 100 tys. zł. Ustawodawca musi zatem zakładać osiąganie większych przychodów z tytułu najmu niż tylko czynsz z posiadania pojedynczych czy nawet kilku lokali. Z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości, nie da się więc wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej - zauważył Sąd w uzasadnieniu wyroku.

NSA zauważył też, że przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym prowadzenie działalności w celu zarobkowym oraz w sposób zorganizowany i ciągły przesądza o uznaniu tej działalności za działalność gospodarczą, prowadziłoby do wniosku, że de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Konstytutywnymi elementami najmu są bowiem ciągłość i powtarzalność wzajemnych świadczeń wynajmującego i najemcy. Jednak sam fakt, że najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły nie oznacza automatycznie, że jest on wykonywany w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Zdaniem NSA - wobec braku wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika. W analizowanym przypadku podatnik złożył pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w którym wskazał, że od 1 stycznia 2013 r. podatek dochodowy od przychodów z tytułu najmu będzie opłacać w formie ryczałtu. Bezspornym jest więc, że nie zakwalifikował tych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. 

NSA uchylił więc zaskarżony wyrok w całości i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ podatkowy.

Źródło: wyrok NSA II FSK 1080/21 z 28 maja 2024 r., wyrok WSA w Gliwicach I SA/Gl 1242/20 z 24 lutego 2021 r. 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kapitał zakładowy spółki z o.o. w 2025 r. okiem adwokata - praktyka. Wymogi prawne, pułapki, podatki, księgowość, odpowiedzialność zarządu i wspólników

Wyobraź sobie, że chcesz wystartować z nową firmą albo przekształcić jednoosobową działalność w spółkę z o.o. Formalności nie brakuje, ale jedna kwestia wraca jak bumerang: kapitał zakładowy. To pierwszy, obowiązkowy „wkład własny”, bez którego sąd nie zarejestruje spółki. Jego ustawowe minimum – 5 000 zł – może wydawać się symboliczne, jednak od sposobu, w jaki je wnosisz i później „pilnujesz”, zależy wiarygodność Twojej firmy, a czasem nawet osobista odpowiedzialność zarządu. Poniżej znajdziesz najświeższe przepisy, praktyczne podpowiedzi i pułapki, na które trzeba uważać od pierwszego przelewu aż po ewentualne obniżenie kapitału lata później.

Najniższa krajowa w 2026 r. i minimalna stawka godzinowa - jest oficjalna propozycja rządu

W dniu 12 czerwca 2025 r. Rada Ministrów przyjęła propozycję wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz minimalnej stawki godzinowej w 2026 r.

Sejm przyjął ważną zmianę dla przedsiębiorców – korekta deklaracji podatkowej po kontroli celno-skarbowej coraz bliżej

W środę, 11 czerwca 2025 roku, Sejm zdecydował o skierowaniu do trzeciego czytania projektu nowelizacji ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz ustawy o VAT. To istotna zmiana dla przedsiębiorców – umożliwia bowiem korektę deklaracji podatkowej po zakończeniu kontroli celno-skarbowej.

Nowelizacja ustawy o VAT: możliwe podniesienie limitu zwolnienia z 200 tys. zł do nawet 300 tys. zł

Trwają prace nad ustawą, która może przynieść realne ulgi podatkowe najmniejszym przedsiębiorcom. Ostateczna decyzja – czy limit zwolnienia z VAT wyniesie 240 tys. zł, czy aż 300 tys. zł – zależy od dalszych prac sejmowych komisji.

REKLAMA

Nowe ułatwienia dla przedsiębiorców: dane z wykazu VAT dostępne na biznes.gov.pl od 1 października 2025 r.

Jest projekt ustawy, który zakłada wprowadzenie nowych regulacji umożliwiających przedsiębiorcom łatwiejszy dostęp do wykazu podatników VAT za pośrednictwem portalu biznes.gov.pl. Zmiany mają uprościć weryfikację kontrahentów, zwiększyć bezpieczeństwo obrotu gospodarczego i ograniczyć formalności papierowe.

Kupujesz rzeczy przez internet? Za te towary musisz zapłacić podatek w ciągu 14 dni

Polacy chętnie kupują różne rzeczy przez internet, ale nie wiedzą, że niektóre transakcje rządzą się swoimi prawami. Fiskus ma coraz więcej możliwości, żeby sprawdzić, kto nie zapłacił podatku PCC. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, wyjaśnia, kiedy zachować szczególną czujność i jak uniknąć ewentualnych problemów ze skarbówką.

Można znaleźć 50 mld zł na podwyżkę kwoty wolnej w PIT do 60 tys. zł. Prof. Modzelewski podpowiada rządowi D. Tuska, gdzie szukać pieniędzy

Można domyślać się, że politycznym „być albo nie być” obecnego rządu jest „dowiezienie” (jak to się mówi) swoich obietnic z 2023 roku. Wśród nich najważniejszą (obiektywnie) jest podwyższenie do 60 tys. kwoty wolnej od podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to dziś nierealne, bo w tym roku w budżecie państwa z tego podatku pojawiła się kwota minus 22 mld złotych (tak, po raz pierwszy w historii mamy ujemne dochody budżetowe), a miało być za cały rok 31 mld zł (czyli o 60 mld zł mniej niż w roku 2024).

Obowiązkowy KSeF - podatnicy zagraniczni z większymi przywilejami niż polscy. Sprostowanie i wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

W wyjaśnieniach przesłanych 9 czerwca 2025 r.do naszej redakcji, Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że w decyzji derogacyjnej dot. obowiązkowego modelu KSeF, Polska została upoważniona – w przypadku podatników mających siedzibę na jej terytorium – do akceptowania wyłącznie tych faktur, które zostały wystawione w postaci dokumentów lub not w formie elektronicznej. Ponadto została upoważniona do wprowadzenia przepisów zakładających, że stosowanie faktur elektronicznych wystawianych na terytorium Polski nie jest uzależnione od akceptacji odbiorcy. Jak wskazuje Ministerstwo, Komisja Europejska zastrzegła (co zostało potwierdzone przez Radę UE), że przyznane Polsce upoważnienie dotyczące wprowadzenia obowiązkowego fakturowania elektronicznego nie powinno naruszać prawa klientów do otrzymywania faktur papierowych w przypadku transakcji wewnątrzwspólnotowych.

REKLAMA

Efektywny controlling w biznesie – czyli jaki? Jakie procesy w firmie można zauważalnie usprawnić dzięki wdrożeniu controllingu?

Controlling to znacznie więcej niż tylko kontrola kosztów czy tworzenie raportów. To kompleksowe podejście do zarządzania przedsiębiorstwem, które dostarcza informacji niezbędnych do podejmowania trafnych decyzji. Efektywny controlling staje się dziś jednym z kluczowych elementów przewagi konkurencyjnej, szczególnie w czasach dynamicznych zmian, rosnącej złożoności i presji na efektywność. Ale które obszary działalności firmy najbardziej zyskują na wdrożeniu nowoczesnego controllingu?

Firmy chcą zatrudniać księgowych, ale… nie mają kogo! Brakuje ekspertów z doświadczeniem

Mimo stabilnej sytuacji kadrowej i rosnących wynagrodzeń, aż 84% księgowych przyznaje: znalezienie doświadczonego specjalisty to dziś prawdziwe wyzwanie. Barometr nastrojów 2025 pokazuje, że firmy częściej planują rekrutację niż redukcje – ale idealny kandydat musi dziś mieć znacznie więcej niż tylko znajomość Excela.

REKLAMA