REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?
Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Wiele osób wynajmuje swoje mieszkania, także spółdzielcze. Powstaje w tym przypadku pytanie, czy czynsze ze spółdzielni należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu najmu nieruchomości. 

Wynajem mieszkania spółdzielczego a VAT - co z czynszem płaconym spółdzielni?

Jestem podatnikiem VAT czynnym. Od lipca 2024 r. planuję wynajęcie należącego do mnie mieszkania na cele mieszkaniowe. Jaką stawkę VAT zastosować do takiego najmu? Na podstawie umowy, którą zawrę, najemca będzie zwracał mi czynsz, jaki reguluję na rzecz spółdzielni. Będzie również ponosił koszty zużycia energii elektrycznej i wody na podstawie odczytów z liczników znajdujących się w mieszkaniu. Czy zwrócony czynsz i opłaty za media powinienem wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu? Jak rozliczać te świadczenia w ryczałcie ewidencjonowanym, który będę opłacał z tytułu najmu mieszkania?

Ważne

Najem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Zdaniem organów podatkowych do podstawy opodatkowania VAT z tytułu najmu mieszkania powinien Pan wliczać czynsz na rzecz spółdzielni zwracany przez najemcę. Nie musi Pan natomiast wliczać do niej ponoszonych przez najemcę opłat za media, które mogą być odrębnie refakturowane. Zwracany czynsz oraz opłaty za media nie stanowią dla Pana przychodu z tytułu najmu opodatkowywanego ryczałtem ewidencjonowanym. Szczegóły poniżej. 

Z pytania wynika, że zamierza Pan wynajmować mieszkanie na cele mieszkaniowe. Zgodnie z umową najemca mieszkania będzie Panu zwracał czynsz płacony na rzecz spółdzielni oraz ponosił koszty zużycia mediów, takich jak energia elektryczna i woda. Ma Pan wątpliwości odnośnie do:

  • stawki VAT dla świadczonych usług najmu, 
  • sposobu rozliczenia VAT od opłat za zużycie energii elektrycznej i wody oraz zwracanego czynszu,
  • sposobu rozliczenia ryczałtu ewidencjonowanego od opłat za media i zwracanego czynszu.

Każdą z tych kwestii omawiamy w osobnym punkcie.

Kiedy wynajem mieszkania jest zwolniony z VAT?

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Aby móc skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić łącznie następujące przesłanki: 
1) usługa najmu musi być świadczona na własny rachunek,
2) wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,
3) najem lub dzierżawa ma cel mieszkaniowy. 

Niespełnienie którejkolwiek z ww. przesłanek wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT dla świadczonej usługi najmu - w takim przypadki trzeba płacić VAT wg stawki 23%. Chyba, że chodzi o krótkotrwały wynajem albo usługi zakwaterowania - w takich przypadkach właściwa jest stawka 8% VAT.

W opisanym na wstępie stanie faktycznym będzie Pan zatem spełniał wszystkie przesłanki uprawniające do korzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. 

Jak rozliczyć VAT od opłat za energię elektryczną i wodę zużywane przez najemcę

Sposób rozliczenia VAT od regulowanych przez najemcę mieszkania kosztów mediów zależy od tego, czy najemca może wybrać:
- świadczeniodawcę albo 
- sposób korzystania z mediów. 

Jeżeli tak jest, to opłat za media nie należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu. Najem mieszkania i związane z nim media stanowią wtedy odrębne i niezależne świadczenia, które podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla danej czynności. Takie stanowisko zajął Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14. Potwierdzają je również organy podatkowe (zob. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 7 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.652.2023.2.MC).

W praktyce oznacza to, że po stronie wynajmującego mieszkanie dochodzi do:
- świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz
- refakturowania mediów na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT według stawki właściwej dla ich sprzedaży.

Odmienna sytuacja wystąpi, gdy najemca ponosi zryczałtowaną opłatę za media niezależną od ich faktycznego zużycia. W tym przypadku koszt mediów należy wliczyć do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu i zastosować do tej kwoty zwolnienie z VAT. 

Z pytania nie wynika, aby najemca miał ponosić ryczałtowe koszty zużycia mediów. Koszty zużycia energii i wody będzie ponosił na podstawie odczytów z liczników zmontowanych w mieszkaniu. To pozwala stwierdzić, że najemca będzie miał wpływ na korzystanie z tych mediów poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W związku z tym nie ma podstaw, aby kwoty za zużycie mediów wliczał Pan do podstawy opodatkowania VAT świadczonej usługi najmu. Kwoty te należy opodatkować według stawek właściwych dla tych mediów, a więc według stawki 23% dla energii elektrycznej i 8% dla wody. 

Jak rozliczyć VAT od czynszu zwracanego przez najemcę

Jeżeli najemca zwraca wynajmującemu czynsz za wynajmowane mieszkanie, to zdaniem organów podatkowych należy tę kwotę wliczyć do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu. Zwracany czynsz nie ma bowiem związku z indywidualnym korzystaniem z tego mieszkania. Odmiennie niż w przypadku mediów najemca nie ma bezpośredniego wpływu na wysokość czynszu za wynajmowane mieszkanie. Nie jest on ustalany na podstawie liczników w odniesieniu do konkretnego mieszkania. W związku z tym wynajmujący nie może rozliczać odrębnie zwracanych kwot. Musi je wliczyć do należności z tytułu najmu i opodatkować stawką właściwą dla tych usług, czyli zastosować do otrzymywanych kwot zwolnienie z VAT. Takie stanowisko Dyrektor KIS potwierdził w interpretacjach indywidualnych z 29 kwietnia 2021 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.69.2021.2.PG) oraz z 14 kwietnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.84.2022.5.PRM).

Jak rozliczyć ryczałt ewidencjonowany od zwrotu czynszu przez najemcę oraz ponoszonych przez niego opłat za media 

Z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (…) wynika, że opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przychodem z najmu będzie wyłącznie czynsz za najem, jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłaty za media oraz czynszu na rzecz spółdzielni. Jeżeli strony umowy najmu nie zawrą w umowie takiego zastrzeżenia to organy podatkowe uznają, że przychodem wynajmującego są również ponoszone przez najemcę opłaty za media i czynsz. Takie stanowisko Dyrektor KIS zawarł w interpretacjach indywidualnych z 5 stycznia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR) oraz z 5 sierpnia 2021 r. (sygn. 0115 KDIT1.4011.389.2021.2.MST). W pierwszej z tych interpretacji możemy przeczytać:

(…) jeżeli (…) umowa najmu stanowi, że najemca zobowiązany jest zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty mediów, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania), rozliczane według zużycia, do których zapłaty zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

 

Katarzyna Wojciechowska, ekspert w zakresie VAT

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Biuletyn VAT

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak dobrze żyć (efektywnie współpracować) z księgowym? Przychody, koszty, bartery, dokumenty. Praktyczne rady dla twórców internetowych i influencerów

Jesteś influencerem, twórcą internetowym, a może dopiero zaczynasz swoją przygodę z działalnością online? Niezależnie od etapu, na którym jesteś – prędzej czy później przyjdzie moment, w którym będziesz musiał zmierzyć się z rozliczeniami podatkowymi. Współpraca z księgowym to w takim przypadku nie tylko konieczność, ale przede wszystkim ogromne ułatwienie i wsparcie w prowadzeniu legalnej, uporządkowanej działalności twórczej.

Zwolnienia z kasy fiskalnej – aktualne przepisy i wyjątki 2025

Kasy fiskalne od lat stanowią nieodłączny element prowadzenia działalności gospodarczej. Z jednej strony są narzędziem do rejestrowania sprzedaży, z drugiej wspomagają rozliczenia podatkowe, zapewniając transparentność transakcji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą.

Cypr staje się rajem dla polskich emigrantów. Skarbówka potwierdza korzystne zasady ryczałtu od przychodów zagranicznych

Przełom w interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej! Fiskus potwierdził, że osoby przenoszące rezydencję podatkową do Polski mogą objąć ryczałtem wszystkie swoje przychody zagraniczne – od dywidend i kryptowalut po nieruchomości. Dla zamożnych reemigrantów to szansa na ogromne oszczędności i najkorzystniejsze warunki podatkowe w historii.

KSeF pomoże uszczelnić budżet. MF liczy na 18,7 mld zł wpływów w 2026 roku

Dzięki zmianom w podatkach i uszczelnieniu systemu za pomocą KSeF, Polska może w 2026 roku zyskać nawet 18,7 mld zł. Wśród planowanych działań są m.in. podwyżki CIT dla banków, wyższe stawki VAT i akcyzy oraz ograniczenie liczby osób nielegalnie zatrudnionych w budownictwie.

REKLAMA

Samochód osobowy w firmie - zmiany w limitach od 1 stycznia 2026 r. Jak rozliczać auta kupione do końca 2025 roku?

Zmiany w prawie podatkowym potrafią zaskakiwać. Szczególnie wtedy, gdy istotne przepisy wprowadzane są niejako „tylnymi drzwiami”. Tym razem mamy do czynienia z modyfikacją, która znacząco wpłynie na sposób rozliczania kosztów związanych z nabyciem samochodów osobowych.

Rezerwa finansowa w firmie to nie luksus - to konieczność. Jak wyliczyć i budować rezerwę na nagłe sytuacje

Wielu właścicieli firm mówi: „Nie mam z czego odkładać, wszystko idzie na bieżące wydatki.” Inni: „Jak będą wolne środki, to coś odłożę.” Problem w tym, że te wolne środki rzadko kiedy się pojawiają. Albo jeśli już są – szybko znikają. A potem przychodzi miesiąc bez wpłat od klientów, niespodziewany wydatek albo gorszy sezon. I nagle z dnia na dzień zaczyna brakować nie tylko pieniędzy, ale też spokoju, decyzyjności, kontroli. To nie pech. To brak bufora.

100 dni do KSeF – co się zmieni już od lutego 2026 roku?

Już od 1 lutego 2026 r. duże firmy będą wystawiać wyłącznie e‑faktury w KSeF, a wszyscy podatnicy będą je odbierać elektronicznie. Od kwietnia obowiązek rozszerzy się na pozostałych przedsiębiorców, wprowadzając jednolity, ustandaryzowany obieg faktur i koniec papierowych dokumentów.

Skarbówka potwierdza: darowizny od rodzeństwa zwolnione z podatku nawet przy wspólności majątkowej

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że darowizny pieniężne od rodzeństwa są zwolnione z podatku, nawet jeśli darczyńcy mają wspólność majątkową. Kluczowe jest jedynie terminowe zgłoszenie darowizny i udokumentowanie przelewu. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy otrzymują wsparcie finansowe od bliskich.

REKLAMA

Nowa opłata cukrowa uderzy w małe firmy? Minister ostrzega przed katastrofą dla MŚP

Minister Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, ostrzega przed skutkami nowelizacji „podatku cukrowego”. Zwraca uwagę, że projekt zmian w ustawie o zdrowiu publicznym przygotowany przez Ministerstwo Finansów może nadmiernie obciążyć najmniejsze firmy. Nowe przepisy dotyczące opłaty cukrowej mają – wbrew intencjom resortu – rozszerzyć obowiązki sprawozdawcze i podatkowe także na mikro i małych przedsiębiorców.

Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

REKLAMA