Wynajem mieszkania a VAT. Czy czynsz ze spółdzielni wlicza się do podstawy opodatkowania?

Wynajem mieszkania spółdzielczego a VAT - co z czynszem płaconym spółdzielni?

Jestem podatnikiem VAT czynnym. Od lipca 2024 r. planuję wynajęcie należącego do mnie mieszkania na cele mieszkaniowe. Jaką stawkę VAT zastosować do takiego najmu? Na podstawie umowy, którą zawrę, najemca będzie zwracał mi czynsz, jaki reguluję na rzecz spółdzielni. Będzie również ponosił koszty zużycia energii elektrycznej i wody na podstawie odczytów z liczników znajdujących się w mieszkaniu. Czy zwrócony czynsz i opłaty za media powinienem wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu? Jak rozliczać te świadczenia w ryczałcie ewidencjonowanym, który będę opłacał z tytułu najmu mieszkania?

Z pytania wynika, że zamierza Pan wynajmować mieszkanie na cele mieszkaniowe. Zgodnie z umową najemca mieszkania będzie Panu zwracał czynsz płacony na rzecz spółdzielni oraz ponosił koszty zużycia mediów, takich jak energia elektryczna i woda. Ma Pan wątpliwości odnośnie do:

• stawki VAT dla świadczonych usług najmu, 
• sposobu rozliczenia VAT od opłat za zużycie energii elektrycznej i wody oraz zwracanego czynszu,
• sposobu rozliczenia ryczałtu ewidencjonowanego od opłat za media i zwracanego czynszu.

Każdą z tych kwestii omawiamy w osobnym punkcie.

Kiedy wynajem mieszkania jest zwolniony z VAT?

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Aby móc skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić łącznie następujące przesłanki: 
1) usługa najmu musi być świadczona na własny rachunek,
2) wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny,
3) najem lub dzierżawa ma cel mieszkaniowy. 

Niespełnienie którejkolwiek z ww. przesłanek wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT dla świadczonej usługi najmu - w takim przypadki trzeba płacić VAT wg stawki 23%. Chyba, że chodzi o krótkotrwały wynajem albo usługi zakwaterowania - w takich przypadkach właściwa jest stawka 8% VAT.

W opisanym na wstępie stanie faktycznym będzie Pan zatem spełniał wszystkie przesłanki uprawniające do korzystania ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. 

Jak rozliczyć VAT od opłat za energię elektryczną i wodę zużywane przez najemcę

Sposób rozliczenia VAT od regulowanych przez najemcę mieszkania kosztów mediów zależy od tego, czy najemca może wybrać:
- świadczeniodawcę albo 
- sposób korzystania z mediów. 

Jeżeli tak jest, to opłat za media nie należy wliczać do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu. Najem mieszkania i związane z nim media stanowią wtedy odrębne i niezależne świadczenia, które podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla danej czynności. Takie stanowisko zajął Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14. Potwierdzają je również organy podatkowe (zob. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 7 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.652.2023.2.MC).

W praktyce oznacza to, że po stronie wynajmującego mieszkanie dochodzi do:
- świadczenia usług najmu zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz
- refakturowania mediów na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy o VAT według stawki właściwej dla ich sprzedaży.

Odmienna sytuacja wystąpi, gdy najemca ponosi zryczałtowaną opłatę za media niezależną od ich faktycznego zużycia. W tym przypadku koszt mediów należy wliczyć do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu i zastosować do tej kwoty zwolnienie z VAT. 

Z pytania nie wynika, aby najemca miał ponosić ryczałtowe koszty zużycia mediów. Koszty zużycia energii i wody będzie ponosił na podstawie odczytów z liczników zmontowanych w mieszkaniu. To pozwala stwierdzić, że najemca będzie miał wpływ na korzystanie z tych mediów poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W związku z tym nie ma podstaw, aby kwoty za zużycie mediów wliczał Pan do podstawy opodatkowania VAT świadczonej usługi najmu. Kwoty te należy opodatkować według stawek właściwych dla tych mediów, a więc według stawki 23% dla energii elektrycznej i 8% dla wody. 

Jak rozliczyć VAT od czynszu zwracanego przez najemcę

Jeżeli najemca zwraca wynajmującemu czynsz za wynajmowane mieszkanie, to zdaniem organów podatkowych należy tę kwotę wliczyć do podstawy opodatkowania VAT z tytułu świadczonej usługi najmu. Zwracany czynsz nie ma bowiem związku z indywidualnym korzystaniem z tego mieszkania. Odmiennie niż w przypadku mediów najemca nie ma bezpośredniego wpływu na wysokość czynszu za wynajmowane mieszkanie. Nie jest on ustalany na podstawie liczników w odniesieniu do konkretnego mieszkania. W związku z tym wynajmujący nie może rozliczać odrębnie zwracanych kwot. Musi je wliczyć do należności z tytułu najmu i opodatkować stawką właściwą dla tych usług, czyli zastosować do otrzymywanych kwot zwolnienie z VAT. Takie stanowisko Dyrektor KIS potwierdził w interpretacjach indywidualnych z 29 kwietnia 2021 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.69.2021.2.PG) oraz z 14 kwietnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.84.2022.5.PRM).

Jak rozliczyć ryczałt ewidencjonowany od zwrotu czynszu przez najemcę oraz ponoszonych przez niego opłat za media 

Z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (…) wynika, że opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przychodem z najmu będzie wyłącznie czynsz za najem, jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłaty za media oraz czynszu na rzecz spółdzielni. Jeżeli strony umowy najmu nie zawrą w umowie takiego zastrzeżenia to organy podatkowe uznają, że przychodem wynajmującego są również ponoszone przez najemcę opłaty za media i czynsz. Takie stanowisko Dyrektor KIS zawarł w interpretacjach indywidualnych z 5 stycznia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR) oraz z 5 sierpnia 2021 r. (sygn. 0115 KDIT1.4011.389.2021.2.MST). W pierwszej z tych interpretacji możemy przeczytać:

(…) jeżeli (…) umowa najmu stanowi, że najemca zobowiązany jest zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty mediów, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Pana dodatkowe opłaty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania), rozliczane według zużycia, do których zapłaty zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Katarzyna Wojciechowska, ekspert w zakresie VAT