Ryczałt od najmu prywatnego w 2026 r. Jak małżonkowie rozliczają podatek od wynajmu wspólnego mieszkania?

• Stawki ryczałtu
• Co podlega opodatkowaniu i jak jest obliczany ryczałt?
• Najem nieruchomości przez małżonków
• Rozliczenie przychodów z najmu - comiesięczne zaliczki i roczne zeznanie PIT-28
• Najem nieruchomości zagranicznych

Stawki ryczałtu

Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jest uzależniona od wysokości przychodów tj. do kwoty 100.000 zł wynosi ona 8,5%, zaś od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów (zob. art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Co podlega opodatkowaniu i jak jest obliczany ryczałt?

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, stąd też w niektórych przypadkach bardzo istotne są zapisy umowy najmu. O ile czynsz najmu należny wynajmującemu będzie zawsze stanowił przychód podlegający opodatkowaniu, o tyle inne opłaty mogą wywoływać różne skutki podatkowe, w zależności od tego kto ma obowiązek ich regulowania. Jeżeli obowiązek ich ponoszenia ciąży na najemcy to wówczas nie podlegają one opodatkowaniu. Dotyczy to takich opłat jak np. czynsz administracyjny na rzecz wspólnoty mieszkaniowej bądź opłat za media dostarczane do lokalu. Istotne, z punktu widzenia wynajmującego, jest aby dokonywać wyraźnego wyodrębnienia tych opłat z uiszczonego przez najemcę czynszu. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach (zob. np. Pismo z dnia 11.06.2025 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM).

Podatek oblicza się jednakże z uwzględnieniem zwolnień przewidzianych art. 10 komentowanej ustawy i po uwzględnieniu odliczeń wskazanych w jej art. 11 ust. 1. Ustawodawca zwolnił zatem z opodatkowania przychody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Zwolnienie to nie jest uzależnione od ilości dni na jaki są udostępnione pokoje ani od tego kto jest wynajmującym (właściciel czy posiadacz nieruchomości), istotne są natomiast przeznaczenie mieszkalne budynku, jego usytuowanie na terenach wiejskich w gospodarstwie oraz liczba pokojów przeznaczonych na cele najmu.

Najem nieruchomości przez małżonków

Częstą sytuacją jest ta, w której małżonkowie posiadają lokal, z reguły objęty wspólnością majątkową i przeznaczają go pod wynajem. W takim przypadku, co do zasady, każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł, aczkolwiek istnieje w tym zakresie również wyjątek.

Mianowicie ustawodawca pozwolił aby małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa złożyli oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów przez jednego z nich. Jeżeli takie oświadczenie zostanie złożone wówczas stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł, a następnie 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.
Termin na złożenie takiego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego upływa z dniem 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.
Regułą jest obowiązywanie tej zasady opodatkowania także w kolejnych latach podatkowych. Sytuację może zmienić oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania przychodów przez jednego z małżonków w analogicznym, jak wyżej opisany terminie, bądź też rozwód lub separacja skutkująca tym, że na skutek podziału majątku małżonek nie rozliczający najmu stanie się właścicielem nieruchomości.

Wspomnieć też należy jak jest postrzegana sytuacja, w której nieruchomość nie jest tą wspólnością objęta, a należy do majątku osobistego jednego z małżonków. Rzadziej wyrażany jest pogląd, iż powyższe reguły mają zastosowanie. Wówczas podkreśla się to, iż w myśl uregulowań kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z przepisami którego przychody z najmu zawsze należą do majątku wspólnego, niezależnie od tego do jakiej masy majątkowej należy przedmiot najmu (patrz pismo z dnia 29.08.2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.477.2023.1.ID). W większości interpretacji Dyrektor KIS uznaje jednak, że w sytuacji gdy nieruchomość stanowi majątek odrębny, wówczas jest samoistnym źródłem przychodu, a więc przychody z jej najmu podlegają opodatkowaniu w całości przez właściciela, stawką 8,5% tylko do limitu 100 000 zł (zob. pismo z dnia 14.01.2026 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.915.2025.1.ISL).

Rozliczenie przychodów z najmu - comiesięczne zaliczki i roczne zeznanie PIT-28

Ponieważ obecnie istnieje jedyna możliwa metoda opodatkowania dochodów z najmu prywatnego i jest nią ryczałt, podatnicy nie muszą składać oświadczeń o wyborze formy opodatkowania. Mają natomiast obowiązek obliczania i uiszczania zaliczek w ciągu roku podatkowego, precyzyjnie w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Mają jednak możliwość obliczania i wpłacania zaliczek w systemie kwartalnym. Art. 21 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stanowi bowiem, iż podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Stosownie do ust. 1c przywołanego przepisu o wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu. Zeznaniem tym jest PIT-28, który podatnicy zobligowani są złożyć w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Najem nieruchomości zagranicznych

Polscy rezydenci podatkowi posiadający wynajmowane nieruchomości poza granicami kraju, co do zasady, są zobowiązani do rozliczenia przychodów w Polsce, niezależnie od uiszczenia podatków w miejscu położenia tych nieruchomości. Przychody te będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio przepisy art. 27 ust. 8-9a ustawy o podatku dochodowym.

Podatnicy osiągający przychody z najmu nieruchomości położonej za granicą, np. w bardzo popularnej wśród Polaków Hiszpani (gdzie w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia) będą mieć obowiązek obliczenia i wpłacenia za każdy miesiąc ryczałtu od przychodów oraz złożenia w urzędzie skarbowym PIT -28, na analogicznych zasadach jak w przypadku najmu nieruchomości położonych na terenie Polski. Będą jednak mogli odliczyć kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w kraju położenia nieruchomości. Do nielicznych należą już te kraje, w których przychody osiągane z nieruchomości w nich położonych, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania.

Na koniec należy wskazać, iż po myśli art. 21 ust. 2a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, jeżeli podatnik, obliczając podatek należny, dokonał odliczeń od przychodu lub ryczałtu, a następnie otrzymał zwrot odliczonych kwot (w całości lub w części), w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy, w którym otrzymał ten zwrot, dolicza odpowiednio kwoty poprzednio odliczone.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy