Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości a VAT

• Pełnomocnictwo dla nabywcy a planowana sprzedaż działek
• Stanowisko organu podatkowego

Pełnomocnictwo dla nabywcy a planowana sprzedaż działek

Sprawa dotyczyła osoby fizycznej, która planowała sprzedaż nieruchomości składającej się z kilku działek. Działki zostały nabyte na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności. Działki te nie zostały nabyte od Skarbu Państwa lub JST oraz posiadały dostęp do drogi publicznej. Samo nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą oraz nie odliczono od niego podatku VAT. Dodatkowo wobec działek nie podjęto uchwały w ramach ich odbudowy, a także nie były one objęte planem urządzenia lasu.

W ramach dokonywanej sprzedaży został już znaleziony nabywca i nie korzystano z biur pośrednictwa nieruchomości. Spółka zainteresowana nabyciem opisywanych terenów sama zgłosiła się w celu ich zakupu. Spółka planowała wykorzystać nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą co zostało potwierdzone aktem notarialnym. Ponadto w zawartej umowie przedwstępnej sprzedaży spółka zobowiązała się do załatwienia wszelkich formalności związanych z tą inwestycją.

W związku z powyższym spółka uzyskała pełnomocnictwo w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwolenia na wycinkę drzew, ale również przeprowadzenia badań zanieczyszczenia nieruchomości oraz badań pod kątem możliwości posadowienia planowanego budynku na nieruchomości a także uzyskania warunków technicznych przyłączy. Działania te potencjalnie zwiększają atrakcyjność nieruchomości, jednak pozostają bez wpływu na ustaloną cenę sprzedaży, która jest dodatkowo atrakcyjniejsza niż ceny rynkowe.

VAT 2026. Komentarz

W związku z powyższym wystąpiono z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zapytano czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT bez możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT. W przedstawieniu swojego stanowiska uznano, że sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu. Według wnioskodawcy działania spółki jako pełnomocnika nie należą do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i mają charakter działań typowych dla podmiotów profesjonalnych, a samo uzyskanie pozwoleń powoduje wzrost wartości działki. W ocenie wnioskodawcy bez znaczenia pozostawał fakt, że pełnomocnik działa również na swoją korzyść, ponieważ jeżeli nie doszłoby do sprzedaży wszystkie wydane pozwolenia pozostają. Ponadto działania podejmowane przez spółkę miały przełożyć się na kwalifikacje zachowania Wnioskodawcy jako podatnika VAT.

W zakresie skorzystania ze zwolnienia wnioskodawca stanął natomiast na stanowisku, iż w związku z podejmowanymi przez spółkę działaniami działki utracą swój charakter i nie będą kwalifikowane jako tereny inne niż tereny budowlane. Przemawiać za tym będzie ponadto fakt, że działki te nie zostały tak sklasyfikowane w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, a także uzyskana decyzja o warunkach zabudowy kwalifikująca działki jako tereny budowlane.

Stanowisko organu podatkowego

Z takim stanowiskiem nie zgodził się organ podatkowy. Odnosząc się do stanu faktycznego organ zwrócił uwagę, iż pełnomocnictwo udzielone zostało w zakresie niezbędnym do tego, aby uzyskać wymagane decyzje oraz pozwolenia na budowę. Samo uzyskanie tych decyzji było warunkiem zrealizowania umowy sprzedaży działki.

Organ zwrócił uwagę, iż czynności te zostały dokonane przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, jednakże nie można utożsamiać udzielenia pełnomocnictwa dla spółki z aktywnym działaniem właściciela działki w celu zwiększenia jej atrakcyjności. Fakt, że nabywca zgłosił się samodzielnie, dodatkowo wskazywał na brak konieczności podejmowania przez właściciela działań marketingowych lub inwestycyjnych.

Organ dodatkowo zauważył, że starania spółki jako pełnomocnika co prawda w sensie prawnym dotyczyły właściciela gruntu, jednak nie można ich utożsamić z działaniem samego właściciela. Same działania spółki natomiast były wykorzystywane w jej własnym interesie oraz nie miały również wpływu na ostateczną cenę jaką przyszłoby zapłacić w ostatecznej umowie sprzedaży.

W związku z powyższym organ uznał, iż poprzez samo udzielenie pełnomocnictwa i wydzierżawienie w celu uzyskania przez spółkę niezbędnych pozwoleń nie będzie powodowało uznania wnioskodawcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Co za tym idzie sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana w ramach rozporządzania majątkiem osobistym i działaniem w sferze prywatnej. W konsekwencji w opisywanej sytuacji nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o VAT.

Zmiany w podatkach 2026

Sławomir Buszko - Partner ID Advisory Doradca Podatkowy