Nie trzeba mieć faktury VAT, żeby odliczyć podatek od towarów i usług

• Kupił działki za prawie 800 tysięcy. Faktury VAT nie dostał - brak odliczenia? No właśnie nie do końca
• Fiskus postawił na formalizm - nie ma faktury VAT, nie ma odliczenia VAT: logiczne?
• Sąd w Bydgoszczy: liczy się substancja transakcji, nie papierek
• Wyrok NSA: VAT odliczysz mimo braku faktury
• Co wyrok NSA oznacza w praktyce dla przedsiębiorców i odliczenia VAT?
• Faktura wciąż jest fundamentem systemu VAT - to się nie zmienia
• Podsumowanie artykułu w pytaniach i odpowiedziach (FAQ)

Kupił działki za prawie 800 tysięcy. Faktury VAT nie dostał - brak odliczenia? No właśnie nie do końca

Wyobraź sobie taką sytuację. Prowadzisz firmę budowlaną. Kupujesz działki pod inwestycję za 786 598 złotych brutto. W cenie siedzi prawie 147 tysięcy złotych podatku VAT. Wszystko zapisane czarno na białym w akcie notarialnym - kwota netto, stawka 23 proc., kwota podatku. Strony składają nawet wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT do naczelnika urzędu skarbowego. Notariusz nie pobiera podatku od czynności cywilnoprawnych, bo transakcja podlega podatkowi od towarów i usług. A potem sprzedawca mówi: „Faktury nie wystawię. Uważam, że nie jestem podatnikiem VAT."

Dokładnie w takiej sytuacji znalazła się spółka z Torunia, która we wrześniu 2020 roku nabyła nieruchomości gruntowe od małżonków. Sprzedający wcześniej podzielili grunt na atrakcyjne działki budowlane, uzbroili je w wodociąg i przyłącza elektryczne, wydzielili drogi dojazdowe, a potem aktywnie szukali nabywców - działali więc jak typowi przedsiębiorcy. Mimo to po transakcji odmówili wystawienia faktury VAT za nieruchomość, twierdząc, że sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Dla kupującej spółki skutek był bolesny: 147 087 złotych zamrożonego podatku, którego nie mogła odliczyć. Prawo do odliczenia VAT - fundament neutralności tego podatku - zostało zablokowane nie dlatego, że transakcja była fikcyjna, ale dlatego, że brakowało jednego dokumentu.

Fiskus postawił na formalizm - nie ma faktury VAT, nie ma odliczenia VAT: logiczne?

Spółka postanowiła walczyć i wystąpiła o interpretację indywidualną. Pytanie brzmiało wprost: czy przysługuje jej odliczenie VAT na podstawie aktu notarialnego, skoro kontrahent odmawia wystawienia faktury?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z sierpnia 2022 roku odpowiedział: nie. Organ stwierdził, że „przepisy prawa nie dopuszczają możliwości zastąpienia faktury innym dokumentem, np. aktem notarialnym." Powołał się na art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur. Bez faktury VAT za nieruchomość nie ma mowy o odliczeniu. Stanowisko fiskusa nie pozostawiało złudzeń.

Sąd w Bydgoszczy: liczy się substancja transakcji, nie papierek

Spółka zaskarżyła interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. I wygrała. W wyroku z 10 stycznia 2023 r. (sygn. I SA/Bd 592/22) WSA uchylił zaskarżoną interpretację. Sąd sięgnął po argument, którego organ interpretacyjny kompletnie pominął - zasadę neutralności VAT i prymat przesłanek materialnych nad wymogami formalnymi w kontekście prawa do odliczenia.

Sąd powołał się też na wyrok TSUE z 29 września 2022 r. w sprawie Raiffeisen Leasing (C-235/21). Trybunał stwierdził w nim, że umowę można uznać za fakturę w rozumieniu dyrektywy VAT, jeżeli zawiera wszystkie informacje niezbędne do weryfikacji materialnych przesłanek prawa do odliczenia. A akt notarialny w tej sprawie rozstrzyganej przez sąd krajowy zawierał wszystko - dane stron, opis nieruchomości, cenę netto, kwotę VAT, stawkę podatku i oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Wyrok NSA: VAT odliczysz mimo braku faktury

Dyrektor KIS złożył skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 lutego 2026 r. (sygn. I FSK 949/23) podtrzymał stanowisko sądu pierwszej instancji.

Trzeba uczciwie powiedzieć: wyrok NSA dotyczył kwestii interpretacyjnej. Sąd kasacyjny nie badał bezpośrednio materialnych okoliczności transakcji i - jak podkreślono w komunikacie - orzeczenie „nie stanowi rozstrzygnięcia co do zasady o dopuszczalności odliczenia VAT na podstawie aktu notarialnego."

Ale przekaz jest czytelny. NSA wskazał, że faktura VAT za nieruchomość pozostaje podstawowym dokumentem w systemie podatku od towarów i usług, jednak jej brak nie musi automatycznie prowadzić do odmowy prawa do odliczenia. Warunek: akt notarialny lub inny dokument musi pozwalać jednoznacznie ustalić, że doszło do rzeczywistej, opodatkowanej transakcji związanej z działalnością podatnika. Neutralność VAT wymaga, żeby formalizm nie prowadził do nieuzasadnionego obciążenia przedsiębiorcy ciężarem podatku.

Co wyrok NSA oznacza w praktyce dla przedsiębiorców i odliczenia VAT?

Wyrok NSA nie otwiera furtki do masowego odliczenia VAT bez faktur. Warto to powiedzieć wprost.

Ale w konkretnych sytuacjach - zwłaszcza przy transakcjach dotyczących nieruchomości, gdzie akt notarialny jest obligatoryjny i zawiera szczegółowe dane finansowe - przedsiębiorcy zyskują solidny argument w sporze z fiskusem. Orzecznictwo TSUE i teraz także wyrok NSA potwierdzają, że prawo do odliczenia VAT zależy przede wszystkim od spełnienia przesłanek materialnych. Sama faktura jest drugorzędna, jeżeli czynność uprawniająca do odliczenia podatku od towarów i usług faktycznie miała miejsce i jest należycie udokumentowana.

Faktura wciąż jest fundamentem systemu VAT - to się nie zmienia

Jedno się nie zmienia: faktura VAT za nieruchomość i każdy inny towar czy usługę pozostaje podstawowym dokumentem przy realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wyrok NSA tego nie podważa.

Pokazuje natomiast, że w wyjątkowych okolicznościach - gdy sprzedawca celowo odmawia wystawienia faktury, a wszystkie przesłanki materialne odliczenia VAT są spełnione i udokumentowane w akcie notarialnym - podatnik nie zostaje na lodzie. Ma szansę obronić swoje prawo do odliczenia.

Dla wielu przedsiębiorców, którzy znaleźli się w podobnej pułapce, to realny przełom. Do tej pory fiskus konsekwentnie odmawiał prawa do odliczenia VAT bez faktury, a podatnik zostawał z ciężarem podatku, na który nie miał żadnego wpływu.

Jeśli kupujesz nieruchomość i wiesz, że transakcja podlega VAT - zadbaj o fakturę jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Wpisz obowiązek jej wystawienia do umowy przedwstępnej. A jeśli kontrahent mimo wszystko odmówi - masz teraz wyrok NSA, który pokazuje, że walka o odliczenie VAT ma sens.

Podsumowanie artykułu w pytaniach i odpowiedziach (FAQ)

Źródło: Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2026 r., sygn. I FSK 949/23)