REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT

 Radosław  Pazik
Doradca podatkowy Dyrektor Oddziału Wielkopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Poznaniu
Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych to okazja do popełnienia wielu błędów w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady. 

Poniżej przedstawiamy podstawowe zagadnienia w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem VAT

REKLAMA

Autopromocja

Od czego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego czy posadowiony na niej budynek lub budowla są opodatkowane i jaką stawką. Taki stan rzeczy wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczególnych przepisów regulujących niniejszą kwestię. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem wartość tego gruntu nie będzie wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt będzie opodatkowany podatkiem VAT według zasad właściwych dla sprzedaży danego budynku lub budowli. Zatem, jeśli sprzedawany budynek (budowla) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT, to zwolnienie to obejmie również grunt, na którym posadowiony jest ten budynek. Także, jeżeli budynek (budowla) będzie opodatkowana VAT, to opodatkowana będzie również sprzedaż gruntu, według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Bardziej kłopotliwą sprawą jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w skład których wchodzi więcej niż jeden budynek lub budowla. W takiej sytuacji podatek należy ustalić osobno dla każdego z tych budynków lub budowli. W przypadku gdy budynki opodatkowane są różnymi stawkami (lub korzystają ze zwolnienia) to wartość gruntu należy włączyć do podstawy opodatkowania używając proporcji, wyliczonej według klucza wartościowego albo klucza powierzchniowego. Klucz wartościowy polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast użycie klucza powierzchniowego polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Warto zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób jak dokonać podziału wartości gruntu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z podatku

Przy omawianiu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy poruszyć temat zwolnień tych czynności z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czy się różni ulepszenie od remontu

W kontekście regulacji związanych z pierwszym zasiedleniem istotne jest rozróżnienie pojęć „ulepszenie” oraz „remont”. W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, ulepszenie środków trwałych dokonywane jest poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99 wskazał, że:

  • przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
  • rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
  • rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
  • adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
  • modernizacja to unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

REKLAMA

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że ustawy o podatkach dochodowych zastrzegają, iż ulepszenie jest dokonane, tylko jeżeli suma wydatków na ten cel przekroczy 10000 zł oraz wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Definicję remontu można zaczerpnąć z ustawy Prawo budowlane. Art. 3 pkt 8 tej ustawy określa remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy zauważyć fakt, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie będą miały znaczenie przy określaniu czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do pojęcia remontu.

Kiedy można zrezygnować ze zwolnienia podatkowego

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 10, daje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby jednak tego dokonać trzeba spełnić dwa warunki:

  • dokonujący dostawy i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  • złożą oni:
    • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    • w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego należy oceniać w kontekście obowiązku wynikającego z art. 91 ustawy o VAT, czyli obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli zwrotu w części urzędowi), jeżeli podatnik zbywa nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia i przy jej nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Czasami warto wybrać opodatkowanie VAT, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, gdy nabywca ma prawa do odliczenia podatku. 

Ustawa o VAT statuuje w art. 43 ust. 1 pkt 10a jeszcze jedno zwolnienie z podatku VAT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić następujące warunki:

  • nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10;
  • w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Najpierw trzeba zweryfikować stan prawny i faktyczny

W praktyce kwestia prawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości jest zagadnieniem bardzo ważnym, gdyż nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania może rodzić poważne skutki finansowe, gdyż oprócz odsetek od zaległości podatkowych podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podatku poniesie odpowiedzialność karnoskarbową oraz w przypadku podatników niebędących osobami fizycznymi będzie konieczne zapłacenie dodatkowego zobowiązania podatkowego w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT. Należy zauważyć, że ujemne skutki finansowe mogą wystąpić po stronie sprzedawcy i nabywcy, gdyż jeżeli sprzedawca nieprawidłowo opodatkuje dostawę podatkiem VAT, to nabywca zawyży kwotę zwrotu VAT lub zaniży kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce podatnicy często popełniają nieprawidłowości w tym zakresie, zatem przed dokonaniem tego typu czynności należy dokładnie zweryfikować stan prawny i stan faktyczny w sprawie oraz prawidłowo określić sposób opodatkowania. 

Oprac. Piotr T. Szymański
Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe rozporządzenie w sprawie prowadzenia pkpir od 2026 roku. Lista zmian od 1 stycznia

Minister Finansów przygotował projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Sprawdziliśmy co się zmieni w zasadach prowadzenia pkpir w porównaniu do obecnego stanu prawnego.

Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) przynoszą istotne zmiany dla spółek nieruchomościowych w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W styczniu tego roku NSA w kilku wyrokach (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) potwierdził korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA).

CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

Składka zdrowotna w 2026 roku – będzie ewolucja czy rewolucja?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

REKLAMA

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

Będą zmiany w L4, pracy na chorobowym i pensjach na zwolnieniach lekarskich. Przedsiębiorcy: Jesteśmy zwolennikami deregulacji i elastyczności, ale też jasnych zasad

Zasiłek chorobowy powinien być wypłacany pracownikowi już od pierwszego dnia absencji – Północna Izba Gospodarcza w Szczecinie popiera projekt przygotowany przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, apelując jednocześnie o to, by ustawa w tej sprawie była przyjęta możliwie szybko. Przedsiębiorcy jednocześnie oczekują dalszego dialogu z Ministerstwem na temat np. „Zmian w L4”, które w opinii niektórych przedsiębiorców mogą budzić kontrowersje. – Jesteśmy zwolennikami tego, by pracownicy i pracodawcy mogli regulować swoje relacje w możliwie elastyczny sposób. Z jednej strony więc jesteśmy zwolennikami tego, by zwolnienie lekarskie nie blokowało w stu procentach możliwości wykonywania innych zobowiązań jeżeli to jest możliwe, ale z drugiej widzimy przestrzeń, gdzie zwolnienie lekarskie może być wykorzystywane do nadrabiania obowiązków w jednej pracy, przy jednoczesnym spowolnianiu działania w drugiej firmie – mówi Hanna Mojsiuk, prezes Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie.

Youtuberzy mogą się cieszyć. Jest pozytywny wyrok NSA w sprawie kosztów podatkowych

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza, że wydatki youtuberów związane z produkcją filmów, takie jak bilety lotnicze, noclegi czy sprzęt filmowy, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Wyrok jest istotny dla twórców internetowych, którzy ponoszą wysokie koszty związane z tworzeniem treści na YouTube.

Nowa era regulacji krypto – CASP zastępuje VASP. Co to oznacza dla firm?

W UE wchodzi w życie nowa era regulacji krypto – licencja CASP stanie się obowiązkowa dla wszystkich firm działających w tym sektorze. Dotychczasowi posiadacze licencji VASP mają czas na dostosowanie się do końca czerwca 2025 r., a z odpowiednim wnioskiem – do września. Jakie zmiany czekają rynek i co to oznacza dla przedsiębiorców?

REKLAMA

Outsourcing pojedynczych procesów księgowych, czy zatrudnienie dodatkowej osoby w dziale księgowości - co się bardziej opłaca?

W stale zmieniającym się otoczeniu biznesowym przedsiębiorcy coraz częściej stają przed dylematem: czy zatrudnić dodatkową osobę do działu księgowego, czy może zdecydować się na outsourcing wybranych procesów księgowych? Analiza kosztów i korzyści pokazuje, że delegowanie pojedynczych zadań księgowych na zewnątrz może być znacznie bardziej efektywnym rozwiązaniem niż rozbudowa wewnętrznego zespołu.

Kto ma prawo odliczyć ulgę na dziecko? Po rozwodzie rodziców dziecko mieszka z matką a ojciec płaci alimenty i widuje się z dzieckiem

Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma prawo do odliczenia kwoty ulgi prorodzinnej w zależności od tego z kim jego dziecko mieszka i kto faktycznie sprawuje nad nim opiekę. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 stycznia 2025 r. wyjaśnił, kto może odliczyć ulgę na dziecko, gdy rodzice są rozwiedzeni, dziecko mieszka z matką na stałe, a ojciec płaci alimenty i co jakiś czas widuje się z dzieckiem.

REKLAMA