REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT

 Radosław  Pazik
Doradca podatkowy Dyrektor Oddziału Wielkopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Poznaniu
Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych to okazja do popełnienia wielu błędów w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady. 

Poniżej przedstawiamy podstawowe zagadnienia w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem VAT

REKLAMA

Autopromocja

Od czego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego czy posadowiony na niej budynek lub budowla są opodatkowane i jaką stawką. Taki stan rzeczy wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczególnych przepisów regulujących niniejszą kwestię. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem wartość tego gruntu nie będzie wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt będzie opodatkowany podatkiem VAT według zasad właściwych dla sprzedaży danego budynku lub budowli. Zatem, jeśli sprzedawany budynek (budowla) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT, to zwolnienie to obejmie również grunt, na którym posadowiony jest ten budynek. Także, jeżeli budynek (budowla) będzie opodatkowana VAT, to opodatkowana będzie również sprzedaż gruntu, według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Bardziej kłopotliwą sprawą jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w skład których wchodzi więcej niż jeden budynek lub budowla. W takiej sytuacji podatek należy ustalić osobno dla każdego z tych budynków lub budowli. W przypadku gdy budynki opodatkowane są różnymi stawkami (lub korzystają ze zwolnienia) to wartość gruntu należy włączyć do podstawy opodatkowania używając proporcji, wyliczonej według klucza wartościowego albo klucza powierzchniowego. Klucz wartościowy polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast użycie klucza powierzchniowego polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Warto zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób jak dokonać podziału wartości gruntu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z podatku

Przy omawianiu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy poruszyć temat zwolnień tych czynności z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czy się różni ulepszenie od remontu

W kontekście regulacji związanych z pierwszym zasiedleniem istotne jest rozróżnienie pojęć „ulepszenie” oraz „remont”. W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, ulepszenie środków trwałych dokonywane jest poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99 wskazał, że:

  • przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
  • rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
  • rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
  • adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
  • modernizacja to unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

REKLAMA

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że ustawy o podatkach dochodowych zastrzegają, iż ulepszenie jest dokonane, tylko jeżeli suma wydatków na ten cel przekroczy 10000 zł oraz wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Definicję remontu można zaczerpnąć z ustawy Prawo budowlane. Art. 3 pkt 8 tej ustawy określa remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy zauważyć fakt, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie będą miały znaczenie przy określaniu czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do pojęcia remontu.

Kiedy można zrezygnować ze zwolnienia podatkowego

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 10, daje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby jednak tego dokonać trzeba spełnić dwa warunki:

  • dokonujący dostawy i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  • złożą oni:
    • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    • w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego należy oceniać w kontekście obowiązku wynikającego z art. 91 ustawy o VAT, czyli obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli zwrotu w części urzędowi), jeżeli podatnik zbywa nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia i przy jej nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Czasami warto wybrać opodatkowanie VAT, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, gdy nabywca ma prawa do odliczenia podatku. 

Ustawa o VAT statuuje w art. 43 ust. 1 pkt 10a jeszcze jedno zwolnienie z podatku VAT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić następujące warunki:

  • nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10;
  • w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Najpierw trzeba zweryfikować stan prawny i faktyczny

W praktyce kwestia prawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości jest zagadnieniem bardzo ważnym, gdyż nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania może rodzić poważne skutki finansowe, gdyż oprócz odsetek od zaległości podatkowych podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podatku poniesie odpowiedzialność karnoskarbową oraz w przypadku podatników niebędących osobami fizycznymi będzie konieczne zapłacenie dodatkowego zobowiązania podatkowego w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT. Należy zauważyć, że ujemne skutki finansowe mogą wystąpić po stronie sprzedawcy i nabywcy, gdyż jeżeli sprzedawca nieprawidłowo opodatkuje dostawę podatkiem VAT, to nabywca zawyży kwotę zwrotu VAT lub zaniży kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce podatnicy często popełniają nieprawidłowości w tym zakresie, zatem przed dokonaniem tego typu czynności należy dokładnie zweryfikować stan prawny i stan faktyczny w sprawie oraz prawidłowo określić sposób opodatkowania. 

Autopromocja
Oprac. Piotr T. Szymański

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowości w KSeF: faktury konsumenckie, złożone załączniki, faktury poza KSeF. Konsultacje Ministerstwa Finansów

W dniu 18 lipca 2024 r. w Ministerstwie Finansów przy ul. Świętokrzyskiej 12 odbyło się kolejne spotkanie konsultacyjne dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur zorganizowane przez Ministerstwo Finansów i Krajową Administrację Skarbową. Przedstawiciele MF podsumowali dotychczasowe prekonsultacje zmian w zakresie obowiązkowego KSeF. Eksperci Ministerstwa Finansów zaprezentowali też propozycje rozwiązań biznesowych tj. wymianę środowiska KSeF na docelowe, wdrożenie załączników i aktualizację struktury e-faktury,  a także planowane rozwiązania i nowe funkcjonalności KSeF.

Nowe dane o wynagrodzeniach Polaków. GUS odsłania karty

GUS opublikował dane dotyczące przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w czerwcu 2024 r. Przeciętna płaca wyniosła 8144,83 zł. Wzrost okazał się niższy od prognozowanego przez ekspertów. Mamy też nowe statystyki dotyczące zatrudnienia.

Podatek od nieruchomości od obiektów sportowych. Będą zmiany od 2025 roku. Czy podatek obejmie place zabaw?

W ramach analiz opublikowanego projektu zmian w podatku od nieruchomości, chwilę uwagi należy poświęcić obiektom sportowym. Jako że standardowo ich wartość nie należy do niskich, ewentualne ruchy w tym zakresie, mogą generować istotne skutki podatkowe. Aczkolwiek, akurat w tym obszarze, MF zaproponował też trochę korzyści. Niekorzyści też.

Większe sumy gwarancyjne w OC posiadaczy pojazdów i rolników. Jednolity formularz zaświadczeń o przebiegu ubezpieczenia. Rząd przyjął projekt nowelizacji

W dniu 16 lipca 2024 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, która ma dostosować polskie prawo do unijnych przepisów dotyczących ubezpieczenia OC za szkody, które powstały w związku z ruchem pojazdów mechanicznych. Projekt ten przewiduje m.in. zwiększenie minimalnych sum gwarancyjnych w ubezpieczeniu OC posiadaczy pojazdów mechanicznych a także rolników. Czy w związku z tymi zmianami wzrosną ceny polis OC?

REKLAMA

Drastyczne podwyżki akcyzy na wyroby tytoniowe. Najwięcej na płyn do e-papierosów, aż o 75 proc.

Rząd chce wprowadzić drastyczne podwyżki akcyzy na wyroby tytoniowe. Ich skala ma być kilkukrotnie większa, niż zakładała mapa akcyzowa. Już w 20225 r. akcyza na wyroby tytoniowe ma wzrosnąć: o 25 proc. na papierosy, o 38 proc. na tytoń do palenia oraz o 50 proc. na wkłady do podgrzewaczy tytoniu. Będzie podwyżka również płynów do e-papierosów, na które w 2025 r. akcyza wzrośnie aż o 75 proc.

Zakup sprzętu IT? Czasem lepiej wynająć. Na czym polega DaaS?

Na czym polega model biznesowy Device as a Service (DaaS)? Komu i kiedy się opłaca? Co sprawia, że jest to rosnący trend nie tylko w polskich firmach?

Twój biznes działa dobrze ale pieniądze gdzieś wyciekają. Ekspert podpowiada gdzie szukać przyczyn i źródeł wycieków

Takie pytanie często zadają sobie przedsiębiorcy, którzy osiągając spore przychody, realizując duże i zyskowne projekty nagle stwierdzają brak gotówki na koncie. Dlaczego tak się dzieje? Gdzie są pieniądze? Na te i inne pytania odpowiada dr nauk ekonomicznych Elżbieta Sobów – specjalistka ds. finansów z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem.

Korekta podatku naliczonego: kiedy trzeba rozliczyć fakturę korygującą

Jak należy rozliczyć faktury korygujące? Podatnik będący nabywcą zgłosił reklamację oraz otrzymał mailową odpowiedź, w której sprzedawca uznał reklamację i wskazał kwotę korekty. Wiadomości mailowe są z marca 2024 r., a korekta wpłynęła w kwietniu 2024 r. Podatnik odliczył VAT naliczony z faktury pierwotnej w marcu 2024 r. Czy korektę należy rozliczyć w marcu 2024? 

REKLAMA

Prezesa skazano za zaległości podatkowe spółki. Ale to sąd popełnił błąd

Samo tylko objęcie funkcji prezesa zarządu spółki nie może powodować automatycznego przyjęcia na siebie odpowiedzialności karnej za cudze działania. Tak uznał Rzecznik Praw Obywatelskich, informując o wniesieniu skargi kasacyjnej na korzyść prezesa spółki, którego sąd skazał za nieodprowadzenie zaliczek na podatek dochodowy, powstałych w okresie gdy nie objął jeszcze funkcji.

Podatek od nieruchomości obejmie nawet panele fotowoltaiczne. Takie zmiany już od 2025 roku

Zmiany w podatku od nieruchomości zmierzają do opodatkowania urządzeń energetycznych, np. paneli fotowoltaicznych. Budowle mają być opodatkowane jako całość techniczno-użytkowa. Podatkiem od nieruchomości (inaczej niż obecnie) już od 2025 roku objęte zostaną więc wszystkie elementów farmy fotowoltaicznej (w tym panele).

REKLAMA