REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT

 Radosław  Pazik
Doradca podatkowy Dyrektor Oddziału Wielkopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Poznaniu
Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych to okazja do popełnienia wielu błędów w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady. 

Poniżej przedstawiamy podstawowe zagadnienia w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem VAT

REKLAMA

Autopromocja

Od czego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego czy posadowiony na niej budynek lub budowla są opodatkowane i jaką stawką. Taki stan rzeczy wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczególnych przepisów regulujących niniejszą kwestię. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem wartość tego gruntu nie będzie wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt będzie opodatkowany podatkiem VAT według zasad właściwych dla sprzedaży danego budynku lub budowli. Zatem, jeśli sprzedawany budynek (budowla) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT, to zwolnienie to obejmie również grunt, na którym posadowiony jest ten budynek. Także, jeżeli budynek (budowla) będzie opodatkowana VAT, to opodatkowana będzie również sprzedaż gruntu, według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Bardziej kłopotliwą sprawą jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w skład których wchodzi więcej niż jeden budynek lub budowla. W takiej sytuacji podatek należy ustalić osobno dla każdego z tych budynków lub budowli. W przypadku gdy budynki opodatkowane są różnymi stawkami (lub korzystają ze zwolnienia) to wartość gruntu należy włączyć do podstawy opodatkowania używając proporcji, wyliczonej według klucza wartościowego albo klucza powierzchniowego. Klucz wartościowy polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast użycie klucza powierzchniowego polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Warto zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób jak dokonać podziału wartości gruntu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z podatku

Przy omawianiu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy poruszyć temat zwolnień tych czynności z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czy się różni ulepszenie od remontu

W kontekście regulacji związanych z pierwszym zasiedleniem istotne jest rozróżnienie pojęć „ulepszenie” oraz „remont”. W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, ulepszenie środków trwałych dokonywane jest poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99 wskazał, że:

  • przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
  • rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
  • rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
  • adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
  • modernizacja to unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

REKLAMA

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że ustawy o podatkach dochodowych zastrzegają, iż ulepszenie jest dokonane, tylko jeżeli suma wydatków na ten cel przekroczy 10000 zł oraz wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Definicję remontu można zaczerpnąć z ustawy Prawo budowlane. Art. 3 pkt 8 tej ustawy określa remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy zauważyć fakt, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie będą miały znaczenie przy określaniu czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do pojęcia remontu.

Kiedy można zrezygnować ze zwolnienia podatkowego

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 10, daje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby jednak tego dokonać trzeba spełnić dwa warunki:

  • dokonujący dostawy i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  • złożą oni:
    • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    • w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego należy oceniać w kontekście obowiązku wynikającego z art. 91 ustawy o VAT, czyli obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli zwrotu w części urzędowi), jeżeli podatnik zbywa nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia i przy jej nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Czasami warto wybrać opodatkowanie VAT, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, gdy nabywca ma prawa do odliczenia podatku. 

Ustawa o VAT statuuje w art. 43 ust. 1 pkt 10a jeszcze jedno zwolnienie z podatku VAT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić następujące warunki:

  • nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10;
  • w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Najpierw trzeba zweryfikować stan prawny i faktyczny

W praktyce kwestia prawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości jest zagadnieniem bardzo ważnym, gdyż nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania może rodzić poważne skutki finansowe, gdyż oprócz odsetek od zaległości podatkowych podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podatku poniesie odpowiedzialność karnoskarbową oraz w przypadku podatników niebędących osobami fizycznymi będzie konieczne zapłacenie dodatkowego zobowiązania podatkowego w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT. Należy zauważyć, że ujemne skutki finansowe mogą wystąpić po stronie sprzedawcy i nabywcy, gdyż jeżeli sprzedawca nieprawidłowo opodatkuje dostawę podatkiem VAT, to nabywca zawyży kwotę zwrotu VAT lub zaniży kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce podatnicy często popełniają nieprawidłowości w tym zakresie, zatem przed dokonaniem tego typu czynności należy dokładnie zweryfikować stan prawny i stan faktyczny w sprawie oraz prawidłowo określić sposób opodatkowania. 

Autopromocja
Oprac. Piotr T. Szymański

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/9
Są kosztem uzyskania przychodu:
koszty reprezentacji, w szczególności poniesione na usługi gastronomiczne, zakup żywności oraz napojów, w tym alkoholowych
udzielone pożyczki, w tym stracone pożyczki
wydatki na wystrój wnętrza biurowego nie będące wydatkami reprezentacyjnymi
wpłaty dokonywane do pracowniczych planów kapitałowych, o których mowa w ustawie o pracowniczych planach kapitałowych – od nagród i premii wypłaconych z dochodu po opodatkowaniu podatkiem dochodowym
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatek PIT - część 3
Zapraszamy do rozwiązania quizu o podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jest to trzeci quiz dotyczący tej problematyki, który zawiera dziesięć pytań a tylko jedna odpowiedź jest właściwa.
Podatek PIT - część 2
Oto quiz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jest to drugi quiz dotyczący tej problematyki. Składa się z dziewięciu pytań i tylko jedna odpowiedź jest poprawna.
Wakacje składkowe dla przedsiębiorców – czy warto korzystać. Wnioski w 2024 r. tylko do końca listopada by uzyskać zwolnienie ze składek w grudniu

Coraz więcej przedsiębiorców poszukuje elastycznych rozwiązań, które pozwolą im na optymalizację kosztów prowadzenia działalności. Jednym z takich narzędzi są tzw. wakacje składkowe – możliwość zwolnienia z opłacania składek na ubezpieczenia społeczne do ZUS w jednym wybranym miesiącu w roku. W 2024 roku wnioski można składać w listopadzie, by móc skorzystać z tego zwolnienia w grudniu br. To przede wszystkim pierwsza tego typu pomoc dla mikroprzedsiębiorców, których finansowo dotknęły skutki reformy zwanej „Polskim Ładem”. Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy komentuje zalety i wady związane z tym rozwiązaniem.

Obowiązkowy KSeF 2.0. Struktury logiczne FA(3) i FA_RR(1), załączniki do faktur, tryb offline, faktury konsumenckie i z kas fiskalnych. Co proponuje MF?

Ministerstwo Finansów rozpoczęło ostateczne konsultacje projektu rozwiązań prawnych (ustawy) i biznesowych w zakresie wdrożenia obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Przedstawione rozwiązania uwzględniają propozycje zgłaszane w toku dotychczasowych konsultacji, w tym specyfikę Jednostek Samorządu Terytorialnego (JST). Przedmiotem ustaleń są także struktury logiczne FA(3) i FA_RR(1) oraz koncepcja funkcjonowania załącznika do e-faktury w KSeF. Uwagi do projektu ustawy można zgłaszać do MF do 19 listopada, a rozwiązań biznesowych do 22 listopada 2024 r.

REKLAMA

KSeF od 2026 r. Firmy będą mogły wystawiać faktury dla konsumentów przez KSeF. Ministerstwo Finansów pokazało projekt ustawy

Firmy będą mogły wystawiać faktury dla konsumentów poprzez Krajowy System e-Faktur – wynika z projektu ustawy, który 5 listopada 2024 r. został opublikowany na stronach RCL. Firmy dostaną także dodatkowe okresy przejściowe na dostosowanie się do nowych rozwiązań.

Sprawdzamy stawki ryczałtu: Jaki podatek zapłaci manager na kontrakcie B2B?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest dla wielu przedsiębiorców korzystną formą rozliczeń, zwłaszcza przy niskich kosztach działalności. Stawki tego podatku wahają się od 2 proc. do 17 proc., co może znacząco wpływać na wysokość należności wobec fiskusa. Jaką stawkę ryczałtu powinien wybrać manager zatrudniony na kontrakcie B2B w firmie technologicznej?

Przelewy bankowe 11 listopada. Kiedy dojdzie przelew wysłany w piątek po 16:00?

Przed nami kolejny dzień wolny od pracy. Święto 11 listopada przypada w tym roku w poniedziałek. Co z przelewami bankowymi wysłanymi tego dnia? Kiedy najlepiej wysłać przelew, aby dotarł na czas? Czy będą działać płatności natychmiastowe? Warto terminowe płatności zaplanować z wyprzedzeniem. 

Wyższa akcyza na alkohol w 2025 r. Spadnie spożycie alkoholu, czy wzrośnie szara strefa?

W 2025 r. wzrośnie stawka akcyzy na wysokoprocentowy alkohol. Oczywiste jest, że spowoduje to wzrost cen alkoholu w sklepach. Fakt wysokiej stawki na alkohol w Polsce może oznaczać dwa scenariusze: spadek spożycia alkoholu lub ożywienie szarej strefy. Spadek spożycia będzie aspektem pozytywnym, natomiast wzrost szarej strefy już nie.

REKLAMA

Sprzedaż internetowa: kiedy opłata za przesyłkę jest przychodem sprzedawcy? Kiedy warto uniknąć ujęcia kosztu dostawy jako przychodu sprzedającego oraz podstawy opodatkowania VAT?

Sprzedaż internetowa pociąga za sobą najczęściej wysyłkę towaru za pośrednictwem podmiotu trzeciego świadczącego usługi kurierskie. Jeśli nabywca korzysta z opcji darmowej dostawy, to wówczas sprzedający nie otrzymuje od niego dodatkowych środków tytułem kosztów wysyłki i nie powstaje zagadnienie odpowiedniego zaliczenia podatkowego takiej kwoty. Gdy jednak dostawa jest dodatkowo płatna dla kupującego, sprzedawca staje przed pytaniem, czy po jego stronie powstanie dodatkowy przychód w związku z powiększeniem należności kupującego o koszt przesyłki, a także, czy kwota ta stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Składka zdrowotna - zmiany muszą uwzględniać specyfikę i możliwości małych firm. Co najmniej ¾ wysokości zapłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne powinno podlegać możliwości odliczenia od należnego podatku

Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, złożyła na ręce Premiera Donalda Tuska uwagi dotyczące składek zdrowotnych w nowym projekcie ustawy. Proponuje ustalenie ryczałtowej składki zdrowotnej i możliwość jej częściowego odliczenia od podatku. Majewska podkreśla, że nowe przepisy muszą uwzględniać specyfikę i możliwości małych firm, które są fundamentem gospodarki.

REKLAMA