REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Radosław  Pazik
Doradca podatkowy Dyrektor Oddziału Wielkopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Poznaniu
Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych to okazja do popełnienia wielu błędów w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady. 

Poniżej przedstawiamy podstawowe zagadnienia w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem VAT. 

REKLAMA

Od czego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej

REKLAMA

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego czy posadowiony na niej budynek lub budowla są opodatkowane i jaką stawką. Taki stan rzeczy wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczególnych przepisów regulujących niniejszą kwestię. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem wartość tego gruntu nie będzie wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt będzie opodatkowany podatkiem VAT według zasad właściwych dla sprzedaży danego budynku lub budowli. Zatem, jeśli sprzedawany budynek (budowla) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT, to zwolnienie to obejmie również grunt, na którym posadowiony jest ten budynek. Także, jeżeli budynek (budowla) będzie opodatkowana VAT, to opodatkowana będzie również sprzedaż gruntu, według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Bardziej kłopotliwą sprawą jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w skład których wchodzi więcej niż jeden budynek lub budowla. W takiej sytuacji podatek należy ustalić osobno dla każdego z tych budynków lub budowli. W przypadku gdy budynki opodatkowane są różnymi stawkami (lub korzystają ze zwolnienia) to wartość gruntu należy włączyć do podstawy opodatkowania używając proporcji, wyliczonej według klucza wartościowego albo klucza powierzchniowego. Klucz wartościowy polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast użycie klucza powierzchniowego polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Warto zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób jak dokonać podziału wartości gruntu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z podatku

Przy omawianiu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy poruszyć temat zwolnień tych czynności z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czy się różni ulepszenie od remontu

W kontekście regulacji związanych z pierwszym zasiedleniem istotne jest rozróżnienie pojęć „ulepszenie” oraz „remont”. W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, ulepszenie środków trwałych dokonywane jest poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99 wskazał, że:

  • przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
  • rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
  • rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
  • adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
  • modernizacja to unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

REKLAMA

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że ustawy o podatkach dochodowych zastrzegają, iż ulepszenie jest dokonane, tylko jeżeli suma wydatków na ten cel przekroczy 10000 zł oraz wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Definicję remontu można zaczerpnąć z ustawy Prawo budowlane. Art. 3 pkt 8 tej ustawy określa remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy zauważyć fakt, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie będą miały znaczenie przy określaniu czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do pojęcia remontu.

Kiedy można zrezygnować ze zwolnienia podatkowego

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 10, daje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby jednak tego dokonać trzeba spełnić dwa warunki:

  • dokonujący dostawy i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  • złożą oni:
    • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    • w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego należy oceniać w kontekście obowiązku wynikającego z art. 91 ustawy o VAT, czyli obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli zwrotu w części urzędowi), jeżeli podatnik zbywa nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia i przy jej nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Czasami warto wybrać opodatkowanie VAT, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, gdy nabywca ma prawa do odliczenia podatku. 

Ustawa o VAT statuuje w art. 43 ust. 1 pkt 10a jeszcze jedno zwolnienie z podatku VAT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić następujące warunki:

  • nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10;
  • w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Najpierw trzeba zweryfikować stan prawny i faktyczny

W praktyce kwestia prawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości jest zagadnieniem bardzo ważnym, gdyż nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania może rodzić poważne skutki finansowe, gdyż oprócz odsetek od zaległości podatkowych podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podatku poniesie odpowiedzialność karnoskarbową oraz w przypadku podatników niebędących osobami fizycznymi będzie konieczne zapłacenie dodatkowego zobowiązania podatkowego w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT. Należy zauważyć, że ujemne skutki finansowe mogą wystąpić po stronie sprzedawcy i nabywcy, gdyż jeżeli sprzedawca nieprawidłowo opodatkuje dostawę podatkiem VAT, to nabywca zawyży kwotę zwrotu VAT lub zaniży kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce podatnicy często popełniają nieprawidłowości w tym zakresie, zatem przed dokonaniem tego typu czynności należy dokładnie zweryfikować stan prawny i stan faktyczny w sprawie oraz prawidłowo określić sposób opodatkowania. 

Oprac. Piotr T. Szymański
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia a co pozostaje bez zmian [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

REKLAMA

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

REKLAMA

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

KSeF wymusi zmiany. Rejestry VAT i wydatki pracownicze po nowemu od 2026 roku

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur to jeden z najważniejszych projektów cyfryzacyjnych polskiej administracji podatkowej ostatnich lat. Od 1 lutego lub od 1 kwietnia 2026 roku – w zależności od poziomu sprzedaży w 2024 roku – podatnicy VAT będą zobowiązani do wystawiania faktur wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem KSeF. To nie tylko zmiana technologiczna, ale także rewolucja organizacyjna, która wymusi dostosowanie systemów księgowych, procesów wewnętrznych i codziennej pracy działów finansowych.

REKLAMA