REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych a opodatkowanie VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Radosław  Pazik
Doradca podatkowy Dyrektor Oddziału Wielkopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Poznaniu
Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych to okazja do popełnienia wielu błędów w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Podatnicy przyjmują, że np. skoro nabyli nieruchomość z podatkiem VAT, to także jej sprzedaż muszą opodatkować tym podatkiem. Niestety w tym przypadku nie ma tak prostej zasady. 

Poniżej przedstawiamy podstawowe zagadnienia w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych podatkiem VAT

REKLAMA

Autopromocja

Od czego zależy opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej

REKLAMA

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanych jest uzależnione od tego czy posadowiony na niej budynek lub budowla są opodatkowane i jaką stawką. Taki stan rzeczy wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT oraz braku szczególnych przepisów regulujących niniejszą kwestię. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli (albo ich części) trwale związanych z gruntem wartość tego gruntu nie będzie wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a grunt będzie opodatkowany podatkiem VAT według zasad właściwych dla sprzedaży danego budynku lub budowli. Zatem, jeśli sprzedawany budynek (budowla) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku VAT, to zwolnienie to obejmie również grunt, na którym posadowiony jest ten budynek. Także, jeżeli budynek (budowla) będzie opodatkowana VAT, to opodatkowana będzie również sprzedaż gruntu, według stawki właściwej dla budynku lub budowli.

Bardziej kłopotliwą sprawą jest sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w skład których wchodzi więcej niż jeden budynek lub budowla. W takiej sytuacji podatek należy ustalić osobno dla każdego z tych budynków lub budowli. W przypadku gdy budynki opodatkowane są różnymi stawkami (lub korzystają ze zwolnienia) to wartość gruntu należy włączyć do podstawy opodatkowania używając proporcji, wyliczonej według klucza wartościowego albo klucza powierzchniowego. Klucz wartościowy polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do wartości poszczególnych budynków, natomiast użycie klucza powierzchniowego polega na przyporządkowaniu wartości gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Warto zauważyć, że przepisy nie określają w żaden sposób jak dokonać podziału wartości gruntu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest zwolniona z podatku

Przy omawianiu opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy poruszyć temat zwolnień tych czynności z podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z podatku VAT zwolnione są dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Czy się różni ulepszenie od remontu

W kontekście regulacji związanych z pierwszym zasiedleniem istotne jest rozróżnienie pojęć „ulepszenie” oraz „remont”. W świetle art. 22g ust. 17 ustawy o PIT oraz art. 16g ust. 13 ustawy o CIT, ulepszenie środków trwałych dokonywane jest poprzez ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. NSA w wyroku z dnia 21 listopada 2001 r., sygn. I SA/Gd 829/99 wskazał, że:

  • przebudowa to istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni i kubatury;
  • rozbudowa to zwiększenie powierzchni/kubatury;
  • rekonstrukcja to ponowna budowa obiektu w rozumieniu odtworzenia obiektu;
  • adaptacja to przystosowanie obiektu do nowej funkcji, której do tej pory nie spełniał;
  • modernizacja to unowocześnianie w rozumieniu wyposażania obiektu w nowe elementy składowe.

Trzeba jednak w tym miejscu zaznaczyć, że ustawy o podatkach dochodowych zastrzegają, iż ulepszenie jest dokonane, tylko jeżeli suma wydatków na ten cel przekroczy 10000 zł oraz wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Definicję remontu można zaczerpnąć z ustawy Prawo budowlane. Art. 3 pkt 8 tej ustawy określa remont jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy zauważyć fakt, że tylko wydatki poniesione na ulepszenie będą miały znaczenie przy określaniu czy mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem, ponieważ art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do pojęcia remontu.

Kiedy można zrezygnować ze zwolnienia podatkowego

Ustawa o VAT, w art. 43 ust. 10, daje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Aby jednak tego dokonać trzeba spełnić dwa warunki:

  • dokonujący dostawy i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
  • złożą oni:
    • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    • w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Możliwość zrezygnowania ze zwolnienia podatkowego należy oceniać w kontekście obowiązku wynikającego z art. 91 ustawy o VAT, czyli obowiązku skorygowania odliczonego podatku (czyli zwrotu w części urzędowi), jeżeli podatnik zbywa nieruchomość w okresie 10 lat od jej nabycia i przy jej nabyciu przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Czasami warto wybrać opodatkowanie VAT, aby sprzedający nie musiał zwracać części odliczonego podatku VAT, gdy nabywca ma prawa do odliczenia podatku. 

Ustawa o VAT statuuje w art. 43 ust. 1 pkt 10a jeszcze jedno zwolnienie z podatku VAT. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba spełnić następujące warunki:

  • nieruchomości, będące przedmiotem dostawy, nie mogą być objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10;
  • w stosunku do tych nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Najpierw trzeba zweryfikować stan prawny i faktyczny

W praktyce kwestia prawidłowego opodatkowania dostawy nieruchomości jest zagadnieniem bardzo ważnym, gdyż nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania może rodzić poważne skutki finansowe, gdyż oprócz odsetek od zaległości podatkowych podatnik lub osoba odpowiedzialna za prawidłowe rozliczenie podatku poniesie odpowiedzialność karnoskarbową oraz w przypadku podatników niebędących osobami fizycznymi będzie konieczne zapłacenie dodatkowego zobowiązania podatkowego w wysokości 30% lub 20% niewykazanego podatku VAT. Należy zauważyć, że ujemne skutki finansowe mogą wystąpić po stronie sprzedawcy i nabywcy, gdyż jeżeli sprzedawca nieprawidłowo opodatkuje dostawę podatkiem VAT, to nabywca zawyży kwotę zwrotu VAT lub zaniży kwotę zobowiązania podatkowego. W praktyce podatnicy często popełniają nieprawidłowości w tym zakresie, zatem przed dokonaniem tego typu czynności należy dokładnie zweryfikować stan prawny i stan faktyczny w sprawie oraz prawidłowo określić sposób opodatkowania. 

Oprac. Piotr T. Szymański
Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

2 mln zł zamiast 1 mln! Rząd luzuje zasady w podatku PIT – to przełom dla przedsiębiorców, którzy korzystają z rozliczenia kasowego

Rząd szykuje istotną zmianę w podatku dochodowym – limit przychodów uprawniający do kasowego PIT ma wzrosnąć z 1 mln do 2 mln zł. To ogromna ulga dla tysięcy firm, które dzięki nowym przepisom poprawią swoją płynność finansową i uproszczą rozliczenia z fiskusem.

Wystawianie faktur ustrukturyzowanych narusza konstytucyjne prawo do prywatności

Istotna część podatników, mimo istnienia formalnego obowiązku, nie będzie mogła wystawiać faktur ustrukturyzowanych, gdyż nie pozwalają im na to zawarte umowy, w których nabywcy zastrzegają sobie zachowanie tajemnicy handlowej. Wystawianie faktur ustrukturyzowanych w sposób oczywisty narusza tę zasadę, bowiem ich treść będzie w sposób nieograniczony dostępna dla długiej listy organów państwa – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. I dodaje: Organy te będą mogły bez jakichkolwiek ograniczeń czerpać informacje o tajemnicach handlowych, a zwłaszcza o towarach i usługach oraz cenach stosowanych przez podatników.

Nowe Centrum Kompetencyjne i Zespół ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego – jest ważny krok w uszczelnianiu CIT

Ministerstwo Finansów ogłosiło powstanie Centrum Kompetencyjnego ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego w CIT oraz nowego Zespołu analizującego systemowe rozwiązania w tym obszarze. KAS zmienia też priorytety kontroli – liczyć się będą efekty, nie liczba postępowań.

REKLAMA

Nowe projekty KSR do konsultacji publicznych: wartości niematerialne i inwestycje w nieruchomości

Komitet Standardów Rachunkowości opublikował dwa projekty Krajowych Standardów Rachunkowości – dotyczące wartości niematerialnych i prawnych oraz inwestycji w nieruchomości. Dokumenty mają ujednolicić zasady ewidencji, wyceny i prezentacji tych aktywów. Opinie można zgłaszać do 30 września 2025 r.

Nowa opłata 2 euro od każdej paczki do UE albo 50 eurocentów po spełnieniu szeregu formalności. Na walce Unii z chińskim e-commerce skorzysta europejska logistyka

Komisja Europejska i Parlament Europejski chcą ograniczenia napływu chińskiego e-commerce przez wprowadzenie opłaty manipulacyjnej wynoszącej 2 euro dla każdej paczki, niezależnie od jej wartości. Nowy podatek będzie można obniżyć do 50 eurocentów, ale najpierw przesyłka będzie musiała trafić do magazynu na terenie Unii, skąd będzie dystrybuowana do klienta końcowego. Oznacza to, że każda z 4,6 mld paczek, bo tyle zaimportowano ich w 2024 r., będzie wymagała indywidualnej obsługi logistycznej, którą mogą zapewnić europejscy operatorzy. W opinii ekspertów to wielka dla sektora logistyki kontraktowej, również w Polsce, ale do walki o największych graczy e-commerce należy się dobrze przygotować.

Tajemnica przedsiębiorstwa pod ochroną – rząd szykuje rewolucję w przepisach o znakach towarowych

Rząd pracuje nad długo wyczekiwaną nowelizacją Prawa własności przemysłowej. Projekt UDER85 wprowadzi skuteczne mechanizmy ochrony tajemnicy przedsiębiorstwa w postępowaniach przed Urzędem Patentowym. To przełom, który zmieni zasady gry w sporach o znaki towarowe i zwiększy bezpieczeństwo firmowych danych.

Ubezpieczenie zdrowotne przy delegowaniu pracownika do Niemiec – formularz A1, EKUZ i kasy chorych

Delegowanie pracowników do Niemiec wiąże się z szeregiem obowiązków administracyjnych. Jednym z kluczowych aspektów, często niedocenianym przez pracodawców, jest właściwe zabezpieczenie zdrowotne osoby delegowanej. W praktyce powtarzają się pytania: czy wystarczy formularz A1? Czy EKUZ chroni pracownika w Niemczech w razie wypadku? Co pokrywa niemiecka AOK? I czy warto wykupić prywatne ubezpieczenie? W tym artykule odpowiemy na te i inne pytania, wyjaśnimy czym jest formularz A1, co zapewnia karta EKUZ w Niemczech oraz czy trzeba zgłaszać się do niemieckiej kasy chorych?

REKLAMA

Kryzys na rynku księgowych? Specjaliści są przemęczeni, a chętnych i wykwalifikowanych kandydatów do pracy brakuje

Co drugi pracownik obszaru księgowości uważa, że branża boryka się z niedoborem wykwalifikowanych specjalistów – wynika z badania SaldeoSMART. Wśród głównych powodów luki kompetencyjnej respondenci wymieniają trudność w nadążaniu za zmieniającymi się przepisami (64%) oraz wypalenie zawodowe (53%). Siedmiu na dziesięciu ankietowanych przyznaje, że w ostatnim kwartale często lub bardzo często odczuwało przeciążenie obowiązkami zawodowymi. Jednocześnie 44% upatruje w sztucznej inteligencji szansy na odciążenie pracowników i zwiększenie ich efektywności.

3 poprawki Senatu do ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF

Ustawa wprowadzająca Krajowy System e-Faktur została uchwalona przez Sejm 25 lipca 2025 roku i trafiła do Senatu. Na posiedzeniu w dniu 30 lipca 2025 r. Senacka Komisja Budżetu i Finansów Publicznych zaproponowała jedynie 3 poprawki redakcyjne do ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, nie wprowadzając innych zmian.

REKLAMA