REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

VAT w obrocie nieruchomościami

REKLAMA

Zgodnie z generalną zasadą dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. To, czy od sprzedaży nieruchomości zapłacimy VAT, zależy jednak od tego, czy transakcje zbycia są wykonywane w ramach działalności gospodarczej i jaka jest ich częstotliwość. W dzisiejszym Przewodniku wyjaśniamy szczegółowo, kiedy tego typu transakcje będą podlegały VAT, a kiedy będą z niego zwolnione. Warto zwrócić na tę kwestię szczególną uwagę, gdyż budzi ona kontrowersje.

SPIS TREŚCI

PORADY PRAWNE

PRZYKŁADY




Częstotliwość sprzedaży

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

REKLAMA

Z tych przepisów, jak podkreślił naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Targówek w wydanej interpretacji z 9 października 2006 r., nr 1437/ZI/443/331/DJW/06 wynika, że dostawa gruntu wraz z budynkiem podlegać będzie opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy sprzedawcy można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.

DEFINICJA TOWARÓW

Jako towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Ustawa o VAT nie definiuje ani pojęcia zamiar, ani nie precyzuje pojęcia sposób częstotliwy. Dlatego w każdym przypadku należy badać, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (czyli więcej niż jednokrotnie). Przez zamiar częstotliwego prowadzenia działalności należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności. Niezbędne do uznania dostawy towarów za działalność gospodarczą jest, aby w momencie jej dokonania podatnik miał zamiar dokonywać czynności wielokrotnie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Przedstawmy omawianą sytuację na przykładzie. Podatnicy w 2001 roku zakupili działkę, na której postawiony został budynek w stanie surowym (zezwolenie na budowę wydano w 2005 roku). Obecnie ze względu na sytuację finansową zamierzają sprzedać tę nieruchomość. Podatnicy nie prowadzą działalności gospodarczej. Czy taka sprzedaż będzie opodatkowana VAT? Działka, na której znajduje się budynek w stanie surowym, będąca przedmiotem dostawy, stanowi majątek osobisty podatników i nie została nabyta w celu dokonania dalszej odsprzedaży. Przedmiotowa dostawa nastąpi jednorazowo i nic nie wskazuje na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

W konsekwencji, jeżeli osoba fizyczna dokona sprzedaży działki wraz ze znajdującym się na niej budynkiem w stanie surowym ze swojego majątku osobistego w warunkach wskazujących, że czynność ta nie ma charakteru zorganizowanego i nie będzie kontynuowana, a przedmiotowa działka nie została nabyta tylko i wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży, czynność ta nie będzie uznana za element prowadzonej działalności, a tym samym nie będzie podlegała VAT.

Stawka podatku

REKLAMA

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stawka podatku dla dostawy nieruchomości wynosi 22 proc. (chyba że jest to nieruchomość mieszkalna). Jednak w pewnych przypadkach przy sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdą zwolnienia od VAT.

Przykładem może być regulacja zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, która stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się natomiast budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat. Naczelnik opolskiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z 14 września 2006 r., nr PP/443-71-1GK/06 podkreślił, że dla zastosowania omawianego zwolnienia niezbędne jest łączne spełnienie warunków w nim określonych, tj. dokonanie dostawy towarów używanych w rozumieniu ustawy o VAT, w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.


Opodatkowanie gruntu

Przy sprzedaży gruntów zabudowanych podstawę opodatkowania ustala się na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu. W konsekwencji gdy z obniżonej stawki VAT korzysta sprzedawany obiekt budowlany, to taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży gruntów, na którym obiekt jest posadowiony. Jak wyjaśnił naczelnik Urzędu Skarbowego w Jarocinie w wydanej interpretacji z 31 sierpnia 2006 r., nr PP/443-16/06, jeżeli sprzedawany obiekt jest zwolniony z VAT jako towar używany, to grunt również korzysta ze zwolnienia z VAT. W związku z tym, jeżeli budynki spełniają kryteria towaru używanego, to całość dostawy nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

WAŻNE

W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nabierze charakteru częstotliwego, będzie ona działalnością gospodarczą i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

Użytkowanie wieczyste

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., nie zawiera w sobie należnego podatku ani też nie powinna być o niego powiększona na podstawie przepisów ustawy o VAT.

W użytkowanie wieczyste można przekazywać grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. Oprócz tego w użytkowanie wieczyste można również przekazywać grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Mogą być one oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym. Wynika to z art. 232 ust. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Oprócz tego w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Wynika to z art. 232 ust. 2 kodeksu.

Dostawa towarów

Wiele jednostek samorządu terytorialnego miało kłopoty ze stosowaniem w przypadku użytkowania wieczystego przepisów ustawy o VAT.

Sprawą zajął się skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, wydając uchwałę w tej sprawie (sygn. akt I FPS 1/06, z 8 stycznia 2007 r.). NSA zwrócił uwagę na szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel, a także uwzględnił fakt, że definicja towaru, zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT obejmuje grunty. Dlatego sąd opowiedział się za stanowiskiem, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy, a nie świadczenie usług, do którego odnosi się art. 8 ust. 1.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.


Transakcje wolne od VAT

Konsekwencją stanowiska, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, będzie stwierdzenie, że w przypadku gdy taka czynność nastąpiła przed 1 maja 2004 r. (tj. przed tym dniem dokonano wpisu prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu tego prawa), to nie podlega ona obecnie VAT. W przypadku dostawy towarów zasadą jest bowiem, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru (art. 19 ust. 1 ustawy o VAT).

Warto wskazać, że zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą, sprzedaż nieruchomości będącej własnością osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, polegająca na sukcesywnym zbywaniu poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, nie jest opodatkowana VAT. Pomocny będzie tu przykład, w którym strona skarżąca będąca osobą fizyczną nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia. Następnie w wyniku podziału powstało 16 działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i nastąpiła ich sukcesywna sprzedaż. Strona uznała, że jej działanie nie wypełnia znamion działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zdaniem organów podatkowych, w przedmiotowej sprawie występuje częstotliwość. Wynikać to miało m.in. z liczby aktów sprzedaży, z działań, jakie zostały podjęte, ukierunkowanych na zbycie działek budowlanych - co przesądza o klasyfikacji tych działań podatnika jako działalności gospodarczej. Strona wskazała na wyrok NSA z 29 października 2007 r. (sygn. I FSP 3/07), w którym uznano, że sprzedaż poszczególnych działek, jaka następuje po podziale nieruchomości, nie może być opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wyprzedaż własnego majątku nie nosi znamion działalności gospodarczej. Koncepcja organów prowadziłaby do konstatacji, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT, natomiast - w przypadku gdy ta sama nieruchomość zostanie podzielona na kilka części i sprzedaż następuje sukcesywnie - zostanie opodatkowana. WSA uchylił decyzję i wskazał, że zmiana sposobu zbycia nieruchomości z jednorazowej sprzedaży na sprzedaż poszczególnych (powstałych w wyniku jej podziału) działek nie może tak daleko zmieniać charakteru zbywcy - z osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej i niebędącej podatnikiem w przypadku sprzedaży jednorazowej, w podatnika, gdy następuje sprzedaż częściowa (sygn. akt I SA/Gl 571/07).

Warto także przeanalizować inny przypadek, z którego wynika, że jeżeli z planu zagospodarowania przestrzennego wynikało, że tereny są przeznaczone pod zabudowę, to podatnik powinien odprowadzić VAT od sprzedaży działek.

Między organami podatkowymi a właścicielem nieruchomości powstał spór, czy sprzedaż działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego podlega opodatkowaniu VAT. Chodziło o działkę o powierzchni 12 ha, w skład której wchodziły mniejsze działki. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem podatnika sprzedaż taka powinna być zwolniona z opodatkowania (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Ze stanowiskiem takim nie zgodził się zarówno urząd, jak i izba skarbowa. Zdaniem organów tereny pod zabudowę to takie, których przeznaczenie pod zabudowę określono w planie zagospodarowania przestrzennego.

Podatnik zarzucił w skardze do WSA naruszenie Ordynacji podatkowej i przepisów ustawy o VAT. Zdaniem podatnika działki uwzględnione są jako grunty rolne i są niezabudowane. Pełnomocnik skarżących pytał również, czy grunty rolne mogą być przeznaczone pod zabudowę. Stwierdził ponadto, że podatnicy nie spełniają warunku częstotliwości. Powołał się również na wyroki sądów administracyjnych (I SA/Wr 1254/05 oraz III SA/Wa 3885/06). Uznał, że warunki określone w ustawie o VAT musi spełniać kupujący oraz że fakt nieodrolnienia ma wpływ na cenę gruntów.

WSA po rozpoznaniu sprawy oddalił skargę. Sąd podkreślił, że na podstawie art. 43 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zdaniem WSA przeznaczenie pod zabudowę należy uznać w momencie, gdy wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ w omawianej sprawie z planu wynikało, że tereny są przeznaczone pod zabudowę, to podatnik powinien odprowadzić również VAT od sprzedaży działek (sygn. akt III SA/Wa 4147/06).


Sprzedaż mieszkań

Sprzedaż kilku lokali mieszkalnych nie powoduje opodatkowania VAT, jeśli podatnik nie dokonuje sprzedaży w celu osiągnięcia zysku.

Wojewódzki sąd administracyjny (WSA) rozstrzygnął problem dotyczący tego, czy podatnik, który podzielił lokal lub działkę na części, a następnie je sprzedał, podlega VAT i czy staje się prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.

Przed podobnym dylematem stanęła podatniczka, która jako osoba fizyczna nabyła dom jednorodzinny na działce budowlanej. Następnie dokupiła inną działkę i wystąpiła o pozwolenie na budowę. Wystosowała do urzędu skarbowego pytanie dotyczące możliwości skorzystania z ulgi budowlanej. Nie korzystając z ulgi, kontynuowała budowę. W pewnym momencie uznała jednak, że jej sytuacja materialna nie pozwala na kontynuowanie budowy. Wystąpiła więc o podział nieruchomości. Następnie sprzedała, jeden po drugim, lokale mieszkalne, po czym wystąpiła do urzędu skarbowego z pytaniem, czy zbycie lokali podlega VAT.

Zdaniem podatniczki sprzedaż taka nie podlega VAT, a ona nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest to również sprzedaż częstotliwa, o której mówią przepisy o VAT. Naczelnik urzędu skarbowego uznał jednak to stanowisko za nieprawidłowe. Powołał się na art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców nawet wtedy, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Zdaniem organu sprzedaż lokali mieszkalnych wskazuje na sprzedaż ciągłą. Naczelnik uznał więc, że zamiarem podatniczki był zysk, a sprzedaż działek podlega VAT. Stanowisko podtrzymał dyrektor izby skarbowej. Podatniczka nie zgodziła się jednak z interpretacją organów i wniosła skargę do WSA. Powołała się m.in. na orzeczenie ETS (sygn. C-291/92).

WSA po rozpatrzeniu sprawy uchylił decyzje organów. Sąd zwrócił uwagę, że urząd skarbowy wydał decyzję po czasie, a zatem wiążące jest stanowisko podatniczki. Przypomniał też, że wydanie decyzji następuje w momencie jej doręczenia do podatnika (sygn. akt III SA/Wa 4179/06).

Zwrot nadpłaty

Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r. Przepisy ówcześnie obowiązujące nie uznawały ustanowienia użytkowania wieczystego za czynność opodatkowaną. Nie może ono podlegać opodatkowaniu na podstawie przepisów, które obowiązują od 1 maja 2004 r. Nie ma przy tym znaczenia, że opłaty za użytkowanie płacone są również po 1 maja 2004 r. Oznacza to, że jeżeli gmina doliczyła VAT do opłaty, to podatek ten był nienależny. Wynika z tego, że użytkownik zapłacił zbyt dużo i teraz przysługuje mu prawo wystąpienia do gminy o zwrot takiej nadpłaty. O odzyskanie nienależnie zapłaconego podatku mogą wystąpić zarówno indywidualni właściciele np. mieszkań, jak również firmy będące podatnikami VAT.

W momencie ustanowienia użytkowania wieczystego ta czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie poprzedniej ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Tym samym opłaty dotyczące czynności niepodlegającej opodatkowaniu nie mogą być objęte VAT po wejściu w życie nowej regulacji prawnej.

Za takim stanowiskiem przemawiają także zasady demokratycznego państwa prawnego, wynikające z konstytucji podkreślono w uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wobec tego NSA uznał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., gdy taka czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług po wejściu w życie ustawy, ani nie zawiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinna być powiększona o taki podatek na podstawie przepisów tej ustawy.


Korekta VAT od nieruchomości

Jeśli podatnik nabędzie nieruchomość i wynajmie ją na cele mieszkalne, VAT od zakupu odliczy dopiero wtedy, gdy zmieni przeznaczenie wynajmowanego budynku.

W wyroku C-184/04 z 30 marca 2006 r. Europejski Trybunał Sprawiedliwości (ETS) orzekł o możliwości korekty odliczeń VAT od nieruchomości, która początkowo była związana ze świadczeniem usług zwolnionych z podatku. W takim przypadku nie przysługuje odliczenie VAT od zakupu takiej rzeczy. Jeśli jednak w późniejszym czasie nieruchomość będzie wykorzystywana w czynnościach opodatkowanych, można wystąpić z korektą w celu odliczenia VAT.

Zdaniem Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, przy wymiarze podatku powinno się uwzględniać korekty odliczeń VAT w przypadku dóbr inwestycyjnych. Przepisy Szóstej Dyrektywy, które przewidują możliwość dokonania korekty, należy interpretować w ten sposób, że stosuje się je również w sytuacji, w której dobro inwestycyjne pierwotnie było przeznaczone na działalność zwolnioną od podatku i odliczenia były od początku całkowicie wyłączone, a dopiero później, w okresie korekty, dobro to zostało wykorzystane na cele działalności objętej VAT.

Jednocześnie ETS stwierdził, że artykuł 17 ust. 6 Szóstej Dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że państwo członkowskie, które przyznaje podatnikom prawo wyboru opodatkowania najmu nieruchomości, nie jest uprawnione do wyłączenia odliczenia VAT związanego z inwestycjami dotyczącymi nieruchomości, zrealizowanymi w okresie poprzedzającym skorzystanie z owego prawa wyboru.

Wyrok ten ma ogromny wpływ na sytuację polskich podatników, którzy wynajmują nieruchomości na cele mieszkalne. Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Opodatkowany jest natomiast wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Oznacza to, że jeśli polski podatnik VAT nabędzie nieruchomość mieszkalną i świadczy usługi wynajmu na cele mieszkaniowe, to ta działalność będzie zwolniona z VAT. Jednocześnie nie będzie on mógł odliczyć podatku naliczonego od zakupu takiej nieruchomości.

Z wyroku ETS wynika, że takie odliczenie VAT będzie przysługiwało, jeśli podatnik w późniejszym czasie zmieni przeznaczenie wynajmowanego budynku. Późniejszy wynajem takiego budynku na cele np. biurowe (opodatkowany 22-proc. stawką) spowoduje zgodnie z wyrokiem, że podatnik będzie mógł odliczyć VAT od pierwotnie zakupionej inwestycji.


VAT przy wynajmie

W świetle przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) usługi najmu, jako odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, podlegają opodatkowaniu VAT. Należy jednak zwrócić uwagę, że podmiot świadczący przedmiotową usługę (wynajmujący) jest zobowiązany do rozliczenia z tego tytułu VAT jedynie wówczas, gdy posiada on status podatnika VAT. Jak wynika z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl natomiast ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W świetle powyższych regulacji należy zatem stwierdzić, iż niezależnie od tego, czy umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego, czy też biurowego, podmiot wynajmujący zawsze posiada status podatnika w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Rozróżnienie wynajmu lokalu mieszkalnego, czy też biurowego ma natomiast znaczenie w kwestii zastosowania właściwej stawki podatkowej. Zgodnie z przepisami ustawy usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym są zwolnione z opodatkowania VAT (poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Z kolei najem nieruchomości na cele inne niż mieszkalne jest opodatkowany podstawową stawką w wysokości 22 proc. Zgodnie z powyższym, jeżeli podatnik wynajmuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym, wówczas korzysta z wyżej wskazanego zwolnienia, a w konsekwencji nie ma obowiązku rozliczania VAT. Jeżeli natomiast przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkaniowe, wówczas usługa najmu jest opodatkowana stawką 22 proc.

Należy zwrócić uwagę, że nie w każdym przypadku usługa najmu lokalu biurowego skutkuje koniecznością rozliczenia VAT. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 tys. zł. Równocześnie przepis ten stanowi o prawie, a nie obowiązku podatnika. Skorzystanie ze zwolnienia uniemożliwia mu odliczenie VAT z faktur zakupowych związanych z wykonywanymi przez niego czynnościami w związku ze świadczoną usługą.

Przekroczenie natomiast wyżej wskazanego limitu nakłada na podmiot wynajmujący lokal na cele inne niż mieszkaniowe obowiązek dokonania rejestracji we właściwym urzędzie skarbowym jako podatnika VAT i konieczność rozliczania VAT we właściwym dla niego urzędzie skarbowym.

Wynajmujący lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe są zwolnieni z podatku od towarów i usług. Jedynie osoby, które wynajmują lokale użytkowe lub lokale mieszkalne na cele użytkowe, będą podatnikami VAT.

Podatek od towarów i usług płacą przede wszystkim podatnicy, którzy wykonują działalność gospodarczą. Jednak działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT jest inaczej rozumiana niż taka działalność przyjęta dla potrzeb podatku dochodowego. Przy wynajmie lokali i pomieszczeń użytkowych na podstawie umów, które nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu podatku dochodowego, będzie następowało opodatkowanie VAT. Oczywiście przy założeniu, że podatnik przekroczył kwotę zwolnienia podmiotowego.

Podatnik VAT

W art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT określono, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów należy rozumieć m.in. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony.

Podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Trzeba pamiętać, że działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Oznacza to, że przy wynajmie lokali spełniony jest zamiar wykonywania tego w sposób ciągły, czyli wynajem będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Jednak nie od każdego wynajmu i od każdej kwoty będziemy zmuszeni płacić podatek.


Cele niemieszkalne

Wynajem nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale tylko w przypadku gdy jest to wynajem lokali użytkowych lub gdy jest to wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Ważny jest cel wynajmu. Jeśli będzie on niezwiązany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, to wtedy będzie podlegał opodatkowaniu VAT w stawce 22-proc.

Opodatkowanie VAT dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych na cele niemieszkalne, jak i nieruchomości niemieszkalnych wynajmowanych na dowolne cele. Wynajem pozostałych nieruchomości użytkowych będzie zawsze podlegał VAT.

Wynajem lokali użytkowych nie jest zwolniony od podatku od towarów i usług. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. Mimo że wynajem lokali użytkowych podlega opodatkowaniu VAT, to istnieje zwolnienie podmiotowe z podatku, które przysługuje podatnikom, którzy nie uzyskali w roku poprzednim oraz w ciągu danego roku określonej wysokości sprzedaży.

Przy wynajmie niektórych rodzajów nieruchomości istnieje zwolnienie przedmiotowe, które jest niezależne od uzyskanego przychodu (obrotu) z wynajmu. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT zwolniono z podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji 4 załącznika zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (oznaczone symbolem PKWiU ex 70.20.11). Samodzielne lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości lub stanowić część nieruchomości. Oznacza to, że tylko nieruchomości lub ich części, które mają charakter mieszkalny i są wynajmowane na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z VAT. Usługi polegające na wynajmie lokali na cele mieszkaniowe podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług jako usługi wymienione bezpośrednio w załączniku do ustawy o VAT. Wynajem pozostałych lokali i nieruchomości, czyli wynajem na cele inne niż mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 22-proc. stawki.


VAT nie jest przychodem

Podatek od towarów i usług należny z tytułu sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu będącego przedmiotem opodatkowania zryczałtowanym 10-procentowym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na pewne orzeczenie sądu w tym zakresie.

Podatnik trafił do Naczelnego Sądu Administracyjnego po tym, jak organy podatkowe określiły mu zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz odsetki za zwłokę. Zaległość powstała dlatego, że organy podatkowe za podstawę opodatkowania przyjęły cenę nieruchomości zawierającą VAT. W ich ocenie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażana w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Cena zawiera VAT i w 1999 roku ustawa nie przewidywała jej pomniejszenia o podatek.

Podatnik wniósł skargę do NSA, zarzucając, że stanowisko organów podatkowych zakłada nieracjonalność ustawodawcy. Nie można bowiem pobierać podatku od podatku. Omawiana regulacja posługuje się pojęciem kosztu sprzedaży, w którym mieści się zarówno opłata od czynności cywilnoprawnych, jak i VAT. Koszty sprzedaży nie są wliczone do podstawy opodatkowania. Skarżący zwracał uwagę, iż aktualna regulacja wyraźnie wskazuje na wyłączenie VAT z podstawy opodatkowania i stanowi sprecyzowanie woli ustawodawcy.

NSA przyznał rację skarżącemu (wyrok NSA z 14 stycznia 2003 r., SA/Bd 35/03, niepublikowany).

Koszty sprzedaży, do których odwołują się przepisy ustawy o PIT, stanowią wydatki pozostające w związku z dokonaną sprzedażą.

Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 przychodem tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Jak podkreślono w uzasadnieniu, stanowisko organów podatkowych błędnie utożsamia cenę określoną w umowie z przychodem ze wskazanego źródła. Nie odnosi się natomiast do zarzutów skarżącego, że należny VAT odprowadzony do urzędu skarbowego stanowi koszt sprzedaży nieruchomości, pomniejszający przychód.

Koszty sprzedaży, do których odwołuje się omawiana regulacja, stanowią wydatki pozostające w związku przyczynowym z dokonaną sprzedażą.

Jak przypomniał NSA, jako jeden z przykładów takich wydatków w piśmiennictwie podaje się opłatę skarbową. Skarżący słusznie zwraca uwagę na brak podstaw do wymierzania podatku od podatku i odmiennego traktowania podatku od czynności cywilnoprawnych (odliczonego od podstawy opodatkowania) od VAT. W ocenie sądu zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie sposób traktować zobowiązania podatnika do wpłaty podatku na rzecz Skarbu Państwa jako przychodu, a tym bardziej jego dochodu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje opodatkowanie osób fizycznych, a nie dochodów Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 1 ustawy o VAT podatek ten stanowi dochód budżetu państwa. Nie ma więc wątpliwości, że VAT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu będącego przedmiotem opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

WAŻNE

22 proc. wynosi stawka VAT od sprzedaży nieruchomości przez podatników nieprowadzących działalności gospodarczej

WAŻNE

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy traktować jak towar. Czynność sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa spełnia kryteria dostawy towarów. Obrót tym prawem jest formą prawną rozporządzania towarem

WAŻNE

Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w 2003 roku. Gmina od 1 maja 2004 r. zawierała VAT w samej opłacie. W sytuacji gdy VAT został zawarty w opłacie, czyli faktycznie nie została ona podwyższona, to osoba niebędąca podatnikiem VAT nie ma powodów do wystąpienia wobec gminy z roszczeniami o zmianę wysokości opłaty

WAŻNE

Możliwa jest korekta podatku naliczonego, jeśli nabyta nieruchomość, która początkowo nie służyła działalności opodatkowanej, zmieni swoje przeznaczenie i związana będzie z czynnościami opodatkowanymi

WAŻNE

Zwolnienie z podatku od towarów i usług dotyczy wyłącznie wynajmu powierzchni na cele mieszkaniowe

PONOWNE ZWOLNIENIE

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie trzech lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia.

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

Opracowali: EM, MGM, AT, BSV, KT

Źródło: Gazeta Prawna [Tygodnik Podatkowy] nr 97(2219), 19 maja 2008 r.


Od lutego 2003 r. podatnik prowadzi działalność gospodarczą - przychodnię lekarską. Budynek przychodni jest własnością żony podatnika. Został wybudowany jako budynek warsztatowy w 1990 roku, a w okresie od 9 stycznia 2002 r. do 12 lutego 2003 r. został przebudowany zgodnie z projektem budowlanym. Po uzyskaniu pozwolenia 12 lutego 2003 r. na użytkowanie przychodni lekarskiej, podatnik rozpoczął działalność i budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i od tej pory amortyzowany. Budynek zbudowany został na gruncie zakupionym w 1989 roku i nie był przekazany do działalności. Podatnik nie jest podatnikiem VAT, wykonuje czynności zwolnione z tego podatku - usługi medyczne oraz od 2005 roku osiąga przychody z najmu lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowali lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków, użytkował te towary w okresie krótszym niż pięć lat w celu wykonania czynności opodatkowanych. Niespełnienie którejkolwiek z tych przesłanek będzie dawało podstawę do skorzystania z prawa do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.


Spółka jawna świadczy usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe na rzecz osób fizycznych oraz najmu lokali użytkowych na rzecz podmiotów gospodarczych. Spółka dokumentuje świadczenie usług na rzecz podmiotów gospodarczych, wystawiając faktury VAT ze stawką 22-proc. Jak rozliczyć faktury za remont budynku?

W świetle obowiązujących przepisów o VAT transakcje podlegające opodatkowaniu tym podatkiem, co do zasady, powinny być dokumentowane fakturami VAT. Podatnicy nie mają jednak obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jeśli osoba ta takiej faktury nie zażąda. Bez znaczenia jest tutaj fakt, czy sprzedaż jest zwolniona z VAT, czy podlega opodatkowaniu według odpowiedniej stawki. Należy jednak pamiętać, iż niezależnie od tego, czy dana transakcja została udokumentowana fakturą czy też nie, transakcja powinna zostać uwzględniona w ewidencji oraz deklaracji VAT, odpowiednio jako sprzedaż zwolniona z VAT lub opodatkowana 22-procentową stawką.

Co do zasady, podatnikom przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jeśli podatnik wykonuje zarówno czynności podlegające opodatkowaniu VAT, jak i zwolnione (nieuprawniające do odliczenia), to należy odrębnie określić kwoty podatku naliczonego związanego z czynnościami uprawniającymi do odliczenia oraz tymi, które takiego prawa nie kreują. W przypadku gdy taka alokacja nie jest możliwa, odliczeniu podlega kwota podatku naliczonego ustalona na podstawie proporcji sprzedaży uprawniającej do odliczenia oraz całego obrotu. Zasady kalkulacji ww. proporcji oraz szczegółowy sposób dokonania rozliczenia zostały uregulowane w art. 90 oraz 91 ustawy o VAT.

Jeśli zatem spółka jest w stanie bezpośrednio przyporządkować określone wydatki do sprzedaży opodatkowanej stawką 22 proc. (np. poprzez stwierdzenie, że określone towary lub usługi nabyte w związku z remontem w całości zostały wykorzystane w wynajmowanych lokalach użytkowych), to podatek naliczony będzie w całości podlegał odliczeniu.


Właściciel domu jednorodzinnego wynajmuje studentowi jeden pokój na stancję. Z uwagi na to, że dom jednorodzinny stanowi nieruchomość o charakterze mieszkalnym, a wynajmowany pokój też ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych studenta, nie będzie potrzeby opodatkowania VAT. Niezależnie od uzyskanego przychodu z wynajmu usługi te będą zwolnione z VAT.


W zakresie podatków transakcyjnych sprzedaż działki budowlanej może być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub VAT. Jeżeli z tytułu sprzedaży takiej nieruchomości sprzedający płaci VAT, to transakcja nie podlega jednocześnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stąd należy w pierwszej kolejności zbadać, czy sprzedający działkę budowlaną jest podatnikiem VAT i czy sprzedając teren budowlany wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 15 ustawy o VAT.

TOMASZ HATYLAK

doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Squire Sanders Święcicki Krześniak

Zgodnie z artykułem 41 ust. 1 ustawy o VAT dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu VAT według stawki 22 proc. (z artykułu 43 ust. 1 punkt 9 tej ustawy wynika, że zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę). Transakcje sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli zostanie zrealizowana przez sprzedającego jako podatnika w ramach jego działalności gospodarczej.

Definicję podatnika VAT zawiera artykuł 15 ustawy o VAT. Przepis ten mówi, że podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wtedy, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Widać więc, że zakres pojęciowy definicji z ustawy o VAT jest niezwykle szeroki - szerszy niż w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej, która definiuje działalność gospodarczą jako działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.

Status podatnika VAT uzależniony jest od prowadzenia przez niego działalności gospodarczej. Ta związana jest z profesjonalnym obrotem i dlatego powinna mieć charakter stały, powtarzalny, a jej wykonywanie powinno być niezależne (tak np. w wyroku ETS w sprawie C-230/94). Przyjąć zatem można, że celem ustawodawcy było obciążenie VAT podmiotów profesjonalnych, więc takich, które już nabywając daną nieruchomość miały zamiar dalszej jej sprzedaży.

Ważne wskazówki w zakresie interpretacji przepisów dotyczących sprzedaży gruntów budowlanych zawarte są w orzeczeniach sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 kwietnia 2007 r. (I FSK 603/06) stwierdził, że z artykułu 4 ust. 3 VI Dyrektywy, artykułu 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, jak również z artykułu 15 ustawy o VAT wynika, że okazjonalność (sporadyczność) czynności, względnie jednorazowe ich wykonywanie, tworzy z danej osoby podatnika wyłącznie w przypadku, gdy te okazjonalnie lub jednorazowo wykonywane czynności są czynnościami wykonywanymi w związku z działalnością producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, oraz rolników, a także działalności osób wykonujących wolne zawody.

Sąd orzekł, że podatnik, który nabył od osoby fizycznej dwie działki rolne w 1990 i 1991 roku, a następnie w latach 2004-2005 podzielił je na części i sprzedał, nie działa jako podatnik VAT.

(KK)

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).


Służebności stanowią grupę ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości. Wśród służebności można wyróżnić służebności gruntowe, jak również osobiste.

Aneta Kowalska

konsultant podatkowy z Kancelarii Prawnej Squire Sanders Święcicki Krześniak

Pojęcie służebności gruntowej zostało uregulowane w art. 285 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z uwagi na treść można wyróżnić służebności czynne, jak i bierne, przy czym służebności czynne są wersją dominującą.

Służebności gruntowe powstają przede wszystkim w trybie umownym. Ustawodawca jednak dopuszcza szereg dalszych zdarzeń prawnych, powodujących powstanie (nabycie) służebności, tj. zasiedzenie służebności, konstytutywne orzeczenie sądu, decyzja administracyjna.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Z powyższego przepisu wynika, iż świadczenie usług obejmuje nie tylko działania podatnika, ale również zobowiązanie się do powstrzymywania od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub stanów.

Ponadto, aby móc zaliczyć daną czynność do usług opodatkowanych VAT, musi ona wynikać z określonego stosunku zobowiązaniowego. Przede wszystkim świadczenie usług nie może mieć miejsca bez ustalenia konsumenta (podmiot będący beneficjentem danej usługi). Zobowiązanie to musi być odpłatne.

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, świadczenie usług lub dostawa towarów podlegają opodatkowaniu, pod warunkiem, że podmiot dokonujący tych transakcji działa jako podatnik. Krajowe przepisy o VAT nie określają warunku występowania w charakterze podatnika jako warunku opodatkowania. Natomiast należy uznać, że również na gruncie prawa krajowego transakcja podlega opodatkowaniu VAT tylko i wyłącznie, gdy wykonywana jest przez podatnika działającego w takim charakterze.

Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione, ustanowienie służebności gruntowej będzie stanowiło świadczenie usług podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, tj. według stawki 22 proc.

Takie stanowisko obecne jest wśród organów podatkowych, np. decyzja z 16 stycznia 2008 r. wydana przez dyrektora Izby Skarbowej w Warsza- wie (sygn. 1401/PH-I/4407/14-30/07/EN/PV-I), postanowienie z 29 sierpnia 2007 r. wydane przez naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbo- wego Warszawa-Śródmieście (sygn. 1435/PP1/ 443-59a/07/UK/MK, 1435/PP1/443-59b/07/UK /MK).

(KK)

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).


W odniesieniu do dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem jednak lokali użytkowych, stosuje się stawkę VAT w wysokości 7 proc.

Aneta Kowalska

konsultant podatkowy z Kancelarii Prawnej Squire Sanders Święcicki Krześniak

Z powyższego wynika, że dostawa (sprzedaż) garażu będącego lokalem użytkowym, wybudowanym w ramach obiektu budownictwa mieszkaniowego, podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 22 proc.

Zasada powyższa powinna mieć również zastosowanie w stosunku do garaży będących odrębnymi lokalami użytkowymi (garaż wolno stojący), jako że stanowią przedmiot odrębnej od lokalu mieszkalnego dostawy towarów.

Stanowisko takie obecne jest w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, np. decyzja z 7 grudnia 2007 r., wydana przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. 1401/PV-I/4407/14-9/07/AŁ), gdzie został powołany wyrok Sąd Najwyższego z 7 marca 2003 r., sygn. akt III RN 29/02, w którym SN stwierdził, że garaże, choć stanowią część składową lokalu mieszkalnego, nie należą do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do lokalu. Stąd ich sprzedaż jest objęta 22 proc. stawką VAT.

W związku z powyższym garaże nie stanowią lokali mieszkalnych, nie są również pomieszczeniami pomocniczymi służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i tym samym powinny być opodatkowane 22 proc. stawką VAT. Inaczej przedstawiałaby się kwestia miejsca parkingowego. Zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o VAT stosuje się stawkę podatku w wysokości 7 proc. w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Zastosowanie stawki 7 proc. wobec dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego zostało przedłużone i tym samym aktualne jest również w stanie prawnym 2008.

Prawidłowe określenie właściwej stawki VAT zależy od ustalenia, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w tym prawa do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego, stanowi jedną czynność opodatkowaną VAT, czy też powyższą sprzedaż należy rozpatrywać dla potrzeb rozliczania tego podatku jako poszczególne odrębne od siebie czynności.

Powyższe stanowisko ma również odzwierciedlenie w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych. WSA w Warszawie w wyroku z 13 września 2007 r. (sygn. III SA/Wa 1052/07) stwierdził, że wyodrębnione miejsca postojowe nie mogą być bowiem przedmiotem sprzedaży obok własności do lokalu mieszkalnego. Nie ma bowiem możliwości nabycia (a więc i zbycia) lokalu mieszkalnego bez prawa do korzystania z miejsca postojowego. W związku z tym sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wyodrębnionego miejsca parkingowego znajdującego się w danym budynku podlegać będzie 7-proc. stawce VAT.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w decyzji Izby Skarbowej w Rzeszowie z 2 listopada 2006 r., sygn. L.IS.II/2-443/223/06.

Jednak organy podatkowe często wydają w tej sprawie interpretacje niekorzystne dla podatnika, chociażby postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z 11 czerwca 2007 r. wydane przez naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach (sygn. OG-005/41/2007/PP/443-23/23/07) lub postanowienie z 15 maja 2007 r. wydane przez naczelnika Urzędu Skarbowego w Tomaszowie Mazowieckim (sygn. USIII/2-443/199/27/J/2007).

(KK)

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Spółki odetchną z ulgą. Minister finansów szykuje ważne zmiany w podatku

Sprawa dotyczy podatku u źródła. Ministerstwo Finansów chce, aby obcokrajowiec, który zasiada w zarządzie polskiej spółki, nie musiał już musiał mieć polskiego numeru PESEL lub NIP do podpisania oświadczenia, które pozwoli spółce nie potrącać i nie płacić polskiemu fiskusowi podatku u źródła od należności wypłacanych za granicę. Pisze o tym "Dziennik Gazeta Prawna".

Wakacje od ZUS już w 2024 roku - kto i kiedy może skorzystać? Jak to zrobić?

Wielu przedsiębiorców na to czekało. Wakacje od ZUS już niedługo staną się faktem. 9 maja 2024 roku uchwalono nowelizację ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza do polskiego prawa tzw. wakacje składkowe. Nowe przepisy wchodzą w życie 1 listopada 2024 roku. Podpowiadamy, od kiedy można skorzystać z tego rozwiązania i jakie warunki należy spełnić.

Urlop wypoczynkowy 2024 (od A do Z). Wymiar, zasady, wynagrodzenie, zmiana pracodawcy, prawa i obowiązki pracownika oraz zakładu pracy

Jaki jest wymiar urlopu wypoczynkowego i od czego zależy? Jak powinien być udzielany urlop wypoczynkowy? Co to jest urlop proporcjonalny? Jakie są prawa i obowiązki pracodawcy a jakie pracownika? Wyjaśnia specjalistka ds. kadr i płac.

Samofakturowanie - kto powinien wystawić duplikat faktury?

W imieniu niektórych sprzedawców wystawiam faktury na zasadzie samofakturowania. Jak powinienem postąpić, jeżeli jeden ze sprzedawców zgłosił mi, że zgubił fakturę, którą dla niego wystawiłem. Czy mogę mu wystawić duplikat?

REKLAMA

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest zakazane, jest naturalnym prawem każdego podatnika. Takie jest stanowisko NSA

Dążenie do płacenia jak najniższych podatków nie jest prawnie zakazane, a jest niejako naturalnym prawem każdego podatnika. Organy, a później sądy, mogą jedyni oceniać zgodność z prawem tych dążeń. Przypomniał sąd administracyjny, uchylając zaskarżoną przez przedsiębiorcę decyzję naczelnika urzędu celno-skarbowego.

Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu. Będą zmiany w przepisach

Polski Ład kojarzy się przedsiębiorcom głównie ze składką zdrowotną. Właściciele firm płacą zdecydowanie więcej niż przed reformą. "Składka zdrowotna odpowiada za likwidację niejednego mikroprzedsiębiorstwa. To największy grzech Polskiego Ładu" – uważa Damian Trepanowski, członek zarządu Business Tax Group. Rząd obiecuje zmianę problematycznych przepisów.

Cena LPG o 20% w górę na jesieni 2024 r. Po 20 grudnia pełne embargo na gaz z Rosji

Ilość LPG na polskim rynku w 2024 r. bardzo wzrosła, więc efektu wstrzymania dostaw tego paliwa z Rosji jeszcze nie widać - ocenił dla PAP dyrektor Generalny Polskiej Organizacji Gazu Płynnego Bartosz Kwiatkowski. Jego zdaniem wzrost cen LPG, o co najmniej 20 proc. będzie odczuwalny jesienią.

Podatek od nieruchomości 2025: Czym jest całość techniczno-użytkowa budowli?

Centrum projektu zmian w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., jest rozszerzenie definicji budowli o instalacje i urządzenia, które stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową. Czym ona jest, czyli – gdzie budowla ma mieć początek, a gdzie koniec? Dlaczego, to taki problem dla podatników?

REKLAMA

Będą zmiany w podatku od nieruchomości. Ale przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji

Nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości są bardzo niekorzystne dla firm. Propozycje zmian definicji budynku i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości spowodują drastyczny wzrost opodatkowania majątku firm. Przedsiębiorcy wyrażają zdecydowany sprzeciw wobec tych propozycji.

Plany KAS: nowe e-usługi dla podatników 2024-2028. Co jeszcze w tym roku?

Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) ma szeroko zakrojone plany wdrażania swoich nowych elektronicznych usług dla podatników. Chce o tych planach informować z wyprzedzeniem. W opublikowanej 5 lipca 2024 r. prezentacji znalazły się plany na lata 2024-2028. Niektóre już konkretnie omówione a niektóre wskazane hasłowo.

REKLAMA