Kiedy nakłady na wynajęty lokal mogą być zakwalifikowane do inwestycji w obcych środkach trwałych

Nie. W tym przypadku poniesionych nakładów nie można zakwalifikować u najemcy do inwestycji w obcych środkach trwałych, ponieważ wydatki te ponosi wynajmujący.

W pytaniu nie zostały precyzyjnie podane warunki umowy najmu dotyczące rozliczeń stron umowy z tytułu wydatków na wykończenie lokalu. Można jednak wywnioskować, że wydatki najemcy na wykończenie lokalu będą ponoszone w zastępstwie wynajmującego. Dlatego rozliczenie finansowe między stronami umowy nastąpi poprzez potrącenie wzajemnych i wymagalnych wierzytelności.
Takie postępowanie będzie zgodne z przepisami art. 676 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jak wynika z pytania, wynajmujący jeszcze w trakcie trwania umowy najmu zwróci wydatki na wykończenie lokalu. Oznacza to, że wydatków nie można ująć jako inwestycji w obcych środkach trwałych.

Ulepszenia w obcych środkach trwałych, zgodnie z ustawą o rachunkowości, należą do środków trwałych, dlatego muszą one spełniać następujące wymogi:

• ich przewidywany okres ekonomicznej użyteczności jest dłuższy niż rok,

• są kompletne,

• są zdatne do użytku,

• są przeznaczone na potrzeby jednostki.

Należy zwrócić uwagę na określenie „przeznaczone na potrzeby jednostki”. Jeżeli nakłady na wykończenie byłyby przeznaczone na potrzeby najemcy, wtedy zgodnie zarówno z definicją środków trwałych, jak i z warunkami klasyfikacji leasingu finansowego, najemca powinien wykazać lokal w swoich aktywach trwałych, a wynajmujący zaliczać do aktywów trwałych jako należności.

W danej sytuacji należy jednak stwierdzić, że lokal jest źródłem korzyści ekonomicznych w formie fakturowanego czynszu u wynajmującego.

1. Faktura za czynsz (900 zł):

Wn konto „Koszty usług obcych” – czynsz 900

Ma konto „Zobowiązania z tytułu czynszu” 900

2. Potrącenie wzajemne w okresie 11 miesięcy:

Wn konto „Należności od wynajmującego” 900

Ma konto „Zobowiązania z tytułu czynszu” 900

Teresa Fołta

biegły rewident