REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak ująć w księgach rachunkowych sprzedaż części nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Izabela Grochola
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

W październiku 2006 r. nasza spółka nabyła grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym, odliczając z wystawionej faktury VAT. Obecnie planujemy sprzedaż budynku wraz z częścią gruntu. Jakie skutki dla celów VAT będzie miała ta transakcja? W jaki sposób należy ustalić wartość części sprzedanego gruntu? Proszę o przedstawienie sposobu ujęcia w księgach rachunkowych spółki powyższych operacji.

RADA

REKLAMA

W omawianym przypadku sprzedaż części nieruchomości, przy której nabyciu spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT, korzysta ze zwolnienia z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania dokonanej dostawy według podstawowej stawki VAT. Wartość sprzedanego gruntu można ustalić według proporcji sprzedanej części do całej powierzchni nieruchomości gruntowej. Sposób ujęcia w księgach rachunkowych zdarzeń związanych z zakupem oraz późniejszym rozchodem nieruchomości zależy od celu, w jakim zostały one nabyte. Szczegóły wraz z ewidencją - w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Z dniem 1 stycznia 2009 r. weszły w życie zmiany w ustawie o VAT w zakresie opodatkowania dostawy budynków, budowli oraz ich części.

Czy sprzedaż budynku z gruntem jest zwolniona czy opodatkowana VAT

Obecnie obowiązujące uregulowania podatku od towarów i usług rozszerzyły zakres zwolnień w przypadku sprzedaży budynków. Zwolnienie ma teraz dużo szerszy zakres i zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie ustawa o VAT nakazuje rozumieć (art. 2 pkt 14) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w myśl przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym w pytaniu przypadku dostawa części gruntu wraz z budynkiem nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ:

• nie jest to pierwsza dostawa po wybudowaniu budynku ani

• nie jest to dostawa budynku po jego ulepszeniu, którego wartość wynosiła co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto przy założeniu, że spółka nabyła opisaną nieruchomość w październiku 2006 r. w ramach pierwszego zasiedlenia, upłynął również 2-letni okres od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że planowana przez Czytelnika kolejna dostawa części tej nieruchomości jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (podstawę prawną zwolnienia należy wskazać na fakturze dokumentującej sprzedaż).

Spółka może też zrezygnować z tego zwolnienia i dostawę gruntu z budynkiem opodatkować VAT. W tym celu muszą być jednak spełnione dwa warunki:

• zarówno sprzedający, jak i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

• przed dniem dokonania transakcji sprzedający i nabywca muszą złożyć zgodne oświadczenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy.

Ustawodawca zwolnił z VAT również inne dostawy, których przedmiotem są budynki, budowle lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT). Zwolnienie to ma zastosowanie w sytuacjach, gdy nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Podatnik może zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdy dokonuje dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej omówionym zwolnieniem, jeżeli:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego,

REKLAMA

• nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunek ten nie ma zastosowania, gdy podatnik przez okres co najmniej 5 lat korzystał z obiektu po jego ulepszeniu w wykonywanej działalności opodatkowanej VAT).

W omawianym przypadku wskazane zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a nie znajduje zastosowania, ponieważ spółka odliczyła VAT przy zakupie gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym.

Planując sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, Państwa spółka powinna dokonać oceny, która z form sprzedaży (opodatkowana czy zwolniona z VAT) będzie bardziej korzystna, pamiętając przede wszystkim o tym, że:

• opodatkowana sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych,

• zwolniona z VAT sprzedaż nieruchomości, przy której zakupie podatnik odliczył VAT, pociąga za sobą obowiązek korekty odpowiedniej części odliczonego podatku (skala korekty uzależniona jest od tego, w którym roku od dnia oddania nieruchomości do używania dokonana została sprzedaż).

Przyjęta przez podatnika zasada dotyczy zarówno sprzedaży budynku, jak i części gruntu, bowiem (zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT) w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Budynek i grunt to odrębne środki trwałe

REKLAMA

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynek oraz grunt stanowią odrębne środki trwałe. Ustalenie odrębnych wartości tych składników ma znaczenie chociażby ze względu na możliwość dokonywania od nich odpisów amortyzacyjnych. Grunty (z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową) nie podlegają amortyzacji. Spółka ma natomiast prawo do amortyzowania budynku.

Jeżeli nie dokonano ustalenia odrębnych wartości składników środków trwałych w akcie notarialnym oraz na fakturze, spółka powinna ustalić te wartości we własnym zakresie - najlepiej w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. Oczywiście łączna wartość wycenianych składników musi być równa cenie nabycia wynikającej z faktury.

Co jest kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży budynku z gruntem

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży budynku będzie jego niezamortyzowana wartość. W przypadku gruntu, od którego nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, kosztem będzie jego wartość w cenie nabycia, natomiast w omawianym przypadku - jedynie część tej wartości.

Celem ustalenia wartości powierzchni stanowiącej koszt uzyskania przychodu zasadne jest dokonanie podziału według proporcji powierzchni sprzedanej do całej powierzchni gruntu.

 

Jak ująć w księgach rachunkowych sprzedaż budynku wraz z częścią gruntu

Sposób ujęcia w księgach rachunkowych nabycia, utrzymania oraz rozchodu nieruchomości uzależniony jest od tego, czy:

• były one pozyskane na własne potrzeby jednostki - wówczas kwalifikujemy je na zasadach przewidzianych dla środków trwałych,

• celem ich posiadania było osiągnięcie korzyści z tej nieruchomości, wynikających np. z przyrostu ich wartości - wówczas stanowią one w aktywach jednostki składnik inwestycji (art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości).

W zależności od dokonanej kwalifikacji odmiennie księgowane są również koszty dotyczące amortyzacji nieruchomości, które w przypadku inwestycji stanowią element pozostałych kosztów operacyjnych (art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c ustawy o rachunkowości).

PRZYKŁAD

W październiku 2006 r. spółka dokonała zakupu gruntu wraz z budynkiem o łącznej wartości 480 000 zł netto. Według wyceny biegłego wartość budynku wynosi 150 000 zł, a wartość gruntu 330 000 zł. W kwietniu 2009 r. spółka dokonała sprzedaży budynku wraz z częścią gruntu, stanowiącą 1/3 całej jego powierzchni. Spółka odstąpiła od zwolnienia sprzedaży, wystawiając na rzecz nabywcy fakturę o wartości 270 000 zł + 22% VAT.

Księgowanie

Wariant I - zakup dokonany w celu inwestycyjnym:

1. Faktura za zakup gruntu wraz z budynkiem:

Wn konto 300 „Rozliczenie zakupu” 585 600,00 zł

Ma konto 240 „Pozostałe rozrachunki” 585 600,00 zł

2. Rozliczenie otrzymanej faktury i przyjęcie nieruchomości inwestycyjnej do ewidencji bilansowej:

Wn konto 040 „Inwestycje w nieruchomości - budynek” 150 000,00 zł

Wn konto 040 „Inwestycje w nieruchomości - grunt” 330 000,00 zł

Wn konto 223 „Rozliczenie podatku VAT naliczonego” 105 600,00 zł

Ma konto 300 „Rozliczenie zakupu” 585 600,00 zł

3. Odpisy amortyzacyjne od wartości budynku w okresie listopad 2006 - kwiecień 2009 r. (30 miesięcy; stawka amortyzacyjna - 2,5%): (150 000,00 x 2,5%) / 12 x 30

Wn konto 761 „Pozostałe koszty operacyjne” 9 375,00 zł

Ma konto 070 „Odpisy umorzeniowe inwestycji” 9 375,00 zł

4. Wyksięgowanie z ewidencji bilansowej budynku w związku z jego sprzedażą:

a. Dotychczasowe umorzenie

Wn konto 070 „Odpisy umorzeniowe inwestycji” 9 375,00 zł

Ma konto 040 „Inwestycje w nieruchomości - budynek” 9 375,00 zł

b. Wartość nieumorzona

Wn konto 765 „Pozostałe koszty operacyjne” 140 625,00 zł

Ma konto 040 „Inwestycje w nieruchomości - budynek” 140 625,00 zł

5. Wyksięgowanie z ewidencji bilansowej części wartości gruntu w związku z jego sprzedażą:

Wn konto 765 „Pozostałe koszty operacyjne” 110 000,00 zł

Ma konto 040 „Inwestycje w nieruchomości - budynek” 110 000,00 zł

6. Faktura VAT wystawiona dla nabywcy tytułem sprzedaży budynku wraz z częścią gruntu:

Wn konto 240 „Pozostałe rozrachunki” 329 400,00 zł

Ma konto 222 „Rozliczenie podatku VAT należnego” 59 400,00 zł

Ma konto 760 „Pozostałe przychody operacyjne” 270 000,00 zł

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wariant II - zakup dokonany na użytek własny spółki:

1. Faktura za zakup gruntu wraz z budynkiem:

Wn konto 300 „Rozliczenie zakupu” 585 600,00 zł

Ma konto 240 „Pozostałe rozrachunki” 585 600,00 zł

2. Przyjęcie nieruchomości inwestycyjnej do ewidencji bilansowej:

Wn konto 010 „Środki trwałe - budynek” 150 000,00 zł

Wn konto 010 „Środki trwałe - grunt” 330 000,00 zł

Wn konto 223 „Rozliczenie podatku VAT naliczonego” 105 600,00 zł

Ma konto 300 „Rozliczenie zakupu” 585 600,00 zł

3. Odpisy amortyzacyjne od wartości budynku w okresie listopad 2006 - kwiecień 2009 r.:

Wn konto 400 „Amortyzacja” 9 375,00 zł

Ma konto 070 „Umorzenie środków trwałych” 9 375,00 zł

4. Wyksięgowanie z ewidencji bilansowej budynku w związku z jego sprzedażą:

a. Dotychczasowe umorzenie

Wn konto 070 „Umorzenie środków trwałych” 9 375,00 zł

Ma konto 010 „Środki trwałe” 9 375,00 zł

b. Wartość nieumorzona

Wn konto 765 „Pozostałe koszty operacyjne” 140 625,00 zł

Ma konto 010 „Środki trwałe” 140 625,00 zł

5. Wyksięgowanie z ewidencji bilansowej części wartości gruntu w związku z jego sprzedażą:

Wn konto 765 „Pozostałe koszty operacyjne” 110 000,00 zł

Ma konto 010 „Środki trwałe” 110 000,00 zł

6. Faktura VAT wystawiona dla nabywcy tytułem sprzedaży budynku wraz z częścią gruntu:

Wn konto 240 „Pozostałe rozrachunki” 329 400,00 zł

Ma konto 222 „Rozliczenie podatku VAT należnego” 59 400,00 zł

Ma konto 760 „Pozostałe przychody operacyjne” 270 000,00 zł

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

• art. 3 ust. 1 pkt 17 i 32 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 42, poz. 341

• art. 2 pkt 14, art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 10 i 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 3, poz. 11

Izabela Grochola

główna księgowa w spółce z o.o.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Webinar: Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego + certyfikat gwarantowany

Praktyczny webinar „Przekształcenie JDG klienta w spółkę w praktyce biura rachunkowego” poprowadzi Tomasz Rzepa, doradca podatkowy, ekspert INFORAKADEMII. Każdy z uczestników otrzyma imienny certyfikat i roczny nielimitowany dostęp do retransmisji webinaru wraz z materiałami dodatkowymi. Uczestnicy webinaru dowiedzą się, jak wygląda proces przekształcenia JDG w spółkę z perspektywy biura rachunkowego, ze wskazaniem kluczowych wyzwań, problemów oraz szans, jakie z tego faktu wynikają.

Zatrudnianie cudzoziemców - zmiany od 1 czerwca 2025 r. Dodatkowe przesłanki odmowy wydania zezwolenia, rejestr umów o pracę, legalność pobytu obywateli Ukrainy, cyfrowe wnioski i wyższe kary

Nowe przepisy dotyczące zasad zatrudniania cudzoziemców w Polsce zaczną obowiązywać od 1 czerwca 2025 roku. Regulacje określają warunki, na jakich możliwe będzie legalne powierzenie pracy obcokrajowcom. Sprawdzamy, czy nowe przepisy wprowadzają ułatwienia i w jaki sposób zmieniają procedurę zatrudniania cudzoziemców.

Kary umowne a koszty podatkowe – korzystny wyrok dla podatników

W wyroku z 6 maja 2025 r., sygn. II FSK 1012/22 Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z stanowiskiem, że kary umowne mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu, jeżeli niewykonanie dostawy - nie wynikało z winy spółki. Niepewność w tej sprawie wynikała z wykładni art. 16 ust 1 pkt 22 ustawy o CIT, w którym określono jakie kary umowne i odszkodowania nie mogą być uznane za koszty podatkowe. W orzecznictwie przepis ten jest interpretowany literalnie, uznając że pozostałe rodzaje wypłat odszkodowawczych niż wskazane w przepisie mogą być uznane za koszt podatkowy.

Czy zawód księgowego powinien być certyfikowany? Ministerstwo Finansów analizuje możliwe zmiany

Od 2014 roku w Polsce nie można już uzyskać certyfikatu księgowego wydanego przez Ministra Finansów. W wyniku przeprowadzonej wówczas deregulacji zawód księgowego został formalnie otwarty – obecnie nie wymaga żadnych licencji ani zezwoleń państwowych. Choć miało to na celu ułatwienie dostępu do zawodu, skutki tej zmiany do dziś budzą mieszane opinie w branży. Temat ten nie jest również obojętny dla Ministerstwa Finansów.

REKLAMA

Kto i kiedy może ponieść odpowiedzialność karną za niezłożenie wniosku o upadłość spółki handlowej (np. sp. z o.o.)

Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki handlowej to obowiązek, który spoczywa na barkach między innymi członków zarządu i likwidatorów. Niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki pomimo powstania warunków uzasadniających upadłość spółki jest przestępstwem, które zostało uregulowane nie w Kodeksie karnym, a w Kodeksie spółek handlowych.

Komunikat ZUS: 2 czerwca 2025 r. upływa ważny termin dla przedsiębiorców. Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej tylko po złożeniu wniosku

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina przedsiębiorcom, że do 2 czerwca 2025 r. należy zweryfikować i odesłać przez PUE/eZUS wniosek o zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej.

ZUS odbiera zasiłki chorobowe za błędy dotyczące składek sprzed 2022 roku – Rzecznik MŚP interweniuje

Do Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców wpływa coraz więcej dramatycznych spraw dotyczących decyzji Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, w których organ odmawia wypłaty świadczeń zasiłkowych, wskazując, że przedsiębiorcy nie podlegają ubezpieczeniu chorobowemu za okres sprzed 2022 roku.

Podatnik zapłacił zaległy podatek ale nie zatrzymało to egzekucji. Urząd skarbowy wykorzystał pomyłkę w przelewie. Winą obarczył podatnika i automatyzację systemu

Absurdów podatkowych nie brakuje. Dla przykładu można podać historię przedsiębiorcy, który nie uregulował w terminie podatku, za co otrzymał upomnienie z urzędu skarbowego. Dokonując wpłaty, popełnił niezamierzony błąd, który spowodował kolejne konsekwencje. W efekcie na jego koncie jednocześnie wystąpiła niedopłata i nadpłata podatku. Ministerstwo Finansów, komentując ww. sprawę, wskazuje obowiązujące przepisy, zaś eksperci przekonują, że urzędnicy mogli zachować się inaczej. Resort zaznacza, że proces obsługi wpłat podatników jest zautomatyzowany, a w opisywanej sytuacji nie można mówić o błędzie systemowym. Wśród znawców tematu nie brakuje opinii, że zbyt sztywne przepisy i procedury podatkowe mogą właściwie stanowić pułapkę dla przedsiębiorców.

REKLAMA

PKWiU 2025 - nowa klasyfikacja statystyczna wyrobów i usług jeszcze w 2025 roku

W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano niedawno Projekt rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU). Nowa PKWiU 2025 zastąpi obecnie obowiązującą PKWiU 2015. Od kiedy?

Bezpłatny webinar: Rozliczanie branży budowlanej i deweloperskiej. Jak uniknąć najczęstszych błędów?

Branża budowlana i deweloperska to sektory, w których każdy szczegół w rozliczeniach finansowych ma znaczenie, a konsekwencje popełnianych błędów mogą być daleko idące. Zarówno w księgach rachunkowych, jak i w rozliczeniach podatkowych precyzyjna klasyfikacja realizowanych prac jest kluczowa.

REKLAMA