Jak ująć w księgach rachunkowych sprzedaż części nieruchomości

RADA

W omawianym przypadku sprzedaż części nieruchomości, przy której nabyciu spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT, korzysta ze zwolnienia z VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania dokonanej dostawy według podstawowej stawki VAT. Wartość sprzedanego gruntu można ustalić według proporcji sprzedanej części do całej powierzchni nieruchomości gruntowej. Sposób ujęcia w księgach rachunkowych zdarzeń związanych z zakupem oraz późniejszym rozchodem nieruchomości zależy od celu, w jakim zostały one nabyte. Szczegóły wraz z ewidencją - w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Z dniem 1 stycznia 2009 r. weszły w życie zmiany w ustawie o VAT w zakresie opodatkowania dostawy budynków, budowli oraz ich części.

Czy sprzedaż budynku z gruntem jest zwolniona czy opodatkowana VAT

Obecnie obowiązujące uregulowania podatku od towarów i usług rozszerzyły zakres zwolnień w przypadku sprzedaży budynków. Zwolnienie ma teraz dużo szerszy zakres i zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie ustawa o VAT nakazuje rozumieć (art. 2 pkt 14) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w myśl przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym w pytaniu przypadku dostawa części gruntu wraz z budynkiem nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ:

• nie jest to pierwsza dostawa po wybudowaniu budynku ani

• nie jest to dostawa budynku po jego ulepszeniu, którego wartość wynosiła co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto przy założeniu, że spółka nabyła opisaną nieruchomość w październiku 2006 r. w ramach pierwszego zasiedlenia, upłynął również 2-letni okres od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że planowana przez Czytelnika kolejna dostawa części tej nieruchomości jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (podstawę prawną zwolnienia należy wskazać na fakturze dokumentującej sprzedaż).

Spółka może też zrezygnować z tego zwolnienia i dostawę gruntu z budynkiem opodatkować VAT. W tym celu muszą być jednak spełnione dwa warunki:

• zarówno sprzedający, jak i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

• przed dniem dokonania transakcji sprzedający i nabywca muszą złożyć zgodne oświadczenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie dostawy.

Ustawodawca zwolnił z VAT również inne dostawy, których przedmiotem są budynki, budowle lub ich części (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT). Zwolnienie to ma zastosowanie w sytuacjach, gdy nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Podatnik może zastosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdy dokonuje dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej omówionym zwolnieniem, jeżeli:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego,

• nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (warunek ten nie ma zastosowania, gdy podatnik przez okres co najmniej 5 lat korzystał z obiektu po jego ulepszeniu w wykonywanej działalności opodatkowanej VAT).

W omawianym przypadku wskazane zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a nie znajduje zastosowania, ponieważ spółka odliczyła VAT przy zakupie gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowym.

Planując sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, Państwa spółka powinna dokonać oceny, która z form sprzedaży (opodatkowana czy zwolniona z VAT) będzie bardziej korzystna, pamiętając przede wszystkim o tym, że:

• opodatkowana sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych,

• zwolniona z VAT sprzedaż nieruchomości, przy której zakupie podatnik odliczył VAT, pociąga za sobą obowiązek korekty odpowiedniej części odliczonego podatku (skala korekty uzależniona jest od tego, w którym roku od dnia oddania nieruchomości do używania dokonana została sprzedaż).

Przyjęta przez podatnika zasada dotyczy zarówno sprzedaży budynku, jak i części gruntu, bowiem (zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT) w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Budynek i grunt to odrębne środki trwałe

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych budynek oraz grunt stanowią odrębne środki trwałe. Ustalenie odrębnych wartości tych składników ma znaczenie chociażby ze względu na możliwość dokonywania od nich odpisów amortyzacyjnych. Grunty (z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową) nie podlegają amortyzacji. Spółka ma natomiast prawo do amortyzowania budynku.

Jeżeli nie dokonano ustalenia odrębnych wartości składników środków trwałych w akcie notarialnym oraz na fakturze, spółka powinna ustalić te wartości we własnym zakresie - najlepiej w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. Oczywiście łączna wartość wycenianych składników musi być równa cenie nabycia wynikającej z faktury.

Co jest kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży budynku z gruntem

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży budynku będzie jego niezamortyzowana wartość. W przypadku gruntu, od którego nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, kosztem będzie jego wartość w cenie nabycia, natomiast w omawianym przypadku - jedynie część tej wartości.

Celem ustalenia wartości powierzchni stanowiącej koszt uzyskania przychodu zasadne jest dokonanie podziału według proporcji powierzchni sprzedanej do całej powierzchni gruntu.