Jak towarzystwa budownictwa społecznego księgują koszty i przychody operacyjne

Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) prowadzą działalność na zasadach określonych w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z uwzględnieniem odpowiednich przepisów kodeksu spółek handlowych.

Forma prawna

Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:

- spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,

- spółek akcyjnych,

- spółdzielni osób prawnych.

Towarzystwo prowadzi działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa. Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może również:

- nabywać budynki mieszkalne,

- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,

- wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,

- sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,

- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Działalność statutowa

Dochody towarzystwa budownictwa społecznego nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólnikami lub członkami, ponieważ przeznacza się je w całości na działalność statutową jednostki. Głównym źródłem finansowania budowy mieszkań są kredyty zaciągnięte przez TBS w Banku Gospodarstwa Kredytowego, który gospodaruje przeznaczonymi na ten cel środkami Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Tworzenie funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych z odpisów w koszty działalności eksploatacyjnej TBS jest uzasadnione tylko wówczas, gdyby TBS zamiast obligatoryjnych odpisów amortyzacyjnych w koszty, miały prawo umorzenia wartości budynków mieszkalnych i obsługujących je obiektów infrastruktury w ciężar kapitału własnego.

W TBS amortyzacja zasobów mieszkaniowych obciąża koszty, które są pokrywane z czynszów inkasowanych od najemców mieszkań. TBS może we własnym zakresie akumulować na odrębnym rachunku bankowym środki do wysokości odpisów amortyzacyjnych, które są przeznaczone na remonty lub odtworzenie zużywających się zasobów mieszkaniowych.

Ewidencja kaucji

Kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w TBS wpłaconą przez najemcę, zgodnie z art. 32 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, traktuje się jako zobowiązanie wobec wpłacającego ją najemcy. Należy ją zaksięgować w momencie wpłaty:

- Wn konto „Rachunek bieżący” lub „Kasa”/Ma konto „Pozostałe rozrachunki” (w analityce: Konto imienne najemcy).

Kaucję tę należy wykorzystać do pokrycia należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu, figurujących na koncie „Rozrachunki z odbiorcami” (w analityce: konto „Rozrachunki z tytułu najmu”), zapisem księgowym:

- Wn konto „Pozostałe rozrachunki” (w analityce: Konto imienne najemcy)/Ma konto „Rozrachunki z odbiorcami” (w analityce konto: „Rozrachunki z tytułu najmu”).

Kaucja podlega zwrotowi w przypadku, gdy najemca, który wpłacił kaucję, nie zalega z tytułu należnego od niego czynszu w dniu opróżnienia lokalu. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Pokrycie różnicy

Zwaloryzowana kaucja na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji.

Nie powinna być jednak niższa niż kaucja pobrana. Środki na pokrycie tej różnicy między wartością zwaloryzowanej kaucji a niższą od niej kwotą wpłaconą przez najemcę powinny pochodzić z wpłaty kolejnego najemcy lokalu, bowiem wpłaca on kaucję w kwocie równej lub przewyższającej zwaloryzowaną wartość kaucji zwracanej poprzedniemu najemcy (opróżniającemu lokal, którego kaucja dotyczy). Ewentualne obciążenie kosztów TBS różnicą wartości kaucji miałoby uzasadnienie tylko wówczas, gdyby kolejny nabywca wpłacił kaucję zabezpieczającą w kwocie niższej od wartości zwaloryzowanej wypłaconej poprzedniemu najemcy, co w praktyce jest raczej mało prawdopodobne. Zatem różnicę tę należy księgować na obciążenie kolejnego nabywcy opróżnianego lokalu, zapisem księgowym:

- Wn konto „Pozostałe rozrachunki” (w analityce: Kolejny nabywca lokalu)/Ma konto „Pozostałe rozrachunki” (w analityce: Najemca opróżniający lokal).

Koszty budowy

Środki pieniężne otrzymane przez TBS od jednostek partycypujących w kosztach budowy, ujmuje się w księgach rachunkowych TBS w sposób określony w art. 41 ust. 1 pkt 2 ustawy o rachunkowości. Należy je traktować jako otrzymane z przeznaczeniem na finansowanie budowy budynków mieszkalnych, które mają być eksploatowane przez TBS na zasadach najmu. W momencie wpływu środków pieniężnych na rachunek bankowy, TBS zalicza je do rozliczeń międzyokresowych przychodów zapisem księgowym:

- Wn konto „Rachunek bieżący”, „Kasa”/Ma konto „Rozliczenia międzyokresowe przychodów”, a następnie do pozostałych przychodów operacyjnych zapisem:

- Wn konto „Rozliczenie międzyokresowe przychodów”/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne”.

Środków pieniężnych otrzymanych przez TBS od partycypujących nie można w świetle aktualnie obowiązujących przepisów zaliczać w koszty budowy jednostek jako kapitału (funduszu) na podobnych zasadach jak w spółdzielniach mieszkaniowych.

Odsetki od kredytów

Odsetki od kredytów zaciągniętych przez TBS - z przeznaczeniem na finansowanie budowy budynków mieszkalnych i znajdujących się w nich mieszkań na wynajem stanowią koszty pozyskania w tym celu kapitałów obcych. W związku z tym ujmuje się je w księgach rachunkowych korzystających z kredytów w dwojaki sposób:

- zalicza się je, jako koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich sfinansowania, do kosztu wytworzenia i zarazem na zwiększenie wartości początkowej budynków mieszkalnych, których budowę sfinansowano kredytem, za okres trwania budowy, lub

- księguje, jako koszty finansowe dotyczące okresów sprawozdawczych, po zakończeniu budowy.

Trzeba także pamiętać, że odsetki - w zależności od warunków umowy z kredytodawcą - mogą być pobierane:

- z góry przy udzielaniu kredytu - przez potrącenie kwoty odsetek jednorazowo, co powoduje, że wielkość otrzymanych środków z zaciągniętego przez TBS kredytu jest niższa o te odsetki od zobowiązania z tytułu kredytu, który podlegać będzie spłacie, lub

- począwszy od dnia wykorzystania kredytu, względnie postawienia kredytobiorcy środków pieniężnych do jego dyspozycji z pewnym opóźnieniem.

W pierwszym przypadku pobrane z góry odsetki przez ich potrącenie z kwoty przyznanego kredytu - traktuje się jako zapłacone w okresie trwania budowy i w związku z tym zalicza w całości jako koszt obsługi zobowiązań z tytułu zaciągniętego przez TBS kredytu, do kosztów budowy zwiększających koszt wytworzenia budowanego obiektu, czyli jego wartość początkową, jako środka trwałego, księgując zapisem:

- Wn konto „Środki trwałe w budowie”/Ma konto „Kredyty bankowe”.

Natomiast w drugim przypadku, gdy odsetki naliczane są w miarę wykorzystania kredytu w określonych umową ratach, traktuje się je jako podwyższające zobowiązanie z tytułu zaciągniętego kredytu i księguje:

a) odsetki przypadające na czas trwania budowy, do jej zakończenia i odbioru do użytkowania, zalicza się na zwiększenie kosztów wytworzenia budowanego obiektu, zapisem księgowym:

- Wn konto „Środki trwałe w budowie”/Ma konto „Kredyty bankowe”.

b) odsetki przypadające na okresy sprawozdawcze po zakończeniu budowy i przekazaniu obiektu do eksploatacji, zalicza się do kosztów finansowanych, zapisem:

- Wn konto „Koszty finansowe”/Ma konto „Kredyty bankowe”.

Na spłatę kredytu TBS może przeznaczyć wpływy z czynszów za najem oraz środki uzyskane z partycypacji. Odsetki od kredytów, które nie znajdują pokrycia w przychodach z tytułu czynszu i partycypacji nie mogą być z tego powodu aktywowane, ponieważ nie spełniają kryteriów wymaganych dla aktywów i zalicza się je do kosztów finansowych w tym okresie sprawozdawczym, którego dotyczą, z uwzględnieniem zasady memoriału.

CZY LOKATOR PŁACI KAUCJĘ

Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę na rzecz towarzystwa budownictwa społecznego kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

KTO UCZESTNICZY W KOSZTACH BUDOWY

Pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem budownictwa społecznego umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali.

PRZYKŁAD

KSIĘGOWANIE KOSZTÓW BUDOWY

Koszt budowy mieszkań towarzystwa budownictwa społecznego wynosi - 400 000 zł, a środki pieniężne otrzymane od jednostki partycypującej w budowie stanowią kwotę - 120 000 zł, natomiast roczny odpis amortyzacyjny - 8000 zł. Do pozostałych przychodów operacyjnych zalicza się 30 proc. tego odpisu, obliczonego - (120 000 zł x 100): 400 000 zł = 30 proc., czyli w skali roku jest to kwota - 2400 zł (8000 zł x 0,30), natomiast kwota odpisu miesięcznego wynosi - 200 zł (2400 zł : 12 m-cy), którą księguje się zapisem:

- Wn konto „Rozliczenia międzyokresowe przychodów”/Ma konto „Pozostałe przychody operacyjne”.

Równolegle do dokonanego odpisu amortyzacyjnego, który stanowi w skali roku kwotę - 8000 zł, zaś miesięcznie - 666,66 zł (8000 zł : 12 m-cy), należy zaksięgować:

- Wn konto „Koszty według rodzajów” lub konto zespołu 5 (w analityce konto: „Amortyzacja”)/Ma konto „Odpisy umorzeniowe środków trwałych”.

WERONIKA CHMIELEWSKA

ksiegowosc@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

- Art. 28 ust. 8 pkt 2, art. 41 ust. 1 pkt 2 oraz art. 42 ust. 3 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.).

- Art. 19 ust. 10 oraz art. 23-33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.).

- Art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).