Jak amortyzować prywatne mieszkanie

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania między innymi budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Amortyzacji podlegają też: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Odpisy amortyzacyjne od takich składników majątku mogą stanowić dla przedsiębiorcy koszt uzyskania przychodów.

Założenie ewidencji

Jedna z możliwości amortyzacji mieszkania polega na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych na podstawie ewidencji środków trwałych według stawek ustalanych na cały okres amortyzacji.

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Prowadzenie takiej ewidencji jest konieczne, aby można było zaliczyć odpisy amortyzacyjne do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej. W razie braku ewidencji dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Stawka amortyzacji

Składniki majątku w tym budynki i lokale, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa nie przekracza 3500 zł, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego. Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc. Natomiast dla budynków i lokali mieszkalnych, które stanowią odrębny przedmiot własności, stawka wynosi 1,5 proc.

Metoda uproszczona

Przy metodzie uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. W takim przypadku nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne oraz własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Przy tej metodzie amortyzacji ustala się wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Dla metody uproszczonej odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 1,5 proc.

Amortyzacja częściowa

Jeśli podatnik do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystuje tylko część nieruchomości, w tym budynku lub lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, do ich ogólnej powierzchni użytkowej. W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego (lokalu) również w sposób zwykły lub uproszczony. Zatem dla budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna wartość początkową można określić na dwa sposoby: jako cenę nabycia nieruchomości, tj. cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem albo jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawionej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej budynku przyjętej dla celów podatku od nieruchomości i kwoty 988 zł.

JAK DOKONYWAĆ ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

KIEDY ZALICZAĆ W KOSZTY

Podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów dokonanych w pierwszym roku podatkowym nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

JAKA STAWKA AMORTYZACYJNA

W przypadku metody uproszczonej dla budynków i lokali mieszkalnych oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu: mieszkalnego i użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki 1,5 proc.

PODSTAWA PRAWNA

l  Art. 22a ust. 1-2, art. 22g ust. 10, art. 22n ust. 2, art. 22m ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

BOGDAN ŚWIĄDER

bogdan.swiader@infor.pl