Rewolucyjne zmiany w hipotece - pierwsze wątpliwości

Zmiany wprowadzone nowelizacją wywołały również wiele wątpliwości wśród naszych czytelników, którzy pisali do nas najczęściej z prośbą o wyjaśnienie, czy powinni rzeczywiście obawiać się nowych przepisów, oraz czy są one niekorzystne dla nabywców mieszkań? W odpowiedzi na Państwa liczne zapytania oraz duże zainteresowanie tymi kwestiami, kancelaria prezentuje poniżej omówienie najbardziej kontrowersyjnych zmian nowelizacji.

Na wstępie, należy przyznać, że rzeczywiście w praktyce zmiany te mogą okazać się niekorzystne. Znowelizowany art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „ustawa”). można interpretować w ten sposób, że od 20 lutego 2011 roku nabywca lokalu będzie obciążony częścią kredytu dewelopera.

To niekorzystne dla klientów deweloperów rozwiązanie będzie miało miejsce w sytuacji, gdy w umowie ustanawiającej hipotekę nie zostało zawarte postanowienie dotyczące sposobu podziału hipoteki i sposób podziału hipoteki nie został ujawniony w księdze wieczystej, oraz wtedy, gdy brak takiego postanowienia umownego jest konsekwencją przymusowego charakteru hipoteki obciążającej nieruchomość.

W takim przypadku, w razie podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) powstanie hipoteka łączna ustawowa, a właściciele wyodrębnionych nieruchomości będą mieli jedynie możliwość żądania podziału takiej hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości (np. lokali) powstałych wskutek podziału. Jeżeli zaś sposób podziału hipoteki zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział ten następować będzie stosownie do postanowień umowy.

Są to dość kontrowersyjne zmiany i dopiero praktyka pokaże, co w rzeczywistości mogą one oznaczać dla klientów deweloperów.

Z drugiej strony podnosi się, że po wejściu w życie nowelizacji, praktyka banków nie ulegnie zmianie, tzn. będą one nadal wyrażać zgodę deweloperom na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Dla nabywców lokali oznaczałoby to w praktyce, iż nabywać będą nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych dewelopera. Być może w związku z wejściem w życie nowelizacji w takim brzmieniu, upowszechni się również praktyka deweloperów, która może ochronić nabywców mieszkań, tzn. wyodrębnianie lokalu przez samego dewelopera. Wówczas deweloper będzie pierwszym właścicielem takiego wyodrębnionego lokalu, który zostanie następnie zakupiony przez nabywcę, gdy w księdze wieczystej lokalu nie będzie żadnych obciążeń i roszczeń.

Jeżeli zaś chodzi o zastosowanie tego przepisu wobec osób, które kupiły mieszkanie jeszcze przed 20 lutego 2011 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji, to jest ono możliwe, gdyż kluczowa jest data podziału nieruchomości i wpisanie poszczególnych lokali do księgi wieczystej. Jeżeli do podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) doszło przed 20 lutym 2011 r., to zastosowanie znajdą przepisy prawne w dotychczas obowiązującym brzmieniu, natomiast jeżeli do podziału takiego doszło później, zastosowanie znajdzie art. 76 ust. 4 ustawy w brzmieniu po nowelizacji. Dodatkowo, w przypadku, gdy do wyodrębnienia konieczny jest wpis w księdze wieczystej, decydujące znaczenie będzie miała data złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Ponadto, zmiany, które wprowadziła nowelizacja mogą okazać się niekorzystne nie tylko dla nabywców mieszkań, ale również dla wierzycieli, wobec wprowadzenia możliwości rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. W dotychczasowym stanie prawnym w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwała się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie rozwiązanie będzie korzystne dla dłużników, ale niekorzystne dla wierzycieli, którzy nie mogą wymagać od właściciela nieruchomości, aby zrzekł się prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, bo ustawa uznaje takie zastrzeżenie za niedopuszczalne.

Czy zmiany wprowadzone nowelizacją rzeczywiście okażą się aż tak niefortunne w praktyce, jak jest to przewidywane? Czas pokaże. Na chwilę obecną niektóre spośród zmian kształtują się bardzo niekorzystnie dla nabywców mieszkań i z pewnością konieczne będzie wypowiedzenie się w tym zakresie Sądu Najwyższego, a być może samego Trybunału Konstytucyjnego.

Aneta Wrona-Kłoczko

aplikant radcowski

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna