REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rewolucyjne zmiany w hipotece - pierwsze wątpliwości

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Wejście w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075), o której pisaliśmy w naszej publikacji z dnia 24 lutego 2011 r., wywoływało już od miesięcy liczne kontrowersje i dyskusje. Dotyczyły one głównie praktycznego zastosowania znowelizowanych przepisów, w tym m.in. automatycznego przejścia hipoteki dewelopera na nabywców mieszkań.

Zmiany wprowadzone nowelizacją wywołały również wiele wątpliwości wśród naszych czytelników, którzy pisali do nas najczęściej z prośbą o wyjaśnienie, czy powinni rzeczywiście obawiać się nowych przepisów, oraz czy są one niekorzystne dla nabywców mieszkań? W odpowiedzi na Państwa liczne zapytania oraz duże zainteresowanie tymi kwestiami, kancelaria prezentuje poniżej omówienie najbardziej kontrowersyjnych zmian nowelizacji.

REKLAMA

REKLAMA

Na wstępie, należy przyznać, że rzeczywiście w praktyce zmiany te mogą okazać się niekorzystne. Znowelizowany art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „ustawa”). można interpretować w ten sposób, że od 20 lutego 2011 roku nabywca lokalu będzie obciążony częścią kredytu dewelopera.

To niekorzystne dla klientów deweloperów rozwiązanie będzie miało miejsce w sytuacji, gdy w umowie ustanawiającej hipotekę nie zostało zawarte postanowienie dotyczące sposobu podziału hipoteki i sposób podziału hipoteki nie został ujawniony w księdze wieczystej, oraz wtedy, gdy brak takiego postanowienia umownego jest konsekwencją przymusowego charakteru hipoteki obciążającej nieruchomość.

W takim przypadku, w razie podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) powstanie hipoteka łączna ustawowa, a właściciele wyodrębnionych nieruchomości będą mieli jedynie możliwość żądania podziału takiej hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości (np. lokali) powstałych wskutek podziału. Jeżeli zaś sposób podziału hipoteki zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział ten następować będzie stosownie do postanowień umowy.

REKLAMA

Są to dość kontrowersyjne zmiany i dopiero praktyka pokaże, co w rzeczywistości mogą one oznaczać dla klientów deweloperów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z drugiej strony podnosi się, że po wejściu w życie nowelizacji, praktyka banków nie ulegnie zmianie, tzn. będą one nadal wyrażać zgodę deweloperom na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Dla nabywców lokali oznaczałoby to w praktyce, iż nabywać będą nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych dewelopera. Być może w związku z wejściem w życie nowelizacji w takim brzmieniu, upowszechni się również praktyka deweloperów, która może ochronić nabywców mieszkań, tzn. wyodrębnianie lokalu przez samego dewelopera. Wówczas deweloper będzie pierwszym właścicielem takiego wyodrębnionego lokalu, który zostanie następnie zakupiony przez nabywcę, gdy w księdze wieczystej lokalu nie będzie żadnych obciążeń i roszczeń.

Jeżeli zaś chodzi o zastosowanie tego przepisu wobec osób, które kupiły mieszkanie jeszcze przed 20 lutego 2011 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji, to jest ono możliwe, gdyż kluczowa jest data podziału nieruchomości i wpisanie poszczególnych lokali do księgi wieczystej. Jeżeli do podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) doszło przed 20 lutym 2011 r., to zastosowanie znajdą przepisy prawne w dotychczas obowiązującym brzmieniu, natomiast jeżeli do podziału takiego doszło później, zastosowanie znajdzie art. 76 ust. 4 ustawy w brzmieniu po nowelizacji. Dodatkowo, w przypadku, gdy do wyodrębnienia konieczny jest wpis w księdze wieczystej, decydujące znaczenie będzie miała data złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Ponadto, zmiany, które wprowadziła nowelizacja mogą okazać się niekorzystne nie tylko dla nabywców mieszkań, ale również dla wierzycieli, wobec wprowadzenia możliwości rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. W dotychczasowym stanie prawnym w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwała się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie rozwiązanie będzie korzystne dla dłużników, ale niekorzystne dla wierzycieli, którzy nie mogą wymagać od właściciela nieruchomości, aby zrzekł się prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, bo ustawa uznaje takie zastrzeżenie za niedopuszczalne.

Czy zmiany wprowadzone nowelizacją rzeczywiście okażą się aż tak niefortunne w praktyce, jak jest to przewidywane? Czas pokaże. Na chwilę obecną niektóre spośród zmian kształtują się bardzo niekorzystnie dla nabywców mieszkań i z pewnością konieczne będzie wypowiedzenie się w tym zakresie Sądu Najwyższego, a być może samego Trybunału Konstytucyjnego.

Aneta Wrona-Kłoczko

aplikant radcowski

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
regulaminu i akceptuję jego postanowienia
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2026 - Jeszcze można uniknąć katastrofy. Prof. Modzelewski polemizuje z Ministerstwem Finansów

Niniejsza publikacja jest polemiką prof. Witolda Modzelewskiego z tezami i argumentacją resortu finansów zaprezentowanymi w artykule: „Wystawianie faktur w KSeF w 2026 roku. Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów”. Śródtytuły pochodzą od redakcji portalu infor.pl.

Rolnicy i rybacy muszą szykować się na zmiany – nowe przepisy o pomocy de minimis już w drodze!

Rolnicy i rybacy w całej Polsce powinni przygotować się na nadchodzące zmiany w systemie wsparcia publicznego. Rządowy projekt rozporządzenia wprowadza nowe obowiązki dotyczące informacji, które trzeba będzie składać, ubiegając się o pomoc de minimis. Nowe przepisy mają ujednolicić formularze, zwiększyć przejrzystość oraz zapewnić pełną kontrolę nad dotychczas otrzymanym wsparciem.

Wystawienie faktury VAT (ustrukturyzowanej) w KSeF może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową

Czy wystawienie faktury ustrukturyzowanej może naruszać tajemnicę handlową lub zawodową? Na to pytanie odpowiada na prof. dr hab. Witold Modzelewski.

TSUE: Sąd ma ocenić, czy klauzula WIBOR szkodzi konsumentowi ale nie może oceniać samego wskaźnika

Sąd krajowy ma obowiązek dokonania oceny, czy warunek umowny dotyczący zmiennej stopy oprocentowania opartej o WIBOR, powoduje znaczącą nierównowagę ze szkodą dla konsumenta - oceniła Rzeczniczka Generalna TSUE w opinii opublikowanej 11 września 2025 r. (sprawa C‑471/24 - J.J. przeciwko PKO BP S.A.) Dodała, że ocena ta nie może jednak odnosić się do wskaźnika WIBOR jako takiego ani do metody jego ustalania.

REKLAMA

Kiedy ZUS może przejąć wypłatę świadczeń od przedsiębiorcy? Konieczny wniosek od płatnika lub ubezpieczonego

Brak płynności finansowej płatnika składek, zatrudniającego powyżej 20 osób, może utrudniać mu regulowanie świadczeń na rzecz pracowników, takich jak zasiłek chorobowy, zasiłek macierzyński czy świadczenie rehabilitacyjne. ZUS może pomóc w takiej sytuacji i przejąć wypłatę świadczeń. Potrzebny jest jednak wniosek płatnika lub ubezpieczonego.

W 2026 roku 2,8 mln firm musi zmienić sposób fakturowania. Im szybciej się przygotują, tym większą przewagę zyskają nad konkurencją

W 2026 roku ponad 2,8 mln przedsiębiorstw w Polsce zostanie objętych obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Dla wielu z nich będzie to największa zmiana technologiczna od czasu cyfryzacji JPK. Choć Ministerstwo Finansów zapowiada tę transformację jako krok ku nowoczesności, dla MŚP może oznaczać konieczność głębokiej reorganizacji sposobu działania. Eksperci radzą przedsiębiorcom: czas wdrożenia KSeF potraktujcie jako inwestycję.

Środowisko testowe KSeF 2.0 (dot. API) od 30 września, Moduł Certyfikatów i Uprawnień do KSeF 2.0 od 1 listopada 2025 r. MF: API KSeF 1.0 nie jest kompatybilne z API KSeF 2.0

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 10 września 2025 r., że wprowadzone zostały nowe funkcjonalności wcześniej niedostępne w API KSeF1.0 (m.in. FA(3) z węzłem Zalacznik, tryby offline24 czy certyfikaty KSeF). W związku z wprowadzonymi zmianami konieczna jest integracja ze środowiskiem testowym KSeF 2.0., które zostanie udostępnione 30 września.

KSeF 2.0 już nadchodzi: Wszystko, co musisz wiedzieć o rewolucji w e-fakturowaniu

Już od 1 lutego 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowy, obligatoryjny KSeF 2.0. Ministerstwo Finansów ogłosiło, że wersja produkcyjna KSeF 1.0 zostaje „zamrożona” i nie będzie dalej rozwijana, a przedsiębiorcy muszą przygotować się do pełnej migracji. Ważne terminy nadchodzą szybko – środowisko testowe wystartuje 30 września 2025 r., a od 1 listopada ruszy Moduł Certyfikatów i Uprawnień. To oznacza prawdziwą rewolucję w e-fakturowaniu, której nie można przespać.

REKLAMA

Te czynności w księgowości można wykonać automatycznie. Czy księgowi powinni się bać utraty pracy?

Automatyzacja procesów księgowych to kolejny krok w rozwoju tej branży. Dzięki możliwościom systemów, księgowi mogą pracować szybciej i wydajniej. Era ręcznego wprowadzania danych dobiega końca, a digitalizacja pracy biur rachunkowych i konieczność dostosowania oferty do potrzeb XXI wieku to konsekwencje cyfrowej rewolucji, której jesteśmy świadkami. Czy zmiany te niosą wyłącznie korzyści, czy również pewne zagrożenia?

4 mln zł zaległego podatku. Skarbówka wykryła nieprawidłowości: spółka zawyżyła koszty uzyskania przychodów o 186 mln zł

Firma musi zapłacić aż 4 mln zł zaległego podatku CIT. Funkcjonariusze podlaskiej skarbówki wykryli nieprawidłowości w stosowaniu cen transferowych przez jedną ze spółek.

REKLAMA