REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rewolucyjne zmiany w hipotece - pierwsze wątpliwości

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Wejście w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075), o której pisaliśmy w naszej publikacji z dnia 24 lutego 2011 r., wywoływało już od miesięcy liczne kontrowersje i dyskusje. Dotyczyły one głównie praktycznego zastosowania znowelizowanych przepisów, w tym m.in. automatycznego przejścia hipoteki dewelopera na nabywców mieszkań.

Zmiany wprowadzone nowelizacją wywołały również wiele wątpliwości wśród naszych czytelników, którzy pisali do nas najczęściej z prośbą o wyjaśnienie, czy powinni rzeczywiście obawiać się nowych przepisów, oraz czy są one niekorzystne dla nabywców mieszkań? W odpowiedzi na Państwa liczne zapytania oraz duże zainteresowanie tymi kwestiami, kancelaria prezentuje poniżej omówienie najbardziej kontrowersyjnych zmian nowelizacji.

REKLAMA

REKLAMA

Na wstępie, należy przyznać, że rzeczywiście w praktyce zmiany te mogą okazać się niekorzystne. Znowelizowany art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „ustawa”). można interpretować w ten sposób, że od 20 lutego 2011 roku nabywca lokalu będzie obciążony częścią kredytu dewelopera.

To niekorzystne dla klientów deweloperów rozwiązanie będzie miało miejsce w sytuacji, gdy w umowie ustanawiającej hipotekę nie zostało zawarte postanowienie dotyczące sposobu podziału hipoteki i sposób podziału hipoteki nie został ujawniony w księdze wieczystej, oraz wtedy, gdy brak takiego postanowienia umownego jest konsekwencją przymusowego charakteru hipoteki obciążającej nieruchomość.

W takim przypadku, w razie podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) powstanie hipoteka łączna ustawowa, a właściciele wyodrębnionych nieruchomości będą mieli jedynie możliwość żądania podziału takiej hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości (np. lokali) powstałych wskutek podziału. Jeżeli zaś sposób podziału hipoteki zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział ten następować będzie stosownie do postanowień umowy.

Są to dość kontrowersyjne zmiany i dopiero praktyka pokaże, co w rzeczywistości mogą one oznaczać dla klientów deweloperów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Z drugiej strony podnosi się, że po wejściu w życie nowelizacji, praktyka banków nie ulegnie zmianie, tzn. będą one nadal wyrażać zgodę deweloperom na bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Dla nabywców lokali oznaczałoby to w praktyce, iż nabywać będą nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych dewelopera. Być może w związku z wejściem w życie nowelizacji w takim brzmieniu, upowszechni się również praktyka deweloperów, która może ochronić nabywców mieszkań, tzn. wyodrębnianie lokalu przez samego dewelopera. Wówczas deweloper będzie pierwszym właścicielem takiego wyodrębnionego lokalu, który zostanie następnie zakupiony przez nabywcę, gdy w księdze wieczystej lokalu nie będzie żadnych obciążeń i roszczeń.

Jeżeli zaś chodzi o zastosowanie tego przepisu wobec osób, które kupiły mieszkanie jeszcze przed 20 lutego 2011 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji, to jest ono możliwe, gdyż kluczowa jest data podziału nieruchomości i wpisanie poszczególnych lokali do księgi wieczystej. Jeżeli do podziału nieruchomości (np. wyodrębnienia własności lokalu) doszło przed 20 lutym 2011 r., to zastosowanie znajdą przepisy prawne w dotychczas obowiązującym brzmieniu, natomiast jeżeli do podziału takiego doszło później, zastosowanie znajdzie art. 76 ust. 4 ustawy w brzmieniu po nowelizacji. Dodatkowo, w przypadku, gdy do wyodrębnienia konieczny jest wpis w księdze wieczystej, decydujące znaczenie będzie miała data złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Ponadto, zmiany, które wprowadziła nowelizacja mogą okazać się niekorzystne nie tylko dla nabywców mieszkań, ale również dla wierzycieli, wobec wprowadzenia możliwości rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. W dotychczasowym stanie prawnym w miejsce opróżnione po hipotece, która wygasła, przesuwała się hipoteka następna w kolejności. Po zmianie ustawy, w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie rozwiązanie będzie korzystne dla dłużników, ale niekorzystne dla wierzycieli, którzy nie mogą wymagać od właściciela nieruchomości, aby zrzekł się prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, bo ustawa uznaje takie zastrzeżenie za niedopuszczalne.

Czy zmiany wprowadzone nowelizacją rzeczywiście okażą się aż tak niefortunne w praktyce, jak jest to przewidywane? Czas pokaże. Na chwilę obecną niektóre spośród zmian kształtują się bardzo niekorzystnie dla nabywców mieszkań i z pewnością konieczne będzie wypowiedzenie się w tym zakresie Sądu Najwyższego, a być może samego Trybunału Konstytucyjnego.

Aneta Wrona-Kłoczko

aplikant radcowski

M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
regulaminu i akceptuję jego postanowienia
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Praktyczne aspekty korzystania z procedury VAT OSS – rejestracja, rozliczenia, płatności, ewidencja

Procedura OSS (ang. One Stop Shop) obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2021 r., jednak wciąż wiele firm nie zdaje sobie sprawy, jak bardzo może ona uprościć ich rozliczenia podatkowe w zakresie VAT. Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowana, przy wsparciu doświadczonego doradcy jej wdrożenie jest szybkie i efektywne, a korzyści z jej stosowania znaczące.

WDT i stawka VAT 0%: Jak poprawnie udokumentować dostawę wewnątrz UE, by nie stracić na podatku?

Wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów (WDT) może być opodatkowana stawką VAT 0%, ale tylko pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych. Sprawdź, czym dokładnie jest WDT, jakie dokumenty są niezbędne, by transakcja była zgodna z przepisami i jak uniknąć pułapek, które mogą skutkować dodatkowymi kosztami podatkowymi.

Urlop na samozatrudnieniu (kontrakt B2B) - o czym warto wiedzieć?

Zmęczenie i potrzeba oddechu od maili, telefonów i projektów to uczucia, które dobrze zna nie tylko pracownik etatowy. Coraz więcej samozatrudnionych prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze przyznaje wprost: chcieliby odpocząć, ale mają wątpliwości, co będzie się działo z ich firmą podczas dłuższej nieobecności. Często nie wiedzą nawet, jakie prawa do odpoczynku im przysługują. Wyjaśniamy, jakie mechanizmy prawne, podatkowe oraz organizacyjne mogą pomóc przedsiębiorcy złapać oddech.

30-krotność ZUS 2025. Limit 30-krotności - ile wynosi? Kogo dotyczy przekroczenie składek ZUS? Co zrobić jeśli nastąpi przekroczenie rocznej podstawy wymiaru składek ZUS?

W 2025 roku limit składek ZUS na ubezpieczenia emerytalne i rentowe został już ustalony. Po jego przekroczeniu składki nie są już naliczane – ale uwaga: za błędy w rozliczeniach może odpowiadać pracownik. Sprawdź, co oznacza 30-krotność ZUS, jak się liczy limit, kto go pilnuje i co zrobić, gdy opłaciłeś składki ponad próg.

REKLAMA

Raz w roku wakacje od płacenia składek. Budżet państwa zapłaci za ciebie. ZUS przypomina kto ma prawo do tej ulgi i jak ją uzyskać w 2025 roku

Letnie wakacje to doskonały czas na odpoczynek nie tylko od pracy, ale również od spraw finansowych związanych z prowadzeniem własnej działalności. Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina, że mikroprzedsiębiorcy wpisani do CEIDG oraz komornicy sądowi mogą skorzystać z wakacji składkowych. Od uruchomienia programu w listopadzie 2024 roku ZUS przyjął już niemal 2 miliony wniosków.

KSeF: Podatkowa rewolucja od 1 lutego 2026! Księgowi alarmują: chaos, niejasne przepisy i strach przed zmianami

Od 1 lutego 2026 roku Krajowy System e-Faktur (KSeF) stanie się obowiązkowy dla największych firm, a dwa miesiące później dla całej reszty przedsiębiorców. Mimo zbliżającego się terminu, wciąż brakuje ostatecznych przepisów, a dokumentacja techniczna nie rozwiewa wszystkich wątpliwości. Księgowi biją na alarm – obawiają się chaosu organizacyjnego, przeciążenia obowiązkami i braku jasnych wytycznych. Przedsiębiorców czeka rewolucja, na którą wielu z nich wciąż nie jest gotowych.

Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

REKLAMA

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA