Zwolnienie tylko dla zarządzania

Często członkowie wspólnot mieszkaniowych powierzają zarządzanie swoich nieruchomości wyspecjalizowanym firmom zapewniającym w tej sferze kompleksową obsługę. Zarządcy tacy zawierają w imieniu wspólnoty umowy i kierują całością spraw nieruchomości. Często jest tak, że w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej obsługę księgową nieruchomości wykonuje na podstawie umowy z zarządcą nieruchomości osoba, która zamieszkuje na terenie nieruchomości. W takiej sytuacji mamy do czynienia z opodatkowaniem czynności księgowych.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.), podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

WARTO WIEDZIEĆ

WARTO WIEDZIEĆ

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie przepisy te uznają, że za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Warunkiem jednak nieuznania za działalność gospodarczą jest to, aby z tytułu wykonania tych czynności osoby te związane były ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny. Oznacza to, że pomiędzy zlecającym i wykonującym zlecane czynności stosunek prawny istnieje co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można wyczytać, że za przychody z działalności wykonywanej osobiście uważa się przychody z tytułu wykonywania usług, na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło, uzyskiwane wyłącznie od właściciela (posiadacza) nieruchomości, w której lokale są wynajmowane, lub działającego w jego imieniu zarządcy albo administratora – jeżeli podatnik wykonuje te usługi wyłącznie na potrzeby związane z tą nieruchomością, z wyjątkiem przychodów uzyskanych na podstawie umów zawieranych w ramach prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej.

Oznacza to, że osoba wykonująca usługi w zakresie obsługi księgowej nieruchomości, według umowy zawartej przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie korzysta z wyłączenia z podatku od towarów i usług. Tym samym podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Mimo że w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług nie ma wzmianki na temat preferencyjnej stawki VAT lub zwolnienia z tego podatku dla usług zarządzania nieruchomością, korzysta ona ze zwolnienia na podstawie przepisów szczególnych. Określa je par. 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tylko usług w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczonymi na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 70.32.11). Usługi rachunkowo-księgowe natomiast nie kwalifikują się do tego typu czynności, co w konsekwencji powoduje, że są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie dotyczy ich zwolnienie z tytułu zarządzania nieruchomościami.

Bogdan Świąder