Nie wszystkie odsetki można odliczyć

Zaczyna się gorący okres przygotowań do rozliczenia rocznego. Wielu podatników nadal chętnie korzysta z ulg, w tym z ulgi odsetkowej. Niestety możliwość odliczenia odsetek od kredytu na zakup mieszkania jest obwarowana licznymi warunkami.

Wielu niedoinformowanych podatników chce odliczać każdy kredyt zaciągnięty na mieszkanie. Tymczasem odliczeniu podlegają tylko kredyty zaciągnięte na mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Podatnik odliczy tylko wydatki na spłatę odsetek od kredytów i pożyczek udzielonych na sfinansowanie jednej z czterech inwestycji mających na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Są to inwestycje związane z:

• budową domu,

• wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego domu lub mieszkania,

• zakupem nowo wybudowanego domu lub mieszkania w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej (np. deweloper),

• nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Nie jest to jednak jedyny warunek ani jedyna pułapka dla osób chcących odliczać ulgę odsetkową. Kolejnym, choć na szczęście nie częstym, błędem jest podejmowanie prób odliczenia odsetek od kredytów zaciągniętych przed 2002 r. Zgodnie zaś z przepisami odliczeniu podlegają tylko odsetki od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi po 1 stycznia 2002 r.

Nie można też odliczać odsetek od kredytów i pożyczek udzielanych przez nieprofesjonalistów. Pieniądze muszą pochodzić z banku albo ze spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (tzw. SKOK). Jak widać, podatnik nie może odliczyć odsetek od pożyczki zaciągniętej u cioci, wujka czy dziadka, nawet jeśli wzmianka o odsetkach znalazła się w umowie. Z umowy kredytu (pożyczki) musi też jasno wynikać, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ustawie. Podatnik musi o to zadbać już na etapie pertraktowania z bankiem czy SKOK.

Wiele kontrowersji wzbudzał do niedawna warunek dotyczący czasu trwania inwestycji. W wyniku nowelizacji podatnicy budujący z profesjonalną firmą budowlaną nie muszą się już martwić o to, by budowa trwała trzy lata. Ten warunek muszą jednak spełnić podatnicy, którzy sami budują dom czy dokonują adaptacji albo rozbudowy. W ich przypadku nadal inwestycja musi zostać zakończona przed upływem trzech lat. Liczy się je od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę itp., do momentu gdy zakończenie zostanie potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku. Wszystkich inwestycji dotyczy natomiast warunek zakończenia budowy nie wcześniej niż w 2002 r.

Ulgi odsetkowej nie można odliczać od zaraz. W wielu przypadkach trzeba poczekać nawet kilka lat. Pierwszy raz odsetki można odliczyć dopiero w roku zakończenia inwestycji. Mówiąc najogólniej, w przypadku domów będzie to rok, w którym zakończono budowę zgodnie z wymogami prawa budowlanego. W przypadku mieszkań rok, w którym została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Na przykład, jeżeli na mieszkanie został zaciągnięty kredyt w 2003 roku, ale umowę z deweloperem podatnik podpisał dopiero w styczniu 2005 roku, zeznaniem, w którym po raz pierwszy odliczać będzie odsetki, jest PIT za 2005 rok.

Niestety to nie wszystkie pułapki, jakie czyhają na odliczających ulgę odsetkową. Młodzi małżonkowie czy narzeczeni często zapominają, że nie odliczą ulgi odsetkowej, jeżeli którekolwiek z nich korzystało albo korzysta ze starych ulg mieszkaniowych (w tym także na kasę mieszkaniową). W ocenie Ministerstwa Finansów z ulgi nie można korzystać nie tylko w przypadku, gdy małżonek korzystał z ulg w czasie trwania małżeństwa, ale także przed. Co gorsza, jeżeli jedno z przyszłych małżonków korzysta z ulgi odsetkowej, a drugie korzystało np. ze starej ulgi budowlanej, po ślubie pierwsze z nich straci prawo do odliczania odsetek. I to za cały rok podatkowy.

Aleksandra Tarka