REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od kary umownej klient musi zapłacić podatek

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aleksandra Tarka

REKLAMA

Deweloperzy zrywają umowy tuż przed oddaniem mieszkania. Podatnicy czekają miesiącami na wypłatę należnych kar umownych. Otrzymane rekompensaty klient dolicza do dochodów i płaci podatek.


Na rynku nieruchomości pojawił się nowy zwyczaj. Deweloperzy coraz częściej tuż przed odebraniem mieszkania przez klienta zrywają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Gotowe mieszkanie deweloper sprzedaje z zyskiem, a klient pozostaje najczęściej z niczym. To efekt galopujących cen nieruchomości i braku na rynku nowych mieszkań. Na praktyki takie pozwalają jednak umowy przedwstępne podpisywane przez deweloperów z klientami. Większość takich umów zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, co nie zapewnia klientowi żadnych gwarancji.


Rekompensatą za szkody poniesione przez klientów mają być kary umowne. Problem jednak w tym, że deweloperzy z ich wypłatą również często zwlekają. Na klienta, któremu wreszcie uda się wyegzekwować wypłatę kary umownej, czeka kolejna niespodzianka: konieczność zapłacenia podatku.


Eksperci są zgodni. Kara umowna nie jest odszkodowaniem i nie podlega zwolnieniu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu trzeba dodać do dochodu i opodatkować według skali podatkowej.


Kolejne źródło przychodu


Jak wyjaśnia Przemysław Polkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa zamkniętego katalogu źródeł przychodów. Jego zdaniem lektura przepisu dotyczącego innych źródeł przychodów w połączeniu z analizą zwolnień zawartych w ustawie prowadzi do konkluzji, że kary umowne wypłacone przez deweloperów są opodatkowane podatkiem dochodowym.


- Pociąga to za sobą konieczność wykazania tych kwot w zeznaniu rocznym - twierdzi nasz rozmówca.


Podkreśla, że deweloper ma obowiązek przekazania informacji o wysokości wypłaconej kary umownej zarówno naczelnikowi urzędu skarbowego, jak i klientowi w terminie do końca lutego następnego roku podatkowego.


- Pocieszające może być tylko to, że klient nie musi płacić podatku od całości zwróconych pieniędzy. Sama zaliczka uprzednio wpłacona przez klienta, a następnie zwrócona przez dewelopera, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - potwierdza Przemysław Polkowski.


Kara to nie odszkodowanie


Niekorzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania kar umownych potwierdza także kolejny ekspert.


- Kara umowna jako instytucja prawa cywilnego polega na możliwości zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, tzw. kary umownej - wyjaśnia Adrian Jonca, doradca podatkowy z kancelarii Beiten Burkhandt.


Dodaje, że zgodnie z przepisami podatkowymi wolne od podatku dochodowego - z pewnymi wyjątkami - są otrzymane odszkodowania. Ich wysokość lub zasady ustalania muszą jednak wynikać wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. Kara umowna nie została jednak objęta katalogiem zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.


Co więcej, organy podatkowe uznają, że gdyby intencją ustawodawcy było także zwolnienie kar umownych, to znalazłoby to odzwierciedlenie wprost w ustawie, zwłaszcza że pojęciem kary umownej ustawodawca posługuje się w innych przepisach.


Organy podatkowe orzekają dość jednolicie, że kwota kary umownej wypłacona konsumentowi za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego lub zerwanie umowy z konsumentem musi być opodatkowana.


- Stanowi przychód podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podkreśla ekspert.


Przydatny akt notarialny


Podatkowe koszty zerwania umowy z deweloperem powinny zatem dodatkowo przekonać przyszłych nabywców mieszkań do zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego.


- Doświadczenia związane z obrotem nieruchomościami, kiedy sprzedającym mieszkanie jest deweloper wskazują, że nabywca mieszkania, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć umowę w formie akt notarialnego - mówi Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Galicki Litwiński Chechlińska Łoś.


Dodaje, że w praktyce deweloperzy zawierają z klientami umowy dwojakiego rodzaju. Umowy przedwstępne albo tzw. umowy deweloperskie. Te drugie są umowami zobowiązującymi właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.


Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie wzajemnego zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.


- Ustawodawca różnicuje jednak skutki związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, uzależniając je od formy, w której zawarta zostaje umowa przedwstępna - wyjaśnia Marcin Łoś.


Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, w braku odrębnego zastrzeżenia umownego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. nie została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody.


Powstała strata jest w praktyce trudna do udowodnienia.


Deweloper ma wybór


Praktyka pokazuje, że deweloperzy, mimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony kupujących, w sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości wolą od umowy odstąpić za cenę nawet dużej kary.


- Jeżeli jednak kupujący podpisze z deweloperem umowę w formie aktu notarialnego i zostaną spełnione warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja dewelopera uchylającego się od jej zawarcia jest znacznie słabsza - podkreśla Marcin Łoś.


Kupujący uzyskuje gwarancję nabycia mieszkania po cenie wynegocjowanej w umowie przedwstępnej i może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce może wnosić, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej.





ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co trzeba zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia a co pozostaje bez zmian [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

REKLAMA

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

REKLAMA