REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od kary umownej klient musi zapłacić podatek

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aleksandra Tarka

REKLAMA

Deweloperzy zrywają umowy tuż przed oddaniem mieszkania. Podatnicy czekają miesiącami na wypłatę należnych kar umownych. Otrzymane rekompensaty klient dolicza do dochodów i płaci podatek.


Na rynku nieruchomości pojawił się nowy zwyczaj. Deweloperzy coraz częściej tuż przed odebraniem mieszkania przez klienta zrywają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Gotowe mieszkanie deweloper sprzedaje z zyskiem, a klient pozostaje najczęściej z niczym. To efekt galopujących cen nieruchomości i braku na rynku nowych mieszkań. Na praktyki takie pozwalają jednak umowy przedwstępne podpisywane przez deweloperów z klientami. Większość takich umów zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, co nie zapewnia klientowi żadnych gwarancji.


Rekompensatą za szkody poniesione przez klientów mają być kary umowne. Problem jednak w tym, że deweloperzy z ich wypłatą również często zwlekają. Na klienta, któremu wreszcie uda się wyegzekwować wypłatę kary umownej, czeka kolejna niespodzianka: konieczność zapłacenia podatku.


Eksperci są zgodni. Kara umowna nie jest odszkodowaniem i nie podlega zwolnieniu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu trzeba dodać do dochodu i opodatkować według skali podatkowej.


Kolejne źródło przychodu


Jak wyjaśnia Przemysław Polkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa zamkniętego katalogu źródeł przychodów. Jego zdaniem lektura przepisu dotyczącego innych źródeł przychodów w połączeniu z analizą zwolnień zawartych w ustawie prowadzi do konkluzji, że kary umowne wypłacone przez deweloperów są opodatkowane podatkiem dochodowym.


- Pociąga to za sobą konieczność wykazania tych kwot w zeznaniu rocznym - twierdzi nasz rozmówca.


Podkreśla, że deweloper ma obowiązek przekazania informacji o wysokości wypłaconej kary umownej zarówno naczelnikowi urzędu skarbowego, jak i klientowi w terminie do końca lutego następnego roku podatkowego.


- Pocieszające może być tylko to, że klient nie musi płacić podatku od całości zwróconych pieniędzy. Sama zaliczka uprzednio wpłacona przez klienta, a następnie zwrócona przez dewelopera, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - potwierdza Przemysław Polkowski.


Kara to nie odszkodowanie


Niekorzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania kar umownych potwierdza także kolejny ekspert.


- Kara umowna jako instytucja prawa cywilnego polega na możliwości zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, tzw. kary umownej - wyjaśnia Adrian Jonca, doradca podatkowy z kancelarii Beiten Burkhandt.


Dodaje, że zgodnie z przepisami podatkowymi wolne od podatku dochodowego - z pewnymi wyjątkami - są otrzymane odszkodowania. Ich wysokość lub zasady ustalania muszą jednak wynikać wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. Kara umowna nie została jednak objęta katalogiem zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.


Co więcej, organy podatkowe uznają, że gdyby intencją ustawodawcy było także zwolnienie kar umownych, to znalazłoby to odzwierciedlenie wprost w ustawie, zwłaszcza że pojęciem kary umownej ustawodawca posługuje się w innych przepisach.


Organy podatkowe orzekają dość jednolicie, że kwota kary umownej wypłacona konsumentowi za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego lub zerwanie umowy z konsumentem musi być opodatkowana.


- Stanowi przychód podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podkreśla ekspert.


Przydatny akt notarialny


Podatkowe koszty zerwania umowy z deweloperem powinny zatem dodatkowo przekonać przyszłych nabywców mieszkań do zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego.


- Doświadczenia związane z obrotem nieruchomościami, kiedy sprzedającym mieszkanie jest deweloper wskazują, że nabywca mieszkania, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć umowę w formie akt notarialnego - mówi Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Galicki Litwiński Chechlińska Łoś.


Dodaje, że w praktyce deweloperzy zawierają z klientami umowy dwojakiego rodzaju. Umowy przedwstępne albo tzw. umowy deweloperskie. Te drugie są umowami zobowiązującymi właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.


Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie wzajemnego zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.


- Ustawodawca różnicuje jednak skutki związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, uzależniając je od formy, w której zawarta zostaje umowa przedwstępna - wyjaśnia Marcin Łoś.


Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, w braku odrębnego zastrzeżenia umownego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. nie została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody.


Powstała strata jest w praktyce trudna do udowodnienia.


Deweloper ma wybór


Praktyka pokazuje, że deweloperzy, mimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony kupujących, w sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości wolą od umowy odstąpić za cenę nawet dużej kary.


- Jeżeli jednak kupujący podpisze z deweloperem umowę w formie aktu notarialnego i zostaną spełnione warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja dewelopera uchylającego się od jej zawarcia jest znacznie słabsza - podkreśla Marcin Łoś.


Kupujący uzyskuje gwarancję nabycia mieszkania po cenie wynegocjowanej w umowie przedwstępnej i może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce może wnosić, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej.





ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pracujący studenci, a ubezpieczenie w ZUS. Umowy o pracę, o dzieło i zlecenia - składki i świadczenia

Nie tylko latem wielu studentów podejmuje pracę, na podstawie kilku rodzajów umów. Różnią się one obowiązkiem odprowadzania składek a co za tym idzie, również prawem do świadczeń. Wyjaśniamy jakie umowy są podpisywane i jak są oskładkowane.

Rekord: Ponad 1,24 mln cudzoziemców pracuje legalnie w Polsce i płaci składki do ZUS

Na koniec I półrocza 2025 r. liczba cudzoziemców legalnie pracujących i objętych ubezpieczeniami społecznymi w ZUS przekroczyła 1,24 mln osób. W województwie kujawsko-pomorskim było ich ponad 48,3 tys.W porównaniu z końcem 2024 roku wzrost odnotowano zarówno w skali kraju, jak i w regionie - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim.

Działalność nierejestrowana w 2025 roku - własny biznes bez składek ZUS i formalności [limit]. Kiedy rejestracja firmy jest już konieczna i jak to zrobić?

Rozpoczęcie działalności gospodarczej w Polsce może wydawać się skomplikowane – zwłaszcza dla osób, które dopiero testują swój pomysł na biznes. Dlatego działalność nierejestrowana (zwana też nieewidencjonowaną) to atrakcyjna forma dla początkujących przedsiębiorców. Jednak wraz z rozwojem działalności pojawia się pytanie: czy to już czas, by przejść na zarejestrowaną firmę? Przedstawiamy, kiedy warto podjąć ten krok, jakie są jego konsekwencje oraz jak się do tego przygotować.

Ukryte zyski w estońskim CIT – co to jest i dlaczego warto uważać?

Estoński CIT, czyli ryczałt od dochodów spółek, to atrakcyjna forma opodatkowania, która pozwala na odroczenie podatku dochodowego do momentu faktycznej dystrybucji zysków. Jednak korzystając z tej formy opodatkowania, przedsiębiorcy muszą być szczególnie czujni na pojęcie ukrytych zysków, które mogą skutkować nieoczekiwanym opodatkowaniem.

REKLAMA

Dramatyczne dane o wypadkach rolniczych w 2025 r. KRUS stawia na profilaktykę i zdrowie rolników

Dane za pierwsze półrocze 2025 roku pokazują, że w rolnictwie wciąż dochodzi do tysięcy wypadków przy pracy – odnotowano ponad 4,4 tys. zdarzeń, w których zginęło 26 osób. KRUS podkreśla, że profilaktyka i dbanie o zdrowie rolników stają się priorytetem, aby zmniejszyć ryzyko i poprawić bezpieczeństwo w pracy na wsi.

Rewolucja w opłacie cukrowej w Polsce! Nowe prawo wprowadza radykalne zmiany

Jest projekt ustawy o zmianie ustawy o zdrowiu publicznym oraz niektórych innych ustaw, który zakłada kompleksową nowelizację przepisów dotyczących tzw. opłaty cukrowej oraz uproszczenie systemu jej poboru. Celem zmian jest zwiększenie skuteczności działań prozdrowotnych oraz eliminacja dotychczasowych problemów interpretacyjnych i ograniczeń prawnych.

Wspólne KPI w usługach BPO - praktyczne podejście do optymalizacji procesów

Efektywne zarządzanie projektami BPO wymaga jasnych wskaźników efektywności, które pozwalają na obiektywną ocenę realizowanych procesów. Coraz więcej firm decyduje się na wdrożenie wspólnych KPI, realizowanych równolegle przez dostawcę usług i klienta. Takie podejście, oparte na pomiarze czasu pracy i dodatkowych metryk, umożliwia lepsze zrozumienie procesów i ich systematyczne doskonalenie.

Prezydencka propozycja zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci dzieli opinię publiczną

Propozycja prezydenta Karola Nawrockiego wprowadzenia zerowego PIT-u dla rodzin z dwójką dzieci i dochodem do 140 tys. zł budzi wyraźne podziały w społeczeństwie. Według sondażu, popiera ją 47,5 proc. ankietowanych, a przeciwko jest 47,9 proc., reszta nie ma zdania.

REKLAMA

Zmiana limitów amortyzacji samochodów i kosztów leasingu od 2026 r. Jak ochronić swoje rozliczenia? Niekoniecznie przez zakupy do końca grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. zmniejszy się o 1/3 limit wartości amortyzacji dla większości samochodów osobowych – z 150 tys. zł do 100 tys. zł. Przepisy co ciekawe nie są nowe, bo pochodzą z końca 2021 r., ale wchodzą w życie dopiero za kilka miesięcy i dlatego znowu zrobiło się o nich głośno. Te kilka miesięcy to także ostatni dzwonek, aby zapobiec negatywnym konsekwencjom tych zmian.

Od 2026 roku o 50% wzrośnie stawka podatku od wygranych i nagród (np. w lotto, konkursach, grach, sprzedaży premiowej) – z 10% do 15% [projekt]

Budżet państwa jest chyba naprawdę w trudnej sytuacji, skoro Ministerstwo Finansów planuje podnieść od przyszłego roku (i to o 50%) stawkę zryczałtowanego podatku dochodowego od wygranych w konkursach, grach i zakładach wzajemnych lub nagród związanych ze sprzedażą premiową, uzyskanych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Obecnie stawka ta wynosi 10% wartości wygranej lub nagrody a ma wzrosnąć do 15%. Ten podatek płacimy np. od wygranej w lotto (choć dopiero od wygranej większej niż 2000 zł).

REKLAMA