REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od kary umownej klient musi zapłacić podatek

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aleksandra Tarka

REKLAMA

Deweloperzy zrywają umowy tuż przed oddaniem mieszkania. Podatnicy czekają miesiącami na wypłatę należnych kar umownych. Otrzymane rekompensaty klient dolicza do dochodów i płaci podatek.


Na rynku nieruchomości pojawił się nowy zwyczaj. Deweloperzy coraz częściej tuż przed odebraniem mieszkania przez klienta zrywają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Gotowe mieszkanie deweloper sprzedaje z zyskiem, a klient pozostaje najczęściej z niczym. To efekt galopujących cen nieruchomości i braku na rynku nowych mieszkań. Na praktyki takie pozwalają jednak umowy przedwstępne podpisywane przez deweloperów z klientami. Większość takich umów zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, co nie zapewnia klientowi żadnych gwarancji.


Rekompensatą za szkody poniesione przez klientów mają być kary umowne. Problem jednak w tym, że deweloperzy z ich wypłatą również często zwlekają. Na klienta, któremu wreszcie uda się wyegzekwować wypłatę kary umownej, czeka kolejna niespodzianka: konieczność zapłacenia podatku.


Eksperci są zgodni. Kara umowna nie jest odszkodowaniem i nie podlega zwolnieniu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu trzeba dodać do dochodu i opodatkować według skali podatkowej.


Kolejne źródło przychodu


Jak wyjaśnia Przemysław Polkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa zamkniętego katalogu źródeł przychodów. Jego zdaniem lektura przepisu dotyczącego innych źródeł przychodów w połączeniu z analizą zwolnień zawartych w ustawie prowadzi do konkluzji, że kary umowne wypłacone przez deweloperów są opodatkowane podatkiem dochodowym.


- Pociąga to za sobą konieczność wykazania tych kwot w zeznaniu rocznym - twierdzi nasz rozmówca.


Podkreśla, że deweloper ma obowiązek przekazania informacji o wysokości wypłaconej kary umownej zarówno naczelnikowi urzędu skarbowego, jak i klientowi w terminie do końca lutego następnego roku podatkowego.


- Pocieszające może być tylko to, że klient nie musi płacić podatku od całości zwróconych pieniędzy. Sama zaliczka uprzednio wpłacona przez klienta, a następnie zwrócona przez dewelopera, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - potwierdza Przemysław Polkowski.


Kara to nie odszkodowanie


Niekorzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania kar umownych potwierdza także kolejny ekspert.


- Kara umowna jako instytucja prawa cywilnego polega na możliwości zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, tzw. kary umownej - wyjaśnia Adrian Jonca, doradca podatkowy z kancelarii Beiten Burkhandt.


Dodaje, że zgodnie z przepisami podatkowymi wolne od podatku dochodowego - z pewnymi wyjątkami - są otrzymane odszkodowania. Ich wysokość lub zasady ustalania muszą jednak wynikać wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. Kara umowna nie została jednak objęta katalogiem zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.


Co więcej, organy podatkowe uznają, że gdyby intencją ustawodawcy było także zwolnienie kar umownych, to znalazłoby to odzwierciedlenie wprost w ustawie, zwłaszcza że pojęciem kary umownej ustawodawca posługuje się w innych przepisach.


Organy podatkowe orzekają dość jednolicie, że kwota kary umownej wypłacona konsumentowi za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego lub zerwanie umowy z konsumentem musi być opodatkowana.


- Stanowi przychód podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podkreśla ekspert.


Przydatny akt notarialny


Podatkowe koszty zerwania umowy z deweloperem powinny zatem dodatkowo przekonać przyszłych nabywców mieszkań do zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego.


- Doświadczenia związane z obrotem nieruchomościami, kiedy sprzedającym mieszkanie jest deweloper wskazują, że nabywca mieszkania, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć umowę w formie akt notarialnego - mówi Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Galicki Litwiński Chechlińska Łoś.


Dodaje, że w praktyce deweloperzy zawierają z klientami umowy dwojakiego rodzaju. Umowy przedwstępne albo tzw. umowy deweloperskie. Te drugie są umowami zobowiązującymi właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.


Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie wzajemnego zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.


- Ustawodawca różnicuje jednak skutki związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, uzależniając je od formy, w której zawarta zostaje umowa przedwstępna - wyjaśnia Marcin Łoś.


Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, w braku odrębnego zastrzeżenia umownego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. nie została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody.


Powstała strata jest w praktyce trudna do udowodnienia.


Deweloper ma wybór


Praktyka pokazuje, że deweloperzy, mimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony kupujących, w sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości wolą od umowy odstąpić za cenę nawet dużej kary.


- Jeżeli jednak kupujący podpisze z deweloperem umowę w formie aktu notarialnego i zostaną spełnione warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja dewelopera uchylającego się od jej zawarcia jest znacznie słabsza - podkreśla Marcin Łoś.


Kupujący uzyskuje gwarancję nabycia mieszkania po cenie wynegocjowanej w umowie przedwstępnej i może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce może wnosić, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej.





ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sprzedałeś 30 rzeczy w sieci przez rok? Twoje dane ma już urząd skarbowy. Co z nimi zrobi? MF i KAS walczą z szarą strefą w handlu internetowym i unikaniem płacenia podatków

Ministerstwo Finansów (MF) i Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) wdrożyły unijną dyrektywę (DAC7), która nakłada na operatorów platform handlu internetowego obowiązki sprawozdawcze. Dyrektywa jest kolejnym elementem uszczelnienia systemów podatkowych państw członkowskich UE. Dyrektywa nie wprowadza nowych podatków. Do 31 stycznia 2025 r. operatorzy platform mieli obowiązek składać raporty do Szefa KAS za lata 2023 i 2024. 82 operatorów platform przekazało za ten okres informacje o ponad 177 tys. unikalnych osobach fizycznych oraz ponad 115 tys. unikalnych podmiotach.

2 miliony firm czeka na podpis prezydenta. Stawką jest niższa składka zdrowotna

To może być przełom dla mikroprzedsiębiorców: Rada Przedsiębiorców apeluje do Andrzeja Dudy o podpisanie ustawy, która ulży milionom firm dotkniętym Polskim Ładem. "To test, czy naprawdę zależy nam na polskich firmach" – mówią organizatorzy pikiety zaplanowanej na 6 maja.

Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje skutków błędów w deklaracjach podatkowych. Ochrona dopiero po wykupieniu rozszerzonej polisy OC

Księgowi w biurach rachunkowych mają coraz mniej czasu na złożenie deklaracji podatkowych swoich klientów – termin składania m.in. PIT-36, PIT-37 i PIT-28 mija 30 kwietnia. Pod presją czasu księgowym zdarzają się pomyłki, np. błędne rozliczenie ulg, nieuwzględnienie wszystkich przychodów czy pomyłki w zaliczkach na podatek. W jednej z takich spraw nieprawidłowe wykazanie zaliczek w PIT-36L zakończyło się naliczonymi przez Urząd Skarbowy odsetkami w wysokości ponad 7000 zł. Obowiązkowe ubezpieczenie OC księgowych nie obejmuje błędów w deklaracjach podatkowych – ochronę zapewnia dopiero wykupienie rozszerzonej polisy.

Rewolucja płacowa w całej UE od 2026 r. Pracodawcy będą musieli ujawniać kwoty wynagrodzenia pracownikom i kandydatom do pracy

Wynagrodzenia przestaną być tematem tabu. Od czerwca 2026 roku pracodawcy będą mieli obowiązek ujawniania informacji o płacach, zarówno kandydatom do pracy, jak i zatrudnionym pracownikom. Czy to koniec nierówności i początek nowego rozdania na rynku pracy?

REKLAMA

Firmy ignorują KSeF? Tylko 5 tys. podmiotów gotowych na rewolucję e-fakturowania

Choć obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur wejdzie w życie za 9 miesięcy, zaledwie 5230 firm zdecydowało się na dobrowolne wdrożenie systemu. Eksperci biją na alarm – to ostatni moment na przygotowania. Firmy nie tylko ryzykują chaos, ale też muszą zmierzyć się z brakiem środowiska testowego, napiętym harmonogramem i rosnącą liczbą innych zmian w przepisach.

Spółka komandytowa bez VAT od dywidendy – ważna interpretacja skarbówki

Dywidenda wypłacana komplementariuszowi nie podlega VAT – potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Oznacza to, że spółki komandytowe, w których wspólnicy prowadzą sprawy spółki bez wynagrodzenia, nie muszą obawiać się dodatkowego obciążenia podatkowego. To dobra wiadomość dla przedsiębiorców poszukujących efektywnych i bezpiecznych rozwiązań podatkowych.

Fiskus wlepi kary za niezapłacony podatek od sprzedaży ubrań i zabawek w internecie? MF analizuje informacje o 300 tys. osób i podmiotów handlujących na platformach internetowych

Operatorzy platform, za pośrednictwem których dokonywane są transakcje w internecie, przekazali MF dane ponad 177 tys. osób fizycznych i 115 tys. podmiotów – poinformowała PAP rzeczniczka szefa KAS Justyna Pasieczyńska. Dane te są teraz analizowane.

Katastrofa fakturowa w 2026 roku? Kto odważy się wdrożyć obowiązek stosowania KSeF i faktur ustrukturyzowanych?

Niedawno opublikowano kolejną wersję projektu „nowelizacji nowelizacji” ustaw na temat faktur ustrukturyzowanych i KSeF, które mają być niezwłocznie uchwalone. Ich jakość woła o pomstę do nieba. Co prawda zaproponowane zmiany świadczą o tym, że twórcy przepisów chcą pozostawić tym, którzy połapią się w tych zawiłościach, jakieś możliwości unikania tej katastrofy, zachowując fakturowanie w dotychczasowej formie przynajmniej do końca 2026 r. Pytanie, tylko po co to całe zamieszanie i dezorganizacja obrotu gospodarczego – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Jak nie zbankrutować na IT: inteligentne monitorowanie i optymalizacja kosztowa środowiska informatycznego. Praktyczny przewodnik po narzędziach i strategiach monitorowania

W dzisiejszej erze cyfrowej, środowisko IT stało się krwiobiegiem każdej nowoczesnej organizacji. Od prostych sieci biurowych po rozbudowane infrastruktury chmurowe, złożoność systemów informatycznych stale rośnie. Zarządzanie tak rozległym i dynamicznym ekosystemem to nie lada wyzwanie, wymagające nie tylko dogłębnej wiedzy technicznej, ale przede wszystkim strategicznego podejścia i dostępu do odpowiednich narzędzi. Wyobraźcie sobie ciągłą potrzebę monitorowania wydajności kluczowych aplikacji, dbałości o bezpieczeństwo wrażliwych danych, sprawnego rozwiązywania problemów zgłaszanych przez użytkowników, a jednocześnie planowania przyszłych inwestycji i optymalizacji kosztów. To tylko wierzchołek góry lodowej codziennych obowiązków zespołów IT i kadry managerskiej. W obliczu tej złożoności, poleganie wyłącznie na intuicji czy reaktywnym podejściu do problemów staje się niewystarczające. Kluczem do sukcesu jest proaktywne zarządzanie, oparte na solidnych danych i inteligentnych systemach, które nie tylko informują o bieżącym stanie, ale również pomagają przewidywać przyszłe wyzwania i podejmować mądre decyzje.

Wojna celna USA - Chiny. Jak może się bronić Państwo Środka: 2 scenariusze. Świat (też Stany Zjednoczone) nie może się obejść bez chińskiej produkcji

Chiny mogą przekierować towary nadal objęte nowymi, wysokimi cłami USA przez gospodarki i porty azjatyckie lub (a raczej równolegle) przekierować sprzedaż dotychczas kierowaną do USA na inne rynki - prognozują eksperci Allianz Trade. Bardziej prawdopodobna jest przewaga drugiego scenariusza – tak było podczas pierwszej wojny handlowej prezydenta Trumpa, co obecnie oznaczać będzie m.in. 6% rokroczny wzrost importu z Chin do UE (ale też do innych krajów) w ciągu trzech najbliższych lat. Branża, która nie korzysta z żadnych wyłączeń w wojnie celnej – odzież i tekstylia może odczuć ją w największym stopniu na swoich marżach.

REKLAMA