REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od kary umownej klient musi zapłacić podatek

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Aleksandra Tarka

REKLAMA

Deweloperzy zrywają umowy tuż przed oddaniem mieszkania. Podatnicy czekają miesiącami na wypłatę należnych kar umownych. Otrzymane rekompensaty klient dolicza do dochodów i płaci podatek.


Na rynku nieruchomości pojawił się nowy zwyczaj. Deweloperzy coraz częściej tuż przed odebraniem mieszkania przez klienta zrywają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Gotowe mieszkanie deweloper sprzedaje z zyskiem, a klient pozostaje najczęściej z niczym. To efekt galopujących cen nieruchomości i braku na rynku nowych mieszkań. Na praktyki takie pozwalają jednak umowy przedwstępne podpisywane przez deweloperów z klientami. Większość takich umów zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, co nie zapewnia klientowi żadnych gwarancji.


Rekompensatą za szkody poniesione przez klientów mają być kary umowne. Problem jednak w tym, że deweloperzy z ich wypłatą również często zwlekają. Na klienta, któremu wreszcie uda się wyegzekwować wypłatę kary umownej, czeka kolejna niespodzianka: konieczność zapłacenia podatku.


Eksperci są zgodni. Kara umowna nie jest odszkodowaniem i nie podlega zwolnieniu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu trzeba dodać do dochodu i opodatkować według skali podatkowej.


Kolejne źródło przychodu


Jak wyjaśnia Przemysław Polkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa zamkniętego katalogu źródeł przychodów. Jego zdaniem lektura przepisu dotyczącego innych źródeł przychodów w połączeniu z analizą zwolnień zawartych w ustawie prowadzi do konkluzji, że kary umowne wypłacone przez deweloperów są opodatkowane podatkiem dochodowym.


- Pociąga to za sobą konieczność wykazania tych kwot w zeznaniu rocznym - twierdzi nasz rozmówca.


Podkreśla, że deweloper ma obowiązek przekazania informacji o wysokości wypłaconej kary umownej zarówno naczelnikowi urzędu skarbowego, jak i klientowi w terminie do końca lutego następnego roku podatkowego.


- Pocieszające może być tylko to, że klient nie musi płacić podatku od całości zwróconych pieniędzy. Sama zaliczka uprzednio wpłacona przez klienta, a następnie zwrócona przez dewelopera, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - potwierdza Przemysław Polkowski.


Kara to nie odszkodowanie


Niekorzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania kar umownych potwierdza także kolejny ekspert.


- Kara umowna jako instytucja prawa cywilnego polega na możliwości zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, tzw. kary umownej - wyjaśnia Adrian Jonca, doradca podatkowy z kancelarii Beiten Burkhandt.


Dodaje, że zgodnie z przepisami podatkowymi wolne od podatku dochodowego - z pewnymi wyjątkami - są otrzymane odszkodowania. Ich wysokość lub zasady ustalania muszą jednak wynikać wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. Kara umowna nie została jednak objęta katalogiem zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.


Co więcej, organy podatkowe uznają, że gdyby intencją ustawodawcy było także zwolnienie kar umownych, to znalazłoby to odzwierciedlenie wprost w ustawie, zwłaszcza że pojęciem kary umownej ustawodawca posługuje się w innych przepisach.


Organy podatkowe orzekają dość jednolicie, że kwota kary umownej wypłacona konsumentowi za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego lub zerwanie umowy z konsumentem musi być opodatkowana.


- Stanowi przychód podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podkreśla ekspert.


Przydatny akt notarialny


Podatkowe koszty zerwania umowy z deweloperem powinny zatem dodatkowo przekonać przyszłych nabywców mieszkań do zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego.


- Doświadczenia związane z obrotem nieruchomościami, kiedy sprzedającym mieszkanie jest deweloper wskazują, że nabywca mieszkania, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć umowę w formie akt notarialnego - mówi Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Galicki Litwiński Chechlińska Łoś.


Dodaje, że w praktyce deweloperzy zawierają z klientami umowy dwojakiego rodzaju. Umowy przedwstępne albo tzw. umowy deweloperskie. Te drugie są umowami zobowiązującymi właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.


Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie wzajemnego zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.


- Ustawodawca różnicuje jednak skutki związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, uzależniając je od formy, w której zawarta zostaje umowa przedwstępna - wyjaśnia Marcin Łoś.


Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, w braku odrębnego zastrzeżenia umownego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. nie została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody.


Powstała strata jest w praktyce trudna do udowodnienia.


Deweloper ma wybór


Praktyka pokazuje, że deweloperzy, mimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony kupujących, w sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości wolą od umowy odstąpić za cenę nawet dużej kary.


- Jeżeli jednak kupujący podpisze z deweloperem umowę w formie aktu notarialnego i zostaną spełnione warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja dewelopera uchylającego się od jej zawarcia jest znacznie słabsza - podkreśla Marcin Łoś.


Kupujący uzyskuje gwarancję nabycia mieszkania po cenie wynegocjowanej w umowie przedwstępnej i może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce może wnosić, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej.





ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Paradoks: Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły. Co będzie dalej?

Rentowność obligacji skarbowych spadała w minionym tygodniu, a ich ceny rosły, na przekór narracji płynącej z rynku złota i innych metali szlachetnych, których rajd miałby być wyrazem spadającego zaufania do dolara, obligacji i całego systemu fiducjarnego. Czy można pogodzić dwa trendy o przeciwnym charakterze? Na to pytanie, w cotygodniowym komentarzu Catalyst odpowiada Emil Szweda (Obligacje.pl).

Skarbówka wchodzi na nasze konta i sprawdza transakcje bez nakazu jak się fiskusowi tylko podoba: STIR, DAC7 – warto wiedzieć, co to jest i jak działa

Fiskus ma prawo do prowadzenia kontroli kont bankowych. Dotyczy to osób prywatnych oraz przedsiębiorców i firm. Dla sprawdzenia historii transakcji na koncie bankowym nie musi być prowadzone przeciwko nam żadne postępowanie ani wszczęta kontrola. Skarbówce wystarczy samo podejrzenie popełnienia wykroczenia lub przestępstwa skarbowego, aby sięgnąć do banku po informacje o dokonywanych przez nas transakcjach. Poza tym zautomatyzowane systemy same badają na bieżąco historię bankową naszych kont i wyłapują transakcje podejrzane.

Firmowe to firmowe. Dlaczego warto oddzielić finanse prywatne od firmowych. Cztery konta, które dają przedsiębiorcy spokój

Właściciele małych firm często powtarzają: „to przecież wszystko moje pieniądze”. I rzeczywiście – formalnie tak jest. Ale kiedy pieniądze są wspólne, problemy finansowe też robią się wspólne. Dopóki na koncie jest płynność, granica między finansami firmowymi a prywatnymi wydaje się niewidoczna. Ale wystarczy większy wydatek, spadek sprzedaży albo poślizg w płatnościach od klientów – i zaczyna się chaos. Nie w dokumentach – w codziennym zarządzaniu.

Dwie ważne nowości w podatku od spadków i darowizn. Przywrócenie terminu do zwolnienia i zmiana przepisów dot. obowiązku podatkowego i złożenia zeznania

W dniu 14 października 2025 r. Rada Ministrów przyjęła i przesłała do Sejmu RP projekt nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje w szczególności ochronę spadkobierców przed utratą zwolnień podatkowych. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, nowe przepisy przewidują możliwość przywrócenia terminu, który będzie miał zastosowanie do wszystkich tytułów nabycia majątku podlegającego podatkowi od spadków i darowizn. Ponadto przywrócenie terminu dotyczyć będzie poza zwolnieniem dla najbliższej rodziny, także zwolnienia nabycia przedsiębiorstw zmarłej osoby fizycznej, gdzie warunkiem zwolnienia jest również konieczność terminowego złożenia zgłoszenia. Dodatkowo nowe przepisy doprecyzują moment powstania obowiązku podatkowego przy nabyciu spadku i obowiązku złożenia zeznania podatkowego. Jest możliwe, że zmiany przepisów wejdą w życie jeszcze w 2025 roku.

REKLAMA

API KSeF 2.0 - Ministerstwo Finansów udostępniło demo interfejsu programistycznego

W dniu 15 października 2025 r. Ministerstwo Finansów udostępniło środowisko przedprodukcyjne (Demo) interfejsu programistycznego API KSeF 2.0.Środowisko daje możliwość sprawdzenia systemów finansowo-księgowych z wykorzystaniem rzeczywistych metod uwierzytelniania. Resort finansów zapewnia wsparcie techniczne dla użytkowników środowiska przedprodukcyjnego (Demo) pod adresem: podatki.gov.pl/formularz. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że integracja ze środowiskiem API KSeF 2.0 jest konieczna, aby zapewnić kompatybilność systemów finansowo-księgowych z obligatoryjną wersją systemu KSeF 2.0.

Od 2026 r. zmiany w księgowości podatników PIT. Nowe pliki JPK i rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 16 października 2025 r., że od 2026 r. wchodzą w życie nowe obowiązki dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się w ramach podatku PIT. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą podlegające podatkowi PIT, które co miesiąc przekazują ewidencję JPK_V7M, będą zobowiązane do prowadzenia przy użyciu programów komputerowych ksiąg rachunkowych, podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów. Ministerstwo Finansów udostępni bezpłatne narzędzia pozwalające na realizację obowiązków w zakresie przesyłania nowych obligatoryjnych plików JPK.

Rachunki nie będą trafiały do KSeF. Czy to oznacza, że wrócą do łask?

Już od 2026 roku podatnicy będą zobowiązani do wystawiania faktur w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF). System obejmie faktury ustrukturyzowane, natomiast nie dotyczy innych dokumentów, takich jak rachunki. Oznacza to, że przedsiębiorcy dokumentujący sprzedaż zwolnioną z VAT mogą wystawiać rachunki poza KSeF.

Darowizna samochodu żonie po wycofaniu z firmy. Czy to na pewno bezpieczne podatkowo? Skarbówka rozwiewa wątpliwości

Czy przekazanie żonie samochodu wycofanego z działalności gospodarczej może sprowadzić na przedsiębiorcę problemy z fiskusem? Najnowsza interpretacja skarbówki rozwiewa te wątpliwości. Urząd jasno wskazał, że darowizna auta po wycofaniu z firmy nie powoduje powstania przychodu w PIT, o ile spełnione są określone warunki. To ważna wiadomość dla przedsiębiorców, którzy zastanawiają się, jak bezpiecznie przekazać majątek firmowy do majątku prywatnego.

REKLAMA

Opodatkowanie donejtów dla twórców internetowych (PIT, VAT). Czy to naprawdę darowizna?

Przez lata środowisko twórców internetowych – streamerów, youtuberów czy użytkowników Patronite – żyło w przekonaniu, że donate’y (czyli dobrowolne wpłaty od widzów) to darowizny, a więc – do określonego limitu – nieopodatkowane. Takie podejście miało swoje źródło w języku – słowo „donate” pochodzi przecież od angielskiego „donation”, czyli darowizna.

KSeF 2.0. Co ważniejsze – prawo podatkowe, czy podręczniki Ministerstwa Finansów? Faktura ustrukturyzowana istnieje tylko wirtualnie

Opublikowany przez resort finansów, liczący kilkaset stron (!) dokument pod nazwą „Podręcznik KSeF 2.0.” (w 4. częściach), jest w wielu miejscach nie tylko sprzeczny z projektowanymi przepisami, lecz również z uchwaloną już nowelizacją ustawy o VAT – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA