Jak wydzierżawić przedsiębiorstwo?

Dzierżawa przedsiębiorstwa jest stosunkowo rzadko stosowana w Polsce. Jednak zwiększająca się ilość firm na rynku, czy to typowo rodzinnych, czy też z udziałem inwestorów instytucjonalnych, stwarza szerokie możliwości w tym zakresie. Zazwyczaj wywołują je czynniki ekonomiczne, ale nie tylko. Co zrobić, gdy otrzymamy nieoczekiwanie w spadku przedsiębiorstwo, a z różnych względów nie możemy sami go prowadzić? Co zrobić, gdy przedsiębiorca nie ma koncepcji na rozwój firmy lub środków finansowych, a nie chce go sprzedawać? Dzierżawa przedsiębiorstwa jest w tych przypadkach idealnym rozwiązaniem.

Dzierżawa obejmuje swym zakresem używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Przedsiębiorstwo rozumiane jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, może być przedmiotem umowy dzierżawy jako całość albo część. Oznacza to, że w umowie powinno się wykazać, co się na nie składa, ponieważ niektóre elementy przedsiębiorstwa mogą być z niej wyłączone np. koncesje, patenty, nazwa, prawa wynikające z najmu, itp.

Niezbędnym elementem takiej umowy jest czynsz. Może być on określony w postaci sumy pieniężnej, ułamkowej części pożytków lub świadczeń innego rodzaju. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, gdzie pieniężna forma czynszu jest zasadniczo obowiązkowa, Polski Kodeks Cywilny reguluje ten stosunek prawny nadając dzierżawie pewien element elastyczności.

Istotną kwestią umowy są postanowienia przenoszące na dzierżawcę obowiązek zapłaty ciężarów publicznych związanych z własnością, kosztami ubezpieczenia, itp. Nie mogą one stanowić części składowej czynszu a tylko czynnik, który w trakcie negocjacji wpływa na wysokość uzgadnianego przez strony czynszu.

Wydzierżawienie przedsiębiorstwa powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku, gdy przedsiębiorstwo obejmuje nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego. Fakt wydzierżawienia przedsiębiorstwa wymaga ujawnienia w rejestrze przedsiębiorców (KRS, ewidencja działalności gospodarczej).

Wydzierżawiający jest zobowiązany wydać dzierżawcy przedmiot umowy zgodnie z terminem określonym w tej umowie. Wydany przedmiot umowy powinien być w stanie dobrym i przydatnym do wykonywania określonej w umowie działalności. Wydzierżawiający odpowiada za wady wydanego przedmiotu umowy. Ciąży na nim także obowiązek zapewnienia spokojnego posiadania przez dzierżawcę przedmiotu umowy.

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest obowiązek zapłaty czynszu. Przy umowach dzierżawy czynsz płatny jest zazwyczaj z dołu, w przeciwieństwie do umów najmu, gdzie czynsz płaci się z góry. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, czyli powinien tak korzystać z przedmiotu umowy, aby uzyskać maksymalny zamierzony efekt przy minimalnym oddziaływaniu w samą substancję przedsiębiorstwa i jego zdolność produkcyjną. Dzierżawcę obciążają nakłady niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Chodzi tutaj nie tylko o drobne nakłady związane z bieżącym funkcjonowaniem, ale także remonty o szerszym zasięgu. Również inwestycje związane z nowościami technicznymi bądź nowymi technologiami, czyli takie, które dostosowują przedsiębiorstwo do panujących na rynku trendów i umożliwiają jego sprawne na nim funkcjonowanie. Jednak zmiany w przedmiocie dzierżawy powinny być uzależnione od zgody wydzierżawiającego.

Zamów książkę: Prawo umów gospodarczych z komentarzem >>