Najemca w galerii handlowej - jak zaliczać opłaty jednorazowo do kosztów

Przepisy nie definiują wprost pojęcia „inwestycje w obcych środkach trwałych”. W ustawach o podatku PIT i CIT zdefiniowane jest pojęcie „inwestycji”. Są to środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Organy podatkowe na ogół przyjmują, że inwestycje w obcych środkach trwałych to efekt działań podatnika w stosunku do niestanowiących jego własności środków trwałych, które prowadzą do ulepszenia. Z kolei przez ulepszenie uznają przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację (np. rozbudowę lokalu wykorzystywanego na podstawie umowy najmu). 

Przeczytaj także: Rozliczanie kosztów w czasie metodą kasową (uproszczoną) i metodą memoriałową

Pomimo trudności w kwalifikacji aktywów firmy jako „inwestycje w obcych środkach trwałych” umiejętność w tym zakresie jest niezbędna dla przedsiębiorców. Amortyzacji podlegają bowiem – pomimo braku aktu własności - przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych. I to niezależne od przewidywanego okresu używania. Nie można więc zwiększać tego typu kosztów uzyskania przychodu bez pośrednictwa odpisów amortyzacyjnych.

W praktyce istnieje ścisły związek inwestycji w obce środki trwałe z takimi umowami jak najem lub dzierżawa. 

Opis przykładowych problemów tu występujących znajdziemy w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2009 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (nr ILPB1/415-635/09-2/AG). W piśmie zawarta jest ocena skutków podatkowych niektórych zapisów umowy najmu na lokalu handlowego w galerii handlowej.

W sklepie miała być prowadzona sprzedaż detaliczna odzieży, obuwia, wyrobów skórzanych i sportowych. W lokalu tym przed rozpoczęciem działalności musiały zostać wykonane prace wykończeniowe, gdyż lokal był w stanie surowym (zakup materiałów remontowych, usługi remontowo-montażowe, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie, usługi projektowe). Dodatkowo najemca zobowiązany był do zapłaty na rzecz wynajmującego jednorazowej opłaty związanej z ceremonią otwarcia galerii w kwocie 13 179,11 zł netto. Opłata została zapłacona przed rozpoczęciem działalności handlowej w wynajmowanym lokalu w centrum handlowym. Jak rozliczyć taką opłatę jako koszt podatkowy?

Organ podatkowy zajął następujące stanowisko w tej sprawie:
„Wnioskodawczyni uznała opłatę tę za koszt podlegający rozliczeniu w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne, związany z wykonanymi w najmowanym lokalu pracami wykończeniowymi. Opłaty tej nie można bezpośrednio powiązać z konkretnymi przychodami osiąganymi przez Wnioskodawczynię. Jednorazowa opłata związana z ceremonią otwarcia galerii, w której Wnioskodawczyni wynajmuje lokal nie została wymieniona w katalogu wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów, określonych w art. 23 ww. ustawy, a zatem w przypadku spełnienia pozostałych przesłanek może ona zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów, nie jednak poprzez odpisy amortyzacyjne. Wydatek ten bowiem nie podnosi wartości początkowej lokalu handlowego najmowanego przez Wnioskodawczynię i trudno uznać go za ulepszający wynajmowany środek trwały. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż poniesiona przed zakończeniem prac inwestycyjnych jednorazowa opłata, związana z otwarciem Centrum Handlowego, w którym Wnioskodawczyni dzierżawi od najemcy lokal na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie powiększa wartości początkowej dzierżawionego lokalu przez poniesione nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym. Opłata ta stanowi jednorazowo koszt uzyskania przychodów”.

Polecamy: Co jest kosztem