REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z podatku przy sprzedaży nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Welsyng
Anna Welsyng
Radca prawny i doradca podatkowy. Prowadzi swoją kancelarię w Warszawie, specjalizuje się w kompleksowej obsłudze podatkowo-księgowej firm i innych podatników. Autorka kilkuset publikacji o tematyce podatkowej.
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż nieruchomości nabytej lub wybudowanej w 2007 r. (według przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2007 r.) podlega opodatkowaniu stawką 19%. Dochód ten należy rozliczyć w terminie składania zeznania rocznego, wykazując zryczałtowany podatek z tego tytułu na PIT-36, PIT-36L bądź PIT-38, chyba że podatnik skorzysta z ulgi meldunkowej. Wówczas dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z opodatkowania. Poniżej wskazujemy, kiedy można skorzystać z tej ulgi.

Przypomnijmy, że przy sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2006 r. opodatkowaniu podlega dochód według 19% stawki. Przy sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 2007 r. opodatkowaniu podlega zaś przychód według stawki 10%. Jednak zarówno w przypadku sprzedaży nieruchomości przed 2007 r., jak i tych „nowych” zastosowanie mają zwolnienia z opodatkowania, jeśli oczywiście są spełnione warunki konieczne do ich zastosowania. W tym artykule skupimy się na zwolnieniu dotyczącym nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2006 r., a mianowicie tzw. uldze meldunkowej, której zasady określa art. 21 ust. 1 pkt 126 updof.

REKLAMA

Przepis ten zwalnia z podatku dochodowego przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w wymienionym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Podatnik może skorzystać z tego zwolnienia, pod warunkiem że w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie w swoim urzędzie skarbowym, że spełnia warunki do zwolnienia. Zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

WAŻNE!

Podstawowym sposobem uniknięcia zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia bądź wybudowania jest zameldowanie na pobyt stały w zbywanej nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy przed datą jej zbycia.

Jak liczyć okres 12 miesięcy

REKLAMA

Przedmiotem sporu podatników z fiskusem jest kwestia obliczania 12-miesięcznego okresu zameldowania, wymaganego do skorzystania ze zwolnienia z podatku przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Część organów podatkowych konsekwentnie stoi na stanowisku, że okres 12 miesięcy należy liczyć od daty nabycia mieszkania czy domu (m.in. decyzja Izby Skarbowej w Poznaniu z 15 czerwca 2007 r., nr BM/415-16/07/Z/JRO, odpowiedź Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Finansów, działającego z upoważnienia Ministra Finansów, na interpelację poselską nr 6640 z 14 marca 2007 r. w sprawie ograniczenia w korzystaniu z ulg mieszkaniowych).

Jednak wbrew temu stanowisku okres 12-miesięcznego zameldowania nie został uzależniony ani od daty nabycia nieruchomości, ani też od daty wejścia w życie przepisów regulujących tę ulgę. Z ulgi meldunkowej można skorzystać także w sytuacji, gdy podatnik nie był właścicielem mieszkania, ale był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Oznacza to, że podatnik mógł z niej skorzystać również wtedy, gdy mieszkanie nabył (np. w drodze darowizny czy przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo spółdzielczej własności) w lutym 2007 r., sprzedał w listopadzie 2007 r., a był w nim zameldowany od maja 2006 r.

WAŻNE!

Dla celów ulgi meldunkowej 12-miesięczny okres zameldowania w zbywanej nieruchomości należy liczyć wstecz od daty zbycia, niezależnie od tego, czy było się wówczas formalnie jej właścicielem.

REKLAMA

To, że nie należy liczyć okresu 12 miesięcy od daty nabycia mieszkania czy domu, potwierdził nie tylko Naczelnik Urzędu Skarbowego w Stalowej Woli w postanowieniu z 6 sierpnia 2007 r. (nr US I/415-17/07, US I/415-18/07), ale także Izba Skarbowa w Szczecinie w decyzji z 15 października 2007 r. (nr DPB-2.35-416003-19/07). Podobne stanowisko zajął również WSA w Warszawie w wyroku z 14 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1387/07). Tutaj także sąd uznał, że przy tej uldze okres zameldowania liczy się od faktycznej daty zameldowania, a nie formalnego nabycia lokalu:

Pojęcie zameldowania zostało określone w ustawie z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (tekst jednolity Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993), zwanej dalej „uel”. Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania (art. 6 ust. 1). Natomiast z art. 9 ust. 2b wynika, iż zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w lokalu. Warunkiem więc skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. b) updof jest potwierdzenie faktu zamieszkania w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot odpłatnego zbycia z zamiarem stałego przebywania przez właściwy organ gminy prowadzący ewidencję ludności. Okres zameldowania w nieruchomości nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, co jednoznacznie wskazuje, iż przepis ten nie określa daty, od której termin rozpoczyna bieg, ani daty jego upływu. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, iż bieg terminu zameldowania rozpoczyna się od daty nabycia lokalu. Przepis stanowi jedynie, że okres zameldowania musi wynosić co najmniej 12 miesięcy w okresie poprzedzającym datę jego zbycia. Zauważyć również należy, iż data nabycia lokalu nie musi być tożsama z datą zameldowania w lokalu, czego dowodzi chociażby niniejsza sprawa. Żaden przepis prawa nie uzależnia również obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własności do lokalu (...)

Wyrok ten potwierdza tezę wyrażoną we wcześniejszym wyroku WSA w Szczecinie, który zapadł 18 lipca 2007 r. (sygn. akt I SA/Sz 330/07). Sąd potwierdził w nim korzystną dla podatników interpretację art. 21 ust. 1 pkt 126 updof.

Jednak pomimo pozytywnych dla podatników rozstrzygnięć wciąż istnieją rozbieżności w interpretacji tego przepisu, czego dowodem jest decyzja Izby Skarbowej w Poznaniu z 30 listopada 2007 r. (nr ILPB2/415-142/07-2/ES), wydana już po ogłoszeniu wyroku przez WSA w Warszawie. Organ podatkowy wskazał w niej, że okres zameldowania może być liczony najwcześniej od dnia nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego (zdaniem organu bez znaczenia natomiast pozostaje okres zameldowania podatnika na pobyt stały przed dniem nabycia tego budynku lub lokalu mieszkalnego). Identyczne stanowisko Izba ta zaprezentowała w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2007 r., nr ILPB2/415-183/07-2/PW:

Zgodnie z przepisami przejściowymi (art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej) nowe zasady mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r. Wobec tego uznać należy, że skoro nowe zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r., to również zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie tylko do zbycia nieruchomości nabytych od tego dnia. To z kolei oznacza, iż 12-miesięczny okres zameldowania, o którym mowa w powyższym przepisie, może być liczony najwcześniej od dnia nabycia lokalu mieszkalnego i nie wcześniej niż od dnia 1 stycznia 2007 r. W przedmiotowej sprawie okres ten powinien więc być liczony od dnia 23 stycznia 2007 r. Zameldowanie na pobyt stały przed dniem nabycia nie ma wpływu na zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy.

W grudniu 2007 r. powyższe rozstrzygnięcie poparły również izby: warszawska i katowicka.

Korzystanie z ulgi przez małżonków

Trzeba podkreślić, że zarówno Warszawski Sąd Administracyjny, jak i organy podatkowe wypowiadały się na temat zasad korzystania z ulgi w sytuacji, gdy transakcji sprzedaży nieruchomości dokonali małżonkowie. W tym przypadku bardziej liberalne niż sąd okazały się organy podatkowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w przywołanym wyroku z 14 listopada 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1387/07) stwierdził bowiem, że jeśli tylko jeden z małżonków sprzedających mieszkanie był zameldowany przez uprawniający do skorzystania z ulgi mieszkaniowej okres, to zwolnienie przysługuje tylko jednemu małżonkowi w części przychodu przypadającej na tego małżonka.

Natomiast Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie w decyzji z 17 września 2007 r., nr IS.I/2-4151/9/07, IS.I/2-4151/10/07, podkreślił, że:

(...) Skoro w odniesieniu do tzw. „ulgi meldunkowej” ustawodawca formułuje zapis „zwolnienie (...) ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków”, oznacza to, że w przypadku sprzedaży np. prawa do lokalu przez małżonków warunki zwolnienia muszą być w odniesieniu do nich rozpatrywane łącznie. Ustawa nie stwierdza bowiem, że przesłanki zwolnienia powinny zaistnieć dla każdego z małżonków z osobna, ewentualnie, że spełnienie warunków przez jednego z nich nie wyłącza konieczności spełnienia ich przez współmałżonka. Byłyby to zastrzeżenia dodatkowe, pozaustawowe, tym samym - niedopuszczalne. (...) należy stwierdzić, iż w przypadku odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność małżeńską, do skorzystania z „ulgi meldunkowej” wystarczy, aby tylko jeden z małżonków był zameldowany w tym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Konieczna ogólna interpretacja Ministra Finansów

Tak daleko idące rozbieżności interpretacyjne w kwestii zasad korzystania z ulgi meldunkowej stwarzają sytuację niepewności co do prawidłowego stosowania regulujących ją przepisów, prowadząc w praktyce do nierównego traktowania podatników. Doszło bowiem do wydania sprzecznych interpretacji przez samego Ministra Finansów (od 1 lipca 2007 r. w jego imieniu wydają je upoważnieni dyrektorzy czterech izb skarbowych). Dlatego Minister powinien je jak najszybciej usunąć, wydając ogólną interpretację w tej sprawie, z uwzględnieniem zapadłych już w kwestii ulgi wyroków sądów administracyjnych. Do tego czasu, w celu upewnienia się co do prawidłowości rozliczeń z fiskusem, warto wystąpić z zapytaniem do Ministra Finansów (w którego imieniu interpretację wyda upoważniony dyrektor izby skarbowej właściwej dla podatnika), powołując powyżej przytoczone korzystne dla podatników argumenty, pisma organów skarbowych i wyroki sądów.

• art. 21 ust. 1 pkt 126, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 211, poz. 1549

• art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 217, poz. 1588

Anna Welsyng

radca prawny, doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Załączniki w KSeF tylko dla wybranych? Nowa funkcja może wykluczyć małych przedsiębiorców

Nowa funkcja w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF) pozwala na dodawanie załączników do faktur, ale wyłącznie w ściśle określonej formie i po wcześniejszym zgłoszeniu. Eksperci ostrzegają, że rozwiązanie dostępne będzie głównie dla dużych firm, a mali przedsiębiorcy mogą zostać z dodatkowymi obowiązkami i bez realnej możliwości skorzystania z tej opcji.

Kontrola podatkowa - fiskus ma 98% skuteczności. Adwokat radzi jak się przygotować i ograniczyć ryzyko kary

Choć liczba kontroli podatkowych w Polsce od 2023 roku spada, ich skuteczność jest wyższa niż kiedykolwiek. W 2024 roku aż 98,1% kontroli podatkowych oraz 94% kontroli celno-skarbowych zakończyło się wykryciem nieprawidłowości. Urzędy skarbowe, dzięki wykorzystaniu narzędzi analitycznych takich jak STIR, JPK czy big data, trafnie typują podmioty do weryfikacji, skupiając się na firmach obecnych na rynku i rzeczywiście dostępnych dla egzekucji zobowiązań. W efekcie kontrola może spotkać każdego podatnika, który nieświadomie popełnił błąd lub padł ofiarą nieuczciwego kontrahenta.

Rewolucja w podatkach i inwestycjach! Sejm przegłosował pakiet deregulacyjny – VAT do 240 tys. zł, łatwiejszy dostęp do kapitału dla MŚP

Sejm uchwalił przełomowy pakiet ustaw deregulacyjnych. Wyższy limit zwolnienia z VAT (do 240 tys. zł), tańszy dostęp do kapitału dla małych firm, koniec obowiązkowego pośrednictwa inwestycyjnego przy ofertach do 1 mln euro i uproszczenia w kontrolach celno-skarbowych – wszystko to z myślą o przedsiębiorcach i podatnikach. Sprawdź, co się zmienia od 2026 roku!

Sejm zdecydował. Fundamentalna zmiana w ustawie o podatku od spadków i darowizn

Sejm uchwalił właśnie nowelizację ustawy o podatku od spadków i darowizn. Celem nowych regulacji jest ograniczenie obowiązków biurokratycznych m.in. przy sprzedaży rzeczy uzyskanych w drodze spadku.

REKLAMA

Fiskus przegrał przez własny błąd. Podatnik uniknął 84 tys. zł podatku, bo urzędnicy nie znali terminu przedawnienia

Fundacja wygrała przed WSA w Gliwicach spór o 84 tys. zł podatku, bo fiskus nie zdążył przed upływem terminu przedawnienia. Kontrola trwała ponad 5 lat, a urzędnicy nie przestrzegali procedur. Sprawa pokazuje, że przepisy podatkowe działają w obie strony – także na korzyść podatnika.

W 2026 r. wdrożenie obowiązkowego KSeF - czy pamiętamy o VIDA? Czym jest VIDA i jakie zmiany wprowadza?

W 2026 roku wdrożymy w końcu w Polsce Krajowy System e-Faktur (KSeF) w wersji obowiązkowej. Prace nad KSeF trwają od wielu lat. Na początku tych prac Polska była w awangardzie państw unijnych pod względem e-fakturowania, wyprzedzaliśmy rozmachem i pomysłem inne państwa, jedni z pierwszych wnioskowaliśmy w 2021 r. o pozwolenie na obowiązkowy KSeF dla wszystkich podatników i transakcji. Administracja utknęła jednak w realizacji swojego pomysłu, reszta jest historią. W międzyczasie pojawiły się nowe, niezwykle istotne okoliczności, a więc VIDA (VAT in the Digital Age). Pojawia się zatem fundamentalne pytanie: czy obecne wdrożenie KSeF nie powinno już dziś uwzględniać przyszłych wymogów VIDA?

Minister finansów zapowiada nowy podatek: W kogo uderzy?

Ministerstwo Finansów pracuje nad podatkiem dotyczącym odsetek od rezerwy obowiązkowej utrzymywanej przez banki w Narodowym Banku Polskim - poinformował minister finansów Andrzej Domański. Dodał, że przychody do budżetu w 2026 r. z tego tytułu mogłyby sięgnąć 1,5-2 mld zł.

Zwrot VAT: Tylko organ I instancji może przedłużyć termin – przełomowy wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi orzekł, że termin zwrotu VAT może zostać przedłużony wyłącznie przez organ I instancji i tylko w trakcie trwającego postępowania. Przedłużenie nie jest dopuszczalne po uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

REKLAMA

Prowizja w kryptowalutach bez podatku – do chwili wymiany? Ważny wyrok WSA

Rynek kryptowalut wciąż działa w cieniu nie zawsze jednoznacznych regulacji podatkowych. Zdarza się, że firmy technologiczne muszą podejmować decyzje biznesowe bez jasnych odpowiedzi na pytania o moment powstania przychodu, zasady wyceny aktywów czy klasyfikację źródeł dochodu. Wiele osób sądzi, że rozporządzenie MICA kompleksowo reguluje cały rynek kryptoaktywów, podczas gdy w rzeczywistości nie dotyczy kwestii podatkowych. Wydawałoby się, że postępująca legislacja europejska rozwiązuje obecnie więcej problemów niż dotychczas, ale niestety nadal jeszcze pozostają pewne niejasne strefy. Jednym z takich obszarów jest rozliczanie prowizji pobieranych w kryptowalutach, szczególnie gdy nie towarzyszy im bezpośrednia płatność. Właśnie ten problem trafił pod ocenę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Gdańsku.

Obowiązkowy KSeF: podatnicy zwolnieni z VAT nie będą chcieli faktur ustrukturyzowanych?

Podatnicy zwolnieni od VAT nie będą zainteresowani ”udostępnianiem” im w KSeF faktur ustrukturyzowanych – pisze profesor Witold Modzelewski. I wyjaśnia dlaczego.

REKLAMA