Umowa przedwstępna a PCC

Umowa przedwstępna nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Określa ona warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby umowa przyrzeczona została zawarta. Istotą takich umów jest jednostronne lub dwustronne zobowiązanie się do wykonania w przyszłości określonej czynności, np. zawarcia umowy sprzedaży, zamiany rzeczy.

Ważność umowy przedwstępnej zależy od zapisania w niej istotnych postanowień umowy ostatecznej, czyli umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży w umowie przedwstępnej musi być określony przedmiot umowy oraz jego cena. Jeśli takie informacje nie zostaną ujęte w umowie przedwstępnej poprzedzającej zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży, będzie ona nieważna.

Artykuł 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 tej ustawy PCC podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

- umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

- umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

- umowy dożywocia,

- umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

- ustanowienie hipoteki,

- ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

- umowy depozytu nieprawidłowego,

- umowy spółki.

Monitor Księgowego – prenumerata

50 Ściąg Księgowego z aktualizacją online

Jak widać, w katalogu czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu nie wymieniono umowy przedwstępnej. Dlatego należy uznać, że jej zawarcie nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Organy podatkowe potwierdzają, że umowa taka nie podlega opodatkowania. Przykładem może być interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 stycznia 2015 r., nr IBPBII/1/436-333/14/MZ. Czytamy w niej: „(...) w ustawie o PCC wskazano, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, objętej zakresem ustawy. Kluczowe znaczenie ma więc pojęcie czynności prawnej oraz moment jej dokonania. Czynność cywilnoprawna jest dokonana z momentem, gdy dochodzi do zrealizowania wszystkich elementów konstytuujących daną czynność. Należy wskazać, że na moment powstania obowiązku podatkowego, a tym samym na wartość podstawy opodatkowania nie mają wpływu umowy zobowiązujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy objętej zakresem przedmiotowym ustawy o PCC.

Zatem z chwilą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży działki (...) nie powstał obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawarta bowiem została jedynie umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży tej działki, nie zaś w istocie sama umowa sprzedaży. Dopiero faktyczna umowa sprzedaży, na mocy której na rzecz wnioskodawcy zostanie/została przeniesiona własność ww. działki, jest objęta regulacjami ustawy o PCC i z tytułu zawarcia tej umowy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych (...)”.

Rafał Styczyński, doradca podatkowy

Podstawa prawna:

- Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

- Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626).