Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

Przepisy wskazują termin 20 stycznia na złożenie tego oświadczenia ale w 2013 roku ten dzień wypada w niedzielę. A zgodnie z art. 12 § 5 ordynacji podatkowej jeżeli ostatni dzień terminu wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy (niedziele i święta*) - termin przesuwa się na następny dzień pod dniu lub dniach wolnych od pracy.

Polecamy produkt: Przewodnik po zmianach przepisów 2014/2015

Zatem w 2013 roku oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych PIT (skala podatkowa PIT) i o jednoczesnym wyborze ryczałtu ewidencjonowanego, jako formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego trzeba złożyć najpóźniej 21 stycznia.

Więcej na ten temat i wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów z najmu

Gdy rozpoczynamy najem mieszkania w trakcie roku i chcemy płacić ryczałt od przychodów z tego tytułu musimy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu - albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Oświadczenie o płaceniu ryczałtu przez jednego z małżonków trzeba ponawiać

Skala podatkowa od dochodów, czy ryczałt od przychodów - co się komu opłaca

Wynajmujący mieszkania powinni zastanowić się, która forma opodatkowania jest w ich konkretnym przypadku najkorzystniejsza. Dostępne dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości są dwa bardzo odmienne sposoby rozliczeń z fiskusem:

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% i 32%).

Home Broker postanowił w tym pomóc wskazując główne czynniki, na które należy zwrócić uwagę dokonując wyboru. 

Jedynie przychody z najmu prywatnego można opodatkować stawką 8,5%

Przychód to nie dochód

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5%, a nie 18 i 32%. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach.

Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32%) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5%. Zobrazujemy tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich zakładamy, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku. W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia zakładamy, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Niskie koszty faworyzują ryczałt

I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku).

W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł.

Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant I)
Wyszczególnienie		Ryczałt 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych (wg skali)
			stawka 18%	stawka 32%
Roczne przychody z najmu		18 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	Amortyzacja	4 500 zł
	Podatek od nieruchomości	55 zł
Przychód / dochód do opodatkowania		18 000 zł	13 445 zł
Należny podatek		1 530 zł	2 420 zł	4 302 zł

---

Kredyt może przechylić szalę na korzyść opodatkowania wg skali podatkowej

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7%, wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec).

Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant II)
Wyszczególnienie		Ryczałt 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych wg skali
			stawka 18%	stawka 32%
Roczne przychody z najmu		18 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	Amortyzacja	4 500 zł
	Podatek od nieruchomości	55 zł
	Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)	10 539 zł
Przychód / dochód do opodatkowania		18 000 zł	2 906 zł
Należny podatek		1 530 zł	523 zł	930 zł

Odświeżenie, czy remont lokalu i zakup wyposażenia także obniżą podatek

Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu czy zakupu mebli.

Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant III)
Wyszczególnienie		Ryczałt 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych wg skali
			stawka 18%	stawka 32%
Roczne przychody z najmu		18 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	Amortyzacja	4 500 zł
	Podatek od nieruchomości	55 zł
	Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)	10 539 zł
	Wydatki na nowe meble i odświeżenie lokalu	5 000 zł
Przychód / dochód do opodatkowania		18 000 zł	-2 094 zł
Należny podatek		1 530 zł	0 zł	0 zł

Podatek zależy od zapisów umowy

Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, którą co prawda będzie trafiać na konto właściciela, ale faktyczny ich ciężar ekonomiczny ma obciążać najemcę. Chodzi tu o opłaty z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz).

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC:

(...) przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1600 zł. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker