REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy wynajem kilkunastu mieszkań jest jeszcze "prywatny" i opodatkowany ryczałtem? NSA: tak, gdy wynajmujący nie zaliczył ich do majątku firmy

Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
NSA, Naczelny Sąd Administracyjny
Wyrok NSA: wynajem prywatny nawet 18 mieszkań (i opodatkowanie ryczałtem), jeżeli podatnik nie zdecydował o ich zaliczeniu do majątku związanego z działalnością gospodarczą
INFOR

REKLAMA

REKLAMA

Przychody z wynajmu osiemnastu należących do podatnika nieruchomości powinny być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, ponieważ podatnik nie zdecydował o zaliczeniu wynajmowanych składników majątku do związanych z działalnością gospodarczą - uznał Naczelny Sąd Administracyjny. To korzystna dla podatników wykładnia, bo najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie dość niskim (w porównaniu do opodatkowania działalności gospodarczej) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny opodatkowany wyłącznie ryczałtem

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj z tzw. najmu prywatnego. Chodzi tu o przychody nie tylko z najmu ale także z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

REKLAMA

Autopromocja
Ważne

Od 2023 roku (także w 2024 roku) najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez względu na wysokość przychodów.

Przychodem wynajmującego jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT. 

Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Opodatkowanie ww. ryczałtem jest bardziej korzystne niż opodatkowanie działalności gospodarczej. Bowiem ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:
8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.
A w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 tys. zł.

Czy wynajem dużej liczby nieruchomości (np. mieszkań) to nadal najem prywatny?

NSA rozpatrywał skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który utrzymał w mocy decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach. Organy skarbowe po przeprowadzonej kontroli uznały, że przychody, jakie podatnik otrzymywał z najmu należących do niego nieruchomości, są przychodami z działalności gospodarczej. Chodziło w tym przypadku u wynajem osiemnastu lokali zarówno na cele mieszkalne jak i użytkowe. Wprawdzie podatnik 17 stycznia 2013 r. podatnik złożył oświadczenie, w którym wybrał opodatkowanie tych przychodów w formie ryczałtu, jednak - zdaniem fiskusa - ciągłość i stopień zorganizowania najmu świadczyły o tym, że podatnik de facto  prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali. Ta działalność powinna była zostać rozliczona zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o PIT, a więc według skali podatkowej. W konsekwencji organ podatkowy pierwszej instancji wydał wobec podatnika decyzję, w której określił wysokość zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych za 2013 r. 

Pełnomocnik podatnika odwołał się od tej decyzji, zarzucając jej m.in. naruszenie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT poprzez uznanie, że dochody z najmu składników majątku prywatnego nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem od przychodów i potraktowane jako tzw. najem prywatny. Jednak organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. argumentując, że o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też z najmem nie decyduje wola podatnika, lecz to, czy najem ten spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Organ uznał, że prowadzony przez podatnika wynajem jest w istocie rzeczy szeregiem cyklicznych, powtarzalnych czynności  podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych. Dlatego posiadane przez niego lokale należy uznać za składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na ich wynajmie, nawet jeśli nie dokonano rejestracji takiej działalności. To z kolei wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

Polecamy: Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

WSA w Gliwicach zgodził się z fiskusem: Wśród cech definiujących działalność gospodarczą nie wymieniono zamiaru jej prowadzenia

Podatnik zaskarżył tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W uzasadnieniu przyznał, że wynajmuje mieszkania, lokując w ten sposób kapitał, jednak nie zgodził się z oceną, że ma obowiązek kwalifikować takie dochody jako dochody z działalności gospodarczej. Zauważył, że organ podatkowy w swojej argumentacji skoncentrował się na ustaleniu, jaki jest cel, sposób zorganizowania i czas trwania prowadzonej przez kontrolowanego działalności. Tymczasem analizę należałoby rozpocząć od ustalenia, czy składniki majątku, których dotyczy kontrola, są umiejscowione w działalności gospodarczej czy w majątku prywatnym skarżącego. Jego zdaniem właśnie to ustalenie będzie decydujące dla określenia, czy w analizowanej sprawie prowadzony jest najem prywatny, który może być opodatkowany ryczałtem, czy najem będący działalnością gospodarczą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach tę skargę oddalił. Sąd wskazał w uzasadnieniu, że istotą sporu w tej sprawie jest prawidłowość uznania przez organ podatkowy, że przychody skarżącego z najmu należących do niego osiemnastu lokali nie mogą zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, co w konsekwencji wyklucza opodatkowanie ich ryczałtem ewidencjonowanym. Organ podatkowy uznał bowiem, iż skarżący prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą. Tymczasem przychody osób fizycznych z tytułu najmu nieruchomości mogą być objęte ryczałtem ewidencjonowanym pod warunkiem, że nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WSA w Gliwicach zauważył, że definicja pozarolniczej działalności gospodarczej pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie. Jest to mianowicie działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Wśród cech definiujących taką działalność nie wymieniono natomiast zamiaru jej prowadzenia. Zdaniem WSA prowadzenie działalności gospodarczej i osiąganie z tej działalności przychodów jest pewnym stanem obiektywnym, a zamiar podmiotu w kwestii uznawania danej działalności za działalność gospodarczą, jego subiektywne przekonanie o przypisaniu przychodów do innego źródła przychodu ani dopełnienie - bądź nie - formalnych obowiązków związanych z tą działalnością nie mają tu decydującego znaczenia. Profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko potwierdzają, że podejmowane czynności w tym zakresie wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a więc wykonywany w tych warunkach najem należy uznać za działalność gospodarczą.

Sąd podkreślił też, że jeżeli określona działalność, polegająca na wynajmie lokali niewprowadzonych do ewidencji środków trwałych, wykazuje cechy zarobkowości i ciągłości, a przede wszystkim zorganizowania, świadczy to o prowadzeniu przez podatnika działalności gospodarczej z wykorzystaniem tych składników majątkowych bez względu na to, czy sam podatnik rozumie i kwalifikuje ją w taki sposób.

Polecamy: Szkolenie: Opodatkowanie najmu i innych transakcji na nieruchomościach

NSA: decyduje wprowadzenie (lub nie) przedmiotu najmu do majątku związanego z działalnością gospodarczą

REKLAMA

Zupełnie inne stanowisko w sprawie zajął Naczelny Sąd Administracyjny, do którego trafiła skarga kasacyjna od wyroku WSA w Gliwicach. Sąd uznał, że skarga kasacyjna miała uzasadnione podstawy i uwzględnił ją.

Jak zauważył NSA, stanowisko strony skarżącej sprowadza się do stwierdzenia, iż literalna wykładnia przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6, art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że gdy składniki majątku podatnika są środkami trwałymi w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to najem tych składników należy zaliczyć do czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast wynajmowane nieruchomości nie są środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej, to najem może być realizowany jako tzw. najem prywatny i opodatkowany na zasadach ogólnych bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych [taki wybór dawał stan prawny obowiązujący w 2013 r.; od 2023 r. jedyną możliwą formą jest ryczałt].

Istota sporu w tej sprawie dotyczy uzyskiwanych przez podatnika przychodów z tytułu najmu nieruchomości, a konkretnie konkurencji dwóch przepisów ustawy o PIT, określających różne źródła przychodów:
- art. 10 ust. 1 pkt 3, który mówi o przychodach z pozarolniczej działalności gospodarczej,
- art. 10 ust. 1 pkt 6, który odnoszący się do źródła przychodów w postaci: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ponieważ katalog źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 tej ustawy ma charakter rozłączny, to każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. Konsekwencją zakwalifikowania przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy jest konieczność rozliczenia tych przychodów łącznie z przychodami (dochodami) z innych źródeł i opodatkowanie ich według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. Natomiast uznanie przychodów za pochodzące ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 umożliwia ich odrębne opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Sąd przywołał następnie uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) podjętą w składzie siedmiu sędziów. Zgodnie z tezą tej uchwały, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W omawianej uchwale sędziowie NSA wskazali też, że zasadą jest kwalifikowanie takich przychodów właśnie jako przychodów z najmu, zaś wyjątkiem - sytuacja, gdy podatnik, ze względu na zaliczenie wynajmowanych składników majątku do związanych z działalnością gospodarczą, osiąga przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ważne

NSA zauważył także, że ustawodawca w żaden sposób nie limituje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ilości rzeczy, jakie mogą być oddawane w najem. Co więcej, od 1 stycznia 2018 r. do ustawy o PIT wprowadzono dodatkową stawkę zryczałtowanego podatku obowiązującą dla przychodów powyżej 100 tys. zł. Ustawodawca musi zatem zakładać osiąganie większych przychodów z tytułu najmu niż tylko czynsz z posiadania pojedynczych czy nawet kilku lokali. Z samej wielkości osiąganego przychodu, jak również liczby wynajmowanych nieruchomości, nie da się więc wyprowadzić wniosku, że nie jest to już przychód z najmu, a z działalności gospodarczej - zauważył Sąd w uzasadnieniu wyroku.

NSA zauważył też, że przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym prowadzenie działalności w celu zarobkowym oraz w sposób zorganizowany i ciągły przesądza o uznaniu tej działalności za działalność gospodarczą, prowadziłoby do wniosku, że de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. Konstytutywnymi elementami najmu są bowiem ciągłość i powtarzalność wzajemnych świadczeń wynajmującego i najemcy. Jednak sam fakt, że najem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły nie oznacza automatycznie, że jest on wykonywany w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Zdaniem NSA - wobec braku wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika. W analizowanym przypadku podatnik złożył pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w którym wskazał, że od 1 stycznia 2013 r. podatek dochodowy od przychodów z tytułu najmu będzie opłacać w formie ryczałtu. Bezspornym jest więc, że nie zakwalifikował tych przychodów do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. 

NSA uchylił więc zaskarżony wyrok w całości i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ podatkowy.

Źródło: wyrok NSA II FSK 1080/21 z 28 maja 2024 r., wyrok WSA w Gliwicach I SA/Gl 1242/20 z 24 lutego 2021 r. 

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Duże zmiany w ordynacji podatkowej od 2026 r. Przedawnienie, zapłata podatku, zwrot nadpłaty, MDR. Ponad 50 różnych zmian w projekcie nowelizacji

W dniu 28 marca 2025 r. opublikowany został projekt bardzo obszernej nowelizacji Ordynacji podatkowej i kilkunastu innych ustaw. Zmiany są bardzo liczne i mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Ministerstwo Finansów informuje, że celem tej nowelizacji jest poprawa relacji między podatnikami i organami podatkowymi, zwiększenie efektywności działania organów podatkowych oraz doprecyzowanie przepisów, których stosowanie budzi wątpliwości. Zobaczmy jakie zmiany czekają podatników od początku przyszłego roku.

Obowiązkowe e-Doręczenia od 1 kwietnia 2025 r. dla firm zarejestrowanych w KRS. Jak założyć skrzynkę i aktywować Adres do Doręczeń Elektronicznych (ADE)

W komunikacie z 27 marca 2025 r. Poczta Polska przypomina o nadchodzącym terminie: 1 kwietnia 2025 r., kiedy to obowiązek korzystania z systemu e-Doręczeń zostanie rozszerzony na przedsiębiorstwa zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym przed początkiem bieżącego roku.

Ekologiczne opakowania w e-handlu - ogromne wyzwanie dla logistyki

Europejski klient e-commerce ma sprzeczne oczekiwania wobec opakowań, w których dostarczane są jego zamówienia. Domaga się ekologicznych rozwiązań, ale rzadko zrezygnuje z zakupu, jeśli nie otrzyma alternatywy zrównoważonej klimatycznie. Nie chce też płacić za spełnienie postulatów środowiskowych, a długa lista rozbieżności generuje ogromne wyzwania po stronie sprzedawców i logistyki. Ekologiczna rewolucja nie jest tania, dodatkowo nowe unijne przepisy wymuszają daleko idące zmiany w procesie realizacji zamówień.

Praca w KAS - rekrutacja 2025. Gdzie szukać ogłoszeń?

Praca w KAS a rekrutacja w 2025 roku. Jakie zadania ma Krajowa Administracja Państwowa? Kto może pracować w KAS? Gdzie szukać ogłoszeń? Jakie są wymagania są w trakcie rekrutacji w 2025 roku?

REKLAMA

Roczne zeznanie podatkowe CIT tylko do 31 marca. Jak złożyć CIT-8

Ministerstwo Finansów i Krajowa Administracja Skarbowa przypominają, że 31 marca 2025 r. upływa termin złożenia zeznania CIT-8 za 2024 rok dla tych podatników, których rok podatkowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym. CIT-8 można złożyć także elektronicznie w serwisie e-Urząd Skarbowy bez konieczności posiadania podpisu kwalifikowanego.

PKPiR 2026: będzie 15 poważnych zmian i nowe rozporządzenie od 1 stycznia. Terminy wpisów, dodatkowe kolumny do KSeF, dowody księgowe i inne nowości

Minister Finansów przygotował projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (pkpir). Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Sprawdziliśmy co się zmieni w zasadach prowadzenia pkpir w porównaniu do obecnego stanu prawnego.

Odpisy amortyzacyjne spółek nieruchomościowych

Najnowsze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) przynoszą istotne zmiany dla spółek nieruchomościowych w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych w kosztach podatkowych. W styczniu tego roku NSA w kilku wyrokach (sygn. II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23, II FSK 1652/23) potwierdził korzystne dla podatników stanowisko wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA).

CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

REKLAMA

Składka zdrowotna w 2026 roku – będzie ewolucja czy rewolucja?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

REKLAMA