Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku

Poinformował jednocześnie, że nie będzie przedłużał umowy na dalszy okres i po upomnieniu uiścił wynajmującej spółce A. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku przez te miesiące. Czy wynagrodzenie to podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Czy właściwa jest tu stawka VAT w wysokości 22 proc.?

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy). Natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (art. 8 ust. 1). Wskazane czynności podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2).

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile w decyzji w sprawie interpretacji prawa podatkowego z 9 maja 2008 r., sygn. P1-P-443/0009/08, „Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy, musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

(...) O tym czy, bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, decydują każdorazowo okoliczności sprawy. W sytuacji gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący czyni wszelkie starania dążąc do wydania rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Odmiennie natomiast należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (chociażby dorozumianą, ale wyrażoną w sposób dostatecznie czytelny), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który nadal podlega regulacjom ustawy o VAT”.

W sytuacji opisanej w liście, po upływie terminu, na który została zawarta umowa najmu, spółka A. wystawiła najemcy (spółce X.) fakturę przyjmując, iż jest on zainteresowany przedłużeniem umowy. Dopiero wtedy, gdy najemca nie zapłacił i oświadczył, że nie przedłuża umowy na kolejny rok, spółka A. zaczęła domagać się zapłaty za bezumowne korzystanie z lokalu.

 

Jak czytamy dalej w ww. piśmie „Pomiędzy stronami (...) istniało zatem porozumienie wyrażające wolę świadczenia usługi najmu za wynagrodzeniem, którego wielkość, także w przypadku bezumownego korzystania z lokalu, strony ustaliły w umowie. Wolą stron było zatem ustalenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, i to w wysokości odmiennej (wyższej) aniżeli stawka czynszu obowiązująca w czasie realizacji umowy. W sprawie (...) mamy więc do czynienia z dorozumianym przedłużeniem umowy najmu”.

Należność otrzymana przez spółkę A. po upomnieniu skierowanym do X. stanowi zatem wynikające z umowy wynagrodzenie z tytułu świadczenia usługi najmu budynku. Tym samym bezumowna czynność, na którą została wyrażona wyraźna zgoda wynajmującego, stanowi transakcję mieszczącą się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a żądana z tego tytułu zapłata (w umówionej kwocie w wysokości podwójnej stawki czynszu), jako należność za jej wykonanie, powinna zostać objęta podatkiem od towarów i usług według stawki w wysokości 22 proc.

Jarosław Wilk

Podstawa prawna:

- art. 5 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.),

- art. 674 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.).