Czy dochody wspólnoty mieszkaniowej z wynajmu elewacji lub dachu (np. pod reklamy, czy anteny) są zwolnione z CIT? Po korzystne rozstrzygnięcie trzeba iść do sądu

• Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jaki podatek płaci
• Przychody wspólnoty mieszkaniowej
• Zwolnienie dla wspólnot mieszkaniowych z podatku dochodowego
• Wynajem powierzchni elewacji budynku – czy dochód jest w tym przypadku zwolniony z podatku dochodowego
• Wynajem powierzchni dachu nieruchomości wspólnej
• Czym zdaniem Dyrektora KIS jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi, czym są zasoby mieszkaniowe
• Kilka lat temu interpretacje fiskusa były korzystniejsze dla wspólnot
• Jak orzekają sądy

Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jaki podatek płaci

Warto wiedzieć, że na podstawie art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wspólnotą mieszkaniową jest ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.Ale wspólnota mieszkaniowa ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych - może nabywać prawa (np. zawierać umowy) i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Zasadniczym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną. Chodzi w szczególności o podejmowanie niezbędnych czynności w celu utrzymania tej nieruchomości w należytym stanie technicznym i porządku, a także w celu ew. modernizacji.

Jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa o CIT).

Przychody wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może osiągać przychody z wpłat od jej członków na poczet kosztów zarządzania nieruchomością wspólną (tzw. zaliczek), a także z najmu lokali użytkowych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, czy np. z wynajmu powierzchni reklamowej na terenie tej nieruchomości.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali mają obowiązek uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

A w myśl art. 14 tej ustawy kosztami zarządu nieruchomością wspólną są w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Kluczowa zasada dotycząca przychodów wspólnoty mieszkaniowej jest zawarta w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. W myśl tego przepisu: „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”

Zwolnienie dla wspólnot mieszkaniowych z podatku dochodowego

Wspólnota mieszkaniowa jest zatem podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i co do zasady powinna płacić ten podatek. Jest jednak w przepisach ustawy o CIT specjalne zwolnienia podatkowe, które dotyczy większości dochodów uzyskiwanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Na podstawie bowiem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

A więc są dwa podstawowe warunki, które muszą być spełniona łącznie, by dany dochód wspólnoty był zwolniony z podatku dochodowego:
1) dochód musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2) dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli jakiś konkretny dochód wspólnoty mieszkaniowej nie spełnia obu tych warunków jednocześnie, to musi być opodatkowany podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach określonych w ustawie o CIT.

Przykładowo nie będzie korzystał z tego zwolnienia dochód uzyskany z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi - nawet jeśli zostanie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów.

Organy podatkowe zwracają też uwagę w tym kontekście na przepis art. 17 ust. 1b ustawy o CIT, zgodnie z którym:
Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

A więc wstępnym warunkiem tego zwolnienia jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele.

Wynajem powierzchni elewacji budynku – czy dochód jest w tym przypadku zwolniony z podatku dochodowego

Jedna ze wspólnot mieszkaniowych zapytała Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej we wniosku o interpretację podatkową, czy czynsz uzyskiwany przez tę wspólnotę z wynajmowania elewacji budynku mieszkalnego, w celu zainstalowania tablic informacyjnych i szyldów przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym budynku, w sytuacji przeznaczenia tych pożytków na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Wspólnota uważała, że w takich przypadkach zwolnienie jej się należy, na dowód czego przedstawiła kilka przykładów orzeczeń sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z 14.01.2021 r. – sygn. II FSK 2405/18, wyrok NSA z 01.06.2023 r. – sygn. II FSK 56/23, wyrok NSA z 20.08.2025 r. – sygn. II FSK 16/23). W tym ostatnim wyroku NSA stwierdził, że elementy konstrukcyjne budynku (dach, ściany, pomieszczenia techniczne) wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego, a zatem pożytki z ich wynajmu, przeznaczone na utrzymanie zasobu mieszkaniowego, korzystają ze zwolnienia wskazanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednak Dyrektor KIS w interpretacji wydanej 20 marca 2026 r. zaprezentował inne stanowisko. Jego zdaniem przychód uzyskany przez wspólnotę z najmu części elewacji budynku mieszkalnego w celu zainstalowania szyldów i kasetonów reklamowych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym budynku, nie może być zaliczony do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ stanowi inną działalność gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Montaż szyldów i kasetonów reklamowych na elewacji budynku na podstawie zawartej umowy najmu nie stanowi – zdaniem Dyrektora KIS - realizacji zadań mieszkaniowych ciążących na wspólnocie mieszkaniowej.

W opinii organu podatkowego do zadań mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej nie należy bowiem wynajmowanie elementów budynku wspólnoty pod realizację potrzeb firm komercyjnych. A wykorzystywanie zasobu mieszkaniowego dla innych celów niż realizacja zadań mieszkaniowych jest inną działalnością gospodarczą niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem – zdaniem Dyrektora KIS - dochód wspólnoty mieszkaniowej uzyskany z tytułu umowy najmu elewacji budynku mieszkalnego, zawartej z podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą w tym budynku, należy traktować jako nieosiągnięty z zasobów mieszkaniowych i należy go zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Wynajem powierzchni dachu nieruchomości wspólnej

Podobne pytanie powstaje w przypadku wynajmu powierzchni dachu (np. na cele reklamowe, czy na cele telekomunikacyjne – na postawienie masztu telefonii komórkowej). Czy przychód z takiego wynajmu jest w świetle ww. przepisów zwolniony z podatku.

Z takim pytaniem zwróciła się w lutym 2025 r. jedna ze wspólnot mieszkaniowych do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Zarząd tej wspólnoty mieszkaniowej podpisał umowę najmu części powierzchni dachu nieruchomości wspólnej z firmą telekomunikacyjną z przeznaczeniem na instalację infrastruktury telekomunikacyjnej (anteny nadawczo-odbiorczej) przez najemcę. Czynsz tego najmu najemca płaci co kwartał. Otrzymane od najemcy pieniądze z czynszu najmu zostaną przeznaczone w całości na potrzeby związane z utrzymaniem nieruchomości, w tym między innymi na remont tego dachu.

Zdaniem wspólnoty dochody z tego najmu są uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT i będą przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych - a więc (zdaniem wspólnoty) są zwolnione z tego podatku.

Jednak Dyrektor KIS w interpretacji z 1 kwietnia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.92.2025.2.JG) nie zgodził się ze stanowiskiem wspólnoty. Uznał, że w opisanym stanie faktycznym dochód z najmu dachu nie może być zaliczony do dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zdaniem organu podatkowego, umieszczenie anteny na dachu budynku przez firmę świadczącą usługi telekomunikacji bezprzewodowej na podstawie zawartej umowy najmu jako takie nie stanowi realizacji zadań mieszkaniowych ciążących na wspólnocie mieszkaniowej. Nie został więc spełniony jeden z warunków zwolnienia podatkowego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT i ten dochód powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym.

Wyżej zaprezentowane przykłady są reprezentatywne dla całej linii interpretacyjnej, którą aktualnie prezentuje Dyrektor KIS w podobnych sprawach.

Czym zdaniem Dyrektora KIS jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi, czym są zasoby mieszkaniowe

W wydawanych interpretacjach Dyrektor KIS obszernie wyjaśnia, jak rozumie pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” i „zasoby mieszkaniowe”.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. W tej sytuacji Dyrektor KIS odnosi się do znaczeń tych pojęć funkcjonujących w języku powszechnym. I twierdzi, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem – zdaniem Dyrektora KIS – pojęcie „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. A w konsekwencji gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem.

Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Biorąc pod uwagę charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest – zdaniem organu podatkowego - rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zdaniem Dyrektora KIS przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

A więc związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią – zdaniem organu podatkowego - przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, będzie zwolniony z podatku dochodowego na mocy ww. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT - o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Kilka lat temu interpretacje fiskusa były korzystniejsze dla wspólnot

Warto zauważyć, że od pewnego czasu interpretacje organów podatkowych zmieniły się w omawianym zakresie na niekorzyść wspólnot mieszkaniowych. To tym bardziej zaskakujące, że przepisy nie uległy zmianie w tym zakresie.

Kilka lat temu można było uzyskać korzystną interpretację Dyrektora KIS w analogicznym stanie faktycznym. Przykładem może być interpretacja indywidualna z 26 lipca 2021 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.144.2017.8.SG), w której organ podatkowy stwierdził, że wynajmowanie przez wspólnotę mieszkaniową, części nieruchomości wspólnej (w tym także części dachu, np. pod maszt telefonii komórkowej) stanowi czynności z zakresu zarządu tą nieruchomością. Uzyskane przez wspólnotę dochody z tego najmu stanowią dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jeżeli ten dochód został w całości przeznaczony i wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych wspólnoty mieszkaniowej, to jest on zwolniony z podatku dochodowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Jak orzekają sądy

Od negatywnych rozstrzygnięć organów podatkowych – także od interpretacji indywidualnych można poskarżyć się do sądu administracyjnego. Najpierw wojewódzkiego a potem ew. do NSA.

Warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2021 r., (sygn. II FSK 2405/18), w którym sąd uznał, że zakres pojęcia „zasób mieszkaniowy” należy ustalać w oparciu o kryterium funkcjonalności. Zdaniem NSA zasobem mieszkaniowym są budynki mieszkalne i lokale mieszkalne w takich budynkach oraz wszystko to, co jest z nimi funkcjonalnie związane i w sposób bezpośredni umożliwia im spełnianie funkcji mieszkalnych.

Zatem również np. dach budynku mieszkalnego, w którym znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne jest, w świetle ww. wyroku NSA, elementem zasobu mieszkaniowego tworzonego przez ten budynek i lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku. A więc i dochody z najmu tego dachu muszą być uznane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Także w wyroku z 1 czerwca 2023 r. (sygn. II FSK 56/23) NSA stwierdził, że „(…) zasobem mieszkaniowym są budynki mieszkalne i lokale mieszkalne w takich budynkach oraz wszystko to, co jest z nimi funkcjonalnie związane i w sposób bezpośredni umożliwia tym budynkom i lokalom spełnianie funkcji mieszkalnych. Przy tak określonym zakresie pojęcia "zasób mieszkalny" oczywistym jest, żedachbudynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne, służy do pełnienia funkcji mieszkalnych przez ten budynek i lokale w nim się znajdujące. Bezdachuniemożliwe byłoby zamieszkiwanie w nim ludzi, zatem brak ten uniemożliwiałby pełnienie funkcji mieszkaniowej przez budynek. Budynek bez jego części składowych (dach) nie zapewniałby schronienia,dachbudynku jest kluczowym elementem budynku.”

Sprawa ta była analogiczna do opisywanych wcześniej. Spór dotyczył tego, czy dochód uzyskany przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu najmu powierzchni nadachubudynku dla podmiotu świadczącego sługi telekomunikacyjne, wydatkowany następnie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, może korzystać z ww. zwolnienia podatkowego w CIT.
W tym wyroku NSA zgodził się z tezą innego wyroku tego sądu (wyrok NSA z 29 czerwca 2021 r., sygn. akt II FSK 537/21), że „(…) element zasobu mieszkaniowego nie przestaje być częścią tego zasobu tylko z tego powodu, iż na podstawie decyzji podmiotu zarządzającego tym zasobem zaczyna pełnić dodatkową funkcję, niezwiązaną z funkcją mieszkaniową i niemającą żadnego wpływu na realizację przez ten element funkcji mieszkaniowej. W takiej sytuacji nadal zostaje zachowany związek funkcjonalny tego elementu z realizacją jego głównego zadania polegającego na zapewnieniu mieszkańcom budynku możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.”
Końcowo NSA stwierdził, że „Skoro w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. nie wprowadzono żadnych ograniczeń dotyczących możliwości zastosowania spornego zwolnienia podatkowego, gdy dochody wspólnoty pochodzą ze źródeł, które wcześniej nie podlegały opodatkowaniu (np. z najmu), to znaczy, że wprowadzanie takich ograniczeń stanowi element niedopuszczalnej wykładni zawężającej owo zwolnienie (…)”

Także wyżej cytowany wyrok NSA z 20 sierpnia 2025 r. – sygn. II FSK 16/23 jest korzystny dla wspólnoty mieszkaniowej. W tym wyroku NSA stwierdził, że elementy konstrukcyjne budynku (dach, ściany, pomieszczenia techniczne) wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego, a zatem pożytki z ich wynajmu, przeznaczone na utrzymanie zasobu mieszkaniowego, korzystają ze zwolnienia wskazanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zatem wspólnotom nie pozostaje nic innego niż walczyć o prawo do zwolnienia podatkowego w podobnych przypadkach aż do etapu sądowego.

Podstawa prawna:
- art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
- art. 1 ust. 2, art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Źródła:
- interpretacja indywidualna z 20 marca 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.8.2026.3.KW),
- interpretacja indywidualna z 1 kwietnia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-3.4010.92.2025.2.JG),
- interpretacja indywidualna z 26 lipca 2021 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.144.2017.8.SG),
- wyrok NSA z 20 sierpnia 2025 r., (sygn. II FSK 16/23),
- wyrok NSA z 1 czerwca 2023 r. (sygn. II FSK 56/23),
- wyrok NSA z 14 stycznia 2021 r., (sygn. II FSK 2405/18).