REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT umów najmu w okresie zakazu handlu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Artykuł dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług czasowego wygaszenia umów najmu sklepów zlokalizowanych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w kontekście regulacji art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej „Specustawa”).

W myśl art. 15ze ust. 1 Specustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Art. 15ze ust 2 Specustawy wskazuje natomiast, iż uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący powinni fakturować umowy najmu do czasu otrzymania wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, albowiem ust 3 powołanego przepisu stanowi, że postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu. Oznacza to, że od dnia zakazu wygasły wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, przy czym warunek złożenia wiążącej oferty przedłużenia umowy nie był na ten moment wymagany. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać wynajmującego dopiero z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

REKLAMA

REKLAMA

Prawdopodobnie, w trakcie prac legislacyjnych nad Specustawą nie przewidziano możliwości wprowadzenia więcej niż jednego zamknięcia obiektów handlowych, a w konsekwencji nie sprecyzowano, czy każda kolejna przerwa w prowadzeniu działalności handlowej skutkować ma przedłużeniem umowy nie tylko o okres zakazu, ale także o kolejne pół roku. Przedłużenie umów ma miejsce na warunkach sprzed epidemii. Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy będzie przedłużana wielokrotnie o okres zakazu handlu i kolejne sześć miesięcy, prawdopodobnie nie będzie odpowiadała warunkom rynkowym i będzie niekorzystna dla jednej ze stron w okresie, gdy będzie jeszcze wiążąca.

Jednokrotne skorzystanie przez najemcę z uprawnienia przewidzianego w art. 15ze ust. 2 Specustawy powoduje, w ocenie autorki, że wzajemne zobowiązania stron wygasają podczas każdego kolejnego wprowadzonego okresu zakazu handlu, tak długo, jak długo trwa pandemia Sars-CoV-2. Do tego czasu nie wydaje się konieczne każdorazowe składnie przez najemców ponownej oferty przedłużenia umowy najmu, skoro art. 15ze Specustawy nie rozróżnia kolejnych zakazów. Przyjąć należy zatem, że cały czas mamy do czynienia z jednym zakazem, obowiązującym w różnych okresach. Jedynie na zasadzie ostrożności rekomenduje się składanie bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu po zakończeniu każdego kolejnego okresu obowiązywania zakazu. Nie rekomenduje się natomiast składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o kolejne sześć miesięcy, ponieważ oświadczenie takie nie przestanie wiązać składającego w skutek pojawienia się oficjalnej wykładni lub objaśnień, z których będzie wynikać możliwość jednorazowego przedłużenia okresu najmu o sześć miesięcy. O ile wynajmujący nie okaże w tym zakresie dobrej woli, najemcy prawdopodobnie łatwiej będzie zniwelować negatywne skutki nie złożenia wiążących ofert woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu, niż skutki składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umów na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony każdorazowo o kolejne sześć miesięcy.

REKLAMA

Z art. 15ze ust. 2 Specustawy wydaje się wynikać, że niezłożenie przez Najemcę oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy skutkuje uznaniem, że do wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy najmu nie doszło. Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu powstanie z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

Faktury za najem powinny opiewać na kwoty przypadające na część okresu rozliczeniowego, w którym wygaszenie nie miało miejsca. Tylko bowiem w tym okresie usługi najmu były faktycznie świadczone. W przypadku, gdy wynajmujący wystawiają faktury za okres obowiązywania zakazu handlu, rekomenduje się wykazywanie podatku naliczonego wynikającego z takich faktur proporcjonalnie do okresu, w którym zakaz handlu nie obowiązywał. Zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm. dalej „u.p.t.u.”), nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Najemca nie powinien zwlekać z prawidłowym rozliczeniem faktur na wpływ faktur korygujących, ani stosować przepisów dotyczących momentu ujęcia korekty. Zgodnie z dyspozycją art. 106j ust 1 u.p.t.u. w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1) udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,

2) udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,

3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,

5) podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury

- podatnik wystawia fakturę korygującą.

W omawianym przypadku, żadne ze zdarzeń wskazanych w art. . 106j ust 1 pkt 1 – 5 u.p.t.u. nie wystąpiło. Także przepisy o terminach rozliczenia korekty nie mają w niniejszej sprawie zastosowania. Przepisy regulujące moment rozliczenia korekt są skonstruowane w taki sposób, żeby zapobiec sytuacji, w której u nabywcy powstanie prawo do odliczenia podatku w okresie wcześniejszym, niż u sprzedawcy obowiązek jego zapłaty. W przypadku faktur dokumentujących usługi, które nie były w rzeczywistości świadczone, prawo do odliczenia po stronie nabywcy nie powstanie nigdy, a obowiązek zapłaty podatku po stronie wystawcy faktury powstanie w trybie art. 108 u.p.t.u. Z orzecznictwa TSUE (sygn. akt C-454/98) wynika, że podatnik ma prawo do skorygowania pustej faktury w przypadku, gdy w odpowiednim czasie całkowicie wyeliminował ryzyko jakichkolwiek strat we wpływach podatkowych. W związku z powyższym prawidłowym rozwiązaniem będzie skorygowanie wykazanych kwot podatku naliczonego w okresie, w którym został on wykazany do odliczenia, nie zaś w okresie późniejszym, gdy najemca otrzymał fakturę korygującą lub w oparciu o inne, ustalone z wystawcami faktur, warunki korekty. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a u.p.t.u., nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Jeśli więc w jednej pozycji faktury wykazano usługę najmu, co do której najemca ma wiedzę, w jakim okresie usługa ta była faktycznie realizowana, a w jakim umowa najmu była wygaszona, powinien samodzielnie ustalić jaka część kwoty podatku podlega odliczeniu i w takiej proporcji wykazać podatek naliczony.

O ile jedna pozycja faktury obejmuje zarówno okres, za który najem był świadczony, jak i okres wygaszenia umowy, niedopuszczalne jest wykazanie kwoty podatku naliczonego, z tej pozycji, w całości. Nawet, jeśli u.p.t.u. nie wskazuje szczególnych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału, które umożliwiłyby określenie części podatku naliczonego, którą należy uważać za związaną, odpowiednio, z działalnością gospodarczą i z usługą niezrealizowaną, art. 168 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwia się on praktyce krajowej zezwalającej podatnikowi na pełne odliczenie podatku od wartości dodanej naliczonego w związku z nabyciem przez niego towarów i usług w celu prowadzenia zarówno działalności gospodarczej, opodatkowanej, jak i działalności, która nie wchodzi w zakres stosowania prawa do odliczenia. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, podatnik mający wiedzę o niewykonaniu czynności udokumentowanej fakturą wystawioną przez podmiot, który nie wykonał na jego rzecz czynności, nie może jednocześnie twierdzić, że nie miał wiedzy o braku prawa do odliczenia (np. wyrok WSA sygn. I FSK 202/21 z dnia 30 marca 2021 r.).

Jednocześnie, brak w ustawodawstwie szczegółowych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału podatku naliczonego między działalność gospodarczą a działalność niemającą charakteru gospodarczego co do zasady nie może mieć wpływu na zakres prawa do odliczenia przewidzianego w art. 168 Dyrektywy. Nie uzasadniona jest więc rezygnacja z odliczenia kwoty podatku wykazanego w takiej pozycji, która dotyczy części usługi związanej z działalnością opodatkowaną, skoro spełnione są warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia, wskazane w art. 86 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u.

Umowa najmu jest umowa wzajemną. Jak stanowi art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) w § 1, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.  Skoro zatem wzajemne zobowiązania wygasają i najemcy nie płacą czynszu powinno to teoretycznie skutkować możliwością usunięcia najemców z zajmowanych lokali, co nie jest jednak zgodne z celem Ustawodawcy. To, że umowa najmu wygasła, nie oznacza w ocenie autorki, że najemca nie może ponieść kosztów eksploatacji i mediów, które powstają w konsekwencji pozostawienia w wynajmowanym obiekcie towaru i wyposażenia.

Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 ze zm.);

- ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.).

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA

Zwierzęta w firmie a koszty uzyskania przychodu. Jak argumentować przed urzędem skarbowym? Interpretacje fiskusa: pies, akwarium i inne przypadki

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Będzie likwidacja JPK VAT? Prof. Modzelewski: nieoficjalnie mówi się o redukcji obowiązków

Od samego początku (można sprawdzić) byłem krytykiem wprowadzenia powszechnych „jotpeków”, czyli zmuszania ogółu podatników do systematycznego wysyłania urzędom skarbowym ich ewidencji podatkowych. Po co zaśmiecać archiwa tych organów bilionami zbędnych informacji, do których nigdy nie sięgnie i nie można ich racjonalnie zinterpretować?

Księgowi nie spodziewają się w najbliższej przyszłości wielkich rewolucji w wynagrodzeniu i systemie swojej pracy

Co księgowi naprawdę myślą o kondycji swojej branży? Ukazał się pierwszy w Polsce barometr nastrojów księgowych. Jak oceniają oni miniony rok, czego oczekują po 2025. Odpowiedzi badanych księgowych pokazują prawdziwy obraz branży.

Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

REKLAMA

Ulga na ekspansje a koszty marketingowe – jak szeroki jest katalog wydatków?

Niedawna interpretacja podatkowa (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.66.2025.2.ED) dla producenta opakowań z tworzyw sztucznych rozstrzyga tę kwestię, wskazując, które wydatki targowe i promocyjne podlegają odliczeniu, a które - mimo argumentacji podatnika - pozostają poza zakresem ulgi. Organ zastosował ścisłą wykładnię językową, potwierdzając kwalifikowalność jedynie części ponoszonych przez przedsiębiorców kosztów.

KSeF 2026: Pożegnanie z papierowymi fakturami. Jak przygotować się na rewolucję w rozliczeniach VAT i uniknąć kar i problemów z fiskusem [branża TSL]

Niecały rok dzieli podatników VAT (w tym branżę transportową) od księgowej rewolucji. Ministerstwo Finansów potwierdziło w komunikacie z kwietnia 2025 r., że początek 2026 roku to ostateczny termin wejścia w życie Krajowego Systemu e-Faktur dla większości przedsiębiorców. Oznacza to, że już niedługo sektor TSL, zdominowany przez rozliczenia papierowe, musi stać się cyfrowy. To wyzwanie zwłaszcza dla spedycji, które rozliczają się z wieloma podmiotami równocześnie. Jak przygotować się do wdrożenia KSeF, by uniknąć problemów i kar?

REKLAMA