REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT umów najmu w okresie zakazu handlu

Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Artykuł dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług czasowego wygaszenia umów najmu sklepów zlokalizowanych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w kontekście regulacji art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej „Specustawa”).

W myśl art. 15ze ust. 1 Specustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Art. 15ze ust 2 Specustawy wskazuje natomiast, iż uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący powinni fakturować umowy najmu do czasu otrzymania wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, albowiem ust 3 powołanego przepisu stanowi, że postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu. Oznacza to, że od dnia zakazu wygasły wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, przy czym warunek złożenia wiążącej oferty przedłużenia umowy nie był na ten moment wymagany. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać wynajmującego dopiero z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

REKLAMA

Autopromocja

Prawdopodobnie, w trakcie prac legislacyjnych nad Specustawą nie przewidziano możliwości wprowadzenia więcej niż jednego zamknięcia obiektów handlowych, a w konsekwencji nie sprecyzowano, czy każda kolejna przerwa w prowadzeniu działalności handlowej skutkować ma przedłużeniem umowy nie tylko o okres zakazu, ale także o kolejne pół roku. Przedłużenie umów ma miejsce na warunkach sprzed epidemii. Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy będzie przedłużana wielokrotnie o okres zakazu handlu i kolejne sześć miesięcy, prawdopodobnie nie będzie odpowiadała warunkom rynkowym i będzie niekorzystna dla jednej ze stron w okresie, gdy będzie jeszcze wiążąca.

Jednokrotne skorzystanie przez najemcę z uprawnienia przewidzianego w art. 15ze ust. 2 Specustawy powoduje, w ocenie autorki, że wzajemne zobowiązania stron wygasają podczas każdego kolejnego wprowadzonego okresu zakazu handlu, tak długo, jak długo trwa pandemia Sars-CoV-2. Do tego czasu nie wydaje się konieczne każdorazowe składnie przez najemców ponownej oferty przedłużenia umowy najmu, skoro art. 15ze Specustawy nie rozróżnia kolejnych zakazów. Przyjąć należy zatem, że cały czas mamy do czynienia z jednym zakazem, obowiązującym w różnych okresach. Jedynie na zasadzie ostrożności rekomenduje się składanie bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu po zakończeniu każdego kolejnego okresu obowiązywania zakazu. Nie rekomenduje się natomiast składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o kolejne sześć miesięcy, ponieważ oświadczenie takie nie przestanie wiązać składającego w skutek pojawienia się oficjalnej wykładni lub objaśnień, z których będzie wynikać możliwość jednorazowego przedłużenia okresu najmu o sześć miesięcy. O ile wynajmujący nie okaże w tym zakresie dobrej woli, najemcy prawdopodobnie łatwiej będzie zniwelować negatywne skutki nie złożenia wiążących ofert woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu, niż skutki składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umów na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony każdorazowo o kolejne sześć miesięcy.

Z art. 15ze ust. 2 Specustawy wydaje się wynikać, że niezłożenie przez Najemcę oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy skutkuje uznaniem, że do wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy najmu nie doszło. Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu powstanie z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

Faktury za najem powinny opiewać na kwoty przypadające na część okresu rozliczeniowego, w którym wygaszenie nie miało miejsca. Tylko bowiem w tym okresie usługi najmu były faktycznie świadczone. W przypadku, gdy wynajmujący wystawiają faktury za okres obowiązywania zakazu handlu, rekomenduje się wykazywanie podatku naliczonego wynikającego z takich faktur proporcjonalnie do okresu, w którym zakaz handlu nie obowiązywał. Zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm. dalej „u.p.t.u.”), nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Najemca nie powinien zwlekać z prawidłowym rozliczeniem faktur na wpływ faktur korygujących, ani stosować przepisów dotyczących momentu ujęcia korekty. Zgodnie z dyspozycją art. 106j ust 1 u.p.t.u. w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1) udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,

2) udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,

3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,

5) podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury

- podatnik wystawia fakturę korygującą.

REKLAMA

W omawianym przypadku, żadne ze zdarzeń wskazanych w art. . 106j ust 1 pkt 1 – 5 u.p.t.u. nie wystąpiło. Także przepisy o terminach rozliczenia korekty nie mają w niniejszej sprawie zastosowania. Przepisy regulujące moment rozliczenia korekt są skonstruowane w taki sposób, żeby zapobiec sytuacji, w której u nabywcy powstanie prawo do odliczenia podatku w okresie wcześniejszym, niż u sprzedawcy obowiązek jego zapłaty. W przypadku faktur dokumentujących usługi, które nie były w rzeczywistości świadczone, prawo do odliczenia po stronie nabywcy nie powstanie nigdy, a obowiązek zapłaty podatku po stronie wystawcy faktury powstanie w trybie art. 108 u.p.t.u. Z orzecznictwa TSUE (sygn. akt C-454/98) wynika, że podatnik ma prawo do skorygowania pustej faktury w przypadku, gdy w odpowiednim czasie całkowicie wyeliminował ryzyko jakichkolwiek strat we wpływach podatkowych. W związku z powyższym prawidłowym rozwiązaniem będzie skorygowanie wykazanych kwot podatku naliczonego w okresie, w którym został on wykazany do odliczenia, nie zaś w okresie późniejszym, gdy najemca otrzymał fakturę korygującą lub w oparciu o inne, ustalone z wystawcami faktur, warunki korekty. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a u.p.t.u., nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Jeśli więc w jednej pozycji faktury wykazano usługę najmu, co do której najemca ma wiedzę, w jakim okresie usługa ta była faktycznie realizowana, a w jakim umowa najmu była wygaszona, powinien samodzielnie ustalić jaka część kwoty podatku podlega odliczeniu i w takiej proporcji wykazać podatek naliczony.

O ile jedna pozycja faktury obejmuje zarówno okres, za który najem był świadczony, jak i okres wygaszenia umowy, niedopuszczalne jest wykazanie kwoty podatku naliczonego, z tej pozycji, w całości. Nawet, jeśli u.p.t.u. nie wskazuje szczególnych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału, które umożliwiłyby określenie części podatku naliczonego, którą należy uważać za związaną, odpowiednio, z działalnością gospodarczą i z usługą niezrealizowaną, art. 168 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwia się on praktyce krajowej zezwalającej podatnikowi na pełne odliczenie podatku od wartości dodanej naliczonego w związku z nabyciem przez niego towarów i usług w celu prowadzenia zarówno działalności gospodarczej, opodatkowanej, jak i działalności, która nie wchodzi w zakres stosowania prawa do odliczenia. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, podatnik mający wiedzę o niewykonaniu czynności udokumentowanej fakturą wystawioną przez podmiot, który nie wykonał na jego rzecz czynności, nie może jednocześnie twierdzić, że nie miał wiedzy o braku prawa do odliczenia (np. wyrok WSA sygn. I FSK 202/21 z dnia 30 marca 2021 r.).

Jednocześnie, brak w ustawodawstwie szczegółowych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału podatku naliczonego między działalność gospodarczą a działalność niemającą charakteru gospodarczego co do zasady nie może mieć wpływu na zakres prawa do odliczenia przewidzianego w art. 168 Dyrektywy. Nie uzasadniona jest więc rezygnacja z odliczenia kwoty podatku wykazanego w takiej pozycji, która dotyczy części usługi związanej z działalnością opodatkowaną, skoro spełnione są warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia, wskazane w art. 86 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u.

Umowa najmu jest umowa wzajemną. Jak stanowi art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) w § 1, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.  Skoro zatem wzajemne zobowiązania wygasają i najemcy nie płacą czynszu powinno to teoretycznie skutkować możliwością usunięcia najemców z zajmowanych lokali, co nie jest jednak zgodne z celem Ustawodawcy. To, że umowa najmu wygasła, nie oznacza w ocenie autorki, że najemca nie może ponieść kosztów eksploatacji i mediów, które powstają w konsekwencji pozostawienia w wynajmowanym obiekcie towaru i wyposażenia.

Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 ze zm.);

- ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.).

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
WIBOR będzie zastąpiony przez POLSTR - nowy wskaźnik referencyjny. Od kiedy?

POLSTR – tak będzie nazywał się nowy wskaźnik referencyjny, który zastąpi WIBOR. Taką decyzję podjął 30 stycznia 2025 r. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. wskaźników referencyjnych.

Sądy masowo popierają przedsiębiorców w sporze o Mały ZUS Plus

Sądy Okręgowe w całej Polsce wydały ponad 60 wyroków zgodnych z interpretacją Rzecznika MŚP, uznając, że przedsiębiorcy mogą ponownie skorzystać z Małego ZUS Plus po dwóch latach przerwy. ZUS stoi na stanowisku, że okres ten powinien wynosić trzy lata. Spór trwa, a część spraw trafia do Sądu Najwyższego.

Czy komputery kwantowe są zagrożeniem dla blockchaina i bezpieczeństwa cyfrowych transakcji?

Blockchain od lat jest symbolem bezpieczeństwa i niezmienności danych. Jego zastosowanie wykracza daleko poza kryptowaluty – wykorzystuje się go w finansach, administracji, logistyce czy ochronie zdrowia. Jednak pojawienie się komputerów kwantowych, zdolnych do przeprowadzania obliczeń niewyobrażalnych dla klasycznych komputerów, rodzi pytanie: czy blockchain przestanie być odporny na złamanie? A jeśli tak, jakie będą tego konsekwencje dla transakcji, danych i całej gospodarki cyfrowej?

Przelewy natychmiastowe – czy europejskie banki są gotowe do zmian?

Zgodnie z decyzją Parlamentu Europejskiego przelewy w euro mają docierać na konta klientów w UE w ciągu 10 sekund. Bankom, które nie spełnią tego wymogu, mogą grozić nie tylko kary, ale i utrata klientów.

REKLAMA

Przedsiębiorców niepokoją podatki i niestabilność prawa. Dużym problemem są też rosnące koszty energii

Rosnące koszty energii, wysokie podatki i niestabilność prawa to największe obawy polskich przedsiębiorców. Firmy mierzą się także z problemem braków kadrowych, a większość nie spodziewa się poprawy warunków gospodarczych w najbliższym czasie.

Ranking depozytów: koniec stycznia 2025 r. 4%, 5% a nawet 8% na lokacie lub koncie oszczędnościowym - w którym banku można tyle dostać

W styczniu 2025 r. nastąpiły zmiany w czołówce promocyjnych depozytów bankowych. Dwa banki przestały oferować 8% w skali roku. Ale inna instytucja postanowiła właśnie na początku 2025 r. taką ofertę udostępnić. Mimo licznych promocji lokat i rachunków oszczędnościowych widoczny jest trend stopniowego pogarszania się oferty depozytowej - już od 2 lat. Skutkiem tego - jak pokazują dane NBP - przeciętna lokata zakładana jest z oprocentowaniem mniejszym niż 4% w skali roku.

Obligacje skarbowe - luty 2025 r. Oprocentowanie do 6,80% w skali roku. Oferta obligacji nowych emisji

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 27 stycznia 2025 r. przekazało informacje o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w lutym 20245 r. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie zmienią się w porównaniu do oferowanych w styczniu br. Od 28 stycznia br. można nabywać nowe (lutowe) emisje obligacji skarbowych w drodze zamiany z niewielkim dyskontem. 

Nowe stawki podatku od środków transportowych w 2025 r. Kto i kiedy płaci ten podatek?

Przewoźnicy mogą odetchnąć z ulgą. Po sporych podwyżkach podatku od środków transportowych w 2024 roku, w obecnym 2025 r. ich poziom wzrósł tylko nieznacznie. Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów, w 2025 roku maksymalna stawka opłaty zwiększy się o niecałe 3 proc., podczas gdy w 2024 roku podwyżka wyniosła aż 15 proc.

REKLAMA

Nowe przepisy dla firm transportowych od 2025 roku: polscy przewoźnicy mogą wynająć pojazd za granicą

Początek 2025 r. zapowiada zmiany wpływające na funkcjonowanie polskich firm transportowych. Jedną z nich jest nowelizacja ustawy o transporcie drogowym z 21 listopada 2024 r., zgodnie z którą polscy przewoźnicy od niedawna mogą wypożyczyć ciężarówkę zarejestrowaną za granicą. Rozwiązanie to może przynieść korzyści firmie transportowej i zwiększyć np. elastyczność operacyjną czy ograniczyć liczbę przestojów, ale ma też swoje ograniczenia. Jakie? Co ważniejsze, nieprzestrzeganie nowych regulacji niesie ryzyko dotkliwych kar finansowych dla przewoźników.

Rewolucja w branży finansowej: Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych

W dynamicznie zmieniającym się świecie finansów, bycie na bieżąco z trendami i nowymi regulacjami to klucz do sukcesu. Dlatego już w marcu 2025 roku odbędzie się jedno z najważniejszych wydarzeń w branży – Konferencja dla Biur Rachunkowych i Księgowych – KONEL. To niepowtarzalna okazja, by poszerzyć wiedzę, nawiązać kontakty i zyskać przewagę konkurencyjną.

REKLAMA