REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie VAT umów najmu w okresie zakazu handlu

Izabela Żurkowska-Mróz
Doradca podatkowy
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Opodatkowanie VAT umów w okresie zakazu handlu
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Artykuł dotyczy skutków podatkowych w podatku od towarów i usług czasowego wygaszenia umów najmu sklepów zlokalizowanych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w kontekście regulacji art. 15ze ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej „Specustawa”).

W myśl art. 15ze ust. 1 Specustawy, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Art. 15ze ust 2 Specustawy wskazuje natomiast, iż uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący powinni fakturować umowy najmu do czasu otrzymania wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, albowiem ust 3 powołanego przepisu stanowi, że postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu. Oznacza to, że od dnia zakazu wygasły wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, przy czym warunek złożenia wiążącej oferty przedłużenia umowy nie był na ten moment wymagany. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać wynajmującego dopiero z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

Autopromocja

Prawdopodobnie, w trakcie prac legislacyjnych nad Specustawą nie przewidziano możliwości wprowadzenia więcej niż jednego zamknięcia obiektów handlowych, a w konsekwencji nie sprecyzowano, czy każda kolejna przerwa w prowadzeniu działalności handlowej skutkować ma przedłużeniem umowy nie tylko o okres zakazu, ale także o kolejne pół roku. Przedłużenie umów ma miejsce na warunkach sprzed epidemii. Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy będzie przedłużana wielokrotnie o okres zakazu handlu i kolejne sześć miesięcy, prawdopodobnie nie będzie odpowiadała warunkom rynkowym i będzie niekorzystna dla jednej ze stron w okresie, gdy będzie jeszcze wiążąca.

Jednokrotne skorzystanie przez najemcę z uprawnienia przewidzianego w art. 15ze ust. 2 Specustawy powoduje, w ocenie autorki, że wzajemne zobowiązania stron wygasają podczas każdego kolejnego wprowadzonego okresu zakazu handlu, tak długo, jak długo trwa pandemia Sars-CoV-2. Do tego czasu nie wydaje się konieczne każdorazowe składnie przez najemców ponownej oferty przedłużenia umowy najmu, skoro art. 15ze Specustawy nie rozróżnia kolejnych zakazów. Przyjąć należy zatem, że cały czas mamy do czynienia z jednym zakazem, obowiązującym w różnych okresach. Jedynie na zasadzie ostrożności rekomenduje się składanie bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu po zakończeniu każdego kolejnego okresu obowiązywania zakazu. Nie rekomenduje się natomiast składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o kolejne sześć miesięcy, ponieważ oświadczenie takie nie przestanie wiązać składającego w skutek pojawienia się oficjalnej wykładni lub objaśnień, z których będzie wynikać możliwość jednorazowego przedłużenia okresu najmu o sześć miesięcy. O ile wynajmujący nie okaże w tym zakresie dobrej woli, najemcy prawdopodobnie łatwiej będzie zniwelować negatywne skutki nie złożenia wiążących ofert woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu, niż skutki składania kolejnych ofert przedłużenia obowiązywania umów na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony każdorazowo o kolejne sześć miesięcy.

Z art. 15ze ust. 2 Specustawy wydaje się wynikać, że niezłożenie przez Najemcę oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy skutkuje uznaniem, że do wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy najmu nie doszło. Obowiązek podatkowy z tytułu świadczenia usług najmu powstanie z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty.

Faktury za najem powinny opiewać na kwoty przypadające na część okresu rozliczeniowego, w którym wygaszenie nie miało miejsca. Tylko bowiem w tym okresie usługi najmu były faktycznie świadczone. W przypadku, gdy wynajmujący wystawiają faktury za okres obowiązywania zakazu handlu, rekomenduje się wykazywanie podatku naliczonego wynikającego z takich faktur proporcjonalnie do okresu, w którym zakaz handlu nie obowiązywał. Zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm. dalej „u.p.t.u.”), nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Najemca nie powinien zwlekać z prawidłowym rozliczeniem faktur na wpływ faktur korygujących, ani stosować przepisów dotyczących momentu ujęcia korekty. Zgodnie z dyspozycją art. 106j ust 1 u.p.t.u. w przypadku gdy po wystawieniu faktury:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1) udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,

2) udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,

3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,

5) podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury

- podatnik wystawia fakturę korygującą.

W omawianym przypadku, żadne ze zdarzeń wskazanych w art. . 106j ust 1 pkt 1 – 5 u.p.t.u. nie wystąpiło. Także przepisy o terminach rozliczenia korekty nie mają w niniejszej sprawie zastosowania. Przepisy regulujące moment rozliczenia korekt są skonstruowane w taki sposób, żeby zapobiec sytuacji, w której u nabywcy powstanie prawo do odliczenia podatku w okresie wcześniejszym, niż u sprzedawcy obowiązek jego zapłaty. W przypadku faktur dokumentujących usługi, które nie były w rzeczywistości świadczone, prawo do odliczenia po stronie nabywcy nie powstanie nigdy, a obowiązek zapłaty podatku po stronie wystawcy faktury powstanie w trybie art. 108 u.p.t.u. Z orzecznictwa TSUE (sygn. akt C-454/98) wynika, że podatnik ma prawo do skorygowania pustej faktury w przypadku, gdy w odpowiednim czasie całkowicie wyeliminował ryzyko jakichkolwiek strat we wpływach podatkowych. W związku z powyższym prawidłowym rozwiązaniem będzie skorygowanie wykazanych kwot podatku naliczonego w okresie, w którym został on wykazany do odliczenia, nie zaś w okresie późniejszym, gdy najemca otrzymał fakturę korygującą lub w oparciu o inne, ustalone z wystawcami faktur, warunki korekty. Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 4 lit a u.p.t.u., nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, w przypadku gdy wystawione faktury stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności. Oznacza to, że faktury takie stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w części, w której dokumentują czynności rzeczywiście dokonane. Jeśli więc w jednej pozycji faktury wykazano usługę najmu, co do której najemca ma wiedzę, w jakim okresie usługa ta była faktycznie realizowana, a w jakim umowa najmu była wygaszona, powinien samodzielnie ustalić jaka część kwoty podatku podlega odliczeniu i w takiej proporcji wykazać podatek naliczony.

O ile jedna pozycja faktury obejmuje zarówno okres, za który najem był świadczony, jak i okres wygaszenia umowy, niedopuszczalne jest wykazanie kwoty podatku naliczonego, z tej pozycji, w całości. Nawet, jeśli u.p.t.u. nie wskazuje szczególnych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału, które umożliwiłyby określenie części podatku naliczonego, którą należy uważać za związaną, odpowiednio, z działalnością gospodarczą i z usługą niezrealizowaną, art. 168 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwia się on praktyce krajowej zezwalającej podatnikowi na pełne odliczenie podatku od wartości dodanej naliczonego w związku z nabyciem przez niego towarów i usług w celu prowadzenia zarówno działalności gospodarczej, opodatkowanej, jak i działalności, która nie wchodzi w zakres stosowania prawa do odliczenia. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, podatnik mający wiedzę o niewykonaniu czynności udokumentowanej fakturą wystawioną przez podmiot, który nie wykonał na jego rzecz czynności, nie może jednocześnie twierdzić, że nie miał wiedzy o braku prawa do odliczenia (np. wyrok WSA sygn. I FSK 202/21 z dnia 30 marca 2021 r.).

Jednocześnie, brak w ustawodawstwie szczegółowych uregulowań dotyczących kryteriów i metod podziału podatku naliczonego między działalność gospodarczą a działalność niemającą charakteru gospodarczego co do zasady nie może mieć wpływu na zakres prawa do odliczenia przewidzianego w art. 168 Dyrektywy. Nie uzasadniona jest więc rezygnacja z odliczenia kwoty podatku wykazanego w takiej pozycji, która dotyczy części usługi związanej z działalnością opodatkowaną, skoro spełnione są warunki uprawniające do skorzystania z prawa do odliczenia, wskazane w art. 86 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u.

Umowa najmu jest umowa wzajemną. Jak stanowi art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) w § 1, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.  Skoro zatem wzajemne zobowiązania wygasają i najemcy nie płacą czynszu powinno to teoretycznie skutkować możliwością usunięcia najemców z zajmowanych lokali, co nie jest jednak zgodne z celem Ustawodawcy. To, że umowa najmu wygasła, nie oznacza w ocenie autorki, że najemca nie może ponieść kosztów eksploatacji i mediów, które powstają w konsekwencji pozostawienia w wynajmowanym obiekcie towaru i wyposażenia.

Autopromocja

Izabela Żurkowska-Mróz, doradca podatkowy

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 ze zm.);

- ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dlaczego gospodarka strefy euro słabnie wobec USA od czasu wprowadzenia waluty euro?

    W ciągu 25 lat od wprowadzenia euro przewaga gospodarcza Stanów Zjednoczonych nad strefą euro zwiększyła się niemal trzykrotnie. W 1999 r. roku, kiedy wprowadzono walutę euro, gospodarka USA była o 11% większa niż gospodarka strefy euro pod względem parytetu siły nabywczej. Od tego czasu różnica ta wzrosła do 30% - piszą eksperci Allianz Trade w obszernym opracowaniu Allianz Research: „Europa wydaje się pozostawać w tyle za Stanami Zjednoczonymi na wielu frontach” w lutym 2024 r.

    Masz czteroletnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją? Opłaca się teraz sprzedać i kupić nowe takie same

    Czteroletnie obligacje indeksowane inflacją otrzymają w marcu 2024 r. oprocentowanie niższe niż Ministerstwo Finansów oferuje za nowe papiery tego samego typu. Ze strony inwestorów racjonalnym działaniem byłoby umorzenie starszych serii i zakup nowych papierów. Konwersja może dotyczyć papierów o wartości około…  84 mld zł. Tak radzi w komentarzu z 23 lutego 2024 r. Emil Szweda z Obligacje.pl,

    Zakup startupu - jak nie kupić kota w worku? Kluczowe: due dilligence. Poradnik dla inwestora

    Akwizycja firmy jest inwestycją, która ma się opłacać. To oczywiste twierdzenie staje się jeszcze bardziej prawdziwe w przypadku nabycia startupu, który kupuje się po to, by rozwijać biznes z pomysłem, mający duży potencjał. Zakup startupu zazwyczaj jest łatwiejszy niż założenie firmy od zera, szczególnie takiej, która ma się okazać jednorożcem w świecie biznesu. Jednak podjęcie takiego kroku jest obarczone sporym ryzykiem. Aż 9 na 10 nowo tworzonych startupów upada, z czego 20 proc. kończy działalność w ciągu pierwszego roku, a kolejne 50 proc. nie utrzymuje się na rynku dłużej niż 5 lat [Źródło: Startup Genome]. Można dyskutować z tymi statystykami, ale jeżeli nawet są prawdziwie tylko w połowie, to i tak wskazują na pewne negatywne zjawisko. Ryzyka biznesowego przy zakupie startupu nie da się zupełnie wyeliminować, ale można zadbać o to, by ograniczyć je do minimum. 

    Żądanie zmniejszenia kary umownej – sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania. Orzeczenie Sądu Najwyższego

    Występując o zmniejszenie kary umownej dłużnik jest zobligowany wskazać, do jakiej wysokości zmniejszenia żąda. Wyinterpretować to może również sąd, pod warunkiem, że taką możliwość daje całokształt działań procesowych dłużnika. Sąd nie może sam z urzędu podejmować się miarkowania, jeśli z działań strony nie wynika chęć zgłoszenia żądania o to - orzekł w wyroku z 16 listopada 2022 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSKP 578/22).

    Przekształcenie, połączenie, wniesienie aportu a możliwość stosowania estońskiego CIT

    Estoński CIT staje się coraz bardziej popularną formą opodatkowania spółek. Warto jednak wskazać, że wiąże się z nią szereg ograniczeń i warunków, jakie musi spełnić spółka, aby móc korzystać z dobrodziejstw estońskiego CIT.

    MF: Kasowy PIT od 2025 roku. Niedługo pojawi się projekt

    W Ministerstwie Finansów toczą się już prace nad projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dot. wdrożenia w polskim systemie podatkowym kasowego PIT. W najbliższych dniach projekt ten ma zostać wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Takie informacje przekazał 22 lutego 2024 r. w Sejmie wiceminister finansów Jarosław Neneman. Ale te nowe przepisy wejdą w życie nie wcześniej niż od 2025 roku.

    Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe?

    Jakie są kary za wykroczenia i przestępstwa skarbowe w 2024 roku? Od czego zależy wysokość kary?

    Składka zdrowotna na ryczałcie - progi przychodów w 2024 roku

    O wysokości składki zdrowotnej dla podatników na ryczałcie decydują progi osiąganych przychodów oraz wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Jak prawidłowo obliczyć składkę zdrowotną dla ryczałtu w 2024 roku?

    Ulga dla seniorów przed otrzymaniem emerytury - co mówi prawo?

    Czy seniorzy mogą korzystać z ulgi podatkowej w PIT przed otrzymaniem emerytury, mimo osiągnięcia wieku emerytalnego? Chodzi o zwolnienie w podatku dochodowym nazywane „ulgą dla pracujących seniorów”.

    Niestaranny pracodawca zapłaci podatek za oszustwo pracownika. Wyrok TSUE nie usuwa wszystkich wątpliwości i nie daje wytycznych

    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 30 stycznia 2024 r. orzekł, że pracownik wykorzystujący dane swego pracodawcy do wystawiania fałszywych faktur jest zobowiązany do zapłaty wskazanej w nich kwoty podatku  Ale takie konsekwencje powinny dotknąć pracownika pod warunkiem, że pracodawca (podatnik VAT) dochował należytej staranności, rozsądnie wymaganej w celu kontrolowania działań swojego pracownika. Jeżeli pracodawca takiej staranności nie dochował, to poniesie konsekwencje sam i będzie musiał zapłacić podatek.

    REKLAMA