Czy trzeba płacić VAT przy sprzedaży działek

Od 1 maja 2004r. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega dostawa gruntów.
Ministerstwo Finansów dokonując interpretacji przepisów (art. 5 ust.1 pkt 1, art.2 pkt 6 oraz art.15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT) - do 2007r. stało na stanowisku, że wystarczy dokonać podziału gruntu na kilka działek z założeniem dalszej odsprzedaży, by osobie takiej przypisano zamiar dokonywania czynności dostawy gruntu w sposób częstotliwy, w konsekwencji by uznać ją za podatnika podatku od towarów i usług. Nie miało przy tym znaczenia, czy osoba dokonująca podziału i sprzedaży gruntu nabyła go w drodze darowizny, zakupiła na potrzeby własne w celu powiększenia majątku osobistego lub wspólnego. Zdaniem MF osoba taka stawała się podatnikiem obowiązanym do zarejestrowania i odprowadzenia podatku już od sprzedaży pierwszej z działek.

Podatnicy z takim stanowiskiem się nie zgadzali występując na drodze sądowej o uznanie, że nie może być podatnikiem VAT - osoba, która sprzedaje działki znajdujące się w jej majątku osobistym.

Orzecznictwo w tej kwestii było różne.

Dopiero wyrok NSA z dnia 29.10.2007r. (I FPSK 3/07), który zapadł w rozszerzonym składzie siedmiu sędziów, wskazał jak należy interpretować sporną kwestię.

NSA stwierdził, że warunkiem koniecznym do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec. Zdaniem NSA okoliczność, że czynność została wykonana z zamiarem częstotliwości nie może przesądzać o jej opodatkowaniu. W sytuacji, gdy grunty nabywane są na cele własne, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej ich sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową skutkującą uznaniem podmiotu za podatnika VAT.
NSA podkreślił przy tym, że aby przesądzić o opodatkowaniu danej czynności należy każdorazowo ustalić w odniesieniu do konkretnej czynności, że podmiot działał w charakterze podatnika.

Pomimo, że od wydania powyższego orzeczenia minęły prawie trzy lata, podatnicy w dalszym ciągu toczą spory z fiskusem.

Warto zatem na konkretnych przykładach, kierując się wykładnią NSA, wskazać kiedy podmiot występuje w charakterze podatnika, a kiedy nie.

Zobacz także: Jak rozliczyć VAT przy wynajmie powierzchni reklamowej

Rozważmy omawiany problem w sytuacjach o podobnym stanie faktycznym:

1a
Osoba fizyczna zakupiła w 2000r. na własne potrzeby działkę o powierzchni 1ha przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego do użytkowania rolniczego. W 2006r. działka została przekwalifikowana na budowlaną i podzielona na 10 działek. W kolejnym roku wszystkie działki zostały sprzedane z dużym zyskiem.

W przedstawionej sytuacji podmiot nie występuje w charakterze podatnika VAT albowiem działka została zakupiona w celach prywatnych (taki był zamiar w momencie zakupu)- nie był to cel handlowy.

1b
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami zakupiła w 2000r. działkę o powierzchni 1ha przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego do użytkowania rolniczego. Zakup został zrealizowany z zamiarem dalszej odsprzedaży w przyszłości. W 2006r. działka została przekwalifikowana na budowlaną i podzielona na 10 działek. W kolejnym roku wszystkie działki zostały sprzedane z dużym zyskiem.

W przedstawionej sytuacji podmiot występuje w charakterze podatnika VAT albowiem działka została zakupiona w celu handlowym (taki był zamiar w momencie zakupu) - nie był to cel prywatny.

Podobna sytuacja występuje w następującym stanie faktycznym:

2a
W skład gospodarstwa rolnego wchodzą dwie działki (10 i 2 ha). Na jednej jest prowadzona działalność rolnicza i agroturystyka (jako dochód dodatkowy). Druga stanowiąca nieużytki rolne została przekwalifikowana na budowlaną i podzielona na 10 działek, które sprzedano w kolejnym roku.

W przedstawionej sytuacji podmiot nie występuje w charakterze podatnika VAT albowiem dokonano sprzedaży gruntu z majątku osobistego nie związanego z prowadzoną działalnością rolniczą.

2b
W skład gospodarstwa rolnego wchodzą dwie działki (10 i 2 ha). Obie są wykorzystywane do celów rolniczych. Rolnik postanawia przekwalifikować mniejszą z działek na budowlaną i sprzedać (w celu uzyskania funduszy na prowadzenie hodowli koni). Działka zostaje podzielona na 10 i sprzedana w kolejnym roku.

W przedstawionej sytuacji podmiot występuje w charakterze podatnika VAT albowiem dokonano sprzedaży gruntu związanego z prowadzoną działalnością rolniczą.

Jak wskazują wyżej przytoczone przykłady nawet w zbliżonych stanach faktycznych mogą wystąpić odmienne konsekwencje w zakresie opodatkowania podatkiem VAT poszczególnych czynności.

Ważne zatem jest by w konkretnym stanie faktycznym na kanwie art.5 ust.1 pkt 1, art.2 pkt 6 oraz art.15 ust. 1, 2 ustawy o podatku VAT, a także wyroku NSA z 29.10.2007r., realnie ocenić czy w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika.

Polecamy serwis: PIT

Warto też dodać, że kierunek wskazany przez NSA w wyroku z dnia 29.10.2007r. został utrwalony w orzeczeniach innych Sądów, które przyjęły przychylną dla podatników interpretację przepisów (I FSK 1043 z 27.10.2009r., I SA/Wr 1353/09 z 16.12.2009r., I FSK 1208/08 z 06.01.2010r., I FSK45/09 z 25.02.2010r.).