REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe  w VAT i PCC
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

REKLAMA

REKLAMA

Transakcji sprzedaży mieszkania przez przedsiębiorcę niewątpliwie towarzyszyć będą różne warianty rozliczenia sprzedaży na tle prawa podatkowego, a w szczególności na tle ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), a także ustawy od czynności cywilnoprawnych (dalej ustawa o PCC). Zagadnienie to warto omówić na przykładzie.

Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT nabył mieszkanie 22 kwietnia 2015 r. Mieszkanie było wykorzystywane do czynności opodatkowanych, w związku z czym Przedsiębiorca obniżył podatek należny o podatek naliczony z tytułu nabycia mieszkania. Od momentu nabycia nie ponoszono nakładów na ulepszenie mieszkania, które podwyższyłyby jego wartość jako środka trwałego. W 2020 roku Przedsiębiorca postanowił to mieszkanie sprzedać, a potencjalnym kupcem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie jest czynnym podatnikiem VAT.

REKLAMA

REKLAMA

W opisanym przykładzie znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres 2 krótszy niż 2 lata.

W sytuacji wskazanej w przykładzie dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Mieszkanie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie, w którym Przedsiębiorca je nabył, w związku z czym do pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. W związku z powyższym zostaną spełnione przesłanki ku temu, aby transakcja sprzedaży mieszkania podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu warto wspomnieć, że Przedsiębiorca nie będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawy mieszkania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jednym z warunków jest bowiem, aby dokonujący dostawy i nabywca mieszkania byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W prezentowanym przykładzie nabywca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w związku z czym warunek nie zostanie spełniony.

REKLAMA

Polecamy: VAT 2020. Komentarz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: Biuletyn VAT

Zwolniona z podatku sprzedaż nieruchomości dokonana w ciągu 10-letniego okresu korekty (liczonego od momentu oddania obiektu do użytkowania) pociąga za sobą obowiązek korekty podatku odliczonego w części odnoszącej się do pozostałego okresu korekty, co wynika z art. 91 ust. 2 w zw. z ust. 4 ustawy o VAT. Korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż.

Sprzedaż mieszkania stanowi wyjątek od reguły i jako czynność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Ustawa o PCC nie dopuszcza zatem możliwości skorzystania z wyłączenia przedmiotowego przy sprzedaży mieszkania.

Warto wskazać, że na gruncie ustawy o PCC skutki podatkowe wystąpią tylko i wyłącznie dla kupującego mieszkanie. W stosunku do Przedsiębiorcy, na tym polu nie powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy ciążyć będzie na kupującym (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy sprzedaży mieszkania będzie to data umowy sprzedaży (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustaw o PCC). W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC za podstawę opodatkowania przyjmuje się średnią rynkową wartość rzeczy lub prawa majątkowego. Ustalając wartość nieruchomości należy zwrócić uwagę na ceny mieszkań o podobnym położeniu, metrażu, a także stanu i stopnia zużycia rzeczy (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC). Stawka opodatkowania dla umowy sprzedaży wynosi 2% podstawy opodatkowania (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek PCC powinien być pobrany przez notariusza.

Reasumując powyższe rozważania, sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę będącego czynnym podatnikiem VAT na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej będzie zwolniona z podatku VAT i pociągnie za sobą obowiązek korekty podatku naliczonego. Na gruncie ustawy o PCC podatek wynosi 2%, jednak ciężar podatku spoczywać będzie na kupującym.

Adrian Puttkammer Młodszy konsultant podatkowy ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.
Alicja Ziółek, Doradca podatkowy, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2026: Tylko 4 miesiące na przygotowanie. Czego wymagać od dostawców oprogramowania? Kto powinien mieć dostęp do systemu?

Od 1 lutego 2026 roku w Polsce zacznie obowiązywać obligatoryjne fakturowanie elektroniczne z wykorzystaniem faktur ustrukturyzowanych wprowadzonych do ustawy o podatku VAT. Najpierw dotyczyć to będzie największych podatników (przekroczone 200 mln zł obrotów brutto w 2024 r.), a od 1 kwietnia 2026 r. - pozostałych. Oznacza to, że wymiana faktur pomiędzy przedsiębiorcami będzie musiała odbywać się za pośrednictwem Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF).

Zmiany w VAT: rozliczanie importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej

W dniu 17 września 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o podatku od towarów i usług, będący częścią pakietu deregulacyjnego. Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów nowelizacja ta jest konieczna, bowiem po wprowadzeniu od czerwca br. nowego systemu celnego AIS/IMPORT PLUS, niektóre firmy posiadające pozwolenie na stosowanie zgłoszenia uproszczonego i stosujące to uproszczenie zostałyby de facto pozbawione możliwości rozliczania podatku VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej. Dzięki nowym przepisom ci przedsiębiorcy będą mogli nadal rozliczać podatek VAT z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej.

Ulga B+R na wakacjach. O czym należy pamiętać przy ewidencji czasu pracy w czasie nieobecności pracowników?

Ulga na działalność badawczo-rozwojową (ulga B+R) to jeden z najistotniejszych i najbardziej przystępnych instrumentów wspierających finansowanie innowacji w Polsce. Ta preferencja podatkowa umożliwia przedsiębiorcom odliczenie od podstawy opodatkowania kosztów poniesionych na działania badawczo-rozwojowe nawet na poziomie 200%. W praktyce oznacza to możliwość odzyskania wydatków ponoszonych m.in. na wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w prace B+R. Jednak dużym wyzwaniem pozostaje prawidłowe ewidencjonowanie czasu pracy osób zaangażowanych w takie projekty.

Od kiedy KSeF: co to za system faktur, co warto wiedzieć? Dla kogo będzie obowiązkowy w 2026 roku?

No i staje przed nami nowe wyzwanie. Nadchodzi koniec tradycyjnego modelu księgowości. Od 1 lutego 2026 r. największe podmioty będą musiały wystartować z wystawianiem faktur przez KSeF. Natomiast wszyscy odbiorcy będą musieli za pośrednictwem KSeF te faktury odbierać. Dla kogo w 2026 r. system KSeF będzie obowiązkowy?

REKLAMA

Konsekwencje dla łańcucha dostaw przez zamknięcie kolejowego przejścia granicznego w Małaszewiczach w związku z manewrami Zapad-2025

Polska zdecydowała o czasowym zamknięciu kolejowych przejść granicznych z Białorusią, w tym kluczowego węzła w Małaszewiczach. Powodem są zakrojone na szeroką skalę rosyjsko-białoruskie manewry wojskowe Zapad-2025. Decyzja ta, choć motywowana względami bezpieczeństwa, rodzi poważne skutki gospodarcze i logistyczne, uderzając w europejsko-azjatyckie łańcuchy dostaw.

KSeF a JDG – rewolucja w fakturach dla jednoosobowych działalności

Krajowy System e-Faktur (KSeF) to największa zmiana dla firm od lat. Do tej pory dla wielu przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG) faktura była prostym dokumentem np. wystawianym w Wordzie, Excelu czy nawet odręcznie. W 2026 roku ta rzeczywistość diametralnie się zmieni. Faktura będzie musiała być wystawiona w formie ustrukturyzowanej i przekazana do centralnego systemu Ministerstwa Finansów.

Liczne zmiany w podatkach PIT i CIT od 2026 r: nowe definicje ustawowe, ulga mieszkaniowa, amortyzacja, programy lojalnościowe, zbywanie nieruchomości, estoński CIT, IP Box

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany 16 września 2025 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Projekt ten, nad którym pracuje Ministerstwo Finansów, ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Zmiany mają wejść w życie od początku 2026 roku.

Bank prosi o aktualizację danych twojej firmy? Oto dlaczego nie warto z tym zwlekać

Otwierasz serwis elektroniczny swojego banku i widzisz wiadomość o konieczności zaktualizowania danych osobowych lub firmowych? To nie przypadek. Potraktuj to jako priorytet, by działać zgodnie z prawem i zapewnić swojej firmie ciągłość świadczenia usług bankowych. Szczególnie że aktualizację można zrobić w kilku prostych krokach i w dogodnej dla ciebie formie.

REKLAMA

Czy ominie Cię KSeF? Może jesteś w grupie, która nie będzie musiała stosować e-faktur w 2026 roku

W 2026 roku wchodzi w życie obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) dla większości przedsiębiorców w Polsce. System pozwala na wystawianie faktur ustrukturyzowanych i automatyczne przesyłanie ich do administracji podatkowej. Choć wielu przedsiębiorców będzie zobowiązanych do korzystania z platformy, istnieją wyjątki i odroczenia. Sprawdź!

Czy prawo stoi po stronie wierzyciela? Termin 60 dni, odsetki, rekompensaty, windykacja na koszt dłużnika, sąd

Nieterminowe płatności potrafią sparaliżować każdą firmę. Jest to dokuczliwe szczególnie w branży TSL, gdzie koszty rosną z dnia na dzień, a marże są minimalne. Każdy dzień zwłoki to realne ryzyko utraty płynności. Pytanie brzmi: czy prawo faktycznie stoi po stronie wierzyciela, a jeśli tak – jak z niego skutecznie korzystać?

REKLAMA