REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Grupa ECDP
Jedna z wiodących grup konsultingowych w Polsce
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe  w VAT i PCC
Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę osobie fizycznej - skutki podatkowe w VAT i PCC

REKLAMA

REKLAMA

Transakcji sprzedaży mieszkania przez przedsiębiorcę niewątpliwie towarzyszyć będą różne warianty rozliczenia sprzedaży na tle prawa podatkowego, a w szczególności na tle ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT), a także ustawy od czynności cywilnoprawnych (dalej ustawa o PCC). Zagadnienie to warto omówić na przykładzie.

Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT nabył mieszkanie 22 kwietnia 2015 r. Mieszkanie było wykorzystywane do czynności opodatkowanych, w związku z czym Przedsiębiorca obniżył podatek należny o podatek naliczony z tytułu nabycia mieszkania. Od momentu nabycia nie ponoszono nakładów na ulepszenie mieszkania, które podwyższyłyby jego wartość jako środka trwałego. W 2020 roku Przedsiębiorca postanowił to mieszkanie sprzedać, a potencjalnym kupcem nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która nie jest czynnym podatnikiem VAT.

REKLAMA

W opisanym przykładzie znajdą zastosowanie przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres 2 krótszy niż 2 lata.

REKLAMA

W sytuacji wskazanej w przykładzie dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Mieszkanie było przedmiotem pierwszego zasiedlenia w momencie, w którym Przedsiębiorca je nabył, w związku z czym do pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. W związku z powyższym zostaną spełnione przesłanki ku temu, aby transakcja sprzedaży mieszkania podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu warto wspomnieć, że Przedsiębiorca nie będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawy mieszkania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jednym z warunków jest bowiem, aby dokonujący dostawy i nabywca mieszkania byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W prezentowanym przykładzie nabywca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w związku z czym warunek nie zostanie spełniony.

Polecamy: VAT 2020. Komentarz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Polecamy: Biuletyn VAT

REKLAMA

Zwolniona z podatku sprzedaż nieruchomości dokonana w ciągu 10-letniego okresu korekty (liczonego od momentu oddania obiektu do użytkowania) pociąga za sobą obowiązek korekty podatku odliczonego w części odnoszącej się do pozostałego okresu korekty, co wynika z art. 91 ust. 2 w zw. z ust. 4 ustawy o VAT. Korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż.

Sprzedaż mieszkania stanowi wyjątek od reguły i jako czynność zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Ustawa o PCC nie dopuszcza zatem możliwości skorzystania z wyłączenia przedmiotowego przy sprzedaży mieszkania.

Warto wskazać, że na gruncie ustawy o PCC skutki podatkowe wystąpią tylko i wyłącznie dla kupującego mieszkanie. W stosunku do Przedsiębiorcy, na tym polu nie powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy ciążyć będzie na kupującym (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, przy sprzedaży mieszkania będzie to data umowy sprzedaży (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustaw o PCC). W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC za podstawę opodatkowania przyjmuje się średnią rynkową wartość rzeczy lub prawa majątkowego. Ustalając wartość nieruchomości należy zwrócić uwagę na ceny mieszkań o podobnym położeniu, metrażu, a także stanu i stopnia zużycia rzeczy (art. 6 ust. 2 ustawy o PCC). Stawka opodatkowania dla umowy sprzedaży wynosi 2% podstawy opodatkowania (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podatek PCC powinien być pobrany przez notariusza.

Reasumując powyższe rozważania, sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę będącego czynnym podatnikiem VAT na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej będzie zwolniona z podatku VAT i pociągnie za sobą obowiązek korekty podatku naliczonego. Na gruncie ustawy o PCC podatek wynosi 2%, jednak ciężar podatku spoczywać będzie na kupującym.

Adrian Puttkammer Młodszy konsultant podatkowy ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.
Alicja Ziółek, Doradca podatkowy, Kierownik Zespołu ds. Podatków Pośrednich w ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy sp.k.

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

KSeF już za rogiem. Tysiące firm nieprzygotowanych – cyfrowe wykluczenie może kosztować fortunę

Cyfrowy obowiązek, który może zaskoczyć wielu przedsiębiorców – od 2026 r. e-fakturowanie stanie się przymusem. Problem? Rząd uznał, że „wykluczenie cyfrowe” dotyczy wyłącznie najmniejszych firm. W praktyce zagrożeni są także starsi przedsiębiorcy, mikrofirmy bez dostępu do IT, a nawet ci, którzy nie mają stabilnego internetu. Brak przygotowania oznacza paraliż działalności, karne odsetki i utratę klientów. Czas ucieka – a system nie wybacza błędów.

REKLAMA

ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

REKLAMA