VAT od wynajmu na cele mieszkaniowe - zwolnienie, czy stawka 8%?

Tym razem spór między podatnikiem a fiskusem nie toczył się o to, czy należy zastosować zwolnienie z VAT, czy stawkę 23 proc., ale o to, czy zamiast zwolnienia powinno być 8 proc. VAT.

Co więcej, fiskus optował za zwolnieniem (jeszcze rok temu był innego zdania). Natomiast spółka uważała, że właściwa jest stawka 8 proc. Rację przyznał jej WSA w Rzeszowie w wyroku z 16 stycznia 2020 r. (sygn. akt I SA/Rz 835/19).

– Minister finansów powinien wydać interpretację ogólną albo objaśnienia podatkowe, które uporządkują tę kwestię – uważa Janina Fornalik, doradca podatkowy i partner w MDDP.

Zgadza się z nią Jarosław Ziółkowski, doradca podatkowy w Independent Tax Advisers. – Przy tak powszechnych i nieskomplikowanych usługach nie powinno być żadnych wątpliwości co do stawki VAT bądź zwolnienia z podatku i ostatecznej ceny na fakturze – podkreśla ekspert.

Jego zdaniem kolejne miesiące mogą przynieść następne rozstrzygnięcia w tej kwestii z uwagi na wiążące informacje stawkowe wydawane przez Krajową Informację Skarbową.

Fiskus jest za zwolnieniem

Chaos w tym zakresie trwa od co najmniej kilku lat. Chodzi o interpretację art. 43 ust. 1 pkt 36 i ust. 20 ustawy o VAT, który zwalnia z podatku najem i dzierżawę nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Problem pojawia się, gdy właściciel nieruchomości wynajmuje ją przedsiębiorcy (np. spółce) z przeznaczeniem na noclegi jego pracowników. Od pewnego czasu dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza w wydawanych interpretacjach indywidualnych, że w takim wypadku cele mieszkaniowe są realizowane i najem jest zwolniony z podatku, nawet gdy z lokalu korzystają pracownicy najemcy.

Jak zauważa Janina Fornalik, stanowisko fiskusa jest korzystne zwłaszcza dla osób fizycznych wynajmujących mieszkania firmom. Dzięki zwolnieniu nie muszą się one rejestrować dla celów VAT. Ewentualne opodatkowanie najmu na rzecz firmy oznaczałoby, że byliby chronieni przed rejestracją tylko do limitu 200 tys. zł rocznie – tłumaczy ekspertka.

Co innego, gdy nieruchomość jest wynajmowana firmie, a ta następnie podnajmuje ją innemu przedsiębiorcy bądź osobom fizycznym. Fiskus twierdzi, że w takiej sytuacji nie ma mowy o zwolnieniu, bo najemca nie realizuje celu mieszkaniowego, tylko zarabia na dalszym podnajmie. Potwierdzają to też sądy administracyjne, np. WSA w Poznaniu w wyroku z 12 grudnia 2019 r. (sygn. akt I SA/Po 660/19, nieprawomocny).

Z 8 proc. VAT

Z interpretacją o zwolnieniu z VAT na cele mieszkaniowe nie zgodziła się spółka będąca właścicielem domku jednorodzinnego i ośrodka składającego się z domków letniskowych.

Uważała, że świadczony przez nią najem powinien być z 8 proc. VAT. Argumentowała, że w jej wypadku nie będzie miało zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, bo – stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT – zwolnienie to nie ma zastosowania do usług związanych z zakwaterowaniem (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, od kwietnia będzie to poz. 47 w tym samym załączniku).

Spółka podkreśliła, że należy rozróżnić najem „na cele mieszkaniowe” i usługi związane z zakwaterowaniem. Pracownicy najemcy będą korzystać z pomieszczeń mieszkalnych jedynie tymczasowo, na czas pobytu związanego z pracą, co nie warunkuje zamiaru stałego miejsca zamieszkania tych osób.

Dlatego, mimo że umowa najmu będzie dotyczyć nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które będą wykorzystywane przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych, to najem ten nie będzie objęty zwolnieniem z VAT, tylko będzie ze stawką 8 proc. – argumentowała spółka.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uważał jednak, że skoro przedmiotem umowy jest wynajem nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, to zastosowanie ma zwolnienie z VAT. – Nie jest istotne, że pracownicy nie są stroną umowy, ponieważ w ich imieniu występuje najemca – podkreślił.

W tej sprawie jednak WSA w Rzeszowie nie podzielił wykładni fiskusa. Odwołał się do wyroku NSA z 8 maja 2018 r., z którego wynikało, że zwolnienie nie dotyczy wynajmu, którego celem jest realizacja celów gospodarczych przez najemcę. Rzeszowski sąd uznał, że tak właśnie będzie w tym przypadku – najemca nie może zrealizować własnych celów mieszkaniowych w wynajętych nieruchomościach, więc najem powinien być ze stawką 8 proc. (zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT).

Wcześniej podobnie w sprawie wynajmu nieruchomości firmom szukającym lokum dla pracowników orzekały WSA w Warszawie w wyroku z 23 sierpnia 2018 r. (sygn. akt III SA/Wa 433/18) i WSA w Gdańsku w wyroku z 10 lipca 2018 r. (sygn. akt I SA/Gd 517/18). Oba wyroki są nieprawomocne.

Polecamy: Instrukcje VAT

Polecamy: Biuletyn VAT

Wolty fiskusa

Po wyroku NSA z 8 maja 2018 r. na krótko zdanie zmienił też dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który zaczął wydawać interpretacje nakazujące doliczenie podatku. Przykładem interpretacje z 7 marca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA), z 29 stycznia 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-1.4012.812.2018.2.BS).

Potem jednak fiskus ponownie zmienił stanowisko i od roku twierdzi, że wynajem nieruchomości firmie z przeznaczeniem na kwatery dla jej pracowników jest zwolniony z VAT. Przykładem są interpretacje dyrektora KIS z 31 stycznia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.815.2019.1.WN) i z 7 lutego 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.823.2019.1.ASY).

Szerzej o zmianie wykładni urzędników pisaliśmy w DGP 155/2019 „VAT od najmu co interpretacja to inne stanowisko”.

Kto ma rację?

Jarosław Ziółkowski przyznaje, że odpowiedź na pytanie, kto ma rację w tym sporze, jest wyjątkowo trudna.

– Z jednej strony gdyby przyjąć, że fiskus się myli, to mocno ograniczony byłby sens zwolnienia. Przedsiębiorca mógłby skorzystać z niej wyłącznie przy wynajmie nieruchomości bezpośrednio osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe – podkreśla ekspert. – Z drugiej strony rozumiem wykładnię WSA w Rzeszowie, bo wynajem firmie może być uznany za związany z działalnością gospodarczą, nawet jeśli nocować będą pracownicy tej firmy – dodaje Jarosław Ziółkowski. ©℗

Mariusz Szulc