REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

PIT od dochodu ze sprzedaży domu, mieszkania, czy innej nieruchomości - kiedy jest możliwe zwolnienie z podatku

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 e-file sp. z o.o.
Producent aplikacji i rozwiązań pomocnych w biznesie oraz w kontaktach z urzędami
PIT od dochodu ze sprzedaży domu, mieszkania, czy innej nieruchomości - kiedy jest możliwe zwolnienie z podatku
PIT od dochodu ze sprzedaży domu, mieszkania, czy innej nieruchomości - kiedy jest możliwe zwolnienie z podatku

REKLAMA

REKLAMA

„Odziedziczyłam mieszkanie po babci, czy jak je sprzedam muszę zapłacić podatek?” „Sprzedaż mieszkania dziadka – co zgłosić do Urzędu Skarbowego?” „Czy sprzedając dom rodzinny ze spadku muszę płacić podatek?” Te i mnóstwo podobnych pytań, pojawia się na wielu forach i portalach internetowych. Podatnicy zdają sobie często sprawę, iż nie mogą sprzedać mieszkania przez jakiś czas, że mogą je przeznaczyć na określone cele... Niestety, wiedza ta często jest bardzo ogólna i bywa, że zupełnie nieaktualna. Dlatego jeżeli planujemy sprzedaż nieruchomości i chcielibyśmy skorzystać ze zwolnienia podatkowego, to aby nie narazić się na odpowiedzialność karnoskarbową i nieprzyjemności finansowe, należy poznać ich aktualne zasady, wynikające bezpośrednio z aktów prawnych.

Podstawy prawne zwolnień – najważniejsze przepisy

Podstawą prawną do ewentualnych (możliwych) zwolnień jest ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 z późn. zm.), zwana dalej "Ustawą PIT", a dokładniej jej art. 21 ust. 1 pkt 131, który brzmi:

REKLAMA

Autopromocja

Wyciąg z przepisów:

Ustawa PIT

Art.  21.  [Zwolnienia przedmiotowe]

1.  Wolne od podatku dochodowego są: [...]

Dalszy ciąg materiału pod wideo

131)  dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości, zostały natomiast uregulowane w art. 30e oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c ustawy o PIT, które brzmią:

Wyciąg z przepisów:

Ustawa PIT

Art.  10.  [Źródła przychodów]

1.  Źródłami przychodów są: [...]

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

Art.  30e.  [Podatek od zbycia nieruchomości i innych praw majątkowych]

1.  Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

2.  Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. […]

Polecamy: PIT 2020. Komentarz

Zasady podstawowe i kazusy praktyczne

REKLAMA

Można więc wyciągnąć pierwsze wnioski, iż odpłatne zbycie nieruchomości (czyli potocznie: na przykład sprzedaż domu) przez osobę prywatną (fizyczną), jest opodatkowane jeżeli następuje przed upływem pięciu lat od jego nabycia lub wybudowania (czyli na przykład przez upływem 5 lat od darowizny czy otrzymania spadku). W takich wypadkach, podatek z zasady wynosi 19%. Podatek ten jest podatkiem dochodowym, co oznacza, że należy przy nim rozliczyć np.: koszty nabycia (jeżeli dom był kupiony, a nie otrzymany w darowiźnie). Dochód można pomniejszyć również, o tak zwane wydatki na własne cele mieszkaniowe, jeżeli zostały poniesione maksymalnie w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (kiedyś 2 lat).

Te bardzo ogólne zasady, mają jednak wiele możliwych wyjątków, a ich stosowanie wymaga zastosowania połączeń różnych przepisów i reguł. W jaki sposób można korzystać ze zwolnień w zakresie podatku PIT przy zbyciu nieruchomości, najbardziej obrazowo można przedstawić na konkretnych przykładach innych podatników. Kazusy powstały na bazie obowiązującego orzecznictwa - w treści odpowiedzi podano dokładne sygnatury tych spraw (oraz cytaty bezpośrednio z orzeczenia).

Cele mieszkaniowe – indywidualizacja pojęć

Podatnik w darowiźnie otrzymał mieszkanie, które sprzedał. Środki ze sprzedaży przekazał częściowo na zakup innego mieszkania, częściowo na budowę części mieszkalnej w budynku mieszkalno-usługowym. Środki mają być wydane w ciągu 2 lat. Strona zadała pytanie czy skorzystać z ulgi art. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zdaniem  podatnika w sprawie bez znaczenia jest okoliczność, że środki przeznaczane są w rzeczywistości na dwie nieruchomości, albowiem przepisy u.p.d.o.f. nie przewidują, by do uzyskania powyższej ulgi konieczne było przeznaczenie całości środków na nabycie wyłącznie jednego mieszkania. Co stwierdziły organy podatkowe, a następnie sądy?

Odpowiedź:

Można wykorzystać ulgę podatkową na dwie nieruchomości.

Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Organy podatkowe były jednak najpierw innego zdania. Sprawa przeszła całą drogę procesową:

  • Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 3 kwietnia 2017 r., uznał powyższe stanowisko strony za nieprawidłowe. 
  • Sąd pierwszej instancji (Wojewódzki Sąd Administracyjny) w sprawie o sygn. akt I SA/Lu 611/17 uznał, że skarga zasługiwała na uwzględnienie i uchylił zaskarżoną interpretację. WSA zaznaczył także, że wykładnia językowa nie może prowadzić do zawężenia zwrotu niedookreślonego "własnych celów mieszkaniowych", o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
  • Od powyższego wyroku odwołał się Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej.
  • Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 stycznia 2020 roku oddalił skargę kasacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, cytat:

„wykładnia językowa nie może prowadzić do zawężenia zwrotu niedookreślonego "własnych celów mieszkaniowych", o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f., lecz wymaga indywidualnej oceny w konkretnym stanie faktycznym. Zatem rolą organów będzie odniesienie się do normatywnego zwrotu "własnych celów mieszkaniowych", a nie kreowania "własnych potrzeb mieszkaniowych". Rację ma bowiem WSA w Lublinie, że skoro ustawodawca na gruncie przepisów u.p.d.o.f. operuje pojęciem "własnych celów mieszkaniowych", to na tym należy poprzestać.”

Rozwód, podział majątku, spłata byłego małżonka  i chronologia wydatków

Podatnik w wyniku rozwodu uzyskał dom, z obowiązkiem spłaty byłej żony. Sprawa rozwodowa trwała, wyrok uprawomocnił się w 2016 roku. W wyniku śmierci rodziców podatnik otrzymał dom jednorodzinny i chce go sprzedać w 2016 roku. Podatnik chciałby sprzedać dom rodziców, przed upływem 5 lat, a środki przeznaczyć na spłatę byłej żony, w celu uzyskania wyłącznego prawa do domu z podziału małżeńskiego. Podatnik chciał skorzystać ze zwolnienia podatkowego z art. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wskazuje, że formalnie uzyskał prawa do domu, ale nie jest w praktyce jego dopóki nie spłaci byłej żony - uważa, że termin uzyskania praw do domu z wyroku rozwodowego ma znaczenia, ponieważ powinien go obowiązywać termin zapłaty.

Odpowiedź:

W takich sytuacji podatnik może skorzystać z ulgi. Organy jednak na początku wydały inne interpretacje.

  • W interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego z  Dyrektor Izby Skarbowej działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.
  • Sąd I instancji w sprawie I SA/Wr 289/17 uchylił zaskarżoną interpretację.
  • Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (I instancji) odwołał się Szef Krajowej Administracji Skarbowej.
  • Sąd II instancji w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2020 roku w sprawie II FSK 159/18 oddalił skargę kasacyjną Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

Sąd podkreślił, że – cytat:

"Z wykładni językowej art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe)."

Odziedziczony dom z długami, a zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o PIT

Podatnik odziedziczył zadłużony kredytem hipotecznym dom. Czy jeżeli sprzeda go przed upływem 5 lat i środki ze sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu, będzie mógł skorzystać z ulgi podatkowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Odpowiedź:

Jest to dość częsta sytuacja – podatnicy mają do czynienia z sytuacją dziedziczenia zadłużonych nieruchomości. Niestety, w większości przypadków, po sprzedaży takiego domu, jeżeli środki zostaną przeznaczone na kredyt podatnicy z ulgi art. 21 ust. 1 pkt 131, przy zapłacie kredytu skorzystać nie mogą.

Tak na przykład orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2019 w sprawie II FSK 862/17, podkreślając, że – cytat:

"Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tej nieruchomości, a nie na nabycie nieruchomości lub lokalu, w którym po zakończeniu tych operacji podatnik będzie zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe, to przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony został na spłatę zobowiązań kredytowych, a nie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a takiemu celowi zwolnienie podatkowe zwane ulgą mieszkaniową nie służy."

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Przedsiębiorcy z niepełnosprawnościami z niższą roczną składką zdrowotną. Trzeba spełnić 4 warunki

Przedsiębiorcy, którzy mają orzeczenie o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności mogą korzystać z ulgi i obniżyć roczną składkę na ubezpieczenie zdrowotne. Krzysztof Cieszyński, Regionalny Rzecznik Prasowy województwa pomorskiego wyjaśnia jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać z tej ulgi.

Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

Zwierzęta w firmie a koszty uzyskania przychodu. Jak argumentować przed urzędem skarbowym? Interpretacje fiskusa: pies, akwarium i inne przypadki

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Będzie likwidacja JPK VAT? Prof. Modzelewski: nieoficjalnie mówi się o redukcji obowiązków

Od samego początku (można sprawdzić) byłem krytykiem wprowadzenia powszechnych „jotpeków”, czyli zmuszania ogółu podatników do systematycznego wysyłania urzędom skarbowym ich ewidencji podatkowych. Po co zaśmiecać archiwa tych organów bilionami zbędnych informacji, do których nigdy nie sięgnie i nie można ich racjonalnie zinterpretować?

REKLAMA

Księgowi nie spodziewają się w najbliższej przyszłości wielkich rewolucji w wynagrodzeniu i systemie swojej pracy

Co księgowi naprawdę myślą o kondycji swojej branży? Ukazał się pierwszy w Polsce barometr nastrojów księgowych. Jak oceniają oni miniony rok, czego oczekują po 2025. Odpowiedzi badanych księgowych pokazują prawdziwy obraz branży.

Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Ulga na ekspansje a koszty marketingowe – jak szeroki jest katalog wydatków?

Niedawna interpretacja podatkowa (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.66.2025.2.ED) dla producenta opakowań z tworzyw sztucznych rozstrzyga tę kwestię, wskazując, które wydatki targowe i promocyjne podlegają odliczeniu, a które - mimo argumentacji podatnika - pozostają poza zakresem ulgi. Organ zastosował ścisłą wykładnię językową, potwierdzając kwalifikowalność jedynie części ponoszonych przez przedsiębiorców kosztów.

KSeF 2026: Pożegnanie z papierowymi fakturami. Jak przygotować się na rewolucję w rozliczeniach VAT i uniknąć kar i problemów z fiskusem [branża TSL]

Niecały rok dzieli podatników VAT (w tym branżę transportową) od księgowej rewolucji. Ministerstwo Finansów potwierdziło w komunikacie z kwietnia 2025 r., że początek 2026 roku to ostateczny termin wejścia w życie Krajowego Systemu e-Faktur dla większości przedsiębiorców. Oznacza to, że już niedługo sektor TSL, zdominowany przez rozliczenia papierowe, musi stać się cyfrowy. To wyzwanie zwłaszcza dla spedycji, które rozliczają się z wieloma podmiotami równocześnie. Jak przygotować się do wdrożenia KSeF, by uniknąć problemów i kar?

REKLAMA

Co myślą księgowi o przyszłości swojej branży? Barometr nastrojów księgowych 2025 ujawnia kulisy rynku

Czy zawód księgowego przechodzi kryzys, czy może ewoluuje w stronę większego znaczenia strategicznego? Nowo opublikowany Barometr nastrojów księgowych 2025 to pierwsze tego typu badanie w Polsce, które w kompleksowy sposób analizuje wyzwania, emocje i kierunki rozwoju zawodu księgowego.

Zmiany w opodatkowaniu fundacji rodzinnych prawdopodobnie od 2026 r. Koniec obecnych korzyści? Co planuje Ministerstwo Finansów?

Fundacje rodzinne miały być długo oczekiwanym narzędziem sukcesji i ochrony majątku polskich przedsiębiorców. W Polsce działa około 800 tysięcy firm rodzinnych, które odpowiadają za nawet 20% PKB. To właśnie dla nich fundacje miały stać się mechanizmem zapewniającym ciągłość, bezpieczeństwo i porządek w zarządzaniu majątkiem. Choć ich konstrukcja budzi zainteresowanie i daje realne korzyści, to już po dwóch latach funkcjonowania szykują się poważne zmiany prawne. O ich konsekwencjach mówi adwokat Michał Pomorski, specjalista w zakresie prawa podatkowego z kancelarii Pomorski Tax Legal Finance.

REKLAMA