Sprzedaż nieruchomości po rozwiązaniu umowy o dożywocie a opodatkowanie PIT

Tak zinterpretował przepisy Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 18 października 2019 r. (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.388.2019.3.AD).

O interpretację wystąpił Wnioskodawca (dożywotnik), który w maju 2017 r. zawarł notarialną umowę dożywocia, na mocy której przeniósł na inną osobę udział w swojej nieruchomości. Umowa ta została rozwiązana przez strony 6 czerwca 2019 roku. A 22 lipca 2019 r. Wnioskodawca sprzedał ww. udział w nieruchomości kolejnej osobie. Na tle tego stanu faktycznego Wnioskodawca zapytał Dyrektora KIS, czy od dochodu z tej sprzedaży musi zapłacić podatek dochodowy.

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Dyrektor KIS w wydanej indywidualnej interpretacji podatkowej przypomniał na wstępie treść kluczowego w tym zakresie przepisu, tj. art. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodu jest odpłatne zbycie
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten oznacza, że odpłatne zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego (stawka 19% od wartości uzyskanego dochodu).

A gdy sprzedaż nieruchomości, jej części, czy udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – to ta sprzedaż nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z tej sprzedaży nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Widać więc wyraźnie, że kluczowe dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest m.in. określenie daty nabycia (lub wybudowania – w przypadku sprzedaży przez pierwszego właściciela) tej nieruchomości.

Analizując przepisy art. 908-916 Kodeksu cywilnego, regulujące instytucję umowy o dożywocie Dyrektor KIS doszedł do wniosku, że zarówno zawarcie jak i rozwiązanie umowy o dożywocie mają skutek w postaci przeniesienia własności (zbycia) nieruchomości.

A zatem termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy w omawianej sprawie liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie i przeniesienia prawa własności przedmiotowego udziału w nieruchomości na Wnioskodawcę – tj. od końca 2019 roku.

Dlatego właśnie sprzedaż dokonana 22 lipca 2019 r. udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT.

Na marginesie wyżej opisanej interpretacji warto wspomnieć, że 17 listopada 2014 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów podjął  uchwałę (sygn. II FPS 4/14) w brzmieniu: „W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy.”

Jeżeli zatem nie można określić w tym przypadku przychodu, to i nie można ustalić zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym.

Umowa dożywocia bez podatku dochodowego – uchwała NSA