REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT
Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Osoby sprzedające nieruchomości (zwłaszcza niezabudowane działki) ze swojego prywatnego majątku mogą czasem przeżyć niemiłą niespodziankę, kiedy się okaże, że od tej transakcji powinni zapłacić VAT mimo, że nie prowadzą żadnej zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź!

REKLAMA

Autopromocja

Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź!

Polecamy: AKADEMIA VAT z Radosławem Kowalskim (od 30 sierpnia do 10 września) – Cykl 3 webinariów: 8 wybranych zmian w VAT - praktyczny przegląd dla księgowych, Split payment, Biała lista podatników VAT

Podatnik VAT (nawet bez swej wiedzy i zgody) i działalność gospodarcza w ustawie o VAT

Sprzedaż nieruchomości (także nieruchomości gruntowych – działek) co do zasady podlega opodatkowaniu VAT – jest traktowana jako odpłatna dostawa towaru (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w związku z art. 2 pkt 6 i pkt 22 tej ustawy).

REKLAMA

Jednak taka dostawa będzie faktycznie opodatkowana VAT jeżeli zostanie dokonana przez osobę mającą status podatnika VAT. Najważniejszy jest tu fakt, że podatnikiem VAT zobowiązanym do płacenia tego podatku można być nawet bez formalnej rejestracji w urzędzie skarbowym i bez zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Bowiem zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

A działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zadaniem tych definicji „podatnika” i „działalności gospodarczej” jest objęcie opodatkowaniem VAT wszystkich przedsiębiorców, którzy profesjonalnie, stale i zarobkowo sprzedają towary i świadczą usługi.

Warto jeszcze raz podkreślić, że w świetle tych przepisów można być podatnikiem VAT bez swej wiedzy i zgody – przez sam fakt wykonania czynności, które zostaną uznane za działalność gospodarcza. Nawet bez formalnej rejestracji działalności gospodarczej, czy bez rejestracji jako podatnik VAT.

Polecamy: Biuletyn VAT

Polecamy: VAT 2019. Komentarz

REKLAMA

Organy podatkowe podkreślają, że „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.” (tak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 sierpnia 2019 r. – sygn. 0111-KDIB3-1.4012.360.2019.2.IK).

Jednak nawet ta osoba, która wykorzystuje (czyli np. odpłatnie zbywa - sprzedaje) swój prywatny majątek w sposób ciągły do celów zarobkowo i z całokształtu jej zachowania można uznać, że robi to profesjonalnie – powinna zostać uznana za podatnika VAT.

Zdaniem Dyrektora KIS „Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.”

Zorganizowane, profesjonalne działania podatnika VAT, czy sporadyczna nieprofesjonalna sprzedaż osoby fizycznej

Organy podatkowe (a także TSUE – zob. wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10) uważają, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość ze swojego prywatnego majątku może być uznana za podatnika VAT jeżeli jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Przykładami tych czynności są:

- nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
- jego uzbrojenie,
- wydzielenie dróg wewnętrznych,
- działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
- uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
- wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Jednak zdaniem Dyrektora KIS wyrażonym w ww. interpretacji „(…) na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.”

Dlatego w wyżej wskazanej interpretacji Dyrektor KIS uznał, że nie są podatnikami VAT właściciele nieruchomości, którzy podzielili ją na kilka działek i chcą je sprzedawać w kolejnych latach.

Ci właściciele oprócz podziału nieruchomości nie podejmowali innych ww. działań , tj nie uzbrajali działek, nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie podejmowali działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia i nie czynili starań o warunki zagospodarowania, czy plan zagospodarowania dla tej nieruchomości. Stąd w tej sprawie dostawę gruntu można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności swoim majątkiem prywatnym (osobistym), niezwiązanym z jakąkolwiek działalnością gospodarczą. A właściciele tej nieruchomości nie mogą być w tych okolicznościach uznani za podatników VAT.

Co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie o VAT ale wynika ono  z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym kontekście można wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 -Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Podobna argumentacja została zaprezentowana np. wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Warto też wskazać na kryterium liczby i częstotliwości transakcji, które czasem jest podnoszone przez organy podatkowe.

W wyroku z 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić samodzielnego kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, to jednak częstotliwość dokonywanych transakcji w jednostce czasu może stanowić pomocniczą przesłankę do tej oceny.

NSA uznał w tej sprawie, że "Działalność Wnioskującego nie była oczywiście działalnością zorganizowaną, tym bardziej w obliczu przedstawionych we wnioskach twierdzeń. Nie podejmował on żadnych działań związanych z uatrakcyjnieniem działki, bądź też jakichkolwiek działań menadżerskich czy też kroków mających zwiększyć wartość posiadanej działki, nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Skarżący nie podejmował nadto w stosunku do nieruchomości żadnych działań takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu, czy działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania. Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, tym samym Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnych pożytków.
W świetle braku wykazania jakiejkolwiek aktywności po stronie Skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami fakt sprzedaży kliku nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat nie można uznać za podstawę przypisania mu działalności gospodarczej w tym zakresie.
"


Czasem VAT trzeba jednak zapłacić

Nie mieli tyle „szczęścia” małżonkowie, którzy otrzymali indywidualną interpretację podatkową Dyrektora KIS z 5 sierpnia 2019 r. – sygn. 0115-KDIT1-3.4012.270.2019.3.BJ.

Dyrektor KIS uznał w tym stanie faktycznym, że planowana sprzedaż części nieruchomości będzie musiała być opodatkowana VAT. Organ podatkowy dopatrzył się bowiem znamion działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i uznał, że małżonkowie w przypadku sprzedaży tej nieruchomości wystąpią w charakterze podatnika VAT:
Całokształt przedstawionych okoliczności wskazuje, bowiem że – wbrew stanowisku zaprezentowanemu we wniosku – sprzedaż udziału w nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Zainteresowani nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wręcz przeciwnie, poza wskazaniem, że nieruchomość została nabyta z zamiarem wybudowania domów, w żadnym okresie posiadania nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych na użytek prywatny. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Natomiast w odniesieniu do przedmiotowego gruntu wykonano czynności charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, które w efekcie doprowadziły do uatrakcyjnienia i przygotowania gruntu do sprzedaży. Po pierwsze podjęto czynności zmierzające do zmiany przeznaczenia gruntu, bowiem już krótko po jego nabyciu przez Zainteresowanych i drugiego współwłaściciela zgłosił się do nich potencjalny nabywca, który - za ich zgodą - wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez siebie inwestycji. Również sami Zainteresowani wystąpili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budowy 11 domów mieszkalnych i drogi. W odniesieniu do nieruchomości Zainteresowani uzyskali również decyzję i pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej i sieci wodociągowej. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili jej nabycia. Działania te dokonywane były również za wiedzą i zgodą drugiego współwłaściciela nieruchomości i wpłynęły niewątpliwie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Ponadto, należy podkreślić, że nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności rolniczej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 15 ustawy (tj. działalności gospodarczej). W związku z wykorzystaniem jej w działalności rolniczej uzyskano dopłaty rolne z ARIMR.”

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Każda faktura VAT w 2026 r. obowiązkowo wystawiana aż w sześciu formach. Ryzyko powstania wielu oryginałów tej samej faktury. Czy ktoś się w tym połapie?

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2025 r. nowelizująca ustawę o VAT w zakresie obowiązkowego modelu KSeF została już podpisana przez Prezydenta RP i musimy jeszcze poczekać na rozporządzenia wykonawcze, gdzie m.in. uregulowane będą szczegóły informatyczne (kody, certyfikaty). Ale to nie koniec – musi się jeszcze pojawić oprogramowanie interfejsowe, a zwłaszcza jego „specyfikacja”. Ile będziemy na to czekać? Nie wiadomo. Ale czas płynie. Wiemy dziś, że obok dwóch faktur w postaci tradycyjnej (papierowe lub elektroniczne), pojawiają się w tych przepisach aż cztery nowe formy - pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Self-billing w KSeF jako nowe możliwości dla zagranicznych podmiotów

Wprowadzenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) budzi wiele pytań wśród polskich podatników, ale coraz częściej także wśród podmiotów zagranicznych działających w Polsce i rozliczających tu VAT. Jednym z kluczowych zagadnień – rzadko poruszanych publicznie – jest możliwość wystawiania faktur ustrukturyzowanych w formule self-billingu przez podmioty nieposiadające siedziby w Polsce. Czy KSeF przewiduje taką opcję? Jakie warunki muszą zostać spełnione i z jakimi wyzwaniami trzeba się liczyć?

Certyfikaty KSeF – ostatni dzwonek dla firm! Bez nich fiskus zablokuje faktury

Od listopada 2025 r. przedsiębiorcy będą mogli wnioskować o certyfikaty KSeF. Brak tego dokumentu od 2026 r. może oznaczać paraliż wystawiania faktur. A od 2027 r. system nie uzna już żadnej innej metody logowania.

KSeF nadchodzi! Skarbówka przejmuje faktury – obowiązek już od lutego 2026: Kto jest zobowiązany do korzystania z KSeF, a kto jest wyłączony? Zapoznaj się z podstawowymi informacjami

Od 1 lutego 2026 r. żadna firma nie ucieknie przed KSeF. Wszystkie faktury trafią do centralnego systemu skarbowego, a przedsiębiorcy będą musieli wystawiać je wyłącznie w nowym formacie. Najwięksi podatnicy wejdą w obowiązek pierwsi, a reszta już od kwietnia 2026 r. Sprawdź, kto i kiedy zostanie objęty nowymi rygorami – i jakie wyjątki jeszcze ratują niektórych z obowiązkowego e-fakturowania.

REKLAMA

Nowe prawo ratuje rolników przed komornikiem! Teraz egzekucje długów wstrzymane po złożeniu wniosku do KOWR

Rolnicy w tarapatach finansowych zyskali tarczę ochronną. Dzięki nowelizacji ustawy o restrukturyzacji zadłużenia złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wstrzymuje egzekucję komorniczą. Zmiana ma dać czas na rozmowy z wierzycielami, ułatwić restrukturyzację i uchronić tysiące gospodarstw przed nagłą utratą majątku. To krok, który eksperci określają jako bardzo istotny dla bezpieczeństwa produkcji żywności w Polsce.

KSeF 2026: Tryb offline24, offline, awaria i awaria całkowita - co trzeba wiedzieć? MF wyjaśnia

Nowe przepisy dotyczące Krajowego Systemu e-Faktur, które wejdą w życie od lutego 2026 r., przewidują różne procedury na wypadek problemów technicznych i awarii systemu. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, czym różni się tryb offline24, tryb offline, tryb awaryjny oraz procedura na wypadek awarii całkowitej – a także jakie obowiązki w zakresie wystawiania, przesyłania i udostępniania faktur będą spoczywać na podatnikach w każdej z tych sytuacji.

KSeF 2.0: Wielka rewolucja w fakturowaniu i VAT! Co dokładnie się zmieni i kogo obejmą nowe przepisy?

KSeF wchodzi na stałe i już od 2026 roku każda faktura będzie musiała być wystawiona elektronicznie. Nowa ustawa całkowicie zmienia zasady rozliczeń i obejmie zarówno podatników czynnych, jak i zwolnionych z VAT. To największa rewolucja w fakturowaniu od lat.

Od kwietnia 2026 r. bez KSeF nie wystawisz żadnej faktury. To prosta droga do paraliżu rozliczeń firmy

Od 2026 r. KSeF stanie się obowiązkiem dla wszystkich przedsiębiorców w Polsce. System zmieni sposób wystawiania faktur, obieg dokumentów i współpracę z księgowością. W zamian przewidziano m.in. szybszy zwrot VAT. Eksperci podkreślają jednak, że firmy powinny rozpocząć przygotowania już teraz – zwlekanie może skończyć się paraliżem rozliczeń.

REKLAMA

Rewolucja w fakturach: od 2026 KSeF obowiązkowy dla wszystkich! Firmy mają mniej czasu, niż myślą

Mamy już ustawę wprowadzającą obowiązkowy Krajowy System e-Faktur. Od lutego 2026 r. część przedsiębiorców straci możliwość wystawiania tradycyjnych faktur, a od kwietnia – wszyscy podatnicy VAT będą musieli korzystać wyłącznie z KSeF. Eksperci ostrzegają: realnego czasu na wdrożenie jest dużo mniej, niż się wydaje.

Rewolucja w interpretacjach podatkowych? Rząd planuje centralizację i zmiany w Ordynacji podatkowej – co to oznacza dla podatników i samorządów?

Rząd szykuje zmiany w Ordynacji podatkowej, które mają ułatwić dostęp do interpretacji podatkowych i uporządkować ich publikację. Zamiast rozproszenia na setkach stron samorządowych, wszystkie dokumenty trafią do jednej centralnej bazy – systemu EUREKA, co ma zwiększyć przejrzystość i przewidywalność prawa podatkowego.

REKLAMA