REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy sprzedaż używanej nieruchomości należy opodatkować stawką 22%

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Jestem właścicielem nieruchomości, którą nabyłem w 2001 r. W jej skład wchodzi grunt oraz budynki, które w momencie zakupu były zwolnione od podatku od towarów i usług (towary używane). Po nabyciu nieruchomości poniosłem nakłady na wykonanie pomiarów, projektów i przeróbek na tym terenie. Z faktur wystawionych przez wykonawców przysługiwało mi odliczenie podatku VAT. Moja wątpliwość dotyczy ustalenia stawki podatku w przypadku sprzedaży tej nieruchomości. Czy powinienem zastosować:- dla budynków stawkę zwolnioną i jednocześnie nie wyodrębniać wartości gruntu z podstawy opodatkowania;- dla budynków stawkę zwolnioną, a dla gruntu stawkę 22%;- do całej sprzedaży stawkę 22%?
Towary używane: Podatnik sprzedaje nieruchomość ze stawką 22%, jeśli wcześniej poniósł wydatki zakwalifikowane jako ulepszenie budynku, przekraczające 30% jego wartości początkowej i dokonał odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, a jednocześnie używał nieruchomości do celów działalności opodatkowanej przez okres krótszy niż 5 lat.
 
Sprzedaż gruntu w myśl obecnej ustawy o podatku od towarów i usług jest objęta zakresem opodatkowania tak jak inne towary (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Jeżeli sprzedajemy nieruchomość, w skład której wchodzą budynki oraz grunt, trzeba mieć na uwadze art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt będzie opodatkowany tą samą stawką VAT, co znajdujący się na nim budynek.
Nieruchomości zabudowane, inne niż związane z budownictwem mieszkaniowym, są opodatkowane według stawki podstawowej 22%, chyba że korzystają ze zwolnienia z opodatkowania jako towar używany.
Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Towary używane zostały zdefiniowane w art. 43 ust. 2 ustawy jako:
1) budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
Zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia nie stosuje się do budynków i budowli, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
Definicję ulepszenia zawiera art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W świetle tych przepisów środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.
Aby więc ocenić, czy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, należy określić, czy w tym przypadku będzie miało zastosowanie wyłączenie określone w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.
Z treści pytania wynika, że podatnik po nabyciu nieruchomości dokonywał wydatków, które mogłyby być zakwalifikowane jako ulepszenia nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Podatnikowi przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami.
Jeżeli zatem podatnik poniósł wydatki zakwalifikowane do ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku i od których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jednocześnie budynek był użytkowany przez podatnika w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych – to nie przysługuje mu zwolnienie z podatku. Tak więc sprzedaż całej nieruchomości powinna zostać opodatkowana według stawki 22%.
Przykład
Podatnik sprzedaje nieruchomość zakwalifikowaną jako towar używany:
– poniósł wcześniej wydatki zakwalifikowane do ulepszeń budynku, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku,
– nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków,
– podatnik używał nieruchomości do celów działalności opodatkowanej przez okres co najmniej 5 lat.
Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT.
Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której np. tylko jeden budynek będzie spełniał warunki do zwolnienia z podatku VAT, natomiast pozostałe będą opodatkowane według stawki 22%. Wówczas do podstawy opodatkowania każdego z budynków podatnik powinien przypisać wartość gruntu proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.
Tomasz Maj
Podstawa prawna
• ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 14, poz. 113


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Serwis Finansowo-Księgowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Prawa autorskie do treści biznesowych publikowanych w social mediach. Kiedy można legalnie wykorzystać zdjęcie lub wideo? Co każda firma wiedzieć powinna

W erze cyfrowej, gdzie granice między komunikacją osobistą a firmową coraz bardziej się zacierają, prawa autorskie w social mediach stają się kluczową kwestią dla każdego biznesu. Generowanie własności intelektualnej przestało być domeną wyłącznie branż kreatywnych — dziś dotyczy praktycznie każdej firmy, która promuje swoje produkty lub usługi w internecie.

Zwierzęta w firmie – ekstrawagancja czy uzasadniony koszt? Jak argumentować przed urzędem skarbowym? Interpretacje fiskusa: pies, akwarium i inne

Czy pies w firmie może być kosztem uzyskania przychodu? A akwarium – elementem budującym wizerunek? Coraz więcej przedsiębiorców zadaje sobie te pytania, zwłaszcza w czasach, gdy granica między przestrzenią zawodową a prywatną bywa płynna. Praktyka i interpretacje podatkowe pokazują, że... to zależy.

Będzie likwidacja JPK VAT? Prof. Modzelewski: nieoficjalnie mówi się o redukcji obowiązków

Od samego początku (można sprawdzić) byłem krytykiem wprowadzenia powszechnych „jotpeków”, czyli zmuszania ogółu podatników do systematycznego wysyłania urzędom skarbowym ich ewidencji podatkowych. Po co zaśmiecać archiwa tych organów bilionami zbędnych informacji, do których nigdy nie sięgnie i nie można ich racjonalnie zinterpretować?

Księgowi nie spodziewają się w najbliższej przyszłości wielkich rewolucji w wynagrodzeniu i systemie swojej pracy

Co księgowi naprawdę myślą o kondycji swojej branży? Ukazał się pierwszy w Polsce barometr nastrojów księgowych. Jak oceniają oni miniony rok, czego oczekują po 2025. Odpowiedzi badanych księgowych pokazują prawdziwy obraz branży.

REKLAMA

Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Ulga na ekspansje a koszty marketingowe – jak szeroki jest katalog wydatków?

Niedawna interpretacja podatkowa (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.66.2025.2.ED) dla producenta opakowań z tworzyw sztucznych rozstrzyga tę kwestię, wskazując, które wydatki targowe i promocyjne podlegają odliczeniu, a które - mimo argumentacji podatnika - pozostają poza zakresem ulgi. Organ zastosował ścisłą wykładnię językową, potwierdzając kwalifikowalność jedynie części ponoszonych przez przedsiębiorców kosztów.

KSeF 2026: Pożegnanie z papierowymi fakturami. Jak przygotować się na rewolucję w rozliczeniach VAT i uniknąć kar i problemów z fiskusem [branża TSL]

Niecały rok dzieli podatników VAT (w tym branżę transportową) od księgowej rewolucji. Ministerstwo Finansów potwierdziło w komunikacie z kwietnia 2025 r., że początek 2026 roku to ostateczny termin wejścia w życie Krajowego Systemu e-Faktur dla większości przedsiębiorców. Oznacza to, że już niedługo sektor TSL, zdominowany przez rozliczenia papierowe, musi stać się cyfrowy. To wyzwanie zwłaszcza dla spedycji, które rozliczają się z wieloma podmiotami równocześnie. Jak przygotować się do wdrożenia KSeF, by uniknąć problemów i kar?

Co myślą księgowi o przyszłości swojej branży? Barometr nastrojów księgowych 2025 ujawnia kulisy rynku

Czy zawód księgowego przechodzi kryzys, czy może ewoluuje w stronę większego znaczenia strategicznego? Nowo opublikowany Barometr nastrojów księgowych 2025 to pierwsze tego typu badanie w Polsce, które w kompleksowy sposób analizuje wyzwania, emocje i kierunki rozwoju zawodu księgowego.

REKLAMA

Zmiany w opodatkowaniu fundacji rodzinnych prawdopodobnie od 2026 r. Koniec obecnych korzyści? Co planuje Ministerstwo Finansów?

Fundacje rodzinne miały być długo oczekiwanym narzędziem sukcesji i ochrony majątku polskich przedsiębiorców. W Polsce działa około 800 tysięcy firm rodzinnych, które odpowiadają za nawet 20% PKB. To właśnie dla nich fundacje miały stać się mechanizmem zapewniającym ciągłość, bezpieczeństwo i porządek w zarządzaniu majątkiem. Choć ich konstrukcja budzi zainteresowanie i daje realne korzyści, to już po dwóch latach funkcjonowania szykują się poważne zmiany prawne. O ich konsekwencjach mówi adwokat Michał Pomorski, specjalista w zakresie prawa podatkowego z kancelarii Pomorski Tax Legal Finance.

Korygowałeś deklaracje podatkowe po otrzymaniu subwencji z PFR? Możesz być bezpodstawnie pozwany – sprawdź, co zrobić w takiej sytuacji

Wśród ponad 16 tys. pozwów, które Polski Fundusz Rozwoju (PFR) złożył przeciwko przedsiębiorcom w ramach programu „Tarcza Finansowa”, około 2700 dotyczy firm (wg danych z 2023 r.), które po złożeniu wniosku o subwencję dokonały korekty deklaracji podatkowych.

REKLAMA