REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy sprzedaż używanej nieruchomości należy opodatkować stawką 22%

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Jestem właścicielem nieruchomości, którą nabyłem w 2001 r. W jej skład wchodzi grunt oraz budynki, które w momencie zakupu były zwolnione od podatku od towarów i usług (towary używane). Po nabyciu nieruchomości poniosłem nakłady na wykonanie pomiarów, projektów i przeróbek na tym terenie. Z faktur wystawionych przez wykonawców przysługiwało mi odliczenie podatku VAT. Moja wątpliwość dotyczy ustalenia stawki podatku w przypadku sprzedaży tej nieruchomości. Czy powinienem zastosować:- dla budynków stawkę zwolnioną i jednocześnie nie wyodrębniać wartości gruntu z podstawy opodatkowania;- dla budynków stawkę zwolnioną, a dla gruntu stawkę 22%;- do całej sprzedaży stawkę 22%?
Towary używane: Podatnik sprzedaje nieruchomość ze stawką 22%, jeśli wcześniej poniósł wydatki zakwalifikowane jako ulepszenie budynku, przekraczające 30% jego wartości początkowej i dokonał odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, a jednocześnie używał nieruchomości do celów działalności opodatkowanej przez okres krótszy niż 5 lat.
 
Sprzedaż gruntu w myśl obecnej ustawy o podatku od towarów i usług jest objęta zakresem opodatkowania tak jak inne towary (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Jeżeli sprzedajemy nieruchomość, w skład której wchodzą budynki oraz grunt, trzeba mieć na uwadze art. 29 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt będzie opodatkowany tą samą stawką VAT, co znajdujący się na nim budynek.
Nieruchomości zabudowane, inne niż związane z budownictwem mieszkaniowym, są opodatkowane według stawki podstawowej 22%, chyba że korzystają ze zwolnienia z opodatkowania jako towar używany.
Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Towary używane zostały zdefiniowane w art. 43 ust. 2 ustawy jako:
1) budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.
Zgodnie z art. 43 ust. 6 ustawy zwolnienia nie stosuje się do budynków i budowli, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
Definicję ulepszenia zawiera art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W świetle tych przepisów środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.
Aby więc ocenić, czy sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, należy określić, czy w tym przypadku będzie miało zastosowanie wyłączenie określone w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT.
Z treści pytania wynika, że podatnik po nabyciu nieruchomości dokonywał wydatków, które mogłyby być zakwalifikowane jako ulepszenia nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Podatnikowi przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tymi wydatkami.
Jeżeli zatem podatnik poniósł wydatki zakwalifikowane do ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynku i od których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jednocześnie budynek był użytkowany przez podatnika w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych – to nie przysługuje mu zwolnienie z podatku. Tak więc sprzedaż całej nieruchomości powinna zostać opodatkowana według stawki 22%.
Przykład
Podatnik sprzedaje nieruchomość zakwalifikowaną jako towar używany:
– poniósł wcześniej wydatki zakwalifikowane do ulepszeń budynku, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku,
– nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków,
– podatnik używał nieruchomości do celów działalności opodatkowanej przez okres co najmniej 5 lat.
Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT.
Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanej kilkoma budynkami możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której np. tylko jeden budynek będzie spełniał warunki do zwolnienia z podatku VAT, natomiast pozostałe będą opodatkowane według stawki 22%. Wówczas do podstawy opodatkowania każdego z budynków podatnik powinien przypisać wartość gruntu proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.
Tomasz Maj
Podstawa prawna
• ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 14, poz. 113


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Serwis Finansowo-Księgowy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
JPK_KR_PD już nadchodzi – nowy obowiązek dla podatników CIT. Czy Twoja firma jest gotowa?

Nowy plik JPK_KR_PD to nie tylko kolejne wymaganie fiskusa, ale prawdziwa rewolucja w raportowaniu księgowym. Od 2025 roku obejmie duże firmy, a od 2026 wszystkich podatników CIT. Zmiany w planie kont, nowe struktury danych, testy, audyty – przygotowań jest sporo, a czasu coraz mniej. Zobacz, co musisz zrobić, by nie obudzić się z ręką w księgowym chaosie.

Kiedy członek rodziny współpracujący przy rodzinnym biznesie musi być zgłoszony do ZUS?

Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych nakłada obowiązek zgłoszenia do ZUS i odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne osób współpracujących z osobami prowadzącymi pozarolniczą działalność i z szeroko rozumianymi zleceniobiorcami. Podobnie czyni ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych w zakresie ubezpieczenia zdrowotnego. Analizy wymaga zatem, kto spełnia definicję takiej osoby współpracującej i czy jej sytuacja uzależniona jest od formy tej współpracy - umownej bądź bezumownej. Spory z ZUS w przedmiocie obowiązku objęcia osób współpracujących ubezpieczeniami społecznymi trafiają aż do Sądu Najwyższego, warto więc wziąć pod uwagę również aktualne orzecznictwo w tej materii.

Francuska Administracja Celna wprowadza nowy system Obligatoryjnej Koperty Logistycznej (ELO). Co muszą wiedzieć przewoźnicy? Uproszczenie procedur dla kierowców

ELO to cyfrowe rozwiązanie, które usprawni proces odprawy celnej na granicy między Francją a Wielką Brytanią. Jest to francuski odpowiednik GMR - system będzie wymagać utworzenia jednej elektronicznej „koperty logistycznej” dla każdego pojazdu, zawierającej wszystkie niezbędne dane celne oraz deklaracje bezpieczeństwa.

Stracił rodzinę w wypadku i miał zapłacić zaległy podatek. WSA kontra skarbówka

Mimo że jako dziecko stracił całą rodzinę w tragicznym wypadku, a wypłacone mu po latach odszkodowanie miało choć częściowo złagodzić tę krzywdę, organy skarbowe domagały się od Huberta zapłaty blisko 150 tys. zł podatku od odsetek. Sprawa trafiła aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał stanowisko fiskusa za niesprawiedliwe. Teraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację Rzecznikowi Praw Obywatelskich i uchylił decyzje skarbówki — choć wyrok wciąż nie jest prawomocny.

REKLAMA

Opłata skarbowa od pełnomocnictwa - zmiany od 2025 roku

Krajowa Informacja Skarbowa przypomniała w komunikacie, że od 1 stycznia 2025 r. zmianie uległy przepisy regulujące zasady wnoszenia opłaty skarbowej od pełnomocnictw składanych w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Jak Ministerstwo Finansów liczy lukę VAT? Metodą odgórną (top – down)

Ministerstwo Finansów poinformowało w komunikacie z 22 maja 2025 r., że metoda liczenia luki VAT od lat pozostaje niezmienna a jej opis jest opublikowany na stronie resortu. Luka VAT liczona jest względem VAT w ujęciu rachunków narodowych publikowanych przez GUS, tj. w ujęciu memoriałowym, w którym dochody ujmowane są za okres od lutego do stycznia kolejnego roku. Szacunki luki VAT dla lat 2022-2023, pomimo uwzględnienia wpływu istotnych zmian systemowych (m.in. tarcze antyinflacyjne, rekompensaty energetyczne) wskazują na znaczący wzrost luki względem poprzedzających ich lat. W 2023 roku luka VAT wynosiła 13,5%. Obecne szacunki wskazują na zmniejszenie się luki VAT w Polsce w 2024 r. do 6,9%.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

Księgowi obawiają się obowiązkowego KSeF-u. Czego najbardziej?

Już tylko niecały rok dzieli nas od wprowadzenia obowiązkowego KSeF-u, a mimo to – jak się okazuje – księgowi nadal czują się niepewnie. Czego obawiają się najbardziej? Kto się wyłamuje i już dzisiaj deklaruje gotowość na zmiany? fillup k24 we współpracy ze Stowarzyszeniem Księgowych w Polsce opublikowali w maju 2025 r. "Barometr nastrojów polskich księgowych 2025", w którym przedstawiciele branży wypowiedzieli się w sprawach dla nich najważniejszych. Na KSeF-ie nie pozostawiono suchej nitki.

REKLAMA

Akcja jak z filmu! Polskie służby rozbiły gang od kontrabandy za 31 milionów

Akcja dosłownie jak z filmu – zatrzymania w kilku województwach, przeszukania, graniczny pościg i papierosy warte fortunę. Gang działał w Polsce, Czechach, Słowacji i Wielkiej Brytanii. Wpadło już 29 osób, a służby przejęły blisko 5 mln sztuk nielegalnych papierosów. Śledztwo nabiera tempa – są kolejne tropy.

Jak uzyskać dofinansowanie z urzędu pracy do zatrudnienia pracownika - zasady w 2025 roku

Zatrudnienie pracownika przeważnie wiążę się z dużymi kosztami. Trudno się dziwić, że przedsiębiorcy szukają oszczędności i szukają rozwiązań, aby móc zapłacić jak najmniej. Istnieją różne formy wsparcia przedsiębiorców, np. dofinansowanie na zatrudnienie pracownika z Urzędu Pracy. Jak wygląda proces ubiegania się o takie dofinansowanie? Poniżej opiszę kilka możliwych dofinansowań, o które może się starać przedsiębiorca.

REKLAMA