Kategorie

Jakie są skutki najmu nieruchomości

Zamierzam wynająć na okres 10 lat nieruchomość stanowiącą własność moją i żony. Nieruchomość nie jest wprowadzona do ewidencji mojej działalności gospodarczej i nie była w niej prowadzona działalność gospodarcza.Proszę odpowiedzieć na pytania:1. Jaką umowę powinienem zawrzeć - czy występować wspólnie z żoną, czy mogę sam?2. Czy muszę wystawiać fakturę VAT i odprowadzać do US VAT należny?3. Czy uzyskane dochody z tytułu najmu nieruchomości mogę łączyć z dochodami z tytułu prowadzonej działalności?
1. Może Pan zawrzeć umowę najmu samodzielnie. Nie musi Pan występować wspólnie z żoną. Jeżeli w umowie tylko Pan będzie występował jako wynajmujący, to rozliczenia w zakresie VAT dokona Pan razem z obrotami osiąganymi z działalności gospodarczej. W zakresie VAT prowadzi Pan bowiem tylko jedną ewidencję oraz deklarację VAT. Zobowiązany Pan będzie ponadto do wystawiania faktur VAT.
Jeżeli umowę zawrze żona, to tylko ona będzie występowała jako podatnik VAT z tytułu najmu. Żona do momentu przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego nie będzie musiała rozliczać VAT.
2. Faktury VAT mają obowiązek wystawiać podatnicy VAT czynni. Jeżeli zatem wynajmującym będzie Pan, to będzie Pan obowiązany do wystawiania faktur VAT jako podatnik VAT czynny. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Wtedy obowiązek wystawienia faktury powstanie wyłącznie na żądanie tej osoby. VAT należny będzie Pan rozliczał wyłącznie z tytułu najmu na cele inne niż mieszkaniowe. Najem lokali na cele mieszkaniowe korzysta bowiem ze zwolnienia przedmiotowego z VAT i podatek należny nie występuje.
3. W podatku VAT nie występuje podział na poszczególne źródła przychodów. Dlatego też podatnik VAT czynny wykazuje wszystkie obroty osiągane z tytułu działalności opodatkowanej VAT w jednej ewidencji i w jednej deklaracji. Natomiast w zakresie podatku dochodowego występuje podział na poszczególne źródła przychodów. Jeżeli najem nieruchomości nie jest związany z działalnością gospodarczą, to w zakresie podatku dochodowego nie należy go łączyć z przychodami z tej działalności.
 
Najem jest umową, której treścią jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do uiszczenia wynajmującemu umówionego czynszu. Jest to zatem umowa zobowiązująca, konsensualna, odpłatna i wzajemna. Należy uznać, iż jest odpłatnym świadczeniem usług, a więc i czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT (art. 5 ustawy o VAT).
Przy założeniu, że nieruchomość będzie wynajmowana na cele działalności gospodarczej, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej – 22%.
Zakładając, iż nieruchomość mająca charakter mieszkalny będzie wynajmowana na cele mieszkalne, czynność ta będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego (poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy).
Według ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Skoro właścicielem przedmiotowej nieruchomości są małżonkowie i obydwoje w umowie występują jako wynajmujący, to są oni podmiotami podatku od towarów i usług. To oni (każde z osobna) będą wykonywać czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i rozliczać się z tego podatku. Dopuszczalne jest jednak zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków. W takim przypadku tylko on będzie uznany za podatnika VAT i tylko on będzie obowiązany do rozliczenia tego podatku niezależnie od stosunków własnościowych między małżonkami.
Należy przypomnieć, iż nie każdy podmiot wykonujący czynności, które z mocy prawa podlegają opodatkowaniu VAT, staje się automatycznie jego podatnikiem. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10 000 euro.
Należy pamiętać, iż od 1 maja 2004 r. w inny sposób określa się wartość sprzedaży. Do wartości sprzedaży nie wlicza się:
• kwoty podatku,
• odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku,
• odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
W 2005 r. kwotą uprawniającą do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług jest kwota 10 000 euro, po przeliczeniu – 43 800 zł.
Jeżeli zatem małżonek, który zawarł umowę najmu, nie jest podatnikiem VAT, staje się nim z chwilą przekroczenia kwoty odpowiadającej 10 000 euro obrotu z tytułu wynajmu przedmiotowej nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe. Podmioty, które rozpoczną wynajem nieruchomości w ciągu roku, są zwolnione z VAT, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu tego wynajmu, kwoty odpowiadającej 10 000 euro.
Przykład
Małżonkowie posiadają kamienicę, której część stanowią lokale mieszkalne. W kamienicy jest jeden lokal użytkowy. Umowy najmu zawiera tylko jeden z małżonków. W 2004 r. z tytułu najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe osiągnął przychody w wysokości 100 000 zł. Z tytułu najmu lokalu użytkowego osiągnął przychody w wysokości 40 000 zł. W 2005 r. małżonek – wynajmujący będzie nadal podatnikiem zwolnionym z VAT podmiotowo, ponieważ z działalności opodatkowanej (czyli z najmu lokalu na cele inne niż mieszkaniowe) jego obrót nie przekroczył kwoty uprawniającej do korzystania ze zwolnienia, czyli 43 800 zł. W 2005 r. zwolnienie podmiotowe będzie mu przysługiwało do momentu przekroczenia kwoty limitu 43 800 zł*.
Jeżeli wynajmujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług, kwotę obrotu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej będzie musiał powiększyć o kwotę uzyskaną z tytułu najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe w danym okresie rozliczeniowym. W przypadku czynności wynajmu podatnik podatku od towarów i usług musi spełniać wszelkie obowiązki związane z wykonywaniem tej czynności, które wynikają z ustawy o VAT, czyli obowiązek fakturowania, ewidencjonowania oraz rozliczenia podatku z tytułu tej czynności.
• art. 7, art. 43 ust. 1 pkt 1, poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 90, poz. 756
• art. 8, art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 25, poz. 202
Marta Sulich
specjalista w zakresie VAT, pracownik aparatu skarbowego


Źródło: Monitor Księgowego
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    16 cze 2021
    Zakres dat:

    Jak firmy wpływają na edukację ekologiczną?

    Zrównoważony rozwój trafia do domu Kowalskich, czyli jak firmy i marketing wpływają na edukację ekologiczną.

    Zmiany w deklaracjach akcyzowych od 1 lipca 2021 r.

    Zmiany w deklaracjach akcyzowych. Ministerstwo Finansów udzieliło informacji i wyjaśnień odnośnie obowiązujących od 1 lipca 2021 r. zmian w zakresie deklaracji podatkowych w podatku akcyzowym. Zmiany te są wprowadzane do ustawy z 6 grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym przez ustawę z 30 marca 2021 r. o zmianie ustawy o podatku akcyzowymi oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 694).

    Podmioty akcyzowe - aktualizacja zgłoszeń rejestracyjnych do 30 czerwca 2021 r.

    Podmioty akcyzowe już zarejestrowane muszą dokonać aktualizacji zgłoszeń rejestracyjnych do 30 czerwca 2021 r. Aktualizacja to efekt uruchomienia Centralnego Rejestru Podmiotów Akcyzowych (CRPA).

    Interpretacja 590, czyli porozumienie inwestycyjne z MF

    Interpretacja 590 (porozumienie inwestycyjne) oznacza wiążącą opinię dla inwestorów strategicznych o wszystkich skutkach podatkowych planowanej inwestycji. Jest to nowe rozwiązanie zaproponowane w ramach Polskiego Ładu. Na czym konkretnie będzie polegało? Kiedy wejdzie w życie?

    Polski Ład - ryczałt szansą dla przedsiębiorców?

    Polski Ład - ryczałt. Konferencja Premiera Mateusza Morawieckiego z 2 czerwca br. na temat Polskiego Ładu przyniosła nowe wskazówki odnośnie zmiany zasad opodatkowania jednoosobowych działalności gospodarczych od 2022 r. Z zapowiedzi wynika, że promowaną przez rządzących formą opodatkowania zarobków przedsiębiorców podatkiem PIT będzie ryczałt.

    Podatkowe Grupy Kapitałowe - zmiany w ramach Polskiego Ładu

    Podatkowe Grupy Kapitałowe. Ministerstwo Finansów poinformowało o planowanych ułatwieniach dla Podatkowych Grup Kapitałowych (PGK) w ramach Polskiego Ładu: obniżenie minimalnego kapitału zakładowego uprawniającego do stworzenia PGK, więcej możliwości w powiązaniach spółek, zlikwidowanie warunku rentowności, korzystniejsze warunki rozliczania strat.

    Profil zaufany - zmiany od 17 czerwca 2021 r.

    Profil zaufany. Od 17 czerwca 2021 r. w trakcie wideospotkania z urzędnikiem będzie można założyć tradycyjny, a nie tymczasowy profil zaufany (PZ) - poinformowała Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. Ponadto od 17 czerwca wydane wcześniej tymczasowe PZ staną się "tradycyjnymi" profilami zaufanymi, ważnymi przez 3 lata (tymczasowy profil był ważny tylko 3 miesiące).

    Polski Ład. Tworzenie Grup VAT

    Tworzenie Grup VAT (PGK VAT) to nowe rozwiązanie Polskiego Ładu, w ramach którego spółki należące do podatkowej grupy kapitałowej nie będą musiały w transakcjach między sobą rozliczać VAT. Na czym będzie polegało tworzenie Grupy VAT? Od kiedy będzie to możliwe?

    Fundacja rodzinna z ulgą repolonizacyjną

    Fundacje rodzinne. Propozycje zawarte w projekcie ustawy o fundacji rodzinnej zostały uzupełnione; ich skutkiem ma być niższe niż w oryginalnym projekcie opodatkowanie fundacji rodzinnych. Planowane jest m.in. wprowadzenie ulgi repolonizacyjnej, skierowanej do osób które chciałyby przenieść kapitał gromadzony w zagranicznych fundacjach czy trustach do polskiej fundacji rodzinnej.

    Wpłaty do PPK - kiedy pobrać zaliczkę na PIT?

    Wpłaty do PPK finansowane przez pracodawcę stanowią przychód pracownika oszczędzającego w PPK (art. 12 ust. 1 ustawy o PIT). Oznacza to, że pracodawca powinien naliczyć i pobrać od tych wpłat zaliczkę na PIT zgodnie z obowiązującą danego pracownika skalą podatkową (17% lub 32%).

    Składka na ubezpieczenie zdrowotne a PIT w 2022 roku – jak być powinno

    Składka na ubezpieczenie zdrowotne a PIT. Jak rozwiązać problem składki na ubezpieczenie zdrowotne w nowym systemie opodatkowania dochodów osób fizycznych (PIT), który ma obowiązywać od 2022 roku? Profesor Witold Modzelewski proponuje, by – przy spełnieniu dwóch innych warunków - kwota składki była dla wszystkich podatników kosztem uzyskania przychodów lub była wyłączona z podstawy opodatkowania.

    Opłata reprograficzna a komputery przenośne i stacjonarne

    Opłata reprograficzna nie powinna dotyczyć komputerów przenośnych i stacjonarnych, natomiast w przypadku pozostałych urządzeń i nośników powinna być znacznie obniżona - uważa Konfederacja Lewiatan.

    Polski Ład: Investor Desk, Interpretacja 590, PGK VAT i inne udogodnienia dla inwestorów

    Polski Ład: Investor Desk, Interpretacja 590, PGK VAT i inne udogodnienia dla inwestorów. Ministerstwo Finansów informuje, że w ramach Polskiego Ładu zostaną wdrożone nowe rozwiązania prawne i organizacyjne mające na celu przyciąganie do Polski strategicznych inwestorów. Już w 2022 roku kompleksowa i szybka obsługa inwestorów ma stać się (wg zamierzeń MF i Rządu) wizytówką naszego kraju. Uruchomiony zostanie tzw. Investor Desk i Interpretacja 590. Będą też korzystne rozwiązania podatkowe dla holdingów (w tym PGK VAT) i zachęta do inwestycji dla instytucji finansowych.

    KSR „Przychody ze sprzedaży wyrobów, półproduktów, towarów i materiałów”

    KSR „Przychody ze sprzedaży wyrobów, półproduktów, towarów i materiałów” - to nowy standard rachunkowości, którego projekt został właśnie skierowany do dyskusji publicznej. Termin zgłaszania uwag do projektu upływa 8 sierpnia 2021 r. Co zawiera nowy KSR?

    SLIM VAT 2. Korekta deklaracji importowej

    SLIM VAT 2 zawiera rozwiązanie, które umożliwi podatnikowi rozliczającemu podatek z tytułu importu towarów bezpośrednio w deklaracji podatkowej dokonania korekty deklaracji, w sytuacji gdyby w pierwotnej deklaracji nie rozliczył w prawidłowej wysokości podatku.

    Kolejne deklaracje akcyzowe z podpisem elektronicznym

    Deklaracje akcyzowe z podpisem elektronicznym. Ministerstwo Finansów planuje poszerzenie listy deklaracji podatkowych, które mogą być podpisywane elektronicznie o deklaracje akcyzowe AKC-UAKZ i AKC-KZ. Ponadto możliwe będzie opatrywanie podpisem zaufanym albo podpisem osobistym - deklaracji uproszczonej w sprawie podatku akcyzowego od samochodów osobowych (AKC-US) oraz podań w sprawach dotyczących podatku akcyzowego − przesyłanych przez Platformę Usług Elektronicznych Skarbowo-Celnych.

    Nadużywanie prawa przez organy podatkowe będzie utrudnione

    Postępowanie podatkowe. Fiskus decydując się na bezpodstawne wszczęcie postępowania podatkowego naraża się na ryzyko uchylenia decyzji administracyjnej i utratę kompetencji do zmiany rozliczenia podatkowego podatnika.

    Spłata zaległości podatkowej przez członka zarządu

    Zobowiązania podatkowe spółki. Organ podatkowy dochodził od członka zarządu spółki spłaty zobowiązań podatkowych, które już nie istniały.

    MF zaprasza na XII Forum Cen Transferowych – 24 czerwca 2021 r.

    Ministerstwo Finansów informuje, że XII edycja Forum Cen Transferowych (FCT) odbędzie się online 24 czerwca 2021 r. Zgłoszenie udziału można przesłać do 18 czerwca 2021 r. (piątek).

    Crowdfunding (finansowanie społecznościowe) - nowe przepisy od listopada 2021 r.

    Crowdfunding - nowe przepisy od listopada 2021 r. Trwają prace nad przepisami (ustawa o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych), które uregulują rynek finansowania społecznościowego. Platformy, które się tym zajmują, zgodnie z proponowaną ustawą będą działać zgodnie z licencją i podlegać nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Zwiększy się jednak kwota – z 1 mln do 5 mln euro – którą będą mogły pozyskać w ramach crowdfundingu. Podwyższony limit zacznie obowiązywać od listopada 2023 roku. – W krótkim terminie nowe przepisy zapewnią w miarę bezpieczne funkcjonowanie rynku, w długiej perspektywie mogą umożliwić rozwój platform, również za granicą – ocenia Artur Granicki, prezes Navigator Crowd.

    Polskie Ład. Wyższe dopłaty do paliwa rolniczego od 2022 r.

    Zwrot akcyzy za paliwo rolnicze od 2022 r. W ramach programu Polski Ład ma nastąpić podniesienie stawki dopłaty do 110 zł na hektar. Wypłata dopłat według podwyższonej stawki ma nastąpić w I połowie 2022 r.

    Polski Ład - wsparcie dla rolnictwa

    Polski Ład - rolnictwo. 12 czerwca 2021 r. premier Mateusz Morawiecki podczas debaty dot. Polskiego Ładu dla rolnictwa i rozwoju obszarów wiejskich w Instytucie Zootechniki w Balicach koło Krakowa, przedstawił szereg pozytywnych zmian jakie czekają rolników. Ważniejsze zmiany, to: wyższe dopłaty do paliwa dla rolników, uwolnienie rolniczego handlu detalicznego, ustawa o rodzinnych gospodarstwach rolnych, kodeks rolny, E-okienko dla rolnika, cyfrowy system pozwalający na identyfikowanie żywności „od pola do stołu”, centralny system informatyczny zasobu państwowej ziemi.

    Podwyżki stawek podatkowych i podatki korporacyjne

    Podwyżki podatków. Poza klasyczną podwyżką stawek podatkowych, kraje decydują się na dodatkowe podatki korporacyjne - stwierdza w analizie Polski Instytut Ekonomiczny. Zwraca uwagę, że największym zmianom podlegają w ostatnim roku obciążenia środowiskowe.

    Ulga klęskowa w podatku rolnym

    Ulga klęskowa w podatku rolnym jest preferencją podatkową, która przewidziana jest w przypadku wystąpienia klęski żywiołowej. Jak działa ulga klęskowa? Jakie są zasady przyznawania ulgi?

    Błąd w rozliczeniach nie jest oszustwem podatkowym

    Sankcje w VAT. Podatnik nie może być karany za błąd, który nie jest oszustwem lub uszczupleniem podatkowym - tak uznał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.