REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie są skutki najmu nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Zamierzam wynająć na okres 10 lat nieruchomość stanowiącą własność moją i żony. Nieruchomość nie jest wprowadzona do ewidencji mojej działalności gospodarczej i nie była w niej prowadzona działalność gospodarcza.Proszę odpowiedzieć na pytania:1. Jaką umowę powinienem zawrzeć - czy występować wspólnie z żoną, czy mogę sam?2. Czy muszę wystawiać fakturę VAT i odprowadzać do US VAT należny?3. Czy uzyskane dochody z tytułu najmu nieruchomości mogę łączyć z dochodami z tytułu prowadzonej działalności?
1. Może Pan zawrzeć umowę najmu samodzielnie. Nie musi Pan występować wspólnie z żoną. Jeżeli w umowie tylko Pan będzie występował jako wynajmujący, to rozliczenia w zakresie VAT dokona Pan razem z obrotami osiąganymi z działalności gospodarczej. W zakresie VAT prowadzi Pan bowiem tylko jedną ewidencję oraz deklarację VAT. Zobowiązany Pan będzie ponadto do wystawiania faktur VAT.
Jeżeli umowę zawrze żona, to tylko ona będzie występowała jako podatnik VAT z tytułu najmu. Żona do momentu przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego nie będzie musiała rozliczać VAT.
2. Faktury VAT mają obowiązek wystawiać podatnicy VAT czynni. Jeżeli zatem wynajmującym będzie Pan, to będzie Pan obowiązany do wystawiania faktur VAT jako podatnik VAT czynny. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Wtedy obowiązek wystawienia faktury powstanie wyłącznie na żądanie tej osoby. VAT należny będzie Pan rozliczał wyłącznie z tytułu najmu na cele inne niż mieszkaniowe. Najem lokali na cele mieszkaniowe korzysta bowiem ze zwolnienia przedmiotowego z VAT i podatek należny nie występuje.
3. W podatku VAT nie występuje podział na poszczególne źródła przychodów. Dlatego też podatnik VAT czynny wykazuje wszystkie obroty osiągane z tytułu działalności opodatkowanej VAT w jednej ewidencji i w jednej deklaracji. Natomiast w zakresie podatku dochodowego występuje podział na poszczególne źródła przychodów. Jeżeli najem nieruchomości nie jest związany z działalnością gospodarczą, to w zakresie podatku dochodowego nie należy go łączyć z przychodami z tej działalności.
 
Najem jest umową, której treścią jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do uiszczenia wynajmującemu umówionego czynszu. Jest to zatem umowa zobowiązująca, konsensualna, odpłatna i wzajemna. Należy uznać, iż jest odpłatnym świadczeniem usług, a więc i czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT (art. 5 ustawy o VAT).
Przy założeniu, że nieruchomość będzie wynajmowana na cele działalności gospodarczej, czynność ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej – 22%.
Zakładając, iż nieruchomość mająca charakter mieszkalny będzie wynajmowana na cele mieszkalne, czynność ta będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego (poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy).
Według ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Skoro właścicielem przedmiotowej nieruchomości są małżonkowie i obydwoje w umowie występują jako wynajmujący, to są oni podmiotami podatku od towarów i usług. To oni (każde z osobna) będą wykonywać czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i rozliczać się z tego podatku. Dopuszczalne jest jednak zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków. W takim przypadku tylko on będzie uznany za podatnika VAT i tylko on będzie obowiązany do rozliczenia tego podatku niezależnie od stosunków własnościowych między małżonkami.
Należy przypomnieć, iż nie każdy podmiot wykonujący czynności, które z mocy prawa podlegają opodatkowaniu VAT, staje się automatycznie jego podatnikiem. Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10 000 euro.
Należy pamiętać, iż od 1 maja 2004 r. w inny sposób określa się wartość sprzedaży. Do wartości sprzedaży nie wlicza się:
• kwoty podatku,
• odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku,
• odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
W 2005 r. kwotą uprawniającą do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług jest kwota 10 000 euro, po przeliczeniu – 43 800 zł.
Jeżeli zatem małżonek, który zawarł umowę najmu, nie jest podatnikiem VAT, staje się nim z chwilą przekroczenia kwoty odpowiadającej 10 000 euro obrotu z tytułu wynajmu przedmiotowej nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe. Podmioty, które rozpoczną wynajem nieruchomości w ciągu roku, są zwolnione z VAT, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu tego wynajmu, kwoty odpowiadającej 10 000 euro.
Przykład
Małżonkowie posiadają kamienicę, której część stanowią lokale mieszkalne. W kamienicy jest jeden lokal użytkowy. Umowy najmu zawiera tylko jeden z małżonków. W 2004 r. z tytułu najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe osiągnął przychody w wysokości 100 000 zł. Z tytułu najmu lokalu użytkowego osiągnął przychody w wysokości 40 000 zł. W 2005 r. małżonek – wynajmujący będzie nadal podatnikiem zwolnionym z VAT podmiotowo, ponieważ z działalności opodatkowanej (czyli z najmu lokalu na cele inne niż mieszkaniowe) jego obrót nie przekroczył kwoty uprawniającej do korzystania ze zwolnienia, czyli 43 800 zł. W 2005 r. zwolnienie podmiotowe będzie mu przysługiwało do momentu przekroczenia kwoty limitu 43 800 zł*.
Jeżeli wynajmujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług, kwotę obrotu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej będzie musiał powiększyć o kwotę uzyskaną z tytułu najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe w danym okresie rozliczeniowym. W przypadku czynności wynajmu podatnik podatku od towarów i usług musi spełniać wszelkie obowiązki związane z wykonywaniem tej czynności, które wynikają z ustawy o VAT, czyli obowiązek fakturowania, ewidencjonowania oraz rozliczenia podatku z tytułu tej czynności.
• art. 7, art. 43 ust. 1 pkt 1, poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 90, poz. 756
• art. 8, art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 25, poz. 202
Marta Sulich
specjalista w zakresie VAT, pracownik aparatu skarbowego


Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

REKLAMA

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

Rezerwa na zaległe urlopy pracowników - koszt, który może zaskoczyć na zamknięciu roku

Zaległe dni urlopowe stanowią realne i narastające ryzyko finansowe dla firm — szczególnie w sektorze MŚP. W mniejszych przedsiębiorstwach, gdzie często brakuje dedykowanych działów HR czy zespołów płacowych, łatwiej o kumulację niewykorzystanych dni. Z mojego doświadczenia jako CFO na godziny wynika, że problem jest niedoszacowany. Firmy często nie uświadamiają sobie skali zobowiązania. - tłumaczy Marta Kobińska, CEO Create the Flow, dyrektor finansowa, CFO na godziny.

Tryb awaryjny w KSeF – jak działa i kiedy z niego skorzystać?

Obowiązkowy KSeF od 2026 r. budzi emocje, a jedną z najczęściej zadawanych obaw jest: co stanie się, gdy system po prostu przestanie działać?Odpowiedzią ustawodawcy jest tryb awaryjny. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć przedsiębiorców przed paraliżem działalności w razie oficjalnie ogłoszonej awarii KSeF.

REKLAMA

Ruszyły masowe kontrole kart lunchowych. Co sprawdza ZUS?

Karty lunchowe od kilku lat są jednym z najczęściej wybieranych pozapłacowych benefitów pracowniczych. Do września 2023 r. karty mogły być wykorzystywane wyłącznie w restauracjach i innych punktach gastronomicznych. Od tego momentu ich popularność dodatkowo wzrosła – z uwagi na możliwość korzystania z nich również w sklepach spożywczych i supermarketach. Ta zmiana, choć dla pracowników korzystna, wywołała lawinę kontroli Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, który coraz uważniej przygląda się temu, w jaki sposób firmy stosują zwolnienie ze składek.

30.09.2025: ważny dzień dla KSeF - Krajowego Systemu eFaktur. Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję systemu

30 września Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF 2.0). To sygnał dla firm, że czas intensywnych przygotowań właśnie się rozpoczął. Jak ten czas na testowanie należy optymalnie wykorzystać?

REKLAMA