Nasza spółka nabyła grunt przez zasiedzenie. W jaki sposób wprowadzić ten grunt do ksiąg rachunkowych i czy możemy sami ustalić jego wartość? Czy rodzi to jakieś konsekwencje podatkowe?
RADA
Aby można było stwierdzić zasiedzenie nieruchomości, konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: upływ czasu – 20 lub 30 lat oraz fakt samoistnego posiadania. Nabycie gruntu przez zasiedzenie jest przychodem dla spółki, opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób prawnych. Również według ustawy o rachunkowości jest to przychód. Ponieważ grunty nie podlegają amortyzacji, księgujemy je bezpośrednio jako pozostałe przychody operacyjne. Spółka może sama wycenić grunty, określając wartość początkową na podstawie wartości rynkowej podobnych nieruchomości.
UZASADNIENIE
Problematyka dotycząca zasiedzenia została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zasiedzenie jest prawnie usankcjonowanym sposobem nabycia nieruchomości. Zgodnie z przepisami kodeksu posiadacz samoistny nieruchomości, niebędący jej właścicielem nabywa własność:
• jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od 20 lat,
• jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze – po 30 latach.
Konieczne jest spełnienie warunku samoistnego posiadania – co oznacza, że użytkownik nieruchomości musi korzystać z niej jak właściciel i czuć się jak właściciel.
Dzień objęcia nieruchomości jest datą początkową, od której rozpoczyna się bieg zasiedzenia. Zasiedzieć można praktycznie każdą nieruchomość: grunty, budynki, lokale i to bez względu na to, kto był dotychczasowym właścicielem. Po nowelizacji kodeksu możliwe jest także zasiedzenie nieruchomości państwowych.
Aby zasiedzenie nieruchomości było zgodne z prawem, należy stwierdzić, czy nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia. Bieg zasiedzenia przerywa:
• każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• wszczęcie mediacji.
Nie wszystkie działania podjęte przez prawowitego właściciela skutkują liczeniem na nowo biegu przedawnienia. W pierwszym przypadku bieg zasiedzenia należy, zgodnie z art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego, liczyć na nowo. W drugim i trzecim przypadku przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowania te nie zostaną zakończone. Zasiadający jest uznawany w tych przypadkach za posiadacza w złej wierze, co skutkuje dłuższym, trzydziestoletnim okresem, jaki musi upłynąć od dnia objęcia nieruchomości.
Roszczenie stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu lub innego organu powołanego do rozpoznawania spraw danego rodzaju albo orzeczeniem sądu polubownego, jak również roszczenie stwierdzone ugodą zawartą przed sądem (również przed sądem polubownym) albo ugodą zawartą przed mediatorem i zatwierdzoną przez sąd – przedawnia się z upływem 10 lat, chociażby termin przedawnienia roszczeń tego rodzaju był krótszy.
Zasiedzenie nie stanowi czynności prawnej. Musi być ono potwierdzone w nieprocesowym trybie. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości stwierdza, na wniosek zainteresowanego, zasiedzenie w obecności dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych, wskazanych przez wnioskodawców. Po uzyskaniu postanowienia potwierdzającego fakt zasiedzenia i po jego uprawomocnieniu właściciel może dysponować nieruchomością.
Stwierdzenie faktu zasiedzenia rodzi określone skutki podatkowe dla spółki. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem jest również wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń. Z tego zapisu wynika jednoznacznie, że wartość nieruchomości nabytej przez zasiedzenie należy traktować jako wartość nieodpłatnie otrzymanej rzeczy.
Moment powstania zobowiązania podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych został określony w art. 21 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej. Zobowiązanie podatkowe powstaje z dniem zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa podatkowa wiąże powstanie takiego zobowiązania, a nie z momentem uprawomocnienia się wyroku.
Grunty nabyte przez zasiedzenie stanowią środek trwały. Wartość początkową otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw – w tym środków trwałych – określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
UWAGA!
Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych grunty nie podlegają amortyzacji.
Z chwilą nabycia gruntu przez zasiedzenie spółka musi zaewidencjonować nieruchomość w swoich księgach.
• art. 123–125, art. 172–176 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 172, poz. 1438
• art. 609–610 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. Nr 43, poz. 296; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 104, poz. 711
• art. 12 ust. 1 pkt 2, art. 12 ust. 5, art. 14, art. 16g ust. 12 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 183, poz. 1538
• art. 21 § 1 pkt 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa – j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 104, poz. 708
• art. 31 ust. 2 ustawy z 9 września 1994 r. o rachunkowości – j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 267, poz. 2252
