Jakie są skutki najmu lokalu, gdy nie stanowi on podstawowej działalności podatnika
REKLAMA
1. W jaki sposób należy rozliczyć najem? Czy fakt, że najem nie wchodzi w zakres działalności, uniemożliwia opodatkowanie go podatkiem liniowym? Czy w takim przypadku należy najem rozliczać na zasadach ogólnych i składać PIT-5? Co zrobić, jeśli rozszerzymy zakres działalności o usługi najmu?
RADA
W opisanym przypadku przychody z najmu będą stanowiły przychód z działalności opodatkowanej podatkiem liniowym. Odpowiedź na pozostałe pytania znajduje się w uzasadnieniu.
UZASADNIENIE
Ad 1. Przychody z najmu składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej. Przychody z najmu są odrębnym źródłem przychodów od przychodów z działalności gospodarczej wtedy, gdy nie dotyczą składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak wpisu takiego rodzaju działalności w ewidencji działalności gospodarczej nie będzie miał w tym przypadku znaczenia dla oceny, do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychody z najmu. W związku z tym, że najem dotyczy jednego z pomieszczeń biurowych, dotyczy on składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Należy go zatem zaliczyć do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i rozliczyć jak pozostałe przychody z tej działalności podatkiem liniowym. Nie ma obowiązku rozliczania najmu oddzielnie według skali podatkowej. Nie ma również w związku z tym obowiązku składania PIT-5 z tego tytułu. Należy zauważyć, że od 1 stycznia 2007 r. ustawodawca zrezygnował z wymogu składania przez podatników deklaracji miesięcznych. Dotyczy to zarówno deklaracji PIT-5, jak i deklaracji PIT-5L.
Ad 2. Najem jest traktowany w ustawie o VAT jako usługa. Wynajem pomieszczenia biurowego innemu przedsiębiorcy będzie zatem podlegał opodatkowaniu VAT. W takim przypadku należy wystawić fakturę VAT ze stawką 22%. W przypadku usług najmu obowiązek podatkowy w VAT powstaje w sposób szczególny, tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty. Nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT). Fakturę natomiast należy wystawić nie później niż w terminie powstania obowiązku podatkowego (§ 15 rozporządzenia „w sprawie faktur”). Kwotę czynszu netto otrzymaną z najmu lokalu należy wykazać w deklaracji VAT-7 w poz. 28. Podatek należny z tego tytułu należy wykazać w poz. 29 tej deklaracji.
PRZYKŁAD
Firma X wynajmuje pomieszczenie biurowe osobie fizycznej (przedsiębiorcy). Termin płatności czynszu (miesięcznego) jest ustalony na 10. każdego miesiąca (płatność z góry). Najemca zapłacił 12 października. Mimo niedotrzymania terminu zapłaty przez najemcę obowiązek podatkowy powstał 10 października. Wynajmujący (firma X) był obowiązany wystawić fakturę najpóźniej 10 października. Obrót z tytułu najmu został wykazany w deklaracji VAT-7 za październik (w poz. 28 - „kwota netto” i poz. 29 - „należny podatek”).
Wynajmujący będzie obowiązany rozliczyć podatek należny z tytułu najmu w opisany sposób również wtedy, gdy najemca w danym miesiącu nie zapłaci czynszu.
Ad 3. Fakt wynajęcia jednego z pomieszczeń nie będzie powodował obowiązku zmniejszenia odpisów amortyzacyjnych. Podatnik ma bowiem prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od składników majątku wykorzystywanych do prowadzonej działalności gospodarczej. Najem pomieszczenia biurowego nie wyłącza tego pomieszczenia z działalności gospodarczej podatnika. Wręcz przeciwnie - stanowi element tej działalności (przychód z najmu jest przychodem z pozarolniczej działalności podatnika). Zatem podatnik ma prawo dokonywania odpisów amortyzacyjnych nadal w niezmienionej formie i wysokości.
Ad 4. Do końca 2006 r. w zakresie podatku dochodowego przychody z najmu były potraktowane w sposób szczególny (art. 14 ust. 1e). Określono mianowicie dla nich szczególny moment powstania przychodu. Był to dzień, w którym należności z umowy najmu stawały się wymagalne. Przychody z tytułu najmu stawały się wymagalne z upływem terminu płatności określonego w umowie. W tym dniu zatem należało wykazać przychód z najmu. W przypadku gdy umowa nie określała terminu płatności, stosowało się bezpośrednio przepisy Kodeksu cywilnego (art. 669 k.c.). Zgodnie z Kodeksem cywilnym termin płatności przypada 10. dnia miesiąca (płatność z góry). Od 1 stycznia 2007 r. zmieniają się zasady ustalania przychodu z najmu. Datą powstania przychodu jest ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub fakturze. Gdy rozliczenie będzie obejmowało okres 1-31 stycznia 2007 r., to przychód powstanie 31 stycznia, niezależnie od tego, kiedy przypada termin płatności.
PRZYKŁAD
Firma X wynajmuje pomieszczenie biurowe osobie fizycznej (przedsiębiorcy). Najem nie jest podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej firmy X. Termin płatności czynszu (miesięcznego) jest ustalony na 10. każdego miesiąca (płatność z góry). Najemca zapłacił 12 stycznia. Przychód z tytułu najmu należy wykazać w pkpir 31 stycznia (ostatni dzień okresu rozliczeniowego). W związku z tym, że przychód z najmu nie jest podstawowym przedmiotem działalności podatnika, należy go wykazać w kol. 8 pkpir „Pozostałe przychody”.
Ad 5. Powiązania rodzinne między wynajmującym a najemcą nie będą miały negatywnych konsekwencji podatkowych, jeżeli zastosowane rozliczenia nie będą prowadziły do nieuzasadnionego obniżenia zobowiązań podatkowych (art. 25 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, art. 32 ustawy o VAT). Generalnie należy ustalić taką cenę najmu, którą ustaliłyby w podobnych okolicznościach niezależne (niepowiązane) podmioty.
Podstawa prawna:
- art. 669 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 164, poz. 1166
Ewa Sławińska
REKLAMA
REKLAMA
- Czytaj artykuły
- Rozwiązuj testy
- Zdobądź certyfikat