REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewelina Solipiwko
radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, wówczas skorzystanie z prawo do odstąpienia nie powoduje problemów. Co w przypadku, gdy strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia?

Komentarz prawny - Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

REKLAMA

Autopromocja


Przykład
:
Sprzedający postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział kupujący. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w której obie strony uzgodniły wysokość ceny za lokal oraz datę podpisania umowy przyrzeczonej. Ponadto, sprzedający  wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z lokalu przez kupującego jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zobowiązując go jednakże do opłacania mediów, z czego niestety kupujący  się nie wywiązał. Co więcej, nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku, a mianowicie nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń, zobowiązujących go do uiszczania miesięcznych rat zaliczki  na poczet ceny lokalu. Zaliczka została jedynie opłacona w części. W tej sytuacji, sprzedający postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy może to zrobić, a jeżeli tak, to na jakiej podstawie?


Odpowiedź:

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, problemu nie ma. W takim wypadku sprzedający powinien postępować zgodnie z umową przedwstępną i doprowadzić do jej rozwiązania stosownie do jej postanowień. To jednak bardzo pozytywny scenariusz wydarzeń, często bowiem strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia od niej, nie przewidując jednocześnie innych możliwości rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez obie lub jedną ze stron. Co wtedy?

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Co podlega opodatkowaniu PCC?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W takim przypadku można podjąć próbę rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Nie zawsze jednak strony będą zgodne w tej kwestii. Przy braku zgody drugiej strony na rozwiązanie umowy przedwstępnej, należy poszukać sposobu na skuteczne jednostronne zakończenie łączącego nas z kontrahentem stosunku prawnego.


Ustawowe prawo odstąpienia


Czy sprzedający może w tym celu skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 491 KC? Ustawowe prawo odstąpienia polega na tym, że w razie gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy ( np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media lub z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność nie płaci w terminie umówionej zaliczki), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonej daty, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Konstrukcja ta ma jednak zastosowanie jedynie do umów wzajemnych, a umowa przedwstępna do takich umów nie należy. Dlaczego?

Umowa przedwstępna chociaż dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 k.c. ( V CKN 74/01). W przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną, nie można zatem skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, a więc pomimo, ze kupujący nie zapłacił za media i pozostaje w zwłoce z zapłatą zaliczki na poczet ceny lokalu, sprzedający nie może oświadczyć mu, że odstępuje od umowy przedwstępnej na podstawie art. 491 KC.

Czy od umowy najmu trzeba zapłacić PCC?

Jak zatem powinien postąpić sprzedający, aby uwolnić się od umowy przedwstępnej i zobowiązania do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu na rzecz kupującego? Wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku, kiedy w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394 KC. Zgodnie z treścią artykułu, w przypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania; III CKN 80/01), wierzyciel może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy ( I CSK 149/11).

Zapraszamy na forum Księgowość

 


Zadatek w umowie przedwstępnej


Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek, z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 KC, a także zastrzegły zapłatę całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Zaletą odstąpienia od umowy na podstawie art. 394 KC jest to, że nie wymaga ono dla swej skuteczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia umownego. Obowiązek taki istnieje tylko w przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 KC) i to też tylko o tyle, o ile strony w umowie nie zastrzegły zadatku. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne także dla odstąpienia od umowy w trybie art. 491 KC.

Jeżeli zatem przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu sprzedający otrzymał zadatek od kupującego, w przypadku gdy kupujący nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kolejnych rat zaliczki czy opłat za media, sprzedający może od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Pozostaje pytanie, co w takim przypadku stanie się z tą częścią zaliczki, którą kupujący już zapłacił drugiej stronie umowy?

Otóż w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, uiszczona na poczet ceny sprzedaży zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.

 W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne, ponieważ nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.),( II CK 116/03).

Podsumowując,  przewidzenie w umowie przedwstępnej zadatku, stanowi zabezpieczenie się przed niewykonaniem niektórych postanowień tej umowy przez drugą stronę i daje prawo do odstąpienia od umowy. Sprzedający ma zatem wyjście z sytuacji, w której się znalazł. Przy konstruowaniu umowy przedwstępnej, trzeba  mieć na uwadze to, że nasza pozycja w stosunku do kontrahenta w wypadku ewentualnego przyszłego sporu w dużej mierze zależy od naszej przezorności już na etapie konstruowania umowy.

Jak przygotować firmę na zmiany w VAT w 2014 r.

 

Autorką komentarza prawnego jest Ewelina Solipiwko, radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie.

 

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA