REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewelina Solipiwko
radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, wówczas skorzystanie z prawo do odstąpienia nie powoduje problemów. Co w przypadku, gdy strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia?

Komentarz prawny - Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

REKLAMA

REKLAMA


Przykład
:
Sprzedający postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział kupujący. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w której obie strony uzgodniły wysokość ceny za lokal oraz datę podpisania umowy przyrzeczonej. Ponadto, sprzedający  wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z lokalu przez kupującego jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zobowiązując go jednakże do opłacania mediów, z czego niestety kupujący  się nie wywiązał. Co więcej, nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku, a mianowicie nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń, zobowiązujących go do uiszczania miesięcznych rat zaliczki  na poczet ceny lokalu. Zaliczka została jedynie opłacona w części. W tej sytuacji, sprzedający postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy może to zrobić, a jeżeli tak, to na jakiej podstawie?


Odpowiedź:

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, problemu nie ma. W takim wypadku sprzedający powinien postępować zgodnie z umową przedwstępną i doprowadzić do jej rozwiązania stosownie do jej postanowień. To jednak bardzo pozytywny scenariusz wydarzeń, często bowiem strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia od niej, nie przewidując jednocześnie innych możliwości rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez obie lub jedną ze stron. Co wtedy?

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

REKLAMA

Co podlega opodatkowaniu PCC?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W takim przypadku można podjąć próbę rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Nie zawsze jednak strony będą zgodne w tej kwestii. Przy braku zgody drugiej strony na rozwiązanie umowy przedwstępnej, należy poszukać sposobu na skuteczne jednostronne zakończenie łączącego nas z kontrahentem stosunku prawnego.


Ustawowe prawo odstąpienia


Czy sprzedający może w tym celu skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 491 KC? Ustawowe prawo odstąpienia polega na tym, że w razie gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy ( np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media lub z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność nie płaci w terminie umówionej zaliczki), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonej daty, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Konstrukcja ta ma jednak zastosowanie jedynie do umów wzajemnych, a umowa przedwstępna do takich umów nie należy. Dlaczego?

Umowa przedwstępna chociaż dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 k.c. ( V CKN 74/01). W przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną, nie można zatem skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, a więc pomimo, ze kupujący nie zapłacił za media i pozostaje w zwłoce z zapłatą zaliczki na poczet ceny lokalu, sprzedający nie może oświadczyć mu, że odstępuje od umowy przedwstępnej na podstawie art. 491 KC.

Czy od umowy najmu trzeba zapłacić PCC?

Jak zatem powinien postąpić sprzedający, aby uwolnić się od umowy przedwstępnej i zobowiązania do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu na rzecz kupującego? Wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku, kiedy w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394 KC. Zgodnie z treścią artykułu, w przypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania; III CKN 80/01), wierzyciel może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy ( I CSK 149/11).

Zapraszamy na forum Księgowość

 


Zadatek w umowie przedwstępnej


Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek, z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 KC, a także zastrzegły zapłatę całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Zaletą odstąpienia od umowy na podstawie art. 394 KC jest to, że nie wymaga ono dla swej skuteczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia umownego. Obowiązek taki istnieje tylko w przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 KC) i to też tylko o tyle, o ile strony w umowie nie zastrzegły zadatku. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne także dla odstąpienia od umowy w trybie art. 491 KC.

Jeżeli zatem przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu sprzedający otrzymał zadatek od kupującego, w przypadku gdy kupujący nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kolejnych rat zaliczki czy opłat za media, sprzedający może od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Pozostaje pytanie, co w takim przypadku stanie się z tą częścią zaliczki, którą kupujący już zapłacił drugiej stronie umowy?

Otóż w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, uiszczona na poczet ceny sprzedaży zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.

 W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne, ponieważ nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.),( II CK 116/03).

Podsumowując,  przewidzenie w umowie przedwstępnej zadatku, stanowi zabezpieczenie się przed niewykonaniem niektórych postanowień tej umowy przez drugą stronę i daje prawo do odstąpienia od umowy. Sprzedający ma zatem wyjście z sytuacji, w której się znalazł. Przy konstruowaniu umowy przedwstępnej, trzeba  mieć na uwadze to, że nasza pozycja w stosunku do kontrahenta w wypadku ewentualnego przyszłego sporu w dużej mierze zależy od naszej przezorności już na etapie konstruowania umowy.

Jak przygotować firmę na zmiany w VAT w 2014 r.

 

Autorką komentarza prawnego jest Ewelina Solipiwko, radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie.

 

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najczęstsze błędy w zarządzaniu finansami firmowymi: co możesz zmienić nawet od jutra

Wielu przedsiębiorców zaczyna swoją działalność z pasją i determinacją, szybko zdobywając pierwszych klientów. Jednak po kilku miesiącach pojawia się rozczarowanie: są przychody, ale brakuje gotówki. To nie przypadek – to efekt powtarzalnych błędów w zarządzaniu finansami, które można wyeliminować, jeśli tylko się je rozpozna i zrozumie.

Decyzja RPP w sprawie stóp procentowych

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w środę stopy procentowe o 25 pkt. bazowych; stopa referencyjna wyniesie 4,5 proc. w skali rocznej. To czwarta obniżka stóp procentowych w tym roku.

Umowy o dzieło mniej popularne. ZUS pokazał statystyki

Umowy o dzieło w Polsce pozostają domeną krótkich zleceń – aż 28 proc. trwa jeden dzień, a najwięcej wykonawców tych umów to osoby w wieku 30–39 lat. Dane ZUS za pierwsze półrocze wskazują na rosnący udział sektorów kreatywnych, takich jak informacja i komunikacja.

Reeksport po nieudanej dostawie – jak prawidłowo postąpić?

Eksport towarów poza Unię Europejską jest procesem wieloetapowym i wymaga zarówno sprawnej logistyki, jak i poprawnego dopełnienia obowiązków celnych oraz podatkowych. Pomimo starannego przygotowania, czasami zdarzają się sytuacje, w których kontrakt handlowy nie zostaje zrealizowany – odbiorca w kraju trzecim z różnych powodów nie przyjmuje przesyłki. W rezultacie towar wraca na teren Unii, co rodzi szereg pytań: jak ująć taki zwrot w dokumentacji? czy trzeba korygować rozliczenia podatkowe? jak ponownie wysłać towar zgodnie z przepisami?

REKLAMA

Księgowość influencerów i twórców internetowych. Rozliczanie: barterów, donejtów, kosztów. Kiedy trzeba zarejestrować działalność?

Jak rozliczać nowoczesne źródła dochodu i jakie wyzwania stoją przed księgowymi obsługującymi branżę kreatywną? Influencerzy i twórcy internetowi przestali być ciekawostką świata popkultury, a stali się pełnoprawnymi przedsiębiorcami. Generują znaczące przychody z reklam, współpracy z markami, sprzedaży własnych produktów czy kursów online. Obsługa księgowa tej specyficznej branży stawia przed biurami rachunkowymi nowe wyzwania. Nietypowe źródła przychodów, różnorodne formy rozliczeń, a także niejednoznaczne interpretacje podatkowe to tylko część tematów, z którymi mierzą się księgowi influencerów. Jak poprawnie rozliczać tę branżę? Na co zwrócić uwagę, by nie narazić klienta na błędy podatkowe?

KSeF w jednostkach budżetowych – wyzwania i szanse. Wywiad z dr Małgorzatą Rzeszutek

Jak wdrożenie KSeF wpłynie na funkcjonowanie jednostek sektora finansów publicznych? Jakie zagrożenia i korzyści niesie cyfrowa rewolucja w fakturowaniu? O tym rozmawiamy z dr Małgorzatą Rzeszutek, doradcą podatkowym i specjalistką w zakresie prawa podatkowego.

Pieniądze dla dziecka: Ile razy można dać bez podatku? Jest jeden kluczowy warunek przy darowiznach

Pieniądze dziecku bez podatku można przekazać wielokrotnie, gdyż nie jest istotne ile razy, ale trzeba uważać, aby po przekroczeniu limitu kwoty wolnej od podatku od darowizn dokonać niezbędnych formalności urzędowych. Sprawdź, jakie aktualnie obowiązują kwoty wolne od podatku.

Skuteczna windykacja: 5 mitów – dlaczego nie warto w nie wierzyć. Terminy przedawnienia roszczeń (branża TSL)

Wśród polskich przedsiębiorców, w tym także w branży TSL (transport, spedycja i logistyka) temat windykacji należności powraca jak bumerang. Z jednej strony przedsiębiorcy zmagają się z chronicznymi zatorami płatniczymi, z drugiej – wciąż krążą liczne stereotypy, które sprawiają, że wiele firm reaguje zbyt późno albo unika działań windykacyjnych. W efekcie przedsiębiorcy narażają się na utratę płynności finansowej i problemy z dalszym rozwojem.

REKLAMA

Podatek od nieruchomości - stawki maksymalne w 2026 roku. 1,25 zł za 1 m2 mieszkania lub domu, 35,53 zł za 1 m2 biura, magazynu, sklepu

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości będą w 2026 roku wyższe o ok. 4,5% od obowiązujących w 2025 roku. Przykładowo stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych i samych mieszkań wyniesie w 2026 roku 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a od budynków (także mieszkalnych) używanych do prowadzenia działalności gospodarczej: 35,53 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Faktyczne stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały ale stawki te nie mogą być wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki.

Limit poniżej 10 000 zł - najczęściej zadawane pytania o KSeF

Czy przedsiębiorca z obrotami poniżej 10 tys. zł miesięcznie musi korzystać z KSeF? Jak długo można jeszcze wystawiać faktury papierowe? Ministerstwo Finansów wyjaśnia szczegóły nowych zasad, które wejdą w życie od lutego 2026 roku.

REKLAMA