REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Ewelina Solipiwko
radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, wówczas skorzystanie z prawo do odstąpienia nie powoduje problemów. Co w przypadku, gdy strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia?

Komentarz prawny - Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Autopromocja


Przykład
:
Sprzedający postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział kupujący. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w której obie strony uzgodniły wysokość ceny za lokal oraz datę podpisania umowy przyrzeczonej. Ponadto, sprzedający  wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z lokalu przez kupującego jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zobowiązując go jednakże do opłacania mediów, z czego niestety kupujący  się nie wywiązał. Co więcej, nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku, a mianowicie nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń, zobowiązujących go do uiszczania miesięcznych rat zaliczki  na poczet ceny lokalu. Zaliczka została jedynie opłacona w części. W tej sytuacji, sprzedający postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy może to zrobić, a jeżeli tak, to na jakiej podstawie?


Odpowiedź:

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, problemu nie ma. W takim wypadku sprzedający powinien postępować zgodnie z umową przedwstępną i doprowadzić do jej rozwiązania stosownie do jej postanowień. To jednak bardzo pozytywny scenariusz wydarzeń, często bowiem strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia od niej, nie przewidując jednocześnie innych możliwości rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez obie lub jedną ze stron. Co wtedy?

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Co podlega opodatkowaniu PCC?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W takim przypadku można podjąć próbę rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Nie zawsze jednak strony będą zgodne w tej kwestii. Przy braku zgody drugiej strony na rozwiązanie umowy przedwstępnej, należy poszukać sposobu na skuteczne jednostronne zakończenie łączącego nas z kontrahentem stosunku prawnego.


Ustawowe prawo odstąpienia


Czy sprzedający może w tym celu skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 491 KC? Ustawowe prawo odstąpienia polega na tym, że w razie gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy ( np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media lub z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność nie płaci w terminie umówionej zaliczki), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonej daty, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Konstrukcja ta ma jednak zastosowanie jedynie do umów wzajemnych, a umowa przedwstępna do takich umów nie należy. Dlaczego?

Umowa przedwstępna chociaż dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 k.c. ( V CKN 74/01). W przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną, nie można zatem skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, a więc pomimo, ze kupujący nie zapłacił za media i pozostaje w zwłoce z zapłatą zaliczki na poczet ceny lokalu, sprzedający nie może oświadczyć mu, że odstępuje od umowy przedwstępnej na podstawie art. 491 KC.

Czy od umowy najmu trzeba zapłacić PCC?

Jak zatem powinien postąpić sprzedający, aby uwolnić się od umowy przedwstępnej i zobowiązania do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu na rzecz kupującego? Wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku, kiedy w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394 KC. Zgodnie z treścią artykułu, w przypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania; III CKN 80/01), wierzyciel może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy ( I CSK 149/11).

Zapraszamy na forum Księgowość

 


Zadatek w umowie przedwstępnej


Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek, z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 KC, a także zastrzegły zapłatę całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Zaletą odstąpienia od umowy na podstawie art. 394 KC jest to, że nie wymaga ono dla swej skuteczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia umownego. Obowiązek taki istnieje tylko w przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 KC) i to też tylko o tyle, o ile strony w umowie nie zastrzegły zadatku. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne także dla odstąpienia od umowy w trybie art. 491 KC.

Jeżeli zatem przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu sprzedający otrzymał zadatek od kupującego, w przypadku gdy kupujący nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kolejnych rat zaliczki czy opłat za media, sprzedający może od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Pozostaje pytanie, co w takim przypadku stanie się z tą częścią zaliczki, którą kupujący już zapłacił drugiej stronie umowy?

Otóż w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, uiszczona na poczet ceny sprzedaży zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.

 W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne, ponieważ nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.),( II CK 116/03).

Podsumowując,  przewidzenie w umowie przedwstępnej zadatku, stanowi zabezpieczenie się przed niewykonaniem niektórych postanowień tej umowy przez drugą stronę i daje prawo do odstąpienia od umowy. Sprzedający ma zatem wyjście z sytuacji, w której się znalazł. Przy konstruowaniu umowy przedwstępnej, trzeba  mieć na uwadze to, że nasza pozycja w stosunku do kontrahenta w wypadku ewentualnego przyszłego sporu w dużej mierze zależy od naszej przezorności już na etapie konstruowania umowy.

Jak przygotować firmę na zmiany w VAT w 2014 r.

 

Autorką komentarza prawnego jest Ewelina Solipiwko, radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie.

 

 

 

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA