REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewelina Solipiwko
radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, wówczas skorzystanie z prawo do odstąpienia nie powoduje problemów. Co w przypadku, gdy strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia?

Komentarz prawny - Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

REKLAMA

Autopromocja


Przykład
:
Sprzedający postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział kupujący. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w której obie strony uzgodniły wysokość ceny za lokal oraz datę podpisania umowy przyrzeczonej. Ponadto, sprzedający  wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z lokalu przez kupującego jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zobowiązując go jednakże do opłacania mediów, z czego niestety kupujący  się nie wywiązał. Co więcej, nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku, a mianowicie nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń, zobowiązujących go do uiszczania miesięcznych rat zaliczki  na poczet ceny lokalu. Zaliczka została jedynie opłacona w części. W tej sytuacji, sprzedający postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy może to zrobić, a jeżeli tak, to na jakiej podstawie?


Odpowiedź:

Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, problemu nie ma. W takim wypadku sprzedający powinien postępować zgodnie z umową przedwstępną i doprowadzić do jej rozwiązania stosownie do jej postanowień. To jednak bardzo pozytywny scenariusz wydarzeń, często bowiem strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia od niej, nie przewidując jednocześnie innych możliwości rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez obie lub jedną ze stron. Co wtedy?

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Co podlega opodatkowaniu PCC?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W takim przypadku można podjąć próbę rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Nie zawsze jednak strony będą zgodne w tej kwestii. Przy braku zgody drugiej strony na rozwiązanie umowy przedwstępnej, należy poszukać sposobu na skuteczne jednostronne zakończenie łączącego nas z kontrahentem stosunku prawnego.


Ustawowe prawo odstąpienia


Czy sprzedający może w tym celu skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 491 KC? Ustawowe prawo odstąpienia polega na tym, że w razie gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy ( np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media lub z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność nie płaci w terminie umówionej zaliczki), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonej daty, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Konstrukcja ta ma jednak zastosowanie jedynie do umów wzajemnych, a umowa przedwstępna do takich umów nie należy. Dlaczego?

Umowa przedwstępna chociaż dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 k.c. ( V CKN 74/01). W przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną, nie można zatem skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, a więc pomimo, ze kupujący nie zapłacił za media i pozostaje w zwłoce z zapłatą zaliczki na poczet ceny lokalu, sprzedający nie może oświadczyć mu, że odstępuje od umowy przedwstępnej na podstawie art. 491 KC.

Czy od umowy najmu trzeba zapłacić PCC?

Jak zatem powinien postąpić sprzedający, aby uwolnić się od umowy przedwstępnej i zobowiązania do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu na rzecz kupującego? Wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku, kiedy w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394 KC. Zgodnie z treścią artykułu, w przypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania; III CKN 80/01), wierzyciel może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy ( I CSK 149/11).

Zapraszamy na forum Księgowość

 


Zadatek w umowie przedwstępnej


Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek, z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 KC, a także zastrzegły zapłatę całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Zaletą odstąpienia od umowy na podstawie art. 394 KC jest to, że nie wymaga ono dla swej skuteczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia umownego. Obowiązek taki istnieje tylko w przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 KC) i to też tylko o tyle, o ile strony w umowie nie zastrzegły zadatku. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne także dla odstąpienia od umowy w trybie art. 491 KC.

Jeżeli zatem przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu sprzedający otrzymał zadatek od kupującego, w przypadku gdy kupujący nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kolejnych rat zaliczki czy opłat za media, sprzedający może od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Pozostaje pytanie, co w takim przypadku stanie się z tą częścią zaliczki, którą kupujący już zapłacił drugiej stronie umowy?

Otóż w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, uiszczona na poczet ceny sprzedaży zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.

 W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne, ponieważ nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.),( II CK 116/03).

Podsumowując,  przewidzenie w umowie przedwstępnej zadatku, stanowi zabezpieczenie się przed niewykonaniem niektórych postanowień tej umowy przez drugą stronę i daje prawo do odstąpienia od umowy. Sprzedający ma zatem wyjście z sytuacji, w której się znalazł. Przy konstruowaniu umowy przedwstępnej, trzeba  mieć na uwadze to, że nasza pozycja w stosunku do kontrahenta w wypadku ewentualnego przyszłego sporu w dużej mierze zależy od naszej przezorności już na etapie konstruowania umowy.

Jak przygotować firmę na zmiany w VAT w 2014 r.

 

Autorką komentarza prawnego jest Ewelina Solipiwko, radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie.

 

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

Prof. Modzelewski: Większość podatników VAT może uniknąć w 2026 r. obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Jak?

Zdaniem profesora Witolda Modzelewskiego, gdyby uchwalono projekt przepisów wprowadzających obowiązkowy KSeF w przedłożonym niedawno kształcie, to większość podatników VAT nie będzie musiała wystawiać faktur ustrukturyzowanych w 2026 r.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w maju obniżka o 0,5 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,5 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi od 8 maja 2025 r. 5,25 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zgodna z oczekiwaniami większości analityków finansowych i ekonomistów. Stopy NBP zmieniły się pierwszy raz od 3 października 2023 r.

Przekształcenie JDG a status podatnika rozpoczynającego działalność w estońskim CIT

W świetle marcowego wyroku NSA (sygn. II FSK 1412/24) zmienia się podejście do kwalifikacji podatkowej spółek powstałych z przekształcenia jednoosobowych działalności gospodarczych. Wyrok ten przesądził, że takie podmioty mogą korzystać z przywilejów "podatnika rozpoczynającego działalność" na gruncie przepisów o estońskim CIT.

Pracujesz na zleceniu - a może to faktyczna umowa o pracę? Jak ustalić i wykazać istnienie stosunku pracy

Osoby wykonujące umowy zlecenia, czy inne umowy cywilnoprawne, mają czasem wątpliwości, czy nie jest to de facto umowa o pracę. Każdy przedsiębiorca słyszał o możliwych kontrolach, podważeniu zatrudnienia, konieczności uzasadniania dlaczego taki a nie inny typ umowy został konkretnej osobie zaproponowany. A co ze swobodą zawierania umów? Czy forma umowy na którą zgadzamy się wspólnie z nowozatrudnioną osobą nie powinna być wystarczająca dla inspekcji pracy skoro zgodnie obie strony złożyły na niej swój podpis? Na te i wiele innych pytań odpowie Czytelnikom ten artykuł.

Zmiany w podatkach od 2026 r. - wyższy limit zwolnienia z VAT, korekty deklaracji, 6 m-cy vacatio legis

Ministerstwo Finansów poinformowało, że 6 maja 2025r. Rada Ministrów przyjęła pakiet projektów ustaw dot. podatków w ramach procesu deregulacji. Nowe przepisy mają na celu m.in. ochronę podatników przed nagłymi zmianami przepisów ustaw podatkowych oraz doprecyzowanie wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez przedsiębiorców w zakresie deklaracji składanej w trakcie lub po zakończeniu kontroli celno-skarbowej. Projekty dotyczą również podwyższenia limitu zwolnienia podmiotowego w VAT oraz likwidacji obowiązku przygotowywania i publikacji informacji o realizowanej strategii podatkowej.

REKLAMA

Czego najczęściej dotyczą kontrole z urzędu skarbowego i ZUS-u?

Przedsiębiorcy mają szereg obowiązków wobec państwa - jako podatnicy muszą przestrzegać przepisów podatkowych, a jako płatnicy stosować normy z zakresu ubezpieczeń społecznych. W obu tych sferach często dochodzi do uchybień. Dlatego upoważnione organy sprawdzają, czy firmy przestrzegają obowiązujących przepisów. W naszym artykule przedstawiamy najczęstsze obszary, które podlegają kontroli organów podatkowych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pozwani przez PFR – jak program pomocy dla firm stał się przyczyną tysięcy pozwów? Sprawdź, jak się bronić

Ponad 16 tysięcy firm już otrzymało pozew z Polskiego Funduszu Rozwoju [i]. Kolejne są w drodze. Choć Tarcza Finansowa miała być tarczą – dla wielu stała się źródłem wieloletnich problemów prawnych.

REKLAMA