Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Komentarz prawny - Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Autopromocja

Przykład:
Sprzedający postanowił sprzedać należący do niego lokal użytkowy. Na umieszczone przez niego ogłoszenie odpowiedział kupujący. Doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w której obie strony uzgodniły wysokość ceny za lokal oraz datę podpisania umowy przyrzeczonej. Ponadto, sprzedający  wyraził zgodę na nieodpłatne korzystanie i pobieranie pożytków z lokalu przez kupującego jeszcze przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, zobowiązując go jednakże do opłacania mediów, z czego niestety kupujący  się nie wywiązał. Co więcej, nie wypełnił także innego określonego w umowie przedwstępnej obowiązku, a mianowicie nie wywiązał się z wcześniejszych ustaleń, zobowiązujących go do uiszczania miesięcznych rat zaliczki  na poczet ceny lokalu. Zaliczka została jedynie opłacona w części. W tej sytuacji, sprzedający postanowił uwolnić się od postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Czy może to zrobić, a jeżeli tak, to na jakiej podstawie?

Odpowiedź:
Jeżeli w umowie przedwstępnej strony przewidziały możliwość odstąpienia przez obie strony albo przynajmniej przez sprzedającego od umowy oraz warunki takiego odstąpienia, w tym przede wszystkim termin, w którym strona uprawniona może z uprawnienia do odstąpienia od umowy skorzystać, problemu nie ma. W takim wypadku sprzedający powinien postępować zgodnie z umową przedwstępną i doprowadzić do jej rozwiązania stosownie do jej postanowień. To jednak bardzo pozytywny scenariusz wydarzeń, często bowiem strony zapominają uregulować w umowie prawo do odstąpienia od niej, nie przewidując jednocześnie innych możliwości rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przez obie lub jedną ze stron. Co wtedy?

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Co podlega opodatkowaniu PCC?

W takim przypadku można podjąć próbę rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Nie zawsze jednak strony będą zgodne w tej kwestii. Przy braku zgody drugiej strony na rozwiązanie umowy przedwstępnej, należy poszukać sposobu na skuteczne jednostronne zakończenie łączącego nas z kontrahentem stosunku prawnego.

Ustawowe prawo odstąpienia

Czy sprzedający może w tym celu skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 491 KC? Ustawowe prawo odstąpienia polega na tym, że w razie gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy ( np. kiedy jedna ze stron nie płaci za media lub z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność nie płaci w terminie umówionej zaliczki), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonej daty, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Konstrukcja ta ma jednak zastosowanie jedynie do umów wzajemnych, a umowa przedwstępna do takich umów nie należy. Dlaczego?

Autopromocja

Webinar: VAT 2025

Sprawdź

Umowa przedwstępna chociaż dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności określone w art. 488-495 k.c. ( V CKN 74/01). W przypadku umowy przedwstępnej, która nie jest umową wzajemną, nie można zatem skorzystać z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, a więc pomimo, ze kupujący nie zapłacił za media i pozostaje w zwłoce z zapłatą zaliczki na poczet ceny lokalu, sprzedający nie może oświadczyć mu, że odstępuje od umowy przedwstępnej na podstawie art. 491 KC.

Czy od umowy najmu trzeba zapłacić PCC?

Autopromocja

Kasowy PIT 2025 – webinar.
Nowe przepisy

Sprawdź

Jak zatem powinien postąpić sprzedający, aby uwolnić się od umowy przedwstępnej i zobowiązania do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lokalu na rzecz kupującego? Wiele zależy od tego, czy w umowie przedwstępnej oprócz zaliczki zastrzeżono również zadatek. Dlaczego? W przypadku, kiedy w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, można od niej odstąpić korzystając z umownego prawa odstąpienia, na podstawie art. 394 KC. Zgodnie z treścią artykułu, w przypadku niewykonania umowy przez dłużnika (albo jej nienależytego wykonania; III CKN 80/01), wierzyciel może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy ( I CSK 149/11).

Zapraszamy na forum Księgowość

Zadatek w umowie przedwstępnej

Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek, z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 KC, a także zastrzegły zapłatę całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Zaletą odstąpienia od umowy na podstawie art. 394 KC jest to, że nie wymaga ono dla swej skuteczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia umownego. Obowiązek taki istnieje tylko w przypadku skorzystania z ustawowego prawa odstąpienia (art. 491 KC) i to też tylko o tyle, o ile strony w umowie nie zastrzegły zadatku. W przypadku zastrzeżenia zadatku wyznaczenie terminu dodatkowego nie jest konieczne także dla odstąpienia od umowy w trybie art. 491 KC.

Jeżeli zatem przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu sprzedający otrzymał zadatek od kupującego, w przypadku gdy kupujący nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kolejnych rat zaliczki czy opłat za media, sprzedający może od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać. Pozostaje pytanie, co w takim przypadku stanie się z tą częścią zaliczki, którą kupujący już zapłacił drugiej stronie umowy?

Otóż w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, uiszczona na poczet ceny sprzedaży zaliczka podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne.

 W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne, ponieważ nie zostaje wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.),( II CK 116/03).

Podsumowując,  przewidzenie w umowie przedwstępnej zadatku, stanowi zabezpieczenie się przed niewykonaniem niektórych postanowień tej umowy przez drugą stronę i daje prawo do odstąpienia od umowy. Sprzedający ma zatem wyjście z sytuacji, w której się znalazł. Przy konstruowaniu umowy przedwstępnej, trzeba  mieć na uwadze to, że nasza pozycja w stosunku do kontrahenta w wypadku ewentualnego przyszłego sporu w dużej mierze zależy od naszej przezorności już na etapie konstruowania umowy.

Jak przygotować firmę na zmiany w VAT w 2014 r.

Autorką komentarza prawnego jest Ewelina Solipiwko, radca prawny w kancelarii prawnej Krause Legal w Warszawie.