REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Maciej Soprych

REKLAMA

Jesteśmy spółką kapitałową, deweloperem. Budujemy, a następnie prowadzimy sprzedaż mieszkań. Niektóre z nich sprzedają się w krótkim czasie od zakończenia budowy, a inne dopiero po kilku latach. Jeżeli mamy problemy ze sprzedażą mieszkania, próbujemy je uatrakcyjnić, np. przez przebudowę wnętrza, dodanie klimatyzacji. W jaki sposób powinniśmy wykazywać mieszkania w bilansie? Czy to, że w bilansie wykazujemy mieszkania dłużej niż rok, oznacza, iż powinniśmy wykazać je jako środki trwałe? Czy fakt, że czasowo niesprzedane mieszkania traktujemy jak inwestycję, zmienia sposób ich kwalifikacji w sprawozdaniu finansowym?


Jak ująć w księgach rachunkowych dewelopera niesprzedane mieszkania


RADA

Mieszkania stanowiące przedmiot sprzedaży w Państwa spółce należy zaklasyfikować jako zapasy (a nie jako środki trwałe). Prace polegające na ich uatrakcyjnieniu zwiększają wartość handlową rzeczowych aktywów obrotowych (zapasów). Będą zatem podlegać aktywowaniu. Fakt, że okres rotacji zapasów (w tym przypadku mieszkań) jest dłuższy niż zakładany, nie jest podstawą do przeklasyfikowania do aktywów długoterminowych. Istnieją ograniczone możliwości związane z przeklasyfikowaniem mieszkań z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły - w uzasadnieniu.

REKLAMA

Autopromocja


UZASADNIENIE

W omawianym przypadku mamy do czynienia z trzema problemami związanymi z klasyfikacją mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera. Pierwszy dotyczy grupy aktywów, w której mieszkania powinny zostać wykazane przy ich początkowym ujęciu. Drugi dotyczy klasyfikacji kosztów zwiększających wartość aktywów. Trzeci wynika z możliwości ewentualnego przekwalifikowania mieszkań do środków trwałych.

Świadczenia urlopowe - kiedy przysługują i jak je wykazać w księgach?


Kwalifikacja wydatków na wybudowanie mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera


Z analizy art. 3 ust. 1 pkt 18 ustawy o rachunkowości wynika, że zapasy to m.in. aktywa, które są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej. Mogą one przyjmować postać towarów handlowych, materiałów, surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług. W Państwa przypadku wybudowane mieszkania są następnie sprzedawane. Stanowią zatem towar handlowy i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym w pozycji B.I.4 - Aktywa obrotowe - Zapasy - Towary. Państwa wątpliwości wzbudza sposób prezentacji mieszkań, w sytuacji gdy nie zostały one sprzedane w długim okresie - powyżej 1 roku od dnia bilansowego. Należy sądzić, że trudności ze zbyciem towaru handlowego nie mogą być przesłanką dla dokonania reklasyfikacji, np. do środków trwałych. Trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym, a więc wydłużony okres rotacji towarów handlowych, powinna zostać odzwierciedlona w sprawozdaniu finansowym. To odzwierciedlenie powinno nastąpić poprzez wykazanie:

• zwiększonego poziomu zapasów na dany dzień bilansowy oraz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• wydłużonego okresu rotacji zapasów (wskaźnik rotacji zapasów znajduje się w raporcie biegłego rewidenta i może być częścią informacji dodatkowej).

Okres rotacji zapasów stanowi iloraz zrealizowanej w ciągu roku sprzedaży i wartości zapasów na dzień bilansowy. Informacja ta jest istotna dla użytkowników sprawozdań finansowych oceniających efektywność działalności operacyjnej spółki. Wspomniana przez Państwa chęć przekwalifikowania zapasów do środków trwałych spowodowałaby, że w kalkulacji wskaźnika rotacji nie zostałyby uwzględnione wolno rotujące zapasy. W konsekwencji wskaźnik ten nie będzie prawidłowy.

Jak ująć w księgach koszty postępowania sądowego

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego

Warto wskazać, że w sytuacji trudności ze zbyciem towarów handlowych może powstać konieczność utworzenia odpisu aktualizującego wartość mieszkań. Obowiązek przeprowadzenia testu na utratę wartości wynika z art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości. Rzeczowe składniki aktywów obrotowych wycenia się bowiem według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy. Jeżeli zatem wartość bilansowa mieszkań przewyższa korzyści, które wpłyną do spółki w związku z ich sprzedażą, to należy utworzyć odpis aktualizujący. Będzie on równy różnicy pomiędzy wartością wykazywaną w księgach rachunkowych a możliwą do uzyskania ceną sprzedaży netto. W sprawozdaniu finansowym odpis aktualizujący powinien obciążać pozostałe koszty sprzedaży oraz pomniejszać wartość bilansową zapasów.

Zapraszamy na forum o Rachunkowość

 


Wydatki zwiększające wartość zapasów


Zawarta w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości definicja określa aktywa jako wynikające z przeszłych zdarzeń, kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Wydatki na uatrakcyjnienie mieszkań spełniają definicję aktywa. W związku z przebudową mieszkań wpłyną do Państwa spółki korzyści ekonomiczne. Oznacza to, że wydatki te będą powiększały wartość bilansową mieszkań (wykazywanych w bilansie jako zapasy). Będą one ujęte w rachunku zysków i strat albo poprzez odpisy aktualizujące wartość towarów handlowych, albo dopiero w momencie sprzedaży jako koszty sprzedanych mieszkań.

Ulga na złe długi w księgach rachunkowych wierzyciela


Przekwalifikowanie towarów handlowych do nieruchomości inwestycyjnych


Kwestie związane ze zmianą sposobu ewidencji wydatków zaklasyfikowanych do grupy rzeczowych aktywów obrotowych nie zostały uregulowane w ustawie o rachunkowości. Z treści art. 10 ust. 3 tej ustawy wynika, że w przypadku transakcji nieuregulowanych w ustawie o rachunkowości należy stosować krajowe standardy rachunkowości. W razie braku odpowiedniego standardu należy odwołać się do międzynarodowych standardów rachunkowości. Polskie przepisy bilansowe nie regulują kwestii związanych z przekwalifikowaniem zapasów do inwestycji. Należy zatem zastosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy. Przepisy Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” regulują rachunkowość mieszkań traktowanych jak inwestycje. Standard ten określa w sposób szczegółowy, w jakiej sytuacji nieruchomości, które przy początkowym ujęciu zostały wykazane w aktywach obrotowych, mogą zostać przekwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wykazywane w aktywach długoterminowych. § 57 MSR 40 stanowi, że przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wtedy, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez:

1) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

2) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,

3) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,

4) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny - w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.

Przeniesienie mieszkań, które przy początkowym ujęciu zostały zaklasyfikowane jako towary handlowe, do nieruchomości inwestycyjnych mogłoby nastąpić, gdyby Państwo wynajęli nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak pamiętać, że najem ten powinien odbywać się na podstawie umowy leasingu operacyjnego, a więc takiej umowy, która nie przenosi na najemcę większości ryzyk i korzyści związanych z mieszkaniem. Dopóki umowa taka nie zostanie zawarta i faktycznie mieszkania nie zostaną wynajęte, będą one stanowiły aktywa obrotowe w Państwa spółce i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy.


PODSTAWA PRAWNA:

• art. 3 ust. 1 pkt 12 i 18, art. 10 ust. 3, art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 330; ost.zm. Dz.U. z 2013 r., poz. 613

• § 57 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” - załącznik do rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady - Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej z 29 listopada 2008 r. L 320

Maciej Soprych

dyrektor finansowy, członek zarządu w spółkach kapitałowych, członek stowarzyszenia biegłych rewidentów - ACCA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
CIT estoński a optymalizacja podatkowa. Czy to się opłaca?

Przedsiębiorcy coraz częściej poszukują skutecznych sposobów na obniżenie obciążeń podatkowych. Jednym z rozwiązań, które zyskuje na popularności, jest estoński CIT. Czy rzeczywiście ta forma opodatkowania przynosi realne korzyści? Przyjrzyjmy się, na czym polega ten model, kto może z niego skorzystać i jakie są jego zalety oraz wady dla polskich przedsiębiorstw.

Składka zdrowotna w 2026 roku – będzie ewolucja czy rewolucja?

Planowane na 2026 rok zmiany w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców stanowią jeden z najbardziej dyskutowanych tematów w sferze podatkowej, mimo iż sama składka podatkiem nie jest. Tak jak każda kwestia dotycząca finansów osobistych a równocześnie publicznych, wywołuje liczne pytania zarówno wśród prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i wśród polityków, gdzie widoczne są wyraźne podziały.

Podatnik już nie będzie karany za przypadkowe błędy, nie będzie udowadniał niewinności

Szef rządu Donald Tusk poinformował, że za niecelowe, przypadkowe błędy nie będzie się już karać podatnika. Teraz to urząd skarbowy będzie musiał udowadniać jak jest.

Będą zmiany w L4, pracy na chorobowym i pensjach na zwolnieniach lekarskich. Przedsiębiorcy: Jesteśmy zwolennikami deregulacji i elastyczności, ale też jasnych zasad

Zasiłek chorobowy powinien być wypłacany pracownikowi już od pierwszego dnia absencji – Północna Izba Gospodarcza w Szczecinie popiera projekt przygotowany przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, apelując jednocześnie o to, by ustawa w tej sprawie była przyjęta możliwie szybko. Przedsiębiorcy jednocześnie oczekują dalszego dialogu z Ministerstwem na temat np. „Zmian w L4”, które w opinii niektórych przedsiębiorców mogą budzić kontrowersje. – Jesteśmy zwolennikami tego, by pracownicy i pracodawcy mogli regulować swoje relacje w możliwie elastyczny sposób. Z jednej strony więc jesteśmy zwolennikami tego, by zwolnienie lekarskie nie blokowało w stu procentach możliwości wykonywania innych zobowiązań jeżeli to jest możliwe, ale z drugiej widzimy przestrzeń, gdzie zwolnienie lekarskie może być wykorzystywane do nadrabiania obowiązków w jednej pracy, przy jednoczesnym spowolnianiu działania w drugiej firmie – mówi Hanna Mojsiuk, prezes Północnej Izby Gospodarczej w Szczecinie.

REKLAMA

Youtuberzy mogą się cieszyć. Jest pozytywny wyrok NSA w sprawie kosztów podatkowych

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza, że wydatki youtuberów związane z produkcją filmów, takie jak bilety lotnicze, noclegi czy sprzęt filmowy, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Wyrok jest istotny dla twórców internetowych, którzy ponoszą wysokie koszty związane z tworzeniem treści na YouTube.

Nowa era regulacji krypto – CASP zastępuje VASP. Co to oznacza dla firm?

W UE wchodzi w życie nowa era regulacji krypto – licencja CASP stanie się obowiązkowa dla wszystkich firm działających w tym sektorze. Dotychczasowi posiadacze licencji VASP mają czas na dostosowanie się do końca czerwca 2025 r., a z odpowiednim wnioskiem – do września. Jakie zmiany czekają rynek i co to oznacza dla przedsiębiorców?

Outsourcing pojedynczych procesów księgowych, czy zatrudnienie dodatkowej osoby w dziale księgowości - co się bardziej opłaca?

W stale zmieniającym się otoczeniu biznesowym przedsiębiorcy coraz częściej stają przed dylematem: czy zatrudnić dodatkową osobę do działu księgowego, czy może zdecydować się na outsourcing wybranych procesów księgowych? Analiza kosztów i korzyści pokazuje, że delegowanie pojedynczych zadań księgowych na zewnątrz może być znacznie bardziej efektywnym rozwiązaniem niż rozbudowa wewnętrznego zespołu.

Kto ma prawo odliczyć ulgę na dziecko? Po rozwodzie rodziców dziecko mieszka z matką a ojciec płaci alimenty i widuje się z dzieckiem

Na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma prawo do odliczenia kwoty ulgi prorodzinnej w zależności od tego z kim jego dziecko mieszka i kto faktycznie sprawuje nad nim opiekę. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 stycznia 2025 r. wyjaśnił, kto może odliczyć ulgę na dziecko, gdy rodzice są rozwiedzeni, dziecko mieszka z matką na stałe, a ojciec płaci alimenty i co jakiś czas widuje się z dzieckiem.

REKLAMA

Odpowiedzialność członków zarządów spółek – co zmienia wyrok TSUE w sprawie Adjak?

W dniu 27 lutego 2025 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał przełomowy wyrok w sprawie C-277/24 (Adjak), w którym zakwestionował przyjęty w Polsce model solidarnej odpowiedzialności członków zarządu za zaległości podatkowe spółki. W opinii TSUE obecne przepisy naruszają prawo unijne, ponieważ uniemożliwiają kwestionowanie decyzji wymiarowych organów podatkowych, zapadłych w sprawie przeciwko spółce w trakcie postępowania przeciwko członkom zarządu – tym samym godząc w podstawowe zasady ochrony praw jednostki. Orzeczenie to może wymusić istotne zmiany w polskim systemie prawnym oraz wpłynąć na dotychczasową praktykę organów administracji skarbowej wobec członków zarządów spółek.

Można już zapłacić podatek PIT kartą płatniczą w e-Urzędzie Skarbowym

Od 20 marca 2025 r. podatnicy mogą opłacać podatek PIT w serwisie e-Urząd Skarbowy (e-US) i usłudze Twój e-PIT za pomocą karty płatniczej. Dotychczas użytkownicy e-Urzędu Skarbowego mogli zapłacić podatek online przelewem bankowym lub BLIK-iem.

REKLAMA