REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Maciej Soprych

REKLAMA

Jesteśmy spółką kapitałową, deweloperem. Budujemy, a następnie prowadzimy sprzedaż mieszkań. Niektóre z nich sprzedają się w krótkim czasie od zakończenia budowy, a inne dopiero po kilku latach. Jeżeli mamy problemy ze sprzedażą mieszkania, próbujemy je uatrakcyjnić, np. przez przebudowę wnętrza, dodanie klimatyzacji. W jaki sposób powinniśmy wykazywać mieszkania w bilansie? Czy to, że w bilansie wykazujemy mieszkania dłużej niż rok, oznacza, iż powinniśmy wykazać je jako środki trwałe? Czy fakt, że czasowo niesprzedane mieszkania traktujemy jak inwestycję, zmienia sposób ich kwalifikacji w sprawozdaniu finansowym?


Jak ująć w księgach rachunkowych dewelopera niesprzedane mieszkania


RADA

Mieszkania stanowiące przedmiot sprzedaży w Państwa spółce należy zaklasyfikować jako zapasy (a nie jako środki trwałe). Prace polegające na ich uatrakcyjnieniu zwiększają wartość handlową rzeczowych aktywów obrotowych (zapasów). Będą zatem podlegać aktywowaniu. Fakt, że okres rotacji zapasów (w tym przypadku mieszkań) jest dłuższy niż zakładany, nie jest podstawą do przeklasyfikowania do aktywów długoterminowych. Istnieją ograniczone możliwości związane z przeklasyfikowaniem mieszkań z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły - w uzasadnieniu.

REKLAMA

Autopromocja


UZASADNIENIE

W omawianym przypadku mamy do czynienia z trzema problemami związanymi z klasyfikacją mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera. Pierwszy dotyczy grupy aktywów, w której mieszkania powinny zostać wykazane przy ich początkowym ujęciu. Drugi dotyczy klasyfikacji kosztów zwiększających wartość aktywów. Trzeci wynika z możliwości ewentualnego przekwalifikowania mieszkań do środków trwałych.

Świadczenia urlopowe - kiedy przysługują i jak je wykazać w księgach?


Kwalifikacja wydatków na wybudowanie mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera


Z analizy art. 3 ust. 1 pkt 18 ustawy o rachunkowości wynika, że zapasy to m.in. aktywa, które są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej. Mogą one przyjmować postać towarów handlowych, materiałów, surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług. W Państwa przypadku wybudowane mieszkania są następnie sprzedawane. Stanowią zatem towar handlowy i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym w pozycji B.I.4 - Aktywa obrotowe - Zapasy - Towary. Państwa wątpliwości wzbudza sposób prezentacji mieszkań, w sytuacji gdy nie zostały one sprzedane w długim okresie - powyżej 1 roku od dnia bilansowego. Należy sądzić, że trudności ze zbyciem towaru handlowego nie mogą być przesłanką dla dokonania reklasyfikacji, np. do środków trwałych. Trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym, a więc wydłużony okres rotacji towarów handlowych, powinna zostać odzwierciedlona w sprawozdaniu finansowym. To odzwierciedlenie powinno nastąpić poprzez wykazanie:

• zwiększonego poziomu zapasów na dany dzień bilansowy oraz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• wydłużonego okresu rotacji zapasów (wskaźnik rotacji zapasów znajduje się w raporcie biegłego rewidenta i może być częścią informacji dodatkowej).

Okres rotacji zapasów stanowi iloraz zrealizowanej w ciągu roku sprzedaży i wartości zapasów na dzień bilansowy. Informacja ta jest istotna dla użytkowników sprawozdań finansowych oceniających efektywność działalności operacyjnej spółki. Wspomniana przez Państwa chęć przekwalifikowania zapasów do środków trwałych spowodowałaby, że w kalkulacji wskaźnika rotacji nie zostałyby uwzględnione wolno rotujące zapasy. W konsekwencji wskaźnik ten nie będzie prawidłowy.

Jak ująć w księgach koszty postępowania sądowego

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego

Warto wskazać, że w sytuacji trudności ze zbyciem towarów handlowych może powstać konieczność utworzenia odpisu aktualizującego wartość mieszkań. Obowiązek przeprowadzenia testu na utratę wartości wynika z art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości. Rzeczowe składniki aktywów obrotowych wycenia się bowiem według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy. Jeżeli zatem wartość bilansowa mieszkań przewyższa korzyści, które wpłyną do spółki w związku z ich sprzedażą, to należy utworzyć odpis aktualizujący. Będzie on równy różnicy pomiędzy wartością wykazywaną w księgach rachunkowych a możliwą do uzyskania ceną sprzedaży netto. W sprawozdaniu finansowym odpis aktualizujący powinien obciążać pozostałe koszty sprzedaży oraz pomniejszać wartość bilansową zapasów.

Zapraszamy na forum o Rachunkowość

 


Wydatki zwiększające wartość zapasów


Zawarta w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości definicja określa aktywa jako wynikające z przeszłych zdarzeń, kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Wydatki na uatrakcyjnienie mieszkań spełniają definicję aktywa. W związku z przebudową mieszkań wpłyną do Państwa spółki korzyści ekonomiczne. Oznacza to, że wydatki te będą powiększały wartość bilansową mieszkań (wykazywanych w bilansie jako zapasy). Będą one ujęte w rachunku zysków i strat albo poprzez odpisy aktualizujące wartość towarów handlowych, albo dopiero w momencie sprzedaży jako koszty sprzedanych mieszkań.

Ulga na złe długi w księgach rachunkowych wierzyciela


Przekwalifikowanie towarów handlowych do nieruchomości inwestycyjnych


Kwestie związane ze zmianą sposobu ewidencji wydatków zaklasyfikowanych do grupy rzeczowych aktywów obrotowych nie zostały uregulowane w ustawie o rachunkowości. Z treści art. 10 ust. 3 tej ustawy wynika, że w przypadku transakcji nieuregulowanych w ustawie o rachunkowości należy stosować krajowe standardy rachunkowości. W razie braku odpowiedniego standardu należy odwołać się do międzynarodowych standardów rachunkowości. Polskie przepisy bilansowe nie regulują kwestii związanych z przekwalifikowaniem zapasów do inwestycji. Należy zatem zastosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy. Przepisy Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” regulują rachunkowość mieszkań traktowanych jak inwestycje. Standard ten określa w sposób szczegółowy, w jakiej sytuacji nieruchomości, które przy początkowym ujęciu zostały wykazane w aktywach obrotowych, mogą zostać przekwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wykazywane w aktywach długoterminowych. § 57 MSR 40 stanowi, że przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wtedy, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez:

1) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

2) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,

3) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,

4) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny - w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.

Przeniesienie mieszkań, które przy początkowym ujęciu zostały zaklasyfikowane jako towary handlowe, do nieruchomości inwestycyjnych mogłoby nastąpić, gdyby Państwo wynajęli nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak pamiętać, że najem ten powinien odbywać się na podstawie umowy leasingu operacyjnego, a więc takiej umowy, która nie przenosi na najemcę większości ryzyk i korzyści związanych z mieszkaniem. Dopóki umowa taka nie zostanie zawarta i faktycznie mieszkania nie zostaną wynajęte, będą one stanowiły aktywa obrotowe w Państwa spółce i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy.


PODSTAWA PRAWNA:

• art. 3 ust. 1 pkt 12 i 18, art. 10 ust. 3, art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 330; ost.zm. Dz.U. z 2013 r., poz. 613

• § 57 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” - załącznik do rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady - Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej z 29 listopada 2008 r. L 320

Maciej Soprych

dyrektor finansowy, członek zarządu w spółkach kapitałowych, członek stowarzyszenia biegłych rewidentów - ACCA

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Podatek PIT - część 2
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/10
Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
2 maja 2023 r. (wtorek)
4 maja 2023 r. (czwartek)
29 kwietnia 2023 r. (sobota)
Następne
Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Małe polskie firmy będą mogły korzystać ze zwolnienia z VAT w innych państwach członkowskich UE

Jest projekt ustawy upraszczający i modyfikujący obowiązki w podatku VAT, który zakłada między innymi, że małe polskie firmy będą mogły korzystać ze zwolnienia z VAT w innych państwach członkowskich UE. Nowe regulacje mają wejść w życie 1 stycznia 2025 r.

Najniższa krajowa 2025: 4666 zł brutto (ok. 3510 netto). 30,50 zł minimalnej stawki godzinowej. Ostateczna decyzja rządu

Rząd dorzucił 40 zł do wcześniej proponowanej kwoty minimalnego wynagrodzenia w przyszłym roku. Płaca minimalna (tzw. najniższa krajowa) w 2025 r. wzrośnie do 4666 zł brutto. Wcześniej rząd na posiedzeniu Rady Dialogu Społecznego proponował 4626 zł brutto. Natomiast minimalna stawka godzinowa wyniesie w 2025 roku do 30,50 zł. Takie kwoty znalazły się w najnowszej wersji projektu rozporządzenia skierowanej 12 września 2024 r. do podpisu Prezesa Rady Ministrów.

Budujesz podjazd (pochylnię) dla osoby niepełnosprawnej? Sprawdź możliwość odliczenia podatkowego

Budowa pochylni (rampy) dla osoby niepełnosprawnej a kwestia podatków. Czy możliwe jest odliczenie w ramach ulgi rehabilitacyjnej kosztów poniesionych na budowę pochylni (rampy) dla osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności? Co mówią przepisy ustawy o PIT?

Problem z fikcyjnymi fakturami wciąż jest poważny. Wartość lewych faktur w pierwszym półroczu br. wyniosła 4,25 mld zł i była o 23,5% większa niż rok wcześniej

Fikcyjne faktury są nadal poważnym problemem dla obrotu gospodarczego. Mimo że skarbówka coraz sprawniej walczy z lewymi fakturami i tylko w I półroczu tego roku wykryła ich ponad 140 tys. Okazuje się, że wartość lewych faktur w pierwszym półroczu br. wyniosła 4,25 mld zł i była o 23,5% większa niż rok wcześniej.

REKLAMA

Przedsiębiorcy mają dość łamania prawa przez urzędników skarbowych i ZUS. Czas skończyć z bezprawiem urzędniczym

Przedsiębiorcy są zdania, że bezprawie urzędnicze to problem, który trzeba szybko rozwiązać. Należy skończyć z łamaniem prawa urzędników skarbowych, organów ścigania i ZUS, czego nagminnie dopuszczają się wobec nich. To mocne postulaty „Nowej Polityki Gospodarczej” jakie wysunęły Rada Przedsiębiorców i Rada Naukowa przy Rzeczniku Małych i Średnich Przedsiębiorców.

Ile wynosi składka KRUS na IV kwartał 2024 r.?

Składka na ubezpieczenie wypadkowe, chorobowe i macierzyńskie w IV kwartale 2024 roku. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) uchwaliła wysokość składek dla rolnika, małżonka, domownika i pomocnika rolnika. Podała również wysokość składki na ubezpieczenie emerytalno-rentowe.

Dokument urzędowy dla podatnika może potwierdzać wyprowadzenie towaru z UE w świetle wydanej interpretacji podatkowej

Należy zwrócić szczególną uwagę  na propozycję firm kurierskich co do wywozu towaru poza UE po wejściu w życie przepisów likwidujących procedurę uproszczoną w wywozie. Procedura uproszczona w wywozie działa tylko do końca października 2024. Jest to niewątpliwie wezwanie dla wszystkich obsługujących łańcuch dostaw. Beż wątpienia spowoduje to trudności w procedowaniu zgłoszeń celnych na oddziałach celnych z powodu obsługi ich przez funkcjonariuszy celno – skarbowych. Dlatego też część firm kurierskich próbowało wyjść naprzeciw i proponowała tzw. odprawy kurierskie dla przesyłek do 1000 EUR i tu zaczyna się problem.

Niewykorzystany urlop wypoczynkowy - kary, przedawnienie. Co, gdy pracownik nie chce wykorzystać zaległego urlopu?

Urlop wypoczynkowy jest jednym z fundamentalnych praw pracowniczych, które ma na celu zapewnienie pracownikom odpowiedniego odpoczynku oraz regeneracji sił. W Polsce prawo do urlopu jest uregulowane w Kodeksie pracy, a pracodawca jest zobowiązany do udzielenia pracownikowi przysługującego mu urlopu w ustalonym terminie. W praktyce jednak, nie zawsze udaje się wykorzystać wszystkie dni urlopowe w danym roku kalendarzowym. Z tego powodu warto zwrócić uwagę na przepisy dotyczące terminu wykorzystania zaległych dni urlopowych, a także na konsekwencje niewykorzystania urlopu.

REKLAMA

Nowy podatek! Lewica ma plan na pustostany, który ma być remedium na 2 mln niewykorzystywanych nieruchomości

Pojawi się projekt ustawy dotyczący wykorzystania 2 mln pustostanów - zapowiedział lider Lewicy Włodzimierz Czarzasty. Lewica chce rozpoczęcia dyskusji z samorządami na temat wprowadzenia podatku od pustostanów. Podatek taki samorządy mogłyby wprowadzać na obszarach, gdzie występują największe trudności na rynku mieszkaniowym.

Komunikat PFRON: Przedłużenie orzeczenia o niepełnosprawności (3 kluczowe przepisy). Co zrobić by dalej dostawać dofinansowanie do wynagrodzeń lub refundację składek ZUS lub KRUS?

W komunikacie z 5 września 2024 r. Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych wyjaśnił, jak stosować w praktyce przepisy dot. przedłużania orzeczeń o stopniu niepełnosprawności - w kontekście dofinansowania do wynagrodzeń lub refundacji składek ZUS lub KRUS.

REKLAMA