REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Maciej Soprych

REKLAMA

Jesteśmy spółką kapitałową, deweloperem. Budujemy, a następnie prowadzimy sprzedaż mieszkań. Niektóre z nich sprzedają się w krótkim czasie od zakończenia budowy, a inne dopiero po kilku latach. Jeżeli mamy problemy ze sprzedażą mieszkania, próbujemy je uatrakcyjnić, np. przez przebudowę wnętrza, dodanie klimatyzacji. W jaki sposób powinniśmy wykazywać mieszkania w bilansie? Czy to, że w bilansie wykazujemy mieszkania dłużej niż rok, oznacza, iż powinniśmy wykazać je jako środki trwałe? Czy fakt, że czasowo niesprzedane mieszkania traktujemy jak inwestycję, zmienia sposób ich kwalifikacji w sprawozdaniu finansowym?


Jak ująć w księgach rachunkowych dewelopera niesprzedane mieszkania


RADA

Mieszkania stanowiące przedmiot sprzedaży w Państwa spółce należy zaklasyfikować jako zapasy (a nie jako środki trwałe). Prace polegające na ich uatrakcyjnieniu zwiększają wartość handlową rzeczowych aktywów obrotowych (zapasów). Będą zatem podlegać aktywowaniu. Fakt, że okres rotacji zapasów (w tym przypadku mieszkań) jest dłuższy niż zakładany, nie jest podstawą do przeklasyfikowania do aktywów długoterminowych. Istnieją ograniczone możliwości związane z przeklasyfikowaniem mieszkań z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły - w uzasadnieniu.

REKLAMA

REKLAMA


UZASADNIENIE

W omawianym przypadku mamy do czynienia z trzema problemami związanymi z klasyfikacją mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera. Pierwszy dotyczy grupy aktywów, w której mieszkania powinny zostać wykazane przy ich początkowym ujęciu. Drugi dotyczy klasyfikacji kosztów zwiększających wartość aktywów. Trzeci wynika z możliwości ewentualnego przekwalifikowania mieszkań do środków trwałych.

Świadczenia urlopowe - kiedy przysługują i jak je wykazać w księgach?


Kwalifikacja wydatków na wybudowanie mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera


Z analizy art. 3 ust. 1 pkt 18 ustawy o rachunkowości wynika, że zapasy to m.in. aktywa, które są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej. Mogą one przyjmować postać towarów handlowych, materiałów, surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług. W Państwa przypadku wybudowane mieszkania są następnie sprzedawane. Stanowią zatem towar handlowy i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym w pozycji B.I.4 - Aktywa obrotowe - Zapasy - Towary. Państwa wątpliwości wzbudza sposób prezentacji mieszkań, w sytuacji gdy nie zostały one sprzedane w długim okresie - powyżej 1 roku od dnia bilansowego. Należy sądzić, że trudności ze zbyciem towaru handlowego nie mogą być przesłanką dla dokonania reklasyfikacji, np. do środków trwałych. Trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym, a więc wydłużony okres rotacji towarów handlowych, powinna zostać odzwierciedlona w sprawozdaniu finansowym. To odzwierciedlenie powinno nastąpić poprzez wykazanie:

REKLAMA

• zwiększonego poziomu zapasów na dany dzień bilansowy oraz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• wydłużonego okresu rotacji zapasów (wskaźnik rotacji zapasów znajduje się w raporcie biegłego rewidenta i może być częścią informacji dodatkowej).

Okres rotacji zapasów stanowi iloraz zrealizowanej w ciągu roku sprzedaży i wartości zapasów na dzień bilansowy. Informacja ta jest istotna dla użytkowników sprawozdań finansowych oceniających efektywność działalności operacyjnej spółki. Wspomniana przez Państwa chęć przekwalifikowania zapasów do środków trwałych spowodowałaby, że w kalkulacji wskaźnika rotacji nie zostałyby uwzględnione wolno rotujące zapasy. W konsekwencji wskaźnik ten nie będzie prawidłowy.

Jak ująć w księgach koszty postępowania sądowego

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego

Warto wskazać, że w sytuacji trudności ze zbyciem towarów handlowych może powstać konieczność utworzenia odpisu aktualizującego wartość mieszkań. Obowiązek przeprowadzenia testu na utratę wartości wynika z art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości. Rzeczowe składniki aktywów obrotowych wycenia się bowiem według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy. Jeżeli zatem wartość bilansowa mieszkań przewyższa korzyści, które wpłyną do spółki w związku z ich sprzedażą, to należy utworzyć odpis aktualizujący. Będzie on równy różnicy pomiędzy wartością wykazywaną w księgach rachunkowych a możliwą do uzyskania ceną sprzedaży netto. W sprawozdaniu finansowym odpis aktualizujący powinien obciążać pozostałe koszty sprzedaży oraz pomniejszać wartość bilansową zapasów.

Zapraszamy na forum o Rachunkowość

 


Wydatki zwiększające wartość zapasów


Zawarta w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości definicja określa aktywa jako wynikające z przeszłych zdarzeń, kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Wydatki na uatrakcyjnienie mieszkań spełniają definicję aktywa. W związku z przebudową mieszkań wpłyną do Państwa spółki korzyści ekonomiczne. Oznacza to, że wydatki te będą powiększały wartość bilansową mieszkań (wykazywanych w bilansie jako zapasy). Będą one ujęte w rachunku zysków i strat albo poprzez odpisy aktualizujące wartość towarów handlowych, albo dopiero w momencie sprzedaży jako koszty sprzedanych mieszkań.

Ulga na złe długi w księgach rachunkowych wierzyciela


Przekwalifikowanie towarów handlowych do nieruchomości inwestycyjnych


Kwestie związane ze zmianą sposobu ewidencji wydatków zaklasyfikowanych do grupy rzeczowych aktywów obrotowych nie zostały uregulowane w ustawie o rachunkowości. Z treści art. 10 ust. 3 tej ustawy wynika, że w przypadku transakcji nieuregulowanych w ustawie o rachunkowości należy stosować krajowe standardy rachunkowości. W razie braku odpowiedniego standardu należy odwołać się do międzynarodowych standardów rachunkowości. Polskie przepisy bilansowe nie regulują kwestii związanych z przekwalifikowaniem zapasów do inwestycji. Należy zatem zastosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy. Przepisy Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” regulują rachunkowość mieszkań traktowanych jak inwestycje. Standard ten określa w sposób szczegółowy, w jakiej sytuacji nieruchomości, które przy początkowym ujęciu zostały wykazane w aktywach obrotowych, mogą zostać przekwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wykazywane w aktywach długoterminowych. § 57 MSR 40 stanowi, że przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wtedy, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez:

1) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

2) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,

3) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,

4) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny - w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.

Przeniesienie mieszkań, które przy początkowym ujęciu zostały zaklasyfikowane jako towary handlowe, do nieruchomości inwestycyjnych mogłoby nastąpić, gdyby Państwo wynajęli nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak pamiętać, że najem ten powinien odbywać się na podstawie umowy leasingu operacyjnego, a więc takiej umowy, która nie przenosi na najemcę większości ryzyk i korzyści związanych z mieszkaniem. Dopóki umowa taka nie zostanie zawarta i faktycznie mieszkania nie zostaną wynajęte, będą one stanowiły aktywa obrotowe w Państwa spółce i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy.


PODSTAWA PRAWNA:

• art. 3 ust. 1 pkt 12 i 18, art. 10 ust. 3, art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 330; ost.zm. Dz.U. z 2013 r., poz. 613

• § 57 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” - załącznik do rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady - Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej z 29 listopada 2008 r. L 320

Maciej Soprych

dyrektor finansowy, członek zarządu w spółkach kapitałowych, członek stowarzyszenia biegłych rewidentów - ACCA

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

Integracja KSeF z PEF, czyli faktury w zamówieniach publicznych. Wyjaśnienia MF

Od 1 lutego 2026 r. wchodzi w życie pełna integracja Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) z Platformą Elektronicznego Fakturowania (PEF). Zmiany te obejmą m.in. zamówienia publiczne, a także relacje B2G (Business-to-Government). Oznacza to, że przedsiębiorcy realizujący kontrakty z administracją publiczną będą zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Ministerstwo Finansów w Podręczniku KSeF 2.0 wyjaśnia, jakie zasady będą obowiązywać i jakie rodzaje faktur z PEF będą przyjmowane w KSeF.

Testy otwarte API KSeF 2.0 właśnie ruszyły – sprawdź, co zmienia się w systemie e-Faktur, dlaczego integracja jest konieczna i jakie etapy czekają podatników w najbliższych miesiącach

30 września Ministerstwo Finansów uruchomiło testy otwarte API KSeF 2.0, które pozwalają sprawdzić, jak systemy finansowo-księgowe współpracują z nową wersją Krajowego Systemu e-Faktur. To kluczowy etap przygotowań do obowiązkowego wdrożenia KSeF 2.0, który już od lutego 2025 roku stanie się codziennością przedsiębiorców i księgowych.

REKLAMA

Miliony do odzyskania! Spółki Skarbu Państwa mogą uniknąć podatku PCC dzięki zasadzie stand-still

Wyrok WSA w Gdańsku otwiera drogę spółkom pośrednio kontrolowanym przez Skarb Państwa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy strategicznych operacjach kapitałowych. Choć decyzja nie jest jeszcze prawomocna, firmy mogą liczyć na milionowe oszczędności i odzyskanie wcześniej pobranych podatków.

Rezerwa na zaległe urlopy pracowników - koszt, który może zaskoczyć na zamknięciu roku

Zaległe dni urlopowe stanowią realne i narastające ryzyko finansowe dla firm — szczególnie w sektorze MŚP. W mniejszych przedsiębiorstwach, gdzie często brakuje dedykowanych działów HR czy zespołów płacowych, łatwiej o kumulację niewykorzystanych dni. Z mojego doświadczenia jako CFO na godziny wynika, że problem jest niedoszacowany. Firmy często nie uświadamiają sobie skali zobowiązania. - tłumaczy Marta Kobińska, CEO Create the Flow, dyrektor finansowa, CFO na godziny.

Tryb awaryjny w KSeF – jak działa i kiedy z niego skorzystać?

Obowiązkowy KSeF od 2026 r. budzi emocje, a jedną z najczęściej zadawanych obaw jest: co stanie się, gdy system po prostu przestanie działać?Odpowiedzią ustawodawcy jest tryb awaryjny. Jest to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć przedsiębiorców przed paraliżem działalności w razie oficjalnie ogłoszonej awarii KSeF.

Ruszyły masowe kontrole kart lunchowych. Co sprawdza ZUS?

Karty lunchowe od kilku lat są jednym z najczęściej wybieranych pozapłacowych benefitów pracowniczych. Do września 2023 r. karty mogły być wykorzystywane wyłącznie w restauracjach i innych punktach gastronomicznych. Od tego momentu ich popularność dodatkowo wzrosła – z uwagi na możliwość korzystania z nich również w sklepach spożywczych i supermarketach. Ta zmiana, choć dla pracowników korzystna, wywołała lawinę kontroli Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, który coraz uważniej przygląda się temu, w jaki sposób firmy stosują zwolnienie ze składek.

REKLAMA

30.09.2025: ważny dzień dla KSeF - Krajowego Systemu eFaktur. Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję systemu

30 września Ministerstwo Finansów udostępnia testową wersję Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF 2.0). To sygnał dla firm, że czas intensywnych przygotowań właśnie się rozpoczął. Jak ten czas na testowanie należy optymalnie wykorzystać?

Rewolucja nie mniej ważna niż KSeF. Nowy obowiązek dla firm sektora MŚP

Cyfryzacja rozliczeń podatkowych w Polsce wchodzi w kolejny etap. Podczas gdy uwaga przedsiębiorców skupia się dziś na KSeF, równie istotna zmiana dotknie ich jeszcze wcześniej. Od 1 stycznia 2026 roku prowadzenie KPiR możliwe będzie wyłącznie w formie cyfrowej. MF przekonuje, że to krok w stronę uproszczenia, automatyzacji oraz zwiększenia transparentności biznesu. Dla sektora MŚP oznacza on również nowe formalności, konieczność inwestycji w systemy IT oraz kary za nieterminowe raporty.

REKLAMA