REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Maciej Soprych

REKLAMA

Jesteśmy spółką kapitałową, deweloperem. Budujemy, a następnie prowadzimy sprzedaż mieszkań. Niektóre z nich sprzedają się w krótkim czasie od zakończenia budowy, a inne dopiero po kilku latach. Jeżeli mamy problemy ze sprzedażą mieszkania, próbujemy je uatrakcyjnić, np. przez przebudowę wnętrza, dodanie klimatyzacji. W jaki sposób powinniśmy wykazywać mieszkania w bilansie? Czy to, że w bilansie wykazujemy mieszkania dłużej niż rok, oznacza, iż powinniśmy wykazać je jako środki trwałe? Czy fakt, że czasowo niesprzedane mieszkania traktujemy jak inwestycję, zmienia sposób ich kwalifikacji w sprawozdaniu finansowym?


Jak ująć w księgach rachunkowych dewelopera niesprzedane mieszkania


RADA

Mieszkania stanowiące przedmiot sprzedaży w Państwa spółce należy zaklasyfikować jako zapasy (a nie jako środki trwałe). Prace polegające na ich uatrakcyjnieniu zwiększają wartość handlową rzeczowych aktywów obrotowych (zapasów). Będą zatem podlegać aktywowaniu. Fakt, że okres rotacji zapasów (w tym przypadku mieszkań) jest dłuższy niż zakładany, nie jest podstawą do przeklasyfikowania do aktywów długoterminowych. Istnieją ograniczone możliwości związane z przeklasyfikowaniem mieszkań z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły - w uzasadnieniu.

REKLAMA

REKLAMA


UZASADNIENIE

W omawianym przypadku mamy do czynienia z trzema problemami związanymi z klasyfikacją mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera. Pierwszy dotyczy grupy aktywów, w której mieszkania powinny zostać wykazane przy ich początkowym ujęciu. Drugi dotyczy klasyfikacji kosztów zwiększających wartość aktywów. Trzeci wynika z możliwości ewentualnego przekwalifikowania mieszkań do środków trwałych.

Świadczenia urlopowe - kiedy przysługują i jak je wykazać w księgach?


Kwalifikacja wydatków na wybudowanie mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera


Z analizy art. 3 ust. 1 pkt 18 ustawy o rachunkowości wynika, że zapasy to m.in. aktywa, które są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej. Mogą one przyjmować postać towarów handlowych, materiałów, surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług. W Państwa przypadku wybudowane mieszkania są następnie sprzedawane. Stanowią zatem towar handlowy i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym w pozycji B.I.4 - Aktywa obrotowe - Zapasy - Towary. Państwa wątpliwości wzbudza sposób prezentacji mieszkań, w sytuacji gdy nie zostały one sprzedane w długim okresie - powyżej 1 roku od dnia bilansowego. Należy sądzić, że trudności ze zbyciem towaru handlowego nie mogą być przesłanką dla dokonania reklasyfikacji, np. do środków trwałych. Trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym, a więc wydłużony okres rotacji towarów handlowych, powinna zostać odzwierciedlona w sprawozdaniu finansowym. To odzwierciedlenie powinno nastąpić poprzez wykazanie:

REKLAMA

• zwiększonego poziomu zapasów na dany dzień bilansowy oraz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• wydłużonego okresu rotacji zapasów (wskaźnik rotacji zapasów znajduje się w raporcie biegłego rewidenta i może być częścią informacji dodatkowej).

Okres rotacji zapasów stanowi iloraz zrealizowanej w ciągu roku sprzedaży i wartości zapasów na dzień bilansowy. Informacja ta jest istotna dla użytkowników sprawozdań finansowych oceniających efektywność działalności operacyjnej spółki. Wspomniana przez Państwa chęć przekwalifikowania zapasów do środków trwałych spowodowałaby, że w kalkulacji wskaźnika rotacji nie zostałyby uwzględnione wolno rotujące zapasy. W konsekwencji wskaźnik ten nie będzie prawidłowy.

Jak ująć w księgach koszty postępowania sądowego

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego

Warto wskazać, że w sytuacji trudności ze zbyciem towarów handlowych może powstać konieczność utworzenia odpisu aktualizującego wartość mieszkań. Obowiązek przeprowadzenia testu na utratę wartości wynika z art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości. Rzeczowe składniki aktywów obrotowych wycenia się bowiem według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy. Jeżeli zatem wartość bilansowa mieszkań przewyższa korzyści, które wpłyną do spółki w związku z ich sprzedażą, to należy utworzyć odpis aktualizujący. Będzie on równy różnicy pomiędzy wartością wykazywaną w księgach rachunkowych a możliwą do uzyskania ceną sprzedaży netto. W sprawozdaniu finansowym odpis aktualizujący powinien obciążać pozostałe koszty sprzedaży oraz pomniejszać wartość bilansową zapasów.

Zapraszamy na forum o Rachunkowość

 


Wydatki zwiększające wartość zapasów


Zawarta w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości definicja określa aktywa jako wynikające z przeszłych zdarzeń, kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Wydatki na uatrakcyjnienie mieszkań spełniają definicję aktywa. W związku z przebudową mieszkań wpłyną do Państwa spółki korzyści ekonomiczne. Oznacza to, że wydatki te będą powiększały wartość bilansową mieszkań (wykazywanych w bilansie jako zapasy). Będą one ujęte w rachunku zysków i strat albo poprzez odpisy aktualizujące wartość towarów handlowych, albo dopiero w momencie sprzedaży jako koszty sprzedanych mieszkań.

Ulga na złe długi w księgach rachunkowych wierzyciela


Przekwalifikowanie towarów handlowych do nieruchomości inwestycyjnych


Kwestie związane ze zmianą sposobu ewidencji wydatków zaklasyfikowanych do grupy rzeczowych aktywów obrotowych nie zostały uregulowane w ustawie o rachunkowości. Z treści art. 10 ust. 3 tej ustawy wynika, że w przypadku transakcji nieuregulowanych w ustawie o rachunkowości należy stosować krajowe standardy rachunkowości. W razie braku odpowiedniego standardu należy odwołać się do międzynarodowych standardów rachunkowości. Polskie przepisy bilansowe nie regulują kwestii związanych z przekwalifikowaniem zapasów do inwestycji. Należy zatem zastosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy. Przepisy Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” regulują rachunkowość mieszkań traktowanych jak inwestycje. Standard ten określa w sposób szczegółowy, w jakiej sytuacji nieruchomości, które przy początkowym ujęciu zostały wykazane w aktywach obrotowych, mogą zostać przekwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wykazywane w aktywach długoterminowych. § 57 MSR 40 stanowi, że przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wtedy, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez:

1) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

2) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,

3) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,

4) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny - w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.

Przeniesienie mieszkań, które przy początkowym ujęciu zostały zaklasyfikowane jako towary handlowe, do nieruchomości inwestycyjnych mogłoby nastąpić, gdyby Państwo wynajęli nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak pamiętać, że najem ten powinien odbywać się na podstawie umowy leasingu operacyjnego, a więc takiej umowy, która nie przenosi na najemcę większości ryzyk i korzyści związanych z mieszkaniem. Dopóki umowa taka nie zostanie zawarta i faktycznie mieszkania nie zostaną wynajęte, będą one stanowiły aktywa obrotowe w Państwa spółce i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy.


PODSTAWA PRAWNA:

• art. 3 ust. 1 pkt 12 i 18, art. 10 ust. 3, art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 330; ost.zm. Dz.U. z 2013 r., poz. 613

• § 57 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” - załącznik do rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady - Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej z 29 listopada 2008 r. L 320

Maciej Soprych

dyrektor finansowy, członek zarządu w spółkach kapitałowych, członek stowarzyszenia biegłych rewidentów - ACCA

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Najważniejsze zmiany przepisów dla firm 2025/2026. Jakie nowe obowiązki i wyzwania dla biznesu?

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł przedsiębiorcom aż 13 istotnych zmian regulacyjnych. Powszechne oburzenie przedsiębiorców wzbudza jednak krótsze od obiecywanego 6-miesięcznego vacatio legis. Z jednej strony postępuje cyfryzacja i deregulacja procesów, z drugiej – rosną obciążenia fiskalne i kontrolne. Z najnowszego Barometru TMF Group obejmującego trzeci kwartał 2025 roku wynika, że równowaga między ułatwieniami a restrykcjami została zachwiana kosztem zmian wymagających dla prowadzenia biznesu.

Jak uwierzytelnić się w KSeF? Pieczęć elektroniczna to jedna z metod - zgłoszenie w ZAW-FA, API KSeF 2.0 lub przy użyciu Aplikacji Podatnika KSeF

Aby korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), nie trzeba zakładać konta, ale konieczne jest potwierdzenie tożsamości i uprawnień. Jednym z bezpiecznych sposobów uwierzytelnienia – szczególnie dla spółek i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi – jest kwalifikowana pieczęć elektroniczna. Sprawdź, jak działa i jak jej użyć w KSeF.

Faktury korygujące w KSeF w 2026 r. Jak powinny być wystawiane?

Pytanie dotyczy zawartości pliku xml, za pomocą którego będzie wczytywana do KSeF faktura korygująca. Czy w związku ze zmianą struktury logicznej FA(3) w przypadku faktur korygujących podstawę opodatkowania i podatek będzie niezbędne zawarcie w pliku xml wartości „przed korektą” i „po korekcie”? Jeżeli będzie możliwy import na podstawie samej różnicy faktury korygującej (co wynikałoby z zamieszczonego na stronie MF pliku FA_3_Przykład_3 (Przykładowe pliki dla struktury logicznej e-Faktury FA(3)), to czy ta możliwość obejmuje fakturę korygującą do faktury pierwotnej już wcześniej skorygowanej (ponowną korektę)?

Rezygnacja członka zarządu w spółce z o.o. – jak to zrobić prawidłowo (zasady, dokumentacja, odpowiedzialność)

W realiach obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością decyduje się na złożenie rezygnacji z pełnionej funkcji. Powody mogą być różne – osobiste, zdrowotne, biznesowe czy organizacyjne – ale decyzja ta zawsze powinna być świadoma i przemyślana, zwłaszcza z perspektywy konsekwencji prawnych i finansowych.

REKLAMA

Nieujawnione operacje gospodarcze – jak uniknąć sankcyjnego opodatkowania CIT

Od kilku lat coraz więcej spółek korzysta z możliwości opodatkowania tzw. ryczałtem od dochodów spółek. To sposób opodatkowania dochodów spółki, który może przynieść realne korzyści podatkowe. Jednak korzystanie z estońskiego CIT-u wiąże się również z określonymi obowiązkami – szczególnie w zakresie prawidłowego ujmowania operacji gospodarczych w księgach rachunkowych. W tym artykule wyjaśnimy, czym są nieujawnione operacje gospodarcze i kiedy mogą prowadzić do powstania dodatkowego zobowiązania podatkowego.

Zmiany w stażu pracy od 2026 r. Potrzebne zaświadczenia z ZUS – wnioski będzie można składać już od stycznia

Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie zmiany w Kodeksie pracy. Nowe przepisy rozszerzą katalog okresów wliczanych do stażu pracy dla celów nabywania prawa do świadczeń i uprawnień pracowniczych. Obejmą one m.in. umowy zlecenia, prowadzenie działalności gospodarczej czy pracę zarobkową za granicą. Potwierdzeniem tych okresów będą zaświadczenia z ZUS, wydawane od nowego roku na podstawie wniosku składanego w PUE/eZUS.

JPK VAT dostosowany do KSeF – co w praktyce oznaczają nowe oznaczenia i obowiązek korekty?

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt rozporządzenia dostosowującego przepisy w zakresie JPK_VAT do zmian wynikających z wprowadzenia Krajowego Systemu e-Faktur. Nowe regulacje mają na celu ujednolicenie sposobu raportowania faktur, w tym tych wystawianych poza KSeF – zarówno w trybie awaryjnym, jak i offline24. Projekt określa również zasady rozliczeń VAT od pobranej i niezwróconej kaucji za opakowania objęte systemem kaucyjnym.

KSeF 2.0 a obieg dokumentów. Rewolucja w księgowości i przedsiębiorstwach już niedługo

Od chwili wejścia w życie obowiązkowego KSeF jedyną prawnie skuteczną formą faktury będzie dokument ustrukturyzowany przesłany do systemu Ministerstwa Finansów, a jej wystawienie poza KSeF nie będzie uznane za fakturę w rozumieniu przepisów prawa. Oznacza to, że dla milionów firm zmieni się sposób dokumentowania sprzedaży i zakupu – a wraz z tym całe procesy księgowe.

REKLAMA

Czy przed 2026 r. można wystawiać część faktur w KSeF, a część poza tym systemem?

Spółka (podatnik VAT) chciałaby od października lub listopada 2025 r. pilotażowo wystawiać niektórym swoim odbiorcom faktury przy użyciu KSeF. Czy jest to możliwe, tj. czy w okresie przejściowym można wystawiać część faktur przy użyciu KSeF, część zaś w tradycyjny sposób? Czy w okresie tym spółka może niekiedy wystawiać „zwykłe” faktury nabywcom, którzy wyrazili zgodę na otrzymywanie faktur przy użyciu KSeF?

Czy noty księgowe trzeba będzie wystawiać w KSeF od lutego 2026 roku?

Firma nalicza kary umowne za niezgodne z umową użytkowanie wypożyczanego sprzętu. Z uwagi na to, że kary umowne nie podlegają VAT, ich naliczanie dokumentujemy poprzez wystawienie noty księgowej. Czy taki dokument również będziemy musieli wystawiać od 2026 roku z użyciem systemu KSeF?

REKLAMA