REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Charakter prawny umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Julia Regulska
Aplikantka radcowska
radca prawny
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Umowa pośrednictwa – czy ważny skutek, czy staranne działanie? Dyskusja nad tym, czy umowa pośrednictwa jest umową skutku, czy starannego działania trwa tak długo, jak długo funkcjonują przepisy art. 179 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które regulują zasady wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Nie jest to w żadnej mierze dyskurs wyłącznie teoretyczny, strony stające po przeciwnych stronach w sporze właśnie w tym, w ich opinii dychotomicznym podziale, upatrują podstawy do oceny, czy umowa pośrednictwa została prawidłowo wykonana, a pośrednikowi należy się z tego tytułu wynagrodzenie.

REKLAMA

Autopromocja


Ustawowa konstrukcja umowy pośrednictwa


W świetle przeważających poglądów komentatorów prawa oraz utrwalonej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest uznawana za kontrakt starannego działania.

Za uznaniem zasadności takiego twierdzenia przemawia już sama treść art. 180 ust. 1 UgN. Powołany przepis wskazuje, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów udzielających podmiotom trzecim prawa do dysponowania nieruchomościami osób trzecich (umowy najmu i dzierżawy) lub też przenoszących po prostu własność nieruchomości (umowy zbycia i nabycia własności). Wobec powołanego brzmienia przepisu wypada stwierdzić, że umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie wyspecjalizowanych usług, jeżeli przez to pojęcie rozumiemy wszelkie czynności, do których wykonania jedna ze stron zobowiązuje się wobec drugiej.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Dokonując analizy przepisu, należy przyjąć, że ustawodawca kształtując w ten, a nie inny sposób jego brzmienie, za kwintesencję treści stosunku pośrednictwa uznał właśnie jego „wykonywanie”, nie zaś ostateczne doprowadzenie do skutku, jakim byłby obrót nieruchomością. Czynność wykonywania jest co prawda aktywnością ukierunkowaną na cel, lecz w swojej istocie nie obejmuje warunku jego zrealizowania. Zakładając więc, że ustawodawca przewidywałby konieczność osiągnięcia przez pośrednika określonego rezultatu, do redakcji przepisu użyłby raczej sformułowania „wykonanie” czynności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Za wskazanym rozumieniem treści stosunku pośrednictwa zdaje się przemawiać również norma zawarta w art. 180 ust. 5 ugn, który stanowi, że wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za czynności pośrednictwa, nie zaś za doprowadzenie do sprzedaży. Przystępując więc do oceny poprawności realizacji usługi pośrednictwa badaniu należy, jak się wydaje, poddać stopień staranności podejmowanych przez pośrednika działań, a nie sam ich wynik.

Kiedy zawrzeć umowę z biegłym rewidentem

Sąd Najwyższy w wydawanych przez siebie w tym zakresie orzeczeniach potwierdzał wyraźnie ten sposób rozumienia przepisu zaznaczając, że umowa pośrednictwa to umowa polegająca przede wszystkim na działaniu w imieniu innej osoby w celu skojarzenia osób zainteresowanych transakcją sprzedaży nieruchomości, jak również stworzenia im potencjalnej możliwości zawarcia umowy (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie o sygn. akt: I SA/Wa 1287/07).

Jak powszechnie bowiem wiadomo powodzenie transakcji związanych z obrotem nieruchomościami jest uzależnione od wielu czynników, w szczególności postawy stron przyszłej umowy, ich sytuacji finansowej i życiowej, jak również działań podmiotów trzecich takich jak banki oraz ogólnej tendencji panującej na rynku. Wskazana wielość podmiotów uczestniczących w obrocie, a także nieprzewidywalność sytuacji może więc utrudnić lub nawet uniemożliwić dojście do skutku transakcji, mimo najlepszej woli i staranności pośrednika.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe


Transformacja umowy


Przywołane regulacje ustawowe zdają się tworzyć całkiem przejrzystą strukturę. Jednak, jak to zwykle bywa praktyka wytwarza obok własne wzorce. I tak w zakresie swojej konstrukcji, umowy pośrednictwa doznają pewnych modyfikacji. Ustawodawca określając zasady formułowania umów pośrednictwa zarysował wyłącznie ich szkielet i ustalił formę. Jednak takie kwestie, jak między innymi ustalenia w zakresie zasad i wysokości wynagrodzenia, w oparciu o swobodę umów zgodnie z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), pozostawił w gestii stron umowy. I tak w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że umowa pośrednictwa określona ustawą jest co prawda umową starannego działania, którą strony są władne jednak przekształcić w umowę rezultatu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: IV CSK 464/09).

 

Do takiej transformacji prowadzić może ustalenie, że wynagrodzenie pośrednika będzie płatne, na przykład w chwili zawarcia przez strony umowy najmu, czy też umowy przenoszącej własność. Mimo, że wskazane rozwiązanie zdaje się odnosić wyłącznie do sposobu zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, w rzeczywistości też określa kryterium, na podstawie którego strony oceniać będą okoliczność wykonania lub nie wykonania umowy. W takim układzie na plan dalszy zejdzie kompletność i fachowość wykonanych przez pośrednika czynności, tu liczyć się będzie przede wszystkim to, czy skojarzone przez pośrednika strony zawarły ostatecznie pożądane przez siebie umowy.


Umowa pośrednictwa jako umowa mieszana


Przymierzając się do całościowej oceny problemu w zakresie charakterystyki umowy pośrednictwa nie sposób uznać, że dzisiejsze umowy można zakwalifikować w stu procentach do jednej lub drugiej kategorii umów. Niekwestionowane jest stanowisko, że pośrednicy wykonując zawarte umowy zobowiązani są do zachowania najwyższej staranności w podejmowanych działaniach i w każdym układzie powinni dążyć do jak najpełniejszego wykonania obowiązków umownych.

Jednak w przypadku, gdy w umowie zostanie ustalone, że pośrednik otrzyma swoją prowizję na przykład w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, rozstrzygającą przesłanką do ustalenia obowiązku zapłaty stanie się w zasadzie okoliczność, czy do zawarcia takiej umowy przez skojarzone przez pośrednika strony faktycznie doszło, czy też nie. W takim układzie więc  to pośrednik zostanie obarczony odpowiedzialnością za pomyślne sfinalizowanie umowy, mimo że racjonalnie rzecz oceniając, nie jest to w żaden sposób uzasadnione biznesowo.

Zapraszamy na forum Księgowość

Julia Regulska, radca prawny

 

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Kancelaria Gach, Hulist, Mizińska, Wawer

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

Prof. Modzelewski: Większość podatników VAT może uniknąć w 2026 r. obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Jak?

Zdaniem profesora Witolda Modzelewskiego, gdyby uchwalono projekt przepisów wprowadzających obowiązkowy KSeF w przedłożonym niedawno kształcie, to większość podatników VAT nie będzie musiała wystawiać faktur ustrukturyzowanych w 2026 r.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w maju obniżka o 0,5 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,5 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi od 8 maja 2025 r. 5,25 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zgodna z oczekiwaniami większości analityków finansowych i ekonomistów. Stopy NBP zmieniły się pierwszy raz od 3 października 2023 r.

Przekształcenie JDG a status podatnika rozpoczynającego działalność w estońskim CIT

W świetle marcowego wyroku NSA (sygn. II FSK 1412/24) zmienia się podejście do kwalifikacji podatkowej spółek powstałych z przekształcenia jednoosobowych działalności gospodarczych. Wyrok ten przesądził, że takie podmioty mogą korzystać z przywilejów "podatnika rozpoczynającego działalność" na gruncie przepisów o estońskim CIT.

Pracujesz na zleceniu - a może to faktyczna umowa o pracę? Jak ustalić i wykazać istnienie stosunku pracy

Osoby wykonujące umowy zlecenia, czy inne umowy cywilnoprawne, mają czasem wątpliwości, czy nie jest to de facto umowa o pracę. Każdy przedsiębiorca słyszał o możliwych kontrolach, podważeniu zatrudnienia, konieczności uzasadniania dlaczego taki a nie inny typ umowy został konkretnej osobie zaproponowany. A co ze swobodą zawierania umów? Czy forma umowy na którą zgadzamy się wspólnie z nowozatrudnioną osobą nie powinna być wystarczająca dla inspekcji pracy skoro zgodnie obie strony złożyły na niej swój podpis? Na te i wiele innych pytań odpowie Czytelnikom ten artykuł.

Zmiany w podatkach od 2026 r. - wyższy limit zwolnienia z VAT, korekty deklaracji, 6 m-cy vacatio legis

Ministerstwo Finansów poinformowało, że 6 maja 2025r. Rada Ministrów przyjęła pakiet projektów ustaw dot. podatków w ramach procesu deregulacji. Nowe przepisy mają na celu m.in. ochronę podatników przed nagłymi zmianami przepisów ustaw podatkowych oraz doprecyzowanie wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez przedsiębiorców w zakresie deklaracji składanej w trakcie lub po zakończeniu kontroli celno-skarbowej. Projekty dotyczą również podwyższenia limitu zwolnienia podmiotowego w VAT oraz likwidacji obowiązku przygotowywania i publikacji informacji o realizowanej strategii podatkowej.

REKLAMA

Czego najczęściej dotyczą kontrole z urzędu skarbowego i ZUS-u?

Przedsiębiorcy mają szereg obowiązków wobec państwa - jako podatnicy muszą przestrzegać przepisów podatkowych, a jako płatnicy stosować normy z zakresu ubezpieczeń społecznych. W obu tych sferach często dochodzi do uchybień. Dlatego upoważnione organy sprawdzają, czy firmy przestrzegają obowiązujących przepisów. W naszym artykule przedstawiamy najczęstsze obszary, które podlegają kontroli organów podatkowych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pozwani przez PFR – jak program pomocy dla firm stał się przyczyną tysięcy pozwów? Sprawdź, jak się bronić

Ponad 16 tysięcy firm już otrzymało pozew z Polskiego Funduszu Rozwoju [i]. Kolejne są w drodze. Choć Tarcza Finansowa miała być tarczą – dla wielu stała się źródłem wieloletnich problemów prawnych.

REKLAMA