REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Charakter prawny umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Julia Regulska
Aplikantka radcowska
radca prawny
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Umowa pośrednictwa – czy ważny skutek, czy staranne działanie? Dyskusja nad tym, czy umowa pośrednictwa jest umową skutku, czy starannego działania trwa tak długo, jak długo funkcjonują przepisy art. 179 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które regulują zasady wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Nie jest to w żadnej mierze dyskurs wyłącznie teoretyczny, strony stające po przeciwnych stronach w sporze właśnie w tym, w ich opinii dychotomicznym podziale, upatrują podstawy do oceny, czy umowa pośrednictwa została prawidłowo wykonana, a pośrednikowi należy się z tego tytułu wynagrodzenie.

REKLAMA


Ustawowa konstrukcja umowy pośrednictwa


W świetle przeważających poglądów komentatorów prawa oraz utrwalonej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest uznawana za kontrakt starannego działania.

Za uznaniem zasadności takiego twierdzenia przemawia już sama treść art. 180 ust. 1 UgN. Powołany przepis wskazuje, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów udzielających podmiotom trzecim prawa do dysponowania nieruchomościami osób trzecich (umowy najmu i dzierżawy) lub też przenoszących po prostu własność nieruchomości (umowy zbycia i nabycia własności). Wobec powołanego brzmienia przepisu wypada stwierdzić, że umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie wyspecjalizowanych usług, jeżeli przez to pojęcie rozumiemy wszelkie czynności, do których wykonania jedna ze stron zobowiązuje się wobec drugiej.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Dokonując analizy przepisu, należy przyjąć, że ustawodawca kształtując w ten, a nie inny sposób jego brzmienie, za kwintesencję treści stosunku pośrednictwa uznał właśnie jego „wykonywanie”, nie zaś ostateczne doprowadzenie do skutku, jakim byłby obrót nieruchomością. Czynność wykonywania jest co prawda aktywnością ukierunkowaną na cel, lecz w swojej istocie nie obejmuje warunku jego zrealizowania. Zakładając więc, że ustawodawca przewidywałby konieczność osiągnięcia przez pośrednika określonego rezultatu, do redakcji przepisu użyłby raczej sformułowania „wykonanie” czynności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Za wskazanym rozumieniem treści stosunku pośrednictwa zdaje się przemawiać również norma zawarta w art. 180 ust. 5 ugn, który stanowi, że wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za czynności pośrednictwa, nie zaś za doprowadzenie do sprzedaży. Przystępując więc do oceny poprawności realizacji usługi pośrednictwa badaniu należy, jak się wydaje, poddać stopień staranności podejmowanych przez pośrednika działań, a nie sam ich wynik.

Kiedy zawrzeć umowę z biegłym rewidentem

Sąd Najwyższy w wydawanych przez siebie w tym zakresie orzeczeniach potwierdzał wyraźnie ten sposób rozumienia przepisu zaznaczając, że umowa pośrednictwa to umowa polegająca przede wszystkim na działaniu w imieniu innej osoby w celu skojarzenia osób zainteresowanych transakcją sprzedaży nieruchomości, jak również stworzenia im potencjalnej możliwości zawarcia umowy (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie o sygn. akt: I SA/Wa 1287/07).

Jak powszechnie bowiem wiadomo powodzenie transakcji związanych z obrotem nieruchomościami jest uzależnione od wielu czynników, w szczególności postawy stron przyszłej umowy, ich sytuacji finansowej i życiowej, jak również działań podmiotów trzecich takich jak banki oraz ogólnej tendencji panującej na rynku. Wskazana wielość podmiotów uczestniczących w obrocie, a także nieprzewidywalność sytuacji może więc utrudnić lub nawet uniemożliwić dojście do skutku transakcji, mimo najlepszej woli i staranności pośrednika.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe


Transformacja umowy


Przywołane regulacje ustawowe zdają się tworzyć całkiem przejrzystą strukturę. Jednak, jak to zwykle bywa praktyka wytwarza obok własne wzorce. I tak w zakresie swojej konstrukcji, umowy pośrednictwa doznają pewnych modyfikacji. Ustawodawca określając zasady formułowania umów pośrednictwa zarysował wyłącznie ich szkielet i ustalił formę. Jednak takie kwestie, jak między innymi ustalenia w zakresie zasad i wysokości wynagrodzenia, w oparciu o swobodę umów zgodnie z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), pozostawił w gestii stron umowy. I tak w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że umowa pośrednictwa określona ustawą jest co prawda umową starannego działania, którą strony są władne jednak przekształcić w umowę rezultatu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: IV CSK 464/09).

 

Do takiej transformacji prowadzić może ustalenie, że wynagrodzenie pośrednika będzie płatne, na przykład w chwili zawarcia przez strony umowy najmu, czy też umowy przenoszącej własność. Mimo, że wskazane rozwiązanie zdaje się odnosić wyłącznie do sposobu zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, w rzeczywistości też określa kryterium, na podstawie którego strony oceniać będą okoliczność wykonania lub nie wykonania umowy. W takim układzie na plan dalszy zejdzie kompletność i fachowość wykonanych przez pośrednika czynności, tu liczyć się będzie przede wszystkim to, czy skojarzone przez pośrednika strony zawarły ostatecznie pożądane przez siebie umowy.


Umowa pośrednictwa jako umowa mieszana

REKLAMA


Przymierzając się do całościowej oceny problemu w zakresie charakterystyki umowy pośrednictwa nie sposób uznać, że dzisiejsze umowy można zakwalifikować w stu procentach do jednej lub drugiej kategorii umów. Niekwestionowane jest stanowisko, że pośrednicy wykonując zawarte umowy zobowiązani są do zachowania najwyższej staranności w podejmowanych działaniach i w każdym układzie powinni dążyć do jak najpełniejszego wykonania obowiązków umownych.

Jednak w przypadku, gdy w umowie zostanie ustalone, że pośrednik otrzyma swoją prowizję na przykład w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, rozstrzygającą przesłanką do ustalenia obowiązku zapłaty stanie się w zasadzie okoliczność, czy do zawarcia takiej umowy przez skojarzone przez pośrednika strony faktycznie doszło, czy też nie. W takim układzie więc  to pośrednik zostanie obarczony odpowiedzialnością za pomyślne sfinalizowanie umowy, mimo że racjonalnie rzecz oceniając, nie jest to w żaden sposób uzasadnione biznesowo.

Zapraszamy na forum Księgowość

Julia Regulska, radca prawny

 

 

 

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Kancelaria Gach, Hulist, Mizińska, Wawer

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasada wielokrotności opodatkowania wyrobów akcyzowych w przypadku wtórnego obowiązku podatkowego a zmiana podatkowego przeznaczenia wyrobu akcyzowego

Istotnym problemem prawnym i praktycznym jest możliwość wielokrotnego opodatkowania tego samego wyrobu akcyzowego na etapie wtórnego obowiązku podatkowego (zwanego również obowiązkiem podatkowym drugiego stopnia.) – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

KSeF 2026: Pożegnanie z papierowymi fakturami. Jak przygotować się na rewolucję w rozliczeniach VAT i uniknąć kar i problemów z fiskusem [branża TSL]

Niecały rok dzieli podatników VAT (w tym branżę transportową) od księgowej rewolucji. Ministerstwo Finansów potwierdziło w komunikacie z kwietnia 2025 r., że początek 2026 roku to ostateczny termin wejścia w życie Krajowego Systemu e-Faktur dla większości przedsiębiorców. Oznacza to, że już niedługo sektor TSL, zdominowany przez rozliczenia papierowe, musi stać się cyfrowy. To wyzwanie zwłaszcza dla spedycji, które rozliczają się z wieloma podmiotami równocześnie. Jak przygotować się do wdrożenia KSeF, by uniknąć problemów i kar?

Co myślą księgowi o przyszłości swojej branży? Barometr nastrojów księgowych 2025 ujawnia kulisy rynku

Czy zawód księgowego przechodzi kryzys, czy może ewoluuje w stronę większego znaczenia strategicznego? Nowo opublikowany Barometr nastrojów księgowych 2025 to pierwsze tego typu badanie w Polsce, które w kompleksowy sposób analizuje wyzwania, emocje i kierunki rozwoju zawodu księgowego.

Zmiany w opodatkowaniu fundacji rodzinnych prawdopodobnie od 2026 r. Koniec obecnych korzyści? Co planuje Ministerstwo Finansów?

Fundacje rodzinne miały być długo oczekiwanym narzędziem sukcesji i ochrony majątku polskich przedsiębiorców. W Polsce działa około 800 tysięcy firm rodzinnych, które odpowiadają za nawet 20% PKB. To właśnie dla nich fundacje miały stać się mechanizmem zapewniającym ciągłość, bezpieczeństwo i porządek w zarządzaniu majątkiem. Choć ich konstrukcja budzi zainteresowanie i daje realne korzyści, to już po dwóch latach funkcjonowania szykują się poważne zmiany prawne. O ich konsekwencjach mówi adwokat Michał Pomorski, specjalista w zakresie prawa podatkowego z kancelarii Pomorski Tax Legal Finance.

REKLAMA

Korygowałeś deklaracje podatkowe po otrzymaniu subwencji z PFR? Możesz być bezpodstawnie pozwany – sprawdź, co zrobić w takiej sytuacji

Wśród ponad 16 tys. pozwów, które Polski Fundusz Rozwoju (PFR) złożył przeciwko przedsiębiorcom w ramach programu „Tarcza Finansowa”, około 2700 dotyczy firm (wg danych z 2023 r.), które po złożeniu wniosku o subwencję dokonały korekty deklaracji podatkowych.

Kiedy Krajowy System e-Faktur stanie się obowiązkowy? – Stan legislacyjny i wyzwania przed przedsiębiorcami

11 kwietnia 2025 roku na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy dotyczący obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), który reguluje wdrożenie tego systemu w Polsce. Choć przepisy nie zostały jeszcze ostatecznie zatwierdzone, większość kluczowych kwestii jest już znana, co daje przedsiębiorcom czas na rozpoczęcie przygotowań do nadchodzących zmian.

Dlaczego dokumentacja pochodzenia towarów to filar bezpiecznego handlu międzynarodowego?

Brak odpowiedniej dokumentacji pochodzenia towarów może kosztować firmę czas, pieniądze i reputację. Dowiedz się, jak poprawnie i skutecznie prowadzić dokumentację, by uniknąć kar, ułatwić odprawy celne i zabezpieczyć interesy swojej firmy w handlu międzynarodowym.

Podatek od prezentów komunijnych w 2025 r. Są 3 limity kwotowe zwolnień podatkowych: 5733 zł (osoby spoza rodziny), 27 090 zł (dalsza rodzina), 36 120 zł (najbliższa rodzina)

Mamy maj, a więc i sezon komunijny – czas uroczystości, rodzinnych spotkań i… (często bardzo drogich) prezentów. Ale czy wręczone dzieciom upominki mogą wiązać się z obowiązkiem podatkowym? Wyjaśniamy, kiedy komunijny prezent staje się darowizną, którą trzeba zgłosić fiskusowi.

REKLAMA

Webinar: KSeF – na co warto przygotować firmę? + certyfikat gwarantowany

Ekspert wyjaśni, jak przygotować firmę na nadchodzący obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur i oraz na co zwrócić uwagę, aby proces przejścia na nowy system fakturowania przebiegł sprawnie i bez zbędnych trudności. Każdy z uczestników webinaru otrzyma certyfikat, dostęp do retransmisji oraz materiały dodatkowe.

Jest kilka sposobów na uniknięcie obowiązkowego KSeF. Przykład: uzyskanie statusu podatnika zagranicznego działającego w Polsce wyłącznie na podstawie rejestracji

Obowiązkowy model Krajowego Systemu e-Faktur nie będzie obowiązywał zagraniczne firmy działające jako podatnicy VAT na polskim rynku wyłącznie na podstawie rejestracji. Profesor Witold Modzelewski pyta dlaczego wprowadza się taki przywilej dla zagranicznych konkurentów polskich firm. Wskazuje ponadto kilka innych legalnych sposobów uniknięcia obowiązkowego KSeF, wynikających z projektu nowych przepisów.

REKLAMA