Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Charakter prawny umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

 Julia Regulska
Aplikantka radcowska
radca prawny
inforCMS
Umowa pośrednictwa – czy ważny skutek, czy staranne działanie? Dyskusja nad tym, czy umowa pośrednictwa jest umową skutku, czy starannego działania trwa tak długo, jak długo funkcjonują przepisy art. 179 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które regulują zasady wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Nie jest to w żadnej mierze dyskurs wyłącznie teoretyczny, strony stające po przeciwnych stronach w sporze właśnie w tym, w ich opinii dychotomicznym podziale, upatrują podstawy do oceny, czy umowa pośrednictwa została prawidłowo wykonana, a pośrednikowi należy się z tego tytułu wynagrodzenie.


Ustawowa konstrukcja umowy pośrednictwa


W świetle przeważających poglądów komentatorów prawa oraz utrwalonej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest uznawana za kontrakt starannego działania.

Za uznaniem zasadności takiego twierdzenia przemawia już sama treść art. 180 ust. 1 UgN. Powołany przepis wskazuje, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów udzielających podmiotom trzecim prawa do dysponowania nieruchomościami osób trzecich (umowy najmu i dzierżawy) lub też przenoszących po prostu własność nieruchomości (umowy zbycia i nabycia własności). Wobec powołanego brzmienia przepisu wypada stwierdzić, że umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie wyspecjalizowanych usług, jeżeli przez to pojęcie rozumiemy wszelkie czynności, do których wykonania jedna ze stron zobowiązuje się wobec drugiej.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Dokonując analizy przepisu, należy przyjąć, że ustawodawca kształtując w ten, a nie inny sposób jego brzmienie, za kwintesencję treści stosunku pośrednictwa uznał właśnie jego „wykonywanie”, nie zaś ostateczne doprowadzenie do skutku, jakim byłby obrót nieruchomością. Czynność wykonywania jest co prawda aktywnością ukierunkowaną na cel, lecz w swojej istocie nie obejmuje warunku jego zrealizowania. Zakładając więc, że ustawodawca przewidywałby konieczność osiągnięcia przez pośrednika określonego rezultatu, do redakcji przepisu użyłby raczej sformułowania „wykonanie” czynności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Za wskazanym rozumieniem treści stosunku pośrednictwa zdaje się przemawiać również norma zawarta w art. 180 ust. 5 ugn, który stanowi, że wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za czynności pośrednictwa, nie zaś za doprowadzenie do sprzedaży. Przystępując więc do oceny poprawności realizacji usługi pośrednictwa badaniu należy, jak się wydaje, poddać stopień staranności podejmowanych przez pośrednika działań, a nie sam ich wynik.

Kiedy zawrzeć umowę z biegłym rewidentem

Sąd Najwyższy w wydawanych przez siebie w tym zakresie orzeczeniach potwierdzał wyraźnie ten sposób rozumienia przepisu zaznaczając, że umowa pośrednictwa to umowa polegająca przede wszystkim na działaniu w imieniu innej osoby w celu skojarzenia osób zainteresowanych transakcją sprzedaży nieruchomości, jak również stworzenia im potencjalnej możliwości zawarcia umowy (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie o sygn. akt: I SA/Wa 1287/07).

Jak powszechnie bowiem wiadomo powodzenie transakcji związanych z obrotem nieruchomościami jest uzależnione od wielu czynników, w szczególności postawy stron przyszłej umowy, ich sytuacji finansowej i życiowej, jak również działań podmiotów trzecich takich jak banki oraz ogólnej tendencji panującej na rynku. Wskazana wielość podmiotów uczestniczących w obrocie, a także nieprzewidywalność sytuacji może więc utrudnić lub nawet uniemożliwić dojście do skutku transakcji, mimo najlepszej woli i staranności pośrednika.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe


Transformacja umowy


Przywołane regulacje ustawowe zdają się tworzyć całkiem przejrzystą strukturę. Jednak, jak to zwykle bywa praktyka wytwarza obok własne wzorce. I tak w zakresie swojej konstrukcji, umowy pośrednictwa doznają pewnych modyfikacji. Ustawodawca określając zasady formułowania umów pośrednictwa zarysował wyłącznie ich szkielet i ustalił formę. Jednak takie kwestie, jak między innymi ustalenia w zakresie zasad i wysokości wynagrodzenia, w oparciu o swobodę umów zgodnie z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), pozostawił w gestii stron umowy. I tak w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że umowa pośrednictwa określona ustawą jest co prawda umową starannego działania, którą strony są władne jednak przekształcić w umowę rezultatu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: IV CSK 464/09).

 

Do takiej transformacji prowadzić może ustalenie, że wynagrodzenie pośrednika będzie płatne, na przykład w chwili zawarcia przez strony umowy najmu, czy też umowy przenoszącej własność. Mimo, że wskazane rozwiązanie zdaje się odnosić wyłącznie do sposobu zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, w rzeczywistości też określa kryterium, na podstawie którego strony oceniać będą okoliczność wykonania lub nie wykonania umowy. W takim układzie na plan dalszy zejdzie kompletność i fachowość wykonanych przez pośrednika czynności, tu liczyć się będzie przede wszystkim to, czy skojarzone przez pośrednika strony zawarły ostatecznie pożądane przez siebie umowy.


Umowa pośrednictwa jako umowa mieszana


Przymierzając się do całościowej oceny problemu w zakresie charakterystyki umowy pośrednictwa nie sposób uznać, że dzisiejsze umowy można zakwalifikować w stu procentach do jednej lub drugiej kategorii umów. Niekwestionowane jest stanowisko, że pośrednicy wykonując zawarte umowy zobowiązani są do zachowania najwyższej staranności w podejmowanych działaniach i w każdym układzie powinni dążyć do jak najpełniejszego wykonania obowiązków umownych.

Jednak w przypadku, gdy w umowie zostanie ustalone, że pośrednik otrzyma swoją prowizję na przykład w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, rozstrzygającą przesłanką do ustalenia obowiązku zapłaty stanie się w zasadzie okoliczność, czy do zawarcia takiej umowy przez skojarzone przez pośrednika strony faktycznie doszło, czy też nie. W takim układzie więc  to pośrednik zostanie obarczony odpowiedzialnością za pomyślne sfinalizowanie umowy, mimo że racjonalnie rzecz oceniając, nie jest to w żaden sposób uzasadnione biznesowo.

Zapraszamy na forum Księgowość

Julia Regulska, radca prawny

 

 

 

Reklama
Zaktualizuj swoją wiedzę z naszymi publikacjami i szkoleniami
Źródło: Kancelaria Gach, Hulist, Mizińska, Wawer
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Trybunał każe ścigać oszustów i pozorantów VAT na podstawie przepisów unijnych, a nie krajowych

    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydał 25 maja 2023 r. wyrok w polskiej sprawie (C-114/22) dotyczącej kwestionowania prawa do odliczenia VAT na podstawie pozorności czynności. Sprawa dotyczyła transakcji sprzedaży znaków towarowych i odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie. 

    Aktualny rachunek bankowy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego. Termin mija 30 czerwca 2023 r.

    Ministerstwo Finansów przypomina, że organizacje pożytku publicznego (OPP), które chcą otrzymać 1,5% podatku PIT, powinny do 30 czerwca 2023 r. zgłosić do urzędu skarbowego aktualny rachunek bankowy. Zgłoszenie nie jest konieczne jeżeli rachunek został zgłoszony w ubiegłych latach i jest nadal aktualny.

    Nabywca zwraca zakupiony towar. Jak i kiedy rozliczyć VAT?

    Jak prawidłowo rozliczyć VAT w przypadku zwrotu zakupionych towarów przez nabywcę? Wyjaśniamy na poniższym przykładzie. 

    Inwestycja w SAFE – co musisz wiedzieć, żeby nie stracić

    Inwestycje amerykańskich spółek na polskim rynku widoczne są na każdym kroku. Wbrew pozorom, ruch kapitału odbywa się jednak również w przeciwnym kierunku. Polscy inwestorzy co raz częściej lokują kapitał w zagraniczne start-up’y, w tym w innowacyjne projekty z Ameryki Północnej. Jedną z możliwości prowadzenia tego typu działań są umowy SAFE.

    Samochód wycofany z działalności rolniczej. Czy jego sprzedaż podlega VAT?

    Rolnik ryczałtowy sprzedaje samochód, który wykorzystywał w działalności rolniczej. Samochód ten został przed sprzedażą wycofany z działalności rolniczej, co zostało potwierdzone sporządzonym na tę okoliczność protokołem. Czy sprzedaż taka podlega opodatkowaniu VAT? Czy byłoby inaczej, gdyby przed sprzedażą samochód nie został wycofany z działalności rolniczej?

    Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i wynajem prywatny. Czy trzeba korygować odliczony VAT?

    Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie usług architektonicznych. Zamierzam wycofać z działalności gospodarczej do majątku prywatnego nieruchomość - dom, w którym dotychczas mieściła się siedziba mojej firmy. Nieruchomość stanowi środek trwały, od nabycia którego odliczyłem VAT. Po wycofaniu z działalności do majątku prywatnego dom będzie wynajmowany innej firmie, w której będzie ona prowadziła działalność gospodarczą. Zatem najem będzie podlegał opodatkowaniu stawką 23%. Czy powinienem dokonać korekty podatku odliczonego w związku z wycofaniem nieruchomości do majątku prywatnego w celu jej dalszego wynajmu?

    Rola odbiorców energii w transformacji energetycznej. Bezpłatne webinarium 15 czerwca

    Już 15 czerwca 2023 r. odbędzie się bezpłatne webinarium „Rola odbiorców energii w transformacji energetycznej”. Zapraszamy!

    Sprzedaż praw do projektu farmy (elektrowni) fotowoltaicznej - stawka VAT

    Sprzedaż praw do projektu elektrowni (farmy) fotowoltaicznej to świadczenie kompleksowe, dla którego właściwą stawką VAT jest 23 proc. Tak wynika z wyroku WSA w Olsztynie z lutego 2023 r.

    Open banking ułatwi obsługę KSeF?

    Jeszcze w tym roku Komisja Europejska ma przedstawić projekt trzeciej wersji dyrektywy PSD (Payment Service Directive). Nowe przepisy dotyczące otwartej bankowości mogą ułatwić m.in. płatność zobowiązań podatkowych oraz obsługę państwowych systemów faktur elektronicznych - m.in. powstającego w Polsce KSeF.

    MF: szerokie zmiany w egzekucji podatków

    Planowane zmiany w egzekucji administracyjnej poruszono podczas konferencji „Egzekucja administracyjna należności podatkowych” zorganizowanej przez Centrum Dokumentacji i Studiów Podatkowych Uniwersytetu Łódzkiego. Zmiany mają dotyczyć sposobu negocjacji pomiędzy dłużnikiem a organem egzekucyjnym.

    Oszustwo na "zdalny pulpit" (aplikacja AnyDesk). Na czym polega? Jak uniknąć wyłudzenia danych i pieniędzy?

    Co to jest oszustwo na "zdalny pulpit"? Dlaczego oprogramowanie AnyDesk jest groźne? uniknąć wyłudzenia danych i straty pieniędzy?

    Oprocentowanie lokat bankowych i kont oszczędnościowych 2023 - koniec maja, początek czerwca. Tabela

    Jakie oprocentowanie lokat terminowych i kont oszczędnościowych oferują banki pod koniec maja 2023 r.?

    Abonament rtv 2024 - stawki takie same jak w 2023 roku

    W 2024 roku będą obowiązywać takie same stawki abonamentu rtv jak w 2023 roku. Tak wynika z rozporządzenia Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji z 10 maja 2023 r. w sprawie wysokości opłat abonamentowych za używanie odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych oraz zniżek za ich uiszczanie z góry za okres dłuższy niż jeden miesiąc w 2024 r., opublikowanego w Dzienniku Ustaw z 18 maja 2023 r., poz. 943. Rozporządzenie to wejdzie w życie 2 czerwca 2023 r.

    Obowiązkowy KSeF od lipca 2024 roku - projekt ustawy skierowany do Komisji Finansów Publicznych

    W dniu 26 maja 2023 r. odbyło się pierwsze czytanie projektu nowelizacji ustawy o VAT, której celem jest wprowadzenie obowiązkowego e-fakturowania przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur. Sejm opowiedział się za przesłaniem projektu do dalszych prac w Komisji Finansów Publicznych.

    Diety przedsiębiorcy w transporcie międzynarodowym mogą być kosztem

    Dyrektor KIS potwierdził, że zmiana przepisów dotyczących czasu pracy kierowców nie wpłynęła na możliwość odliczania diety przez kierowców prowadzących działalność gospodarczą. Diety te mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w części nieprzekraczającej wysokości określonej przez ministra pracy, zarówno w przypadku krajowych, jak i zagranicznych podróży służbowych.

    Co zrobić, gdy źle przelejesz pieniądze?

    Nieprawidłowe dane w przelewie to nie powód do paniki. Pieniądze wciąż można odzyskać. Jeżeli zdarzy się pomyłka, nie należy czekać. Natychmiast skontaktuj się ze swoim bankiem i dowiedz się, co powinieneś zrobić.

    Szansa na obniżkę stóp procentowych w czwartym kwartale tego roku

    Jeżeli nie zajdą jakieś absolutnie nadzwyczajne okoliczności, jak kolejny wielki kryzys energetyczny, to inflacja będzie spadała do końca roku i jest nadzieja na obniżkę stóp procentowych jeszcze w czwartym kwartale tego roku - powiedział premier

    Czy wynagrodzenie za funkcje kierownicze i nadzorcze w pracach B+R stanowi koszt kwalifikowany?

    Ulga badawczo-rozwojowa jest coraz częściej wykorzystywaną przez przedsiębiorców preferencją podatkową. Wskazuje na to nie tylko liczba wydawanych interpretacji podatkowych w tym zakresie, która podawana jest już w tysiącach, lecz także dane ministerstwa finansów - kwoty odliczeń mierzone są w miliardach złotych. 

    Kwota zwrotów podatkowych za 2022 - ok. 24 mld zł

    Zwroty podatkowe za rok 2022 to kwota ok. 24 mld złotych, a najwyższy zwrot podatku wyniósł 8,6 tys. zł – poinformował w czwartek wiceminister finansów Artur Soboń. Dla 239,5 tys. podatników korzystne okazało się rozliczenie na warunkach sprzed 1 lipca 2022 r. - dodał.

    Ponad milion złotych! Tyle wyniosła dopłata do składki zdrowotnej pewnego przedsiębiorcy

    22 maja upłynął termin rozliczania się przedsiębiorców z rocznej składki zdrowotnej za 2022 rok. Według danych ZUS-u rekordzista musiał dopłacić z tego tytułu aż 1,06 mln złotych. Z kolei najwyższa kwota zwrotu, o którą wnioskował podatnik, wyniosła 4,41 mln złotych.

    Bank ogłasza upadłość. Na co mogą liczyć jego klienci? Co gwarantuje BFG?

    Pensje, emerytury, renty czy stypendia spływają zwykle na nasze rachunki w bankach, gdzie przechowujemy także oszczędności na lokatach lub kontach. Czy w razie upadłości banku pieniądze przepadają bezpowrotnie? Na szczęście nie. Nad pokrzywdzonymi czuwa bowiem Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG).

    Półprofesjonalny przywóz wyrobów akcyzowych z UE – e-SAD - zmiany w 2023 roku. Dokumentacja, obowiązek podatkowy i inne nowości

    Jakie zmiany przepisów weszły w życie w 2023 roku w zakresie półprofesjonalnego przywozu wyrobów akcyzowych do Polski z innych państw Unii Europejskiej? Co wynika z tych zmian dla praktyki obrotu towarowego? Wyjaśnia Mirosław Siwiński, radca prawny i doradca podatkowy, partner w Advicero Nexia.

    Gdzie najchętniej korzystamy z płatności odroczonych?

    Według Juniper Research, aktualna liczba ponad 360 milionów użytkowników płatności odroczonych na świecie, wzrośnie do ponad 900 milionów do 2027 roku. Płatności odroczone, które kojarzą się z zakupami w sieci, coraz mocniej zdobywają także offline, zwłaszcza na rynku usług zdrowotnych. 

    Webinarium „Krajowy System e-Faktur (KSeF) – jak się przygotować do wersji obowiązkowej?” + certyfikat gwarantowany

    Zapraszamy na praktyczne webinarium „Krajowy System e-Faktur (KSeF) – jak się przygotować do wersji obowiązkowej?” z gwarantowanym imiennym certyfikatem, które odbędzie się 15 czerwca 2023 roku. Polecamy!

    Skale podatkowe, kwoty wolne i zwolnienia w podatku od spadków i darowizn będą podwyższone o wskaźnik inflacji. Co wynika z projektu rozporządzenia?

    Minister Finansów przygotował projekt rozporządzenia, w którym chce podnieść w 2023 roku o wskaźnik inflacji kwoty pieniędzy oraz wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych z podatku od spadków i darowizn i niepodlegających temu podatkowi (kwoty wolne od podatku). Podwyższone będą także przedziały nadwyżki kwot wartości rzeczy i praw majątkowych podlegających opodatkowaniu, określone w skalach podatkowych z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.