REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie obowiązki wiążą się ze sprzedażą nieruchomości

Ewa Matyszewska
Ewa Matyszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż prawa do nieruchomości rodzi konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jego stawka wynosi 19 proc. Konieczne będzie również złożenie zeznania podatkowego.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- innych rzeczy,

Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO DAROWANYCH DZIAŁEK

W 1997 roku matka nabyła w imieniu i na rzecz swego małoletniego syna w drodze darowizny na współwłasność działki. W 2002 roku na podstawie postanowienia sądu część działek przyznana została dotychczasowym współwłaścicielom do użytkowania na własność oraz na współwłasność. W 2007 roku jedna z działek zabudowana nieruchomością nabyta w drodze zniesienia współwłasności (w 2005 roku) została sprzedana przez współwłaściciela. Zdaniem podatniczki sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zniesienie współwłasności w 2005 roku spowodowało powstanie nowego stanu prawnego, który oznaczał podział działek gruntu między wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli i ustanowienie prawa odrębnych własności. Ponieważ sprzedawana działka powstała z podziału działek gruntu, które podatnik nabył wcześniej w drodze darowizny na współwłasność i posiadał w nich udział, to w tym przypadku nabycie nastąpiło wyłącznie na podstawie darowizny i z tego powodu przychód uzyskany ze sprzedaży w 2007 roku tej działki gruntu nabytej przez podatnika na współwłasność zwolniony jest od podatku dochodowego.

Ważny moment sprzedaży

Przy transakcjach sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami warto zwrócić uwagę na czas, po jakim prawo to jest zbywane. Od upływu tego czasu zależy bowiem, czy będzie trzeba płacić podatek dochodowy czy nie. Podatek od zbycia prawa majątkowego związanego z nieruchomościami będzie trzeba zapłacić w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat licząc od momentu nabycia tego prawa.

Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt III SA 2981/99; niepublikowany), w którym sąd podkreślił, że przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu pięcioletni okres od nabycia, w którym dochód ze sprzedaży jest obciążony podatkiem, liczy się od uzyskania tego prawa, a nie od nabycia własności nieruchomości.

Warto w tym miejscu przytoczyć jeszcze jeden wyrok, tym razem WSA w Łodzi z 31 marca 2005 r. (sygn. akt I SA/Łd 1956/03; niepublikowany), w którym sąd wy- jaśnił, że jeżeli przedmiotem nabycia był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prawa w działalności

Wskazane zasady opodatkowania sprzedaży praw związanych z nieruchomościami nie będą miały zastosowania przy każdej takiej transakcji. Przepisów tych nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

- na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

- w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

- składników majątku, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

PRZYKŁAD:

ZBYCIE PRAWA DO LOKALU W DRODZE CESJI

W 2005 roku została zawarta umowa ze spółką prowadzącą działalność w dziedzinie budownictwa i sprzedaży nieruchomości o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego. Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości - budynku wielorodzinnego, mieszkalnego - i do sprzedaży podatnikowi jednego lokalu. Podatnik zamierza zbyć prawo do lokalu wynikające z podpisanej umowy (dokonać cesji praw) jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu, po cenie wyższej niż cena zapłacona według umowy. Podatnik nie wie, czy zbycie prawa do lokalu przed 1 stycznia 2007 r. w drodze cesji będzie podstawą do opodatkowania PIT. Podatnik uważa, że nie powinien odprowadzać podatku z tego tytułu. Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Katalog ten jest więc katalogiem otwartym, do którego należy zaliczyć również przychód, który zostanie osiągnięty przez podatnika z tytułu przeniesienia uprawnień wynikających z zawartej umowy. Dochodem będzie w tym przypadku nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i należy go wykazać w zeznaniu podatkowym rocznym składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpi cesja praw.

Problemy związane ze sprzedażą praw majątkowych wielokrotnie rozstrzygały sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku NSA z 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt I SA/Łd 1062/01; niepublikowany) wskazano, że skoro źródło przychodów związane m.in. ze zbyciem praw majątkowych obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej, to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej.

W innym wyroku, tym razem z 30 października 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 981/00; niepublikowany), NSA stwierdził, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, będącej składnikiem majątku firmy, służący do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest przychodem z tej działalności - a zatem stanowi on przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i jako taki podlega opodatkowaniu, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia tej nieruchomości.

Ustawa o PIT przewiduje jednak, że przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W tej kwestii też wypowiedział się sąd. W wyroku z 22 listopada 2001 r. (sygn. akt III SA 2829/00; niepublikowany) NSA tłumaczył, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będącej składnikiem majątku spółki nie jest przychodem z działalności spółki i stanowi przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jako taki podlega opodatkowaniu.

Podatek do zapłaty

Od 1 stycznia 2007 r. zasadniczej zmianie uległy przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednak przy sprzedaży praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o PIT, nadal stosuje się regulacje obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Obecnie od dochodu z odpłatnego zbycia praw związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych praw.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO ZAWARCIA UMOWY

W 2005 roku podatnik podpisał umowę przyrzeczenia sprzedaży lokalu z firmą. Spółka zobowiązała się zawrzeć z podatnikiem umowę sprzedaży po cenie uzgodnionej w 2005 roku, podatnik zobowiązał się wpłacić cenę zakupu pomiędzy grudniem 2005 r. a listopadem 2006 r. Akt notarialny ma zostać zawarty po zakończeniu budowy lokalu, tj. do grudnia 2007 r. Czy sprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży będzie traktowana jako odpłatne zbycie innych rzeczy?

Umowa przyrzeczenia nie jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu PIT, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast za źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych uznaje się kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych oraz odpłatne zbycie innych rzeczy.

W omawianym przykładzie przedmiotem sprzedaży ma być prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej, które w świetle doktryny prawa cywilnego nie jest rzeczą, nie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co nie kwalifikuje go jako prawa majątkowego lub rzeczy będących źródłem przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Co ważne, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie prawa. Dochodu z odpłatnego zbycia praw nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Koszty związane ze sprzedażą praw do nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT przy sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami

Ważne!

Za przychód z praw majątkowych uważa się także przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw

STOSOWANIE STARYCH I NOWYCH PRZEPISÓW

Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Krajowy Plan Odbudowy w Polsce w 2024 roku. Wyścig z czasem po 60 miliardów euro

    Zeszłotygodniowe informacje dotyczące odblokowania funduszy europejskich są optymistyczne – kierunek działań przyjęty przez polski rząd może liczyć na przychylność UE. Pamiętajmy jednak, że deklaracje te nie oznaczają, że środki na wspieranie reform i inwestycji zostaną nam „automatycznie” udostępnione - pisze Łukasz Kościjańczuk, partner w CRIDO.

    Czy laptop i wynajęte mieszkanie pracownika zagranicznej firmy to już zakład w Polsce?

    Pracownicy wykonujący pracę poza miejscem siedziby pracodawcy (lub innym miejscem określonym w umowie o pracę) mogą generować szereg konsekwencji podatkowych, zarówno dla pracownika, jak i dla pracodawcy, szczególnie gdy w grę wchodzi praca poza Polską, lub w Polsce, ale dla pracodawcy z innego kraju - pisze Dr Adam Barcikowski – Manager w Nexia Advcero.

    Niższy VAT od 1 kwietnia 2024 r. Stawka 8% dla usług kosmetycznych, manicure i pedicure

    Ministerstwo Finansów przygotowało już projekt rozporządzenia, które obniży od 1 kwietnia 2024 r. - z 23% do 8% – stawkę VAT na określone usługi kosmetyczne.

    Czas na reformę Unijnego Kodeksu Celnego

    Reforma (projektu) nowego Unijnego Kodeksu Celnego po konsultacjach społecznych. Od 2027 roku przewidywane jest wejście w życie nowego UKC. Będą to zmiany rewolucyjne w wielu aspektach, dziś obowiązujących przepisów prawa celnego. Wiarygodni przedsiębiorcy mają mieć znaczne uproszczenia oraz mamy przejść na „inteligentne” odprawy celne ze zwiększonym monitoringiem systemów informatycznych.

    Twój e-PIT wspólnie z małżonkiem

    Usługa Twój e-PIT umożliwia złożenie rocznego PIT wspólnie z małżonkiem. Kiedy jest to możliwe? Jakie działania należny wykonać?

    PGNiG obniża ceny gazu dla gospodarstw domowych. Ale nadal ponad 90 zł/MWh drożej od ceny zamrożonej do połowy 2024 roku

    W czwartek 29 lutego 2024 r. Prezes Urzędu Regulacji Energetyki zatwierdził obniżenie o 8,3 proc. (do 290,97 zł/MWh) zatwierdzonej w grudniu 2023 r. i obowiązującej w 2024 r. taryfy na sprzedaż gazu dla gospodarstw domowych i innych tzw. odbiorców uprawnionych przez spółkę PGNiG Obrót Detaliczny. Ale do 30 czerwca 2024 r. cena netto gazu dla odbiorców uprawnionych (w tym odbiorców w gospodarstwach domowych) została zamrożona na poziomie 200,17 zł/MWh.

    Ujednolicenie sprawozdań finansowych komitetów wyborczych. Jest projekt rozporządzenia w tej sprawie

    Ustawodawca przygotował projekt rozporządzenia w sprawie łącznego sprawozdania finansowego komitetu wyborczego, który zarejestrował kandydata na wójta, burmistrza, prezydenta miasta oraz listę kandydatów na radnych. Jakie rozwiązania znalazły się w projekcie?

    Tabela kursów średnich NBP z 29 lutego 2024 roku [nr 043/A/NBP/2024]

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 29 lutego 2024 roku - nr 043/A/NBP/2024. Jaki dziś kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

    Czy w ramach ulgi rehabilitacyjnej można odliczyć remont łazienki?

    Ulga rehabilitacyjna a remont łazienki. Czy możliwe jest odliczenie w ramach ulgi rehabilitacyjnej kosztów remontu, adaptacji  i wyposażenia łazienki dla osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności?

    Księgowy na urlopie. Jak utrzymać płynność obsługi księgowej w firmie?

    Gdy księgowy udaje się na urlop, firma stoi przed wyzwaniem związanym nie tylko ze zorganizowaniem zastępstwa, ale również z utrzymaniem płynności obsługi księgowej. Podpowiadamy, jak przygotować firmę na taką sytuację.

    REKLAMA