REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie obowiązki wiążą się ze sprzedażą nieruchomości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Ewa Matyszewska
Ewa Matyszewska
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Sprzedaż prawa do nieruchomości rodzi konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jego stawka wynosi 19 proc. Konieczne będzie również złożenie zeznania podatkowego.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów podlegających opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- innych rzeczy,

Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO DAROWANYCH DZIAŁEK

W 1997 roku matka nabyła w imieniu i na rzecz swego małoletniego syna w drodze darowizny na współwłasność działki. W 2002 roku na podstawie postanowienia sądu część działek przyznana została dotychczasowym współwłaścicielom do użytkowania na własność oraz na współwłasność. W 2007 roku jedna z działek zabudowana nieruchomością nabyta w drodze zniesienia współwłasności (w 2005 roku) została sprzedana przez współwłaściciela. Zdaniem podatniczki sprzedaż działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zniesienie współwłasności w 2005 roku spowodowało powstanie nowego stanu prawnego, który oznaczał podział działek gruntu między wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli i ustanowienie prawa odrębnych własności. Ponieważ sprzedawana działka powstała z podziału działek gruntu, które podatnik nabył wcześniej w drodze darowizny na współwłasność i posiadał w nich udział, to w tym przypadku nabycie nastąpiło wyłącznie na podstawie darowizny i z tego powodu przychód uzyskany ze sprzedaży w 2007 roku tej działki gruntu nabytej przez podatnika na współwłasność zwolniony jest od podatku dochodowego.

Ważny moment sprzedaży

Przy transakcjach sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami warto zwrócić uwagę na czas, po jakim prawo to jest zbywane. Od upływu tego czasu zależy bowiem, czy będzie trzeba płacić podatek dochodowy czy nie. Podatek od zbycia prawa majątkowego związanego z nieruchomościami będzie trzeba zapłacić w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat licząc od momentu nabycia tego prawa.

Na ten aspekt zwrócił uwagę NSA w wyroku z 20 kwietnia 2001 r. (sygn. akt III SA 2981/99; niepublikowany), w którym sąd podkreślił, że przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu pięcioletni okres od nabycia, w którym dochód ze sprzedaży jest obciążony podatkiem, liczy się od uzyskania tego prawa, a nie od nabycia własności nieruchomości.

Warto w tym miejscu przytoczyć jeszcze jeden wyrok, tym razem WSA w Łodzi z 31 marca 2005 r. (sygn. akt I SA/Łd 1956/03; niepublikowany), w którym sąd wy- jaśnił, że jeżeli przedmiotem nabycia był udział w nieruchomości, a przedmiotem sprzedaży - nieruchomość, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży przychód z tej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prawa w działalności

Wskazane zasady opodatkowania sprzedaży praw związanych z nieruchomościami nie będą miały zastosowania przy każdej takiej transakcji. Przepisów tych nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

- na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

- w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

- składników majątku, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło sześć lat.

PRZYKŁAD:

ZBYCIE PRAWA DO LOKALU W DRODZE CESJI

W 2005 roku została zawarta umowa ze spółką prowadzącą działalność w dziedzinie budownictwa i sprzedaży nieruchomości o realizację i finansowanie budowy lokalu mieszkalnego. Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości - budynku wielorodzinnego, mieszkalnego - i do sprzedaży podatnikowi jednego lokalu. Podatnik zamierza zbyć prawo do lokalu wynikające z podpisanej umowy (dokonać cesji praw) jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu, po cenie wyższej niż cena zapłacona według umowy. Podatnik nie wie, czy zbycie prawa do lokalu przed 1 stycznia 2007 r. w drodze cesji będzie podstawą do opodatkowania PIT. Podatnik uważa, że nie powinien odprowadzać podatku z tego tytułu. Zgodnie z art. 18 ustawy o PIT za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Katalog ten jest więc katalogiem otwartym, do którego należy zaliczyć również przychód, który zostanie osiągnięty przez podatnika z tytułu przeniesienia uprawnień wynikających z zawartej umowy. Dochodem będzie w tym przypadku nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej i należy go wykazać w zeznaniu podatkowym rocznym składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpi cesja praw.

Problemy związane ze sprzedażą praw majątkowych wielokrotnie rozstrzygały sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku NSA z 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt I SA/Łd 1062/01; niepublikowany) wskazano, że skoro źródło przychodów związane m.in. ze zbyciem praw majątkowych obejmuje tylko taką sprzedaż nieruchomości, która nie nastąpiła w wykonywaniu przez podatnika działalności gospodarczej, to opodatkowanie dochodu uzyskanego z tego źródła nie może być uznane za opodatkowanie działalności zarobkowej.

W innym wyroku, tym razem z 30 października 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 981/00; niepublikowany), NSA stwierdził, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, będącej składnikiem majątku firmy, służący do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest przychodem z tej działalności - a zatem stanowi on przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i jako taki podlega opodatkowaniu, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia tej nieruchomości.

Ustawa o PIT przewiduje jednak, że przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W tej kwestii też wypowiedział się sąd. W wyroku z 22 listopada 2001 r. (sygn. akt III SA 2829/00; niepublikowany) NSA tłumaczył, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będącej składnikiem majątku spółki nie jest przychodem z działalności spółki i stanowi przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jako taki podlega opodatkowaniu.

Podatek do zapłaty

Od 1 stycznia 2007 r. zasadniczej zmianie uległy przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednak przy sprzedaży praw nabytych przed 1 stycznia 2007 r., a więc przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o PIT, nadal stosuje się regulacje obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

Obecnie od dochodu z odpłatnego zbycia praw związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych praw.

PRZYKŁAD:

SPRZEDAŻ PRAWA DO ZAWARCIA UMOWY

W 2005 roku podatnik podpisał umowę przyrzeczenia sprzedaży lokalu z firmą. Spółka zobowiązała się zawrzeć z podatnikiem umowę sprzedaży po cenie uzgodnionej w 2005 roku, podatnik zobowiązał się wpłacić cenę zakupu pomiędzy grudniem 2005 r. a listopadem 2006 r. Akt notarialny ma zostać zawarty po zakończeniu budowy lokalu, tj. do grudnia 2007 r. Czy sprzedaż prawa do zawarcia umowy sprzedaży będzie traktowana jako odpłatne zbycie innych rzeczy?

Umowa przyrzeczenia nie jest umową przedwstępną w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Źródłem przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu PIT, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast za źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych uznaje się kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych oraz odpłatne zbycie innych rzeczy.

W omawianym przykładzie przedmiotem sprzedaży ma być prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej, które w świetle doktryny prawa cywilnego nie jest rzeczą, nie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych, co nie kwalifikuje go jako prawa majątkowego lub rzeczy będących źródłem przychodów w rozumieniu ustawy o PIT.

Co ważne, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie prawa. Dochodu z odpłatnego zbycia praw nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Koszty związane ze sprzedażą praw do nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

19 proc. dochodu wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT przy sprzedaży praw majątkowych związanych z nieruchomościami

Ważne!

Za przychód z praw majątkowych uważa się także przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw

STOSOWANIE STARYCH I NOWYCH PRZEPISÓW

Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

EWA MATYSZEWSKA

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obowiązkowy KSeF 2026: Prof. W. Modzelewski: Dlaczego trzeba wywrócić do góry nogami obecny system fakturowania? Sprzeczności w kolejnej wersji nowelizacji ustawy o VAT

Obecny system fakturowania w bólach rodził się przed trzydziestu laty – dlaczego teraz trzeba go wywrócić do góry nogami, wprowadzając obowiązkowy model KSeF? Pyta prof. dr hab. Witold Modzelewski. I jednocześnie zauważa, że po uważnej lekturze kolejnej wersji przepisów dot. obowiązkowego KSeF, można dojść do wniosku, że oczywiste sprzeczności w nich zawarte uniemożliwiają ich legalne zastosowanie.

Obowiązki podatkowe pracowników transgranicznych - zasady, terminy, reguła 183 dni, rezydencja podatkowa

W dobie rosnącej mobilności zawodowej coraz więcej osób podejmuje zatrudnienie poza granicami swojego kraju. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące obowiązków podatkowych pracowników transgranicznych, którzy zdecydowali się podjąć zatrudnienie w Polsce.

Jaka inflacja w Polsce w 2025, 2026 i 2027 roku - prognozy NBP

Inflacja CPI w Polsce z 50-proc. prawdopodobieństwem ukształtuje się w 2025 r. w przedziale 3,5-4,4 proc., w 2026 r. w przedziale 1,7-4,5 proc., a w 2027 r. w przedziale 0,9-3,8 proc. - tak wynika z najnowszej projekcji Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP z lipca 2025 r. Projekcja ta uwzględnia dane dostępne do 9 czerwca br.

Podatek od prezentu ślubnego - kiedy trzeba zapłacić. Prawo rozróżnia 3 kategorie darczyńców i 3 limity wartości darowizn

Dla nowożeńców – prezent, dla Urzędu Skarbowego – podstawa opodatkowania. Fiskus przewidział dla darowizn konkretne przepisy prawa podatkowego i lepiej je znać, zanim wpędzimy się w kłopoty, zostawiając grube rysy na pięknych ślubnych wspomnieniach. Szczególnie kłopotliwa może być gotówka. Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl tłumaczy, co zrobić z weselnymi kopertami i kosztownymi podarunkami.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w lipcu obniżka o 0,25 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 1-2 lipca 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,25 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosić będzie od 3 lipca 2025 r. 5,00 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zaskoczeniem dla większości analityków finansowych i ekonomistów, którzy oczekiwali braku zmian w lipcu.

Jak legalnie wypłacić pieniądze ze spółki z o.o. Zasady i skutki podatkowe. Adwokat wyjaśnia wszystkie najważniejsze sposoby

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to popularna forma prowadzenia biznesu w Polsce, ceniona za ograniczenie ryzyka osobistego wspólników. Niesie ona jednak ze sobą szczególną cechę – tzw. podwójne opodatkowanie zysków. Oznacza to, że najpierw sama spółka płaci podatek CIT od swojego dochodu (9% lub 19%), a następnie, gdy zysk jest wypłacany wspólnikom, wspólnik musi zapłacić podatek dochodowy PIT od otrzymanych środków. Dla wielu początkujących przedsiębiorców jest to duże zaskoczenie, ponieważ w jednoosobowej działalności gospodarczej można swobodnie dysponować zyskiem i płaci się podatek tylko raz. W spółce z o.o. majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego właścicieli, więc każda wypłata pieniędzy ze spółki na rzecz wspólnika lub członka zarządu musi mieć podstawę prawną. Poniżej przedstawiamy wszystkie legalne metody „wyjęcia” środków ze spółki z o.o., wraz z krótkim omówieniem zasad ich stosowania oraz konsekwencji podatkowych i ewentualnych ryzyk.

Odpowiedzialność członków zarządu za długi i niezapłacone podatki spółki z o.o. Kiedy powstaje i jakie są sankcje? Jak ograniczyć ryzyko?

W świadomości wielu przedsiębiorców panuje przekonanie, że założenie spółki z o.o. jest swoistym „bezpiecznikiem” – że prowadząc działalność w tej formie, nie odpowiadają oni osobiście za zobowiązania. I rzeczywiście – to spółka, jako osoba prawna, ponosi odpowiedzialność za swoje długi. Jednak ta zasada ma wyjątki. Najważniejszym z nich jest art. 299 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.), który otwiera drogę do pociągnięcia członków zarządu do odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki.

Zakładanie spółki z o.o. w 2025 roku. Adwokat radzi jak to zrobić krok po kroku i bez błędów

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostaje jednym z najczęściej wybieranych modeli prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. W 2025 roku proces rejestracji jest w pełni cyfrowy, a pozorne uproszczenie procedury sprawia, że wielu przedsiębiorców zakłada spółki „od ręki”, nie przewidując potencjalnych konsekwencji. Niestety, błędy popełnione na starcie mogą skutkować realnymi problemami organizacyjnymi, podatkowymi i prawnymi, które ujawniają się dopiero po miesiącach – lub latach.

REKLAMA

Faktury ustrukturyzowanej nie da się obiektywnie (w sensie prawnym) użyć ani udostępnić poza KSeF. Co zatem będzie przedmiotem opisu i dekretacji jako dowód księgowy?

Nie da się w sensie prawnym „użyć faktury ustrukturyzowanej poza KSeF” oraz jej „udostępnić” w innej formie niż poprzez bezpośredni dostęp do KSeF – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Obowiązkowy KSeF 2026: Ministerstwo Finansów publikuje harmonogram, dokumentację API KSeF 2.0 oraz strukturę logiczną FA(3)

W dniu 30 czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów opublikowało szczegółową dokumentację techniczną w zakresie implementacji Krajowego Systemu e-Faktur z narzędziami wspierającymi integrację. Od dziś firmy oraz dostawcy oprogramowania do wystawiania faktur mogą rozpocząć przygotowania do wdrożenia systemu w środowisku testowym. Materiały są dostępne pod adresem: ksef.podatki.gov.pl/ksef-na-okres-obligatoryjny/wsparcie-dla-integratorow. W przypadku pytań w zakresie udostępnionej dokumentacji API KSeF 2.0 Ministerstwo Finansów prosi o kontakt za pośrednictwem formularza zgłoszeniowego: ksef.podatki.gov.pl/formularz.

REKLAMA