Jak najkorzystniej amortyzować nieruchomość

Podstawowym kosztem podatkowym w przypadku podmiotów wynajmujących nieruchomości komercyjne jest amortyzacja. Dlatego też zbadanie możliwości optymalizacji podatkowej amortyzacji jest istotnym elementem planowania podatkowego w przypadku takich podmiotów.

Zakres amortyzacji

Zgodnie z przepisami ustawy o CIT amortyzacji dla celów podatkowych podlegają m. in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania powyżej roku. Odpisy mogą być miesięczne, kwartalne albo jednorazowe na koniec roku podatkowego. W przypadku dokonania jednorazowego odpisu na koniec roku podatkowego koszt podatkowy zostanie rozliczony dopiero w zeznaniu rocznym za ten rok, a więc nie będzie uwzględniony przy obliczaniu zaliczek miesięcznych. W konsekwencji podatnik finansuje de facto podatek, który musiałby zapłacić później. Wybór miesięcznych odpisów może zatem przyczynić się do optymalizacji przepływów pieniężnych za dany rok. Zastosowanie odpisu jednorazowego można rozważyć, gdy podatnik rozlicza się metodą uproszczoną (gdyż wówczas brak odpisów w ciągu roku nie wpływa na miesięczną wysokość płaconego podatku) lub gdy w ciągu roku generowana jest strata podatkowa.

Ważne!

Zastosowanie danej techniki amortyzacji powinno być uzależnione od indywidualnej sytuacji podatnika i zweryfikowane pod kątem jej efektywności w poszczególnych przypadkach

Stawki amortyzacyjne

Zasadniczo budynki i budowle mogą być amortyzowane metodą liniową według stawki 2,5-proc. Stawka ta może być obniżana i z powrotem podwyższana do maksymalnej wysokości 2,5 proc. (zmiana stawki może nastąpić co do zasady jedynie w pierwszym miesiącu rozpoczynającym nowy rok podatkowy bądź bezpośrednio w momencie rozpoczęcia amortyzacji). Ta możliwość może być wykorzystana dla celów optymalizacji podatkowej w przypadku występowania straty podatkowej. Wówczas dokonywanie odpisów amortyzacyjnych według stawek z wykazu jest niekorzystne, gdyż wygenerowany w ten sposób koszt jedynie zwiększa stratę. Dlatego też w okresie straty najkorzystniejszym rozwiązaniem jest czasowe zaprzestanie dokonywania odpisów amortyzacyjnych, tj. zmniejszenie stawki amortyzacji nawet do 0 proc. Takie rozwiązanie jest akceptowane przez organy podatkowe.

Z kolei u podatników wykazujących dochód do opodatkowania korzystniejsze jest podwyższanie stawek amortyzacji. Zastosowanie indywidualnych stawek jest możliwe przykładowo dla używanych budynków. Za używane uznaje się budynki, które były wykorzystywane co najmniej przez pięć lat przed ich nabyciem. Dopuszczalny okres amortyzacji jest w takim przypadku liczony jako różnica pomiędzy standardowym okresem amortyzacji dla budynków (tj. 40 lat) a okresem, przez jaki budynek był dotychczas używany. Kolejną możliwość optymalizacji daje zastosowanie podwyższonej stawki w stosunku używanych budynków, które należą do grupy budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) lub innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 KŚT, trwale związanych z gruntem. Przykładem takich obiektów są centra handlowe. Okres amortyzacji w przypadku powyższych budynków może być skrócony do trzech lat, co potwierdzają interpretacje organów podatkowych.

Segregacja kosztów

Wyższe stawki można też zastosować w odniesieniu do części wartości budynku poprzez wyodrębnienie, przy jego wytworzeniu, budowli, urządzeń lub wyposażenia mogących stanowić odrębne środki trwałe, czyli tzw. segregacja kosztów. Podczas gdy budynek podlega amortyzacji stawką 2,5 proc. elementy niezwiązane z budynkiem na stałe i stanowiące odrębne środki trwałe mogą być amortyzowane przy zastosowaniu dużo wyższych stawek. W taki sposób można wyodrębnić przykładowo system klimatyzacji, system wentylacji, windy czy ruchome schody, które to elementy będą amortyzowane według stawek od 10 do 18 proc., co może zdecydowanie poprawić efektywność podatkową danej inwestycji. Wyodrębnienie poszczególnych środków trwałych może też być przeprowadzone przy nabyciu nieruchomości przez odpowiednie wydzielenie poszczególnych środków trwałych w umowie zakupu i przypisanie im odpowiedniej ceny nabycia.

2,5 proc.

wynosi stawka amortyzacji dla metody liniowej dla budynków i budowli

TOMASZ KRASOWSKI

ANNA WASILUK