Kategorie

Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych

Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych /Fot. Fotolia
Naczelny Sąd Administracyjny uznał podnajęcie własnego lokalu przedsiębiorcy zajmującym się profesjonalnym najmem za przejaw działalności gospodarczej i nakazał opodatkować lokal jak dla działalności gospodarczej właśnie.

Nie jest to jednak „twarde” stanowisko NSA, bo jak pokazuje orzecznictwo podobne (acz nie te same) sytuacje mogą być traktowane odmiennie. W jednej ze spraw prowadzonych przez w/w sąd (wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. II FSK 2439/18) ustalono, że „w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości skarżąca i jej mąż wyrazili zgodę na to, aby w okresie pierwszych 10 lat zarząd nad wynajmem lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego powierzony został spółce z o.o. sp.k. Lokal będący własnością skarżącej i jej męża znajdował się w wykazie lokali wynajmowanych, sporządzonym i przekazanym przez podmiot zarządzający wynajmem – Spółkę. Organ podkreślił, że wprawdzie podatnicy nie prowadzą bezpośrednio wynajmu przedmiotowego lokalu, ale do jego wynajmu dla celów wypoczynkowych umocowali profesjonalny podmiot. Wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany, o czym świadczą oferty rozpowszechniane za pomocą internetu. Powyższe wypełnia definicję działalności gospodarczej.”

Sąd pierwszej instancji podzielił ustalenia organów podatkowych, nakazującą opodatkowanie lokalu jak dla działalności gospodarczej.

Innego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny, który uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji.

NSA stwierdził bowiem, że „Twierdzenia skarżącej o charakterze i przeznaczeniu nabytej przez nich nieruchomości oraz o braku prowadzenia działalności gospodarczej nie zostały zbadane. Pomimo stwierdzenia, że skarżąca i jej mąż zawarli z odrębnym podmiotem umowę zarządu na wynajmem lokali mieszkalnych, zawodowo trudniącym się tego typu działalnością, organy rozstrzygające w tej sprawie nie ustaliły, aby do jakiegokolwiek wynajmu rzeczywiście doszło. W szczególności, że skarżący wprost wskazywali, iż zakupione przez nich mieszkanie jest przeznaczone na ich własny użytek, jako wakacyjna siedziba, a przez większość czasu nieruchomość pozostaje niezamieszkała. Jeżeliby do wynajmu rzeczywiście miało dochodzić – i jeżeli miałby on charakter okazjonalny – to nie stanowi to jeszcze przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Podkreślić należy, że nie każda osoba lokująca nadwyżki finansowe w rynek nieruchomości zostaje automatycznie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Okazjonalny najem lokalu mieszkalnego nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Poza tym nie jest działalnością gospodarczą działalność mająca na celu obsługę własnego majątku, choćby była przesycona motywem zysku (wyrok SN z dnia 25 stycznia 2017 r., II UK 621/15, Lex nr 2248732; J. Gudowski [w:] T. Ereciński (red.), I. Gudowski, M. Jędrzejewska, K. Weitz, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 4791, s. 642, Warszawa 2004). W przeciwnym razie dochodziłoby do zatarcia różnicy między zwykłym korzystaniem z uprawnień właścicielskich w celu rozporządzenia własnym majątkiem, a zawodowym prowadzeniem działalności gospodarczej. Dopiero wynajmowanie lokalu na szeroką skalę jest przejawem stałej i zorganizowanej działalności gospodarczej (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2014 r., II FSK 1092/12, Gazeta Prawna 2014/67/3).”

Reklama

Co istotne, NSA zwrócił uwagę, że „powierzenie osobie trzeciej zarządzania majątkiem (w tym wypadku nieruchomością) jest tożsame z prowadzeniem tej działalności przez samą skarżącą, lecz za pomocą tej właśnie osoby trzeciej, jako posiadacza zależnego. Jest to rozumowanie – co przedstawiono wyżej - przedwczesne. Byłoby ono trafne, gdyby to skarżąca prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali i w działalności tej posługiwała się osobami trzecimi, funkcjonującymi (mającymi np. biuro) na terenie jej nieruchomości. Czy z taką sytuacją mamy w sprawie do czynienia, to należy zbadać. Jest przy tym również oczywiste, że spółka wymieniona w uzasadnieniu wyroku, która miała zajmować się zarządzaniem majątkiem skarżącej – jak wynika z akt sprawy - nie miała i nie ma siedziby, ani lokalu na terenie spornej nieruchomości. Zatem zastosowana przez sąd I instancji konstrukcja prowadzenia działalności gospodarczej przez posiadacza zależnego, jako uzasadniająca przypisanie skarżącej przymiotu przedsiębiorcy w sensie faktycznym, jest przedwczesna, chyba że w sprawie zachodzą inne okoliczności faktyczne wskazujące na to, iż była ona posiadaczem nieruchomości.”

Dalej NSA wywodzi, iż „aby przyjąć, że w sprawie ma zastosowanie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych należy zbadać, czy zarządca był posiadaczem w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego, jako inny podmiot, prowadzący działalność gospodarczą, któremu powierzono lokal mieszkalny z garażem do wynajmowania. Jednakże nie jest posiadaczem ten, kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego (art. 338 k.c.), gdyż jest tylko dzierżycielem. Podkreślić także trzeba, że domniemanie z art. 339 k.c., iż domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym, jest domniemaniem wzruszalnym (postanowienie SN z dnia 15 maja 2014 r., IV CSK 487/13, Lex nr 1488768; postanowienie SN z dnia 21 lipca 2006 r., III CSK 33/06, Lex 398427).

Z powołanego przepisu wynika, że aby uznać iż "grunty, budynki i budowle są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, musiałyby być w posiadaniu innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą". (…)

Polecamy: Podatki i opłaty lokalne. Podatek leśny. Podatek rolny. Komentarz

Reklama

Dalej, powołując się na orzeczenie TK z dnia 12 grudnia 2017 r. (sygn. SK 13/15, OTK-A, 2017, poz. 85) NSA podkreśla, iż „Równocześnie przyjmuje, że dla ustalenia tego związku wystarczy stwierdzenie, iż grunt pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy. W konsekwencji obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zostaje nałożony na osoby posiadające grunty niemające związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Szczególnie rażące jest nałożenie takiego obowiązku na współposiadaczy gruntu wówczas, gdy jeden z nich nie jest przedsiębiorcą. Nieproporcjonalność ingerencji w konstytucyjne prawo własności polega na tym, że ustawodawca nie zastosował bardziej precyzyjnych kryteriów, pozwalających ustalić występowanie związku gruntu z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zastosowane kryterium >>posiadania gruntu przez przedsiębiorcę<< nie realizuje deklarowanego przez ustawodawcę celu regulacji i prowadzi do nieuzasadnionego konstytucyjnie ograniczenia wolności majątkowej.”

Powyższy wyrok NSA nie rozstrzyga sprawy, bo wymaga on jeszcze dokładnego ustalenia przez organy podatkowe stanu faktycznego, ale niewątpliwie wytycza pewną granicę, pomiędzy tym, co należy uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej, a tym, co prowadzeniem tej działalności gospodarczej nie jest. Wyrok jak wyżej może być szczególnie istotny dla tych z podatników, które swe nadwyżki finansowe lokują w lokale wypoczynkowe, niestanowiące ich głównego miejsca zamieszkania, a wykorzystywane okazjonalnie do najmu dla osób trzecich.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    14 cze 2021
    Zakres dat:

    Ulga klęskowa w podatku rolnym

    Ulga klęskowa w podatku rolnym jest preferencją podatkową, która przewidziana jest w przypadku wystąpienia klęski żywiołowej. Jak działa ulga klęskowa? Jakie są zasady przyznawania ulgi?

    Błąd w rozliczeniach nie jest oszustwem podatkowym

    Sankcje w VAT. Podatnik nie może być karany za błąd, który nie jest oszustwem lub uszczupleniem podatkowym - tak uznał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

    Usługi gastronomiczne na kasie fiskalnej online - interpretacje

    Kasy fiskalne online w branży gastronomicznej pojawiły się od 1 stycznia 2021 r. Obowiązek wymiany starych kas na nowe objął bowiem usługi związane z wyżywieniem świadczone przez stacjonarne placówki gastronomiczne. Pojawiło się jednak szereg wątpliwości interpretacyjnych związanych z nowym obowiązkiem. Oto niektóre z nich.

    Polski Ład. Ile będą kosztowały zmiany podatkowe?

    Polskie Ład. Najważniejsze zmiany jeśli chodzi o kwestie ubytku PIT to jest ok. 22 mld zł dla całego sektora, dodatkowo przewidujemy ok. 4-4,5 mld zł kosztów z tego pakietu ulg dla małych i średnich przedsiębiorstw - powiedział wiceminister finansów Piotr Patkowski.

    Przeniesienie firmy za granicę a podatek w Polsce

    Przeniesienie działalności gospodarczej za granicę. Zapowiadane zmiany w ramach Polskiego Ładu, rosnące koszty prowadzenia firmy, niejasne przepisy i nadmierna biurokracja – to czynniki, przez które wielu przedsiębiorców rozważa przeniesienie działalność za granicę. Jednak samo zarejestrowanie firmy w innym kraju (nawet w UE) nie zwalnia automatycznie z płacenia podatków i składek ubezpieczeniowych w Polsce.

    Kiedy osoba fizyczna ma rezydencję podatkową w Polsce?

    Polska rezydencja podatkowa. Ministerstwo Finansów opublikowało objaśnienia podatkowe z 29 kwietnia 2021 r. dotyczące zasad ustalania rezydencji podatkowej oraz zakresu obowiązku osoby fizycznej w Polsce. Zdaniem ekspertów PwC te objaśnienia mogą być postrzegane jako zapowiedź szczególnego zainteresowania władz podatkowych rezydencją osób fizycznych, które utraciły lub utracą rezydencję podatkową w Polsce.

    Czy opodatkowanie firm w Czechach jest niższe?

    Opodatkowanie działalności gospodarczej w Czechach nie jest znacząco korzystniejsze niż w Polsce - stwierdza Polski Instytut Ekonomiczny. Analitycy zwracają uwagę, że zależy ono m.in. od branży, w której działa firma, poziomu przychodów oraz relacji między przychodami a kosztami.

    Kto musi mieć kasę fiskalną online od 1 lipca 2021 r.?

    Kasy fiskalne online. Od 1 lipca 2021 r. kolejna grupa podatników zobowiązana jest do obowiązkowego ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kas fiskalnych online. Których podatników dotyczy ten obowiązek?

    Obowiązek podatkowy drugiego stopnia w akcyzie

    Podmiotowość podatników akcyzy z tytułu obowiązku podatkowego drugiego stopnia jest przedmiotem daleko idących kontrowersji, zresztą z wielu powodów – pisze profesor Witold Modzelewski.

    Pusta faktura wymaga udowodnienia

    Puste faktury. Urząd skarbowy oskarżył firmę o nabycie pustych faktur, mimo że zeznania świadków wyraźnie stwierdzały co innego. Sprawę rozstrzygnął sąd administracyjny.

    Skutki podatkowe wycofania samochodu ze spółki cywilnej

    Skutki podatkowe wniesienia i wycofania samochodu do spółki cywilnej - cz. II wycofanie samochodu ze spółki cywilnej.

    Zwrot VAT niektórym podmiotom - zmiany od 1 lipca 2021 r.

    Zwrot VAT. Ustawodawca przygotował projekt nowego rozporządzenia w zakresie zwrotu VAT niektórym podmiotom. Nowe regulacje zaczną obowiązywać od 1 lipca 2021 r. Co się zmieni?

    Zarobki w Szwecji. Ile można zarobić zbierając jagody?

    Zarobki w Szwecji. Z danych Szwedzkiego Urzędu Statystycznego wynika, że średnia pensja w Szwecji wynosi 35,3 tys. koron brutto (ok. 15 tys. zł). Mediana wynosi 31,7 tys. koron brutto (ok. 14 tys. zł).

    Raportowanie niefinansowe ESG zyskuje na znaczeniu

    Raportowanie niefinansowe ESG (environmental, social i governance). Inwestorzy coraz częściej szukają informacji o wpływie spółek na środowisko i społeczeństwo. Polskie firmy rzadko jednak raportują takie kwestie. Dlaczego warto raportować? Co powinny zawierać raporty ESG?

    Globalna stawka CIT a realna działalność gospodarcza

    Globalna stawka CIT. Polska nie poprze planu wprowadzenia globalnego minimalnego poziomu podatku od przedsiębiorstw, o ile nie będzie klauzuli wyłączającej z niego istotną działalność gospodarczą prowadzoną w kraju - powiedział dziennikowi "Financial Times" minister finansów Tadeusz Kościński.

    ZUS w Polsce vs. ZUS w Anglii

    Ubiegły miesiąc okazał się niezwykle istotny dla polskiej gospodarki. Premier Morawiecki ogłosił główne założenia „Nowego Ładu”, czyli programu ekonomiczno-społecznego, którego założeniem ma być zniwelowanie strat, jakie w naszej gospodarce poczyniła pandemia koronawirusa. Jednakże nie dla wszystkich plan ten okazał się dobrym pomysłem; co więcej, wzbudził wśród pewnej części społeczeństwa spore obawy.

    Nowelizacja ustawy o AML – nowe obowiązki dla rynku walut wirtualnych

    Nowelizacja ustawy o AML. Wirtualne waluty to ekspresowo rozwijająca się branża z dziedziny nowoczesnych technologii. Jednak zarówno wydobycie, sprzedaż, wymiana i spekulacja walutami nie jest zarezerwowana wyłącznie dla przedsiębiorców jako inwestycja czy środek płatniczy. Walutę wirtualną często wykorzystuje się również do realizacji nieuczciwych celów i w ramach działań niezgodnych z prawem. W związku z tym pojawiają się kolejne regulacje prawne – zarówno krajowe, jak i międzynarodowe – dotyczące AML/CFT. 15 maja 2021 weszła w życie nowelizacja ustawy o AML. Co warto o niej wiedzieć?

    Blockchain w księgowości – przyszłość, która już zapukała do drzwi

    Blockchain w księgowości. Wiele wskazuje na to, że rachunkowość oparta o nowe technologie, w tym technologię blockchain to nieodległa przyszłość. Prowadzenie księgowości z wykorzystaniem rejestru rozproszonego i inteligentnych umów może pomóc przedsiębiorcom osiągać większe dochody szybciej i łatwiej. Jednocześnie, wprowadzanie nowych rozwiązań zawsze wiąże się z pewnymi wyzwaniami. Czy wątpliwości branży księgowej związane z blockchainem są uzasadnione?

    Ulga na ekspansję - kto skorzysta i na jakich zasadach?

    Ulga na ekspansję, która została zaproponowana w ramach Polskiego Ładu, ma objąć przedsiębiorstwa, w tym małe i średnie podmioty, które podejmują ekspansją na rynki zagraniczne. Na jakich warunkach będzie można korzystać z ulgi na ekspansję? Kiedy ulga wejdzie w życie?

    Dodatkowe prace a opodatkowanie VAT kar umownych

    VAT od kar umownych - dodatkowe prace. W trakcie realizacji projektu budowlanego mogą wystąpić nowe okoliczności, takie jak np. problemy z gruntem czy wady dokumentacji projektowej. Może to spowodować konieczność podjęcia dodatkowych prac, a tym samym poniesienia dodatkowych kosztów przez wykonawcę, które powinny obciążać zamawiającego. Strony umowy budowlanej muszą ustalić, czy taka kara umowna podlega, czy nie podlega opodatkowaniu VAT.

    Jak postrzegamy księgowych? Sowa, mrówka czy leniwiec?

    Księgowi są nazywani zaufanymi doradcami i wysokiej klasy specjalistami. Chociaż te określenia brzmią poważnie, po pracy często rozwijają nietypowe zainteresowania, jak sporty ekstremalne, sztuki walki, żeglarstwo bądź śpiew w chórze. Sposób, w jaki ich odbieramy, pokazują też metafory. Księgowego można porównać do wielu zwierząt – mądrej sowy, walecznego tygrysa bądź pracowitej mrówki. Z okazji Dnia Księgowego postanowiliśmy przyjrzeć się wizerunkowi specjalistów od rachunkowości.

    Nowy podatek od elektroniki uderzy w twórców i konsumentów

    Opłata reprograficzna. Nowy podatek od elektroniki uderzy w kieszenie konsumentów i przedsiębiorców, nie pomoże twórcom - stwierdził Związek Cyfrowa Polska, wydając negatywną ocenę do projektu ustawy o uprawnieniach artysty zawodowego w ramach konsultacji społecznych resortu kultury.

    Podatkowa grupa kapitałowa – rozliczenie straty

    Podatkowa grupa kapitałowa. Spośród pięciu spółek tworzących grupę jedna przyniosła stratę, a cztery dochody. Spółka dominująca pomniejszyła o tę stratę podatek dochodowy wykazany i zaliczkowany przez cztery rentowne spółki, zachowując powstałą na plus różnicę zaliczek CIT, a następnie rozdysponowując ją pomiędzy siebie i spółkę przynoszącą straty. Była pewna, że to działanie będzie obojętne podatkowo, ale fiskus stwierdził, że jest to przysporzenie majątku tych spółek i musi zostać opodatkowane jak zwykły przychód. Spór między przedsiębiorcą a Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął sąd, stwierdzając, że: „Stanowisko KIS jest nie tylko nieprawidłowe, ale także nielogiczne i sprzeczne wewnętrznie. Jest również wyrazem nadmiernego fiskalizmu państwa”.

    Podatnik Bezgotówkowy od 2022 roku - jakie korzyści dla firm?

    Podatnik Bezgotówkowy od 2022 roku. Ministerstwo Finansów proponuje przedsiębiorcom program Podatnik Bezgotówkowy. To propozycja dla tych firm, które większość transakcji płatniczych przeprowadzają w systemie cashless. Uzyskanie takiego statusu „Klienta Premium” będzie możliwe od 2022 roku. Firma, która go uzyska, skorzysta z najszybszego zwrotu VAT w Europie. Pieniądze znajdą się na ich kontach w maksymalnie 15 dni.

    Jaka stawka ryczałtu dla usług gastronomicznych?

    Stawka ryczałtu - usługi gastronomiczne. Czy sprzedaż usług gastronomicznych (przygotowywanie gotowych posiłków na rzecz kontrahentów) można opodatkować na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 3%?