REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych /Fot. Fotolia
Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Naczelny Sąd Administracyjny uznał podnajęcie własnego lokalu przedsiębiorcy zajmującym się profesjonalnym najmem za przejaw działalności gospodarczej i nakazał opodatkować lokal jak dla działalności gospodarczej właśnie.

Nie jest to jednak „twarde” stanowisko NSA, bo jak pokazuje orzecznictwo podobne (acz nie te same) sytuacje mogą być traktowane odmiennie. W jednej ze spraw prowadzonych przez w/w sąd (wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. II FSK 2439/18) ustalono, że „w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości skarżąca i jej mąż wyrazili zgodę na to, aby w okresie pierwszych 10 lat zarząd nad wynajmem lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego powierzony został spółce z o.o. sp.k. Lokal będący własnością skarżącej i jej męża znajdował się w wykazie lokali wynajmowanych, sporządzonym i przekazanym przez podmiot zarządzający wynajmem – Spółkę. Organ podkreślił, że wprawdzie podatnicy nie prowadzą bezpośrednio wynajmu przedmiotowego lokalu, ale do jego wynajmu dla celów wypoczynkowych umocowali profesjonalny podmiot. Wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany, o czym świadczą oferty rozpowszechniane za pomocą internetu. Powyższe wypełnia definicję działalności gospodarczej.”

REKLAMA

Autopromocja

Sąd pierwszej instancji podzielił ustalenia organów podatkowych, nakazującą opodatkowanie lokalu jak dla działalności gospodarczej.

Innego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny, który uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji.

NSA stwierdził bowiem, że „Twierdzenia skarżącej o charakterze i przeznaczeniu nabytej przez nich nieruchomości oraz o braku prowadzenia działalności gospodarczej nie zostały zbadane. Pomimo stwierdzenia, że skarżąca i jej mąż zawarli z odrębnym podmiotem umowę zarządu na wynajmem lokali mieszkalnych, zawodowo trudniącym się tego typu działalnością, organy rozstrzygające w tej sprawie nie ustaliły, aby do jakiegokolwiek wynajmu rzeczywiście doszło. W szczególności, że skarżący wprost wskazywali, iż zakupione przez nich mieszkanie jest przeznaczone na ich własny użytek, jako wakacyjna siedziba, a przez większość czasu nieruchomość pozostaje niezamieszkała. Jeżeliby do wynajmu rzeczywiście miało dochodzić – i jeżeli miałby on charakter okazjonalny – to nie stanowi to jeszcze przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Podkreślić należy, że nie każda osoba lokująca nadwyżki finansowe w rynek nieruchomości zostaje automatycznie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Okazjonalny najem lokalu mieszkalnego nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Poza tym nie jest działalnością gospodarczą działalność mająca na celu obsługę własnego majątku, choćby była przesycona motywem zysku (wyrok SN z dnia 25 stycznia 2017 r., II UK 621/15, Lex nr 2248732; J. Gudowski [w:] T. Ereciński (red.), I. Gudowski, M. Jędrzejewska, K. Weitz, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 4791, s. 642, Warszawa 2004). W przeciwnym razie dochodziłoby do zatarcia różnicy między zwykłym korzystaniem z uprawnień właścicielskich w celu rozporządzenia własnym majątkiem, a zawodowym prowadzeniem działalności gospodarczej. Dopiero wynajmowanie lokalu na szeroką skalę jest przejawem stałej i zorganizowanej działalności gospodarczej (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2014 r., II FSK 1092/12, Gazeta Prawna 2014/67/3).”

Co istotne, NSA zwrócił uwagę, że „powierzenie osobie trzeciej zarządzania majątkiem (w tym wypadku nieruchomością) jest tożsame z prowadzeniem tej działalności przez samą skarżącą, lecz za pomocą tej właśnie osoby trzeciej, jako posiadacza zależnego. Jest to rozumowanie – co przedstawiono wyżej - przedwczesne. Byłoby ono trafne, gdyby to skarżąca prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali i w działalności tej posługiwała się osobami trzecimi, funkcjonującymi (mającymi np. biuro) na terenie jej nieruchomości. Czy z taką sytuacją mamy w sprawie do czynienia, to należy zbadać. Jest przy tym również oczywiste, że spółka wymieniona w uzasadnieniu wyroku, która miała zajmować się zarządzaniem majątkiem skarżącej – jak wynika z akt sprawy - nie miała i nie ma siedziby, ani lokalu na terenie spornej nieruchomości. Zatem zastosowana przez sąd I instancji konstrukcja prowadzenia działalności gospodarczej przez posiadacza zależnego, jako uzasadniająca przypisanie skarżącej przymiotu przedsiębiorcy w sensie faktycznym, jest przedwczesna, chyba że w sprawie zachodzą inne okoliczności faktyczne wskazujące na to, iż była ona posiadaczem nieruchomości.”

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dalej NSA wywodzi, iż „aby przyjąć, że w sprawie ma zastosowanie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych należy zbadać, czy zarządca był posiadaczem w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego, jako inny podmiot, prowadzący działalność gospodarczą, któremu powierzono lokal mieszkalny z garażem do wynajmowania. Jednakże nie jest posiadaczem ten, kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego (art. 338 k.c.), gdyż jest tylko dzierżycielem. Podkreślić także trzeba, że domniemanie z art. 339 k.c., iż domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym, jest domniemaniem wzruszalnym (postanowienie SN z dnia 15 maja 2014 r., IV CSK 487/13, Lex nr 1488768; postanowienie SN z dnia 21 lipca 2006 r., III CSK 33/06, Lex 398427).

Z powołanego przepisu wynika, że aby uznać iż "grunty, budynki i budowle są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, musiałyby być w posiadaniu innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą". (…)

Polecamy: Podatki i opłaty lokalne. Podatek leśny. Podatek rolny. Komentarz

Dalej, powołując się na orzeczenie TK z dnia 12 grudnia 2017 r. (sygn. SK 13/15, OTK-A, 2017, poz. 85) NSA podkreśla, iż „Równocześnie przyjmuje, że dla ustalenia tego związku wystarczy stwierdzenie, iż grunt pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy. W konsekwencji obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zostaje nałożony na osoby posiadające grunty niemające związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Szczególnie rażące jest nałożenie takiego obowiązku na współposiadaczy gruntu wówczas, gdy jeden z nich nie jest przedsiębiorcą. Nieproporcjonalność ingerencji w konstytucyjne prawo własności polega na tym, że ustawodawca nie zastosował bardziej precyzyjnych kryteriów, pozwalających ustalić występowanie związku gruntu z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zastosowane kryterium >>posiadania gruntu przez przedsiębiorcę<< nie realizuje deklarowanego przez ustawodawcę celu regulacji i prowadzi do nieuzasadnionego konstytucyjnie ograniczenia wolności majątkowej.”

Powyższy wyrok NSA nie rozstrzyga sprawy, bo wymaga on jeszcze dokładnego ustalenia przez organy podatkowe stanu faktycznego, ale niewątpliwie wytycza pewną granicę, pomiędzy tym, co należy uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej, a tym, co prowadzeniem tej działalności gospodarczej nie jest. Wyrok jak wyżej może być szczególnie istotny dla tych z podatników, które swe nadwyżki finansowe lokują w lokale wypoczynkowe, niestanowiące ich głównego miejsca zamieszkania, a wykorzystywane okazjonalnie do najmu dla osób trzecich.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rozliczenie składki zdrowotnej w 2025 roku. Księgowa wyjaśnia jak to zrobić

Termin złożenia w ZUS deklaracji zawierającej rozliczenie wpłaconych składek zdrowotnych za 2024 rok upływa 20 maja 2025 r. Obowiązek ten dotyczy większości przedsiębiorców prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą. Jedynie ci rozliczający się na karcie podatkowej są z niego zwolnieni. W pozostałych przypadkach wysokość należnych składek wylicza się na podstawie przychodów bądź dochodów osiągniętych w poprzednim roku. Na co zwrócić uwagę przygotowując roczne rozliczenie składek? Wyjaśnia to Paulina Chwil, Księgowa Prowadząca oraz Ekspert ds. ZUS i Prawa Pracy w CashDirector S.A.

Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku. Prof. Kołodko recenzuje politykę (nie tylko gospodarczą) obecnego prezydenta USA

W kwietniu 2025 r. nakładem Wydawnictwa Naukowego PWN ukazała się najnowsza książka prof. Grzegorza W. Kołodki zatytułowana „Trump 2.0. Rewolucja chorego rozsądku”. Grzegorz W. Kołodko, wybitny ekonomista i były wicepremier, w swoim bezkompromisowym stylu analizuje trumponomikę i trumpizm, populizm, nowy nacjonalizm, publiczne kłamstwa i brutalną grę interesów. Profesor poświęca szczególną uwagę kwestiom manipulacji opinią publiczną, polityce sojuszy, a także wpływowi wojny w Ukrainie na kształt geopolityki. Zastanawia się również, jakie zagrożenia dla NATO i Unii Europejskiej niesie ze sobą „America First” – i co to wszystko oznacza dla współczesnego świata.

Zmiany w rachunkowości w 2025 r. Sprawozdawczość ESG przesunięta o 2 lata

Minister Finansów przygotował 5 maja 2025 r. projekt nowelizacji ustawy wdrażającej dyrektywę CRSD do ustawy o rachunkowości, a także ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja ma na celu wdrożenie unijnej dyrektywy 2025/794, przesuwającej wdrożenie obowiązku sprawozdawczości ESG o 2 lata.

Prof. Modzelewski: Większość podatników VAT może uniknąć w 2026 r. obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF. Jak?

Zdaniem profesora Witolda Modzelewskiego, gdyby uchwalono projekt przepisów wprowadzających obowiązkowy KSeF w przedłożonym niedawno kształcie, to większość podatników VAT nie będzie musiała wystawiać faktur ustrukturyzowanych w 2026 r.

REKLAMA

Stopy procentowe NBP 2025: w maju obniżka o 0,5 pkt proc.

Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w dniach 6-7 maja 2025 r. postanowiła obniżyć wszystkie stopy procentowe NBP o 0,5 punktu procentowego. Stopa referencyjna wynosi od 8 maja 2025 r. 5,25 proc. - poinformował w komunikacie Narodowy Bank Polski. Decyzja RPP była zgodna z oczekiwaniami większości analityków finansowych i ekonomistów. Stopy NBP zmieniły się pierwszy raz od 3 października 2023 r.

Przekształcenie JDG a status podatnika rozpoczynającego działalność w estońskim CIT

W świetle marcowego wyroku NSA (sygn. II FSK 1412/24) zmienia się podejście do kwalifikacji podatkowej spółek powstałych z przekształcenia jednoosobowych działalności gospodarczych. Wyrok ten przesądził, że takie podmioty mogą korzystać z przywilejów "podatnika rozpoczynającego działalność" na gruncie przepisów o estońskim CIT.

Pracujesz na zleceniu - a może to faktyczna umowa o pracę? Jak ustalić i wykazać istnienie stosunku pracy

Osoby wykonujące umowy zlecenia, czy inne umowy cywilnoprawne, mają czasem wątpliwości, czy nie jest to de facto umowa o pracę. Każdy przedsiębiorca słyszał o możliwych kontrolach, podważeniu zatrudnienia, konieczności uzasadniania dlaczego taki a nie inny typ umowy został konkretnej osobie zaproponowany. A co ze swobodą zawierania umów? Czy forma umowy na którą zgadzamy się wspólnie z nowozatrudnioną osobą nie powinna być wystarczająca dla inspekcji pracy skoro zgodnie obie strony złożyły na niej swój podpis? Na te i wiele innych pytań odpowie Czytelnikom ten artykuł.

Zmiany w podatkach od 2026 r. - wyższy limit zwolnienia z VAT, korekty deklaracji, 6 m-cy vacatio legis

Ministerstwo Finansów poinformowało, że 6 maja 2025r. Rada Ministrów przyjęła pakiet projektów ustaw dot. podatków w ramach procesu deregulacji. Nowe przepisy mają na celu m.in. ochronę podatników przed nagłymi zmianami przepisów ustaw podatkowych oraz doprecyzowanie wątpliwości interpretacyjnych zgłaszanych przez przedsiębiorców w zakresie deklaracji składanej w trakcie lub po zakończeniu kontroli celno-skarbowej. Projekty dotyczą również podwyższenia limitu zwolnienia podmiotowego w VAT oraz likwidacji obowiązku przygotowywania i publikacji informacji o realizowanej strategii podatkowej.

REKLAMA

Czego najczęściej dotyczą kontrole z urzędu skarbowego i ZUS-u?

Przedsiębiorcy mają szereg obowiązków wobec państwa - jako podatnicy muszą przestrzegać przepisów podatkowych, a jako płatnicy stosować normy z zakresu ubezpieczeń społecznych. W obu tych sferach często dochodzi do uchybień. Dlatego upoważnione organy sprawdzają, czy firmy przestrzegają obowiązujących przepisów. W naszym artykule przedstawiamy najczęstsze obszary, które podlegają kontroli organów podatkowych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Pozwani przez PFR – jak program pomocy dla firm stał się przyczyną tysięcy pozwów? Sprawdź, jak się bronić

Ponad 16 tysięcy firm już otrzymało pozew z Polskiego Funduszu Rozwoju [i]. Kolejne są w drodze. Choć Tarcza Finansowa miała być tarczą – dla wielu stała się źródłem wieloletnich problemów prawnych.

REKLAMA