Kategorie

Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych

Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”
Kancelaria specjalizuje się w prawie sportowym i gospodarczym.
Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych /Fot. Fotolia
Opodatkowanie najmu nieruchomości inwestycyjnych /Fot. Fotolia
Naczelny Sąd Administracyjny uznał podnajęcie własnego lokalu przedsiębiorcy zajmującym się profesjonalnym najmem za przejaw działalności gospodarczej i nakazał opodatkować lokal jak dla działalności gospodarczej właśnie.

Nie jest to jednak „twarde” stanowisko NSA, bo jak pokazuje orzecznictwo podobne (acz nie te same) sytuacje mogą być traktowane odmiennie. W jednej ze spraw prowadzonych przez w/w sąd (wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. II FSK 2439/18) ustalono, że „w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości skarżąca i jej mąż wyrazili zgodę na to, aby w okresie pierwszych 10 lat zarząd nad wynajmem lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego powierzony został spółce z o.o. sp.k. Lokal będący własnością skarżącej i jej męża znajdował się w wykazie lokali wynajmowanych, sporządzonym i przekazanym przez podmiot zarządzający wynajmem – Spółkę. Organ podkreślił, że wprawdzie podatnicy nie prowadzą bezpośrednio wynajmu przedmiotowego lokalu, ale do jego wynajmu dla celów wypoczynkowych umocowali profesjonalny podmiot. Wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany, o czym świadczą oferty rozpowszechniane za pomocą internetu. Powyższe wypełnia definicję działalności gospodarczej.”

Sąd pierwszej instancji podzielił ustalenia organów podatkowych, nakazującą opodatkowanie lokalu jak dla działalności gospodarczej.

Innego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny, który uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzję organu II instancji.

NSA stwierdził bowiem, że „Twierdzenia skarżącej o charakterze i przeznaczeniu nabytej przez nich nieruchomości oraz o braku prowadzenia działalności gospodarczej nie zostały zbadane. Pomimo stwierdzenia, że skarżąca i jej mąż zawarli z odrębnym podmiotem umowę zarządu na wynajmem lokali mieszkalnych, zawodowo trudniącym się tego typu działalnością, organy rozstrzygające w tej sprawie nie ustaliły, aby do jakiegokolwiek wynajmu rzeczywiście doszło. W szczególności, że skarżący wprost wskazywali, iż zakupione przez nich mieszkanie jest przeznaczone na ich własny użytek, jako wakacyjna siedziba, a przez większość czasu nieruchomość pozostaje niezamieszkała. Jeżeliby do wynajmu rzeczywiście miało dochodzić – i jeżeli miałby on charakter okazjonalny – to nie stanowi to jeszcze przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Podkreślić należy, że nie każda osoba lokująca nadwyżki finansowe w rynek nieruchomości zostaje automatycznie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Okazjonalny najem lokalu mieszkalnego nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej (…). Poza tym nie jest działalnością gospodarczą działalność mająca na celu obsługę własnego majątku, choćby była przesycona motywem zysku (wyrok SN z dnia 25 stycznia 2017 r., II UK 621/15, Lex nr 2248732; J. Gudowski [w:] T. Ereciński (red.), I. Gudowski, M. Jędrzejewska, K. Weitz, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz do art. 4791, s. 642, Warszawa 2004). W przeciwnym razie dochodziłoby do zatarcia różnicy między zwykłym korzystaniem z uprawnień właścicielskich w celu rozporządzenia własnym majątkiem, a zawodowym prowadzeniem działalności gospodarczej. Dopiero wynajmowanie lokalu na szeroką skalę jest przejawem stałej i zorganizowanej działalności gospodarczej (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2014 r., II FSK 1092/12, Gazeta Prawna 2014/67/3).”

Co istotne, NSA zwrócił uwagę, że „powierzenie osobie trzeciej zarządzania majątkiem (w tym wypadku nieruchomością) jest tożsame z prowadzeniem tej działalności przez samą skarżącą, lecz za pomocą tej właśnie osoby trzeciej, jako posiadacza zależnego. Jest to rozumowanie – co przedstawiono wyżej - przedwczesne. Byłoby ono trafne, gdyby to skarżąca prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali i w działalności tej posługiwała się osobami trzecimi, funkcjonującymi (mającymi np. biuro) na terenie jej nieruchomości. Czy z taką sytuacją mamy w sprawie do czynienia, to należy zbadać. Jest przy tym również oczywiste, że spółka wymieniona w uzasadnieniu wyroku, która miała zajmować się zarządzaniem majątkiem skarżącej – jak wynika z akt sprawy - nie miała i nie ma siedziby, ani lokalu na terenie spornej nieruchomości. Zatem zastosowana przez sąd I instancji konstrukcja prowadzenia działalności gospodarczej przez posiadacza zależnego, jako uzasadniająca przypisanie skarżącej przymiotu przedsiębiorcy w sensie faktycznym, jest przedwczesna, chyba że w sprawie zachodzą inne okoliczności faktyczne wskazujące na to, iż była ona posiadaczem nieruchomości.”

Dalej NSA wywodzi, iż „aby przyjąć, że w sprawie ma zastosowanie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych należy zbadać, czy zarządca był posiadaczem w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego, jako inny podmiot, prowadzący działalność gospodarczą, któremu powierzono lokal mieszkalny z garażem do wynajmowania. Jednakże nie jest posiadaczem ten, kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego (art. 338 k.c.), gdyż jest tylko dzierżycielem. Podkreślić także trzeba, że domniemanie z art. 339 k.c., iż domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym, jest domniemaniem wzruszalnym (postanowienie SN z dnia 15 maja 2014 r., IV CSK 487/13, Lex nr 1488768; postanowienie SN z dnia 21 lipca 2006 r., III CSK 33/06, Lex 398427).

Z powołanego przepisu wynika, że aby uznać iż "grunty, budynki i budowle są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, musiałyby być w posiadaniu innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą". (…)

Polecamy: Podatki i opłaty lokalne. Podatek leśny. Podatek rolny. Komentarz

Dalej, powołując się na orzeczenie TK z dnia 12 grudnia 2017 r. (sygn. SK 13/15, OTK-A, 2017, poz. 85) NSA podkreśla, iż „Równocześnie przyjmuje, że dla ustalenia tego związku wystarczy stwierdzenie, iż grunt pozostaje w posiadaniu przedsiębiorcy. W konsekwencji obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zostaje nałożony na osoby posiadające grunty niemające związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Szczególnie rażące jest nałożenie takiego obowiązku na współposiadaczy gruntu wówczas, gdy jeden z nich nie jest przedsiębiorcą. Nieproporcjonalność ingerencji w konstytucyjne prawo własności polega na tym, że ustawodawca nie zastosował bardziej precyzyjnych kryteriów, pozwalających ustalić występowanie związku gruntu z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zastosowane kryterium >>posiadania gruntu przez przedsiębiorcę<< nie realizuje deklarowanego przez ustawodawcę celu regulacji i prowadzi do nieuzasadnionego konstytucyjnie ograniczenia wolności majątkowej.”

Powyższy wyrok NSA nie rozstrzyga sprawy, bo wymaga on jeszcze dokładnego ustalenia przez organy podatkowe stanu faktycznego, ale niewątpliwie wytycza pewną granicę, pomiędzy tym, co należy uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej, a tym, co prowadzeniem tej działalności gospodarczej nie jest. Wyrok jak wyżej może być szczególnie istotny dla tych z podatników, które swe nadwyżki finansowe lokują w lokale wypoczynkowe, niestanowiące ich głównego miejsca zamieszkania, a wykorzystywane okazjonalnie do najmu dla osób trzecich.

Maciej Broniecki, Radca Prawny
Kancelaria Prawa Sportowego i Gospodarczego „Dauerman”

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Księgowość
    1 sty 2000
    22 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Polski Ład. Ułatwienia związane z rozliczaniem składki zdrowotnej

    Polski Ład jest w tej chwili w Sejmie, jest po pierwszym czytaniu, za chwilę zaczną się prace komisyjne. Jakich zmian możemy się jeszcze spodziewać w trakcie tych prac? W studio DGP rozmawiamy z wiceministrem finansów Janem Sarnowskim.

    Wiążące polecenie dotyczące prowadzenia spraw w grupie spółek

    Wiążące polecenie w grupie spółek. Spółka dominująca uczestnicząca w grupie spółek będzie mogła wydawać spółce zależnej wiążące polecenia – nie zawsze jednak spółka zależna będzie nimi związana. Skutki wiążącego polecenia w grupie spółek i okoliczności odmowy jego wykonania wyjaśnia Bartosz Lewandowski – aplikant radcowski z Lubasz i Wspólnicy – Kancelarii Radców Prawnych.

    Będą wyjaśnienia podatkowe do Polskiego Ładu

    Polski Ład. Chcemy opublikować wyjaśnienia podatkowe, dotyczące rozwiązań wprowadzonych w ramach Polskiego Ładu dla przedsiębiorców, które będą wiążące dla administracji – powiedział wiceminister finansów Jan Sarnowski podczas EKG w Katowicach

    Ekologia coraz ważniejsza w strategiach firm

    Ekologia w strategiach firm. Prawie 57% firm na świecie uważa, że pandemia przyspieszyła realizację celów środowiskowych w firmie. Instytucje finansowe i rosnące oczekiwania społeczne są głównym katalizatorem zmian – wynika z najnowszego raportu ING i EY Biznes dla klimatu. Raport o zmianie priorytetów.

    Gadżety reklamowe a koszty uzyskania przychodów

    Gadżety reklamowe a koszty. Wydatki poniesione na nabycie drobnych gadżetów z logo podatnika, które są rozdawane dobrowolnie i nieodpłatnie, stanowią wydatki reklamowe. Tego rodzaju wydatki, jako spełniające kryteria z art. 15 ust 1 ustawy o CIT, mogą być w całości uznane za koszty uzyskania przychodów. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 17 września 2021 r.

    Kiedy można odliczyć VAT od zakupu artykułów spożywczych?

    Odliczenie VAT od artykułów spożywczych. Podatnicy w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą nabywają różnego rodzaju artykuły spożywcze wpływające na komfort organizowania spotkań, motywację pracowników czy postrzeganie przedsiębiorcy na rynku. Kiedy możliwe jest odliczenie VAT od tych artykułów?

    Crowdsourcing jako model wsparcia i rozwoju biznesu

    Crowdsourcing można określić jako tzw. mądrość ludu czy wiedzę tłumu. Wbrew pozorom i anglojęzycznej nazwie, zjawisko to miało swoje odzwierciedlenie w życiu społecznym już w XVIII wieku. Wtedy to brytyjski rząd ogłosił konkurs dla obywateli na opracowanie najlepszego sposobu określania dokładnej pozycji statku na morzu. Ustalono nagrodę w wys. 20 tys. funtów, a proporcjonalnie otrzymywał ją każdy, kto miał choćby minimalny udział w rozwiązanie problemu. To jedna z pierwszych sytuacji, w których pojawiła się idea crowdsourcingu. Jak wykorzystać ją we współczesnym biznesie?

    Sprzedaż firmowego laptopa osobie prywatnej a kasa fiskalna

    Sprzedaż firmowego laptopa osobie prywatnej a kasa fiskalna. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, zamierza sprzedać firmowy laptop. Czy jeżeli laptop zostanie sprzedany osobie prywatnej, konieczne będzie nabycie przez osobę fizyczną kasy fiskalnej? Dodam, że obecnie osoba ta nie ma kasy fiskalnej.

    Zakup samochodu w innym kraju UE przez podatnika zwolnionego z VAT

    Zakup samochodu a zwolnienie z VAT. Nasz klient, który korzysta ze zwolnienia z VAT ze względu na obrót, chce kupić w Niemczech, na firmę, używany samochód o wartości około 60 000 zł. Czy należy rozliczyć VAT z tego tytułu? Czy nasz klient straci prawo do zastosowania zwolnienia?

    Zakup pieca gazowego w ramach ulgi rehabilitacyjnej

    Ulga rehabilitacyjna. Czy zakup grzewczego pieca gazowego, zapewniającego ciepło w mieszkaniu oraz ciepłą, bieżącą wodę stanowi wydatek ułatwiający wykonywanie czynności życiowych, w związku z niepełnosprawnością związaną z narządami ruchu? Czy kwota tego zakupu podlega odliczeniu w ramach ulgi rehabilitacyjnej?

    Zmiany w VAT - SLIM VAT 2

    Zmiany w VAT. 1 października 2021 r. wchodzi w życie zdecydowana większość przepisów ustawy z 11 sierpnia 2021 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy – Prawo bankowe wprowadzającej tzw. pakiet SLIM VAT 2, która została opublikowana w Dzienniku Ustaw 6 września 2021 r. Część zmian weszła w życie już 7 września br. Co się zmienia w rozliczeniach VAT?

    Polski Ład. Propozycje zmian w VAT

    Polski Ład, wśród licznych zmian przepisów prawa podatkowego, zawiera także nowe propozycje w zakresie ustawy o VAT, które mogą zacząć obowiązywać już od 2022 r. Oto najważniejsze zmiany w VAT w ramach Polskiego Ładu.

    Kościński o Polskim Ładzie: Zostawiamy więcej pieniędzy dla tych co zarabiają mniej

    Polski Ład. Chodzi tu o elementarną sprawiedliwość. Nie może być tak, że pracodawca który zarabia 30 tys. płaci mniejsze podatni niż pracownik co zarabia 3 tys. - mówi w wywiadzie minister finansów Tadeusz Kościński.

    Polski Ład ma zresetować regresywny klin podatkowy

    Polski Ład a klin podatkowy. Polski Ład ma zresetować regresywny klin podatkowy i podtrzymać wzrost gospodarczy; myślę, że to, co proponujemy, zda egzamin – powiedział minister finansów Tadeusz Kościński podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

    Ryczałt w 2022 r. Co zmieni Polski Ład?

    Ryczałt 2022. W ramach Polskiego Ładu mają zostać ujednolicone zasady opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy. Ustawodawca planuje także zmiany w stawkach ryczałtu. Jakie nowości mogą się pojawić od przyszłego roku?

    Podatek od korporacji zapłacą prawie wszystkie firmy

    Minimalny podatek od korporacji zapłacą prawie wszystkie firmy, w tym MŚP, spółki Skarbu Państwa, startupy, a nawet mikrofirmy. Nowy podatek doprowadzi do znaczącej podwyżki cen wielu towarów i spowoduje ucieczkę dużych firm do innych krajów UE - ocenia Konfederacja Lewiatan.

    System viaTOLL tylko do 30 września 2021 r.

    System viaTOLL będzie działać wyłącznie do 30 września br. Od 1 października zostanie wyłączony, a jedynym systemem umożliwiającym opłacanie przejazdów ciężkich po drogach płatnych będzie system e-TOLL – powiedziała Magdalena Rzeczkowska, Szefowa Krajowej Administracji Skarbowej.

    Zasady ustalania rezydencji podatkowej

    Rezydencja podatkowa. Jak wyglądają zasady ustalania rezydencji podatkowej na podstawie objaśnień Ministerstw Finansów z 29 kwietnia 2021 r.?

    Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej a PIT

    Odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym i nie podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Taką interpretację przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) został zaprezentowany w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (podjętej w składzie siedmiu sędziów) z 17 lutego 2014 r. (sygn. akt II FPS 8/13). Tak samo uważają organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

    Minimalne wynagrodzenie otrzymuje 2,2 mln Polaków. Podwyżka już w 2022 r.

    Płaca minimalna w 2022 roku. Rząd podniósł minimalne wynagrodzenie oraz godzinową stawkę minimalną od 2022 roku. Najniższe wynagrodzenie dla zatrudnionych na podstawie umowy o pracę wyniesie brutto 3010 złotych, a stawka godzinowa dla samozatrudnionych i zleceniobiorców – 19,70 złotych brutto. Obecnie w Polsce 2,2 miliona osób otrzymuje płace na poziomie minimalnego wynagrodzenia.

    Minimalny podatek dochodowy od wielkich korporacji, a obciążenie małych i średnich firm

    Minimalny podatek dochodowy. Na wzór rozwiązań stosowanych w USA czy Kanadzie, polski ustawodawca wprowadził w ramach pakietu zmian do ustaw podatkowych tzw. „Polski Ład” minimalny podatek dochodowy. Jako cel wprowadzenia nowego obciążenia Ministerstwo Finansów wskazało konieczność wsparcia gospodarki osłabionej w wyniku pandemii COVID – 19 oraz załatanie luki budżetowej powstałej w podatku dochodowym od osób prawnych.

    Korekta JPK_V7M - błędna nazwa dostawcy

    Korekta JPK_V7M. Podatnik otrzymał fakturę korygującą dotyczącą sprzedaży z czerwca 2021 r. Korekta jest na 0,00 zł i dotyczy wyłącznie zmiany danych sprzedawcy. Firma sprzedawcy się przekształciła, w związku z czym zmieniła się jego nazwa (NIP został ten sam). Czy podatnik powinien korygować JPK za czerwiec 2021 r.?

    Projekt zmian w ustawach podatkowych w ramach Polskiego Ładu

    Polski Ład a podatki. Sejm skierował do komisji projekt zmian w ustawach podatkowych w ramach Polskiego Ładu. Zgłoszony przez Koalicję Obywatelską wniosek o odrzucenie projektu w pierwszym czytaniu nie uzyskał większości.

    Komornicze e-licytacje nieruchomości od 19 września 2021 r.

    Komornicze e-licytacje nieruchomości. Od 19 września 2021 r. zaczęły obowiązywać przepisy dotyczące możliwości sprzedaży nieruchomości w drodze komorniczej licytacji elektronicznej. Resort sprawiedliwości ocenia, że zmiana pozwoli na likwidację zmów między licytantami oraz zapewni transparentność i bezpieczeństwo postępowań.

    Windykacja należności na własną rękę, czy przez firmę windykacyjną?

    Windykacja należności. Aż 73 proc. małych i średnich przedsiębiorstw wskazuje, że firmy korzystające z profesjonalnej windykacji są postrzegane jako wiarygodne i odpowiedzialnie traktują zapłatę za swoją pracę – wynika z badania Kaczmarski Inkasso. Mimo to wiele z nich decyduje się na samodzielne dochodzenie należności od kontrahentów. Uważają, że tak będzie taniej i prościej. Jak jest naprawdę?