Kiedy usługi najmu są zwolnione z VAT

Umowa najmu w świetle Kodeksu cywilnego

Kwestię zawierania umów regulują przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony, zarówno wynajmującego, jak i najemcę, określone przepisami obowiązki. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Polecamy: Komplet podatki 2019

Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Świadczenie usług w sposób ciągły i zarobkowy

Rozpatrując kwestię umowy najmu na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, należy wyjaśnić, że zgodnie z generalną zasadą opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Opodatkowanie będzie miało miejsce wówczas, jeżeli spełnione zostaną przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zostanie dokonana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, działającą w takim charakterze.

Wyjaśnijmy, że podatnikami (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT) są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza, co istotne, obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście świadczenia usług najmu należy zatem stwierdzić, że wynajmujący nieruchomość będzie w rozumieniu ustawy o VAT przedsiębiorcą, jeżeli najem będzie prowadzony w sposób ciągły oraz dla celów zarobkowych.

Najem wyłącznie na cele mieszkaniowe zwolniony z VAT

Mimo że najem stanowi działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT, nie oznacza to, że każdy wynajmujący musi rejestrować się jako czynny podatnik VAT, naliczać i odprowadzać ten podatek. Ustawodawca przewidział bowiem w tym zakresie zwolnienie o charakterze przedmiotowym.

I tak, zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia z VAT jest zatem uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym, do czego jeszcze wrócimy, przepisy nie uzależnią zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Do zwolnienia mają prawo zarówno podatnicy, którzy świadczą usługi najmu w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i ci, którzy wykonują je w ramach tzw. najmu prywatnego.