Skutki zmiany wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wywołać różne skutki dla jej właściciela lub użytkownika wieczystego. Z jednej strony będzie to prawo do odszkodowania, gdy wartość nieruchomości spadła, a w przeciwnym przypadku może to wiązać się z obowiązkiem uiszczenia dodatkowej opłaty.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja wskazanych wyżej roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (należy pamiętać, że z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają).

Nieco inne skutki wywołuje sytuacja, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z uprawnienia do żądania odszkodowania za poniesioną szkodę oraz nie żądał wykupienia nieruchomości. W takim przypadku może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Jeśli natomiast w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie (opłata musi być zatem ustalona w uchwale rady gminy w sprawie planu miejscowego), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.

Notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę od wzrostu wartości nieruchomości bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa powyżej. Z uwagi na te regulacje niezwykle istotnym uprawnieniem właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, jest możliwość zażądania, jeszcze przed jej zbyciem, od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty. Takie postępowanie pozwoli na podjęcie prawidłowej decyzji co do transakcji sprzedaży.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Roszczenie o powyższe odszkodowanie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Termin ten obowiązuje także przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości (z tego względu ważne jest, aby przed ewentualną zapłatą sprawdzić, czy nie upłynęło już 5 lat od uchwalenia planu albo jego zmiany).

W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, opłata będzie podlegać zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

Tomasz Poznański

Podstawa prawna:

art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn.zm.).