Jak rozliczyć w CIT prowizje od wynajmu nieruchomości firmowych

Kwalifikacja podatkowa prowizji wypłaconej podmiotowi, który znalazł najemcę dla nieruchomości należącej do osoby prawnej, dotyczy najczęściej problemu rozróżnienia kosztu bezpośredniego albo pośredniego.

Pojawia się także problem, w którym momencie np. spółka akcyjna albo z o.o. jest uprawniona do zaliczenia wypłaconej prowizji do kosztów uzyskania przychodów.

Prowizja wypłacona z tytułu doprowadzenia do zawarcia umowy najmu jest rodzajem wynagrodzenia za usługę pośrednictwa (z reguły ustalona procentowo w stosunku do wartości ustalonego czynszu).

Polecamy: Ile zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki?

Ten rodzaj wydatku ma pośredni związek z przychodami uzyskiwanymi przez spółkę akcyjną albo spółkę z o.o. Przepis art.15 ust. 4 ustawy o CIT stanowi, że koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym zostały osiągnięte.

Przepis ten nie będzie więc miał zastosowania do prowizji wypłaconej pośrednikowi, który doprowadził do zawarcia umowy najmu.

Dla rozpoznania momentu poniesienia tego typu kosztu, zastosowanie ma art. 15 ust. 4d ustawy o CIT. Na tej postawie koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia.

Jednocześnie nie stosuje się w tym przypadku zasady z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT stanowiącej, że jeżeli koszty pośrednie dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Niestosowanie tej zasady wynika z tego, że kosztów prowizji za skorzystanie z usług pośrednika nie można powiązać z konkretnym okresem, którego dotyczą.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ustawy o CIT).

Interpretację podatkową dotyczącą tego typu wydatku wydał 24 sierpnia 2010 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. akt IPPB3/423-405/10-2/JG).

Organ podatkowy odniósł się w niej także do relacji między ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych a ustawą o rachunkowości. Organ podatkowy stwierdził, że koszty prowizji dla agencji pośredniczącej w zawieraniu umów najmu, stanowią dla właściciela nieruchomości, który zleca usługę pośrednictwa agentowi, koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, rozumianej jako moment ujęcia kosztu w księgach rachunkowych, tzn. w momencie wykazania tych kosztów w rachunku zysków strat (na podstawie art. 15 ust. 4d zdanie pierwsze updop w zw. z art. 15 ust. 4e ustawy o CIT).

Interpretacja ta została wydana dla spółki, będącej właścicielem centrum handlowego. Działalność prowadzona przez spółkę polega na wynajmie powierzchni handlowej najemcom. Umowy najmu zawierane są przeważnie na 3 - 5 lat.

Kalkulator odsetek podatkowych

Pozyskanie najemców spółka zleciła firmie zewnętrznej (agentowi), która wyszukuje potencjalnych najemców, negocjuje z nimi warunki wynajmu i doprowadza do zawarcia umowy.

Agentowi należy się wynagrodzenie za doprowadzenie do zawarcia nowej umowy najmu, jak również za przedłużenie umów już zawartych. Wynagrodzenie to wynosi: 13% średniorocznego czynszu za cały okres najmu w odniesieniu do wynajmu powierzchni w centrum handlowym; 12% czynszu za cały okres najmu, nie mniej niż 2000 EUR w odniesieniu do stoisk (np. kiosków) zlokalizowanych na obszarze centrum handlowego; 9% średniorocznego czynszu za przedłużenie umowy najmu plus 7% bonus liczony od różnicy pomiędzy zabudżetowanym czynszem średniorocznym a czynszem rzeczywiście osiągniętym.

Wynagrodzenie agenta nie jest zależne od faktycznego czasu trwania najmu. Co więcej, w niektórych wypadkach należy się ono agentowi również po rozwiązaniu umowy agencyjnej.

Spółka przed uzyskaniem interpretacji przepisów podatkowych prowizje wypłacane agentowi w zamian za zawarcie umowy najmu ujmowała jako bezpośredni koszt uzyskania przychodu (w dacie poniesienia), zarówno dla celów rachunkowych jak i księgowych.