Spółdzielnia przekazuje wspólnocie mieszkaniowej swój majątek – czy musi płacić CIT?

Spółdzielnia mieszkaniowa

Podstawowym zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie im samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Spółdzielnia osiągane dochody związane z działalnością w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznacza:                                                   
- na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (w części dotyczącej właścicieli posiadających mieszkanie i garaż) oraz                                                               
- działalność opodatkowaną związaną z gospodarką eksploatacyjną dotyczącą lokali użytkowych.

Polecamy: Podatek od spadków i darowizn

Wyrażenie „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, zgromadzonego zbioru rzeczy przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lub związanych z zamieszkiwaniem. Obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim np. kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, garaże.

Natomiast gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie nimi, a także działania służące prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu w stanie niepogorszonym.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 21 października 2008 roku (I SA/Wr 342/08) „Przechowywanie środków pieniężnych (do czego zobowiązuje także art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy) na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej, pochodzących z wpłat właścicieli lokali oraz wprowadzanie rozwiązań mających za zadanie dyscyplinowanie właścicieli lokali w celu zapewnienia płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej, wchodzi w zakres gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Nieodzowną częścią gospodarowania w każdym przypadku jest bowiem gospodarka finansami podmiotu" .

Ponadto spółdzielnia tworzy fundusz na remonty mieszkań, garaży i lokali użytkowych. 

Odpisy na fundusz mieszkań i garaży stanowią koszt uzyskania przychodu. Lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych (w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), zwanej dalej ustawą), dlatego w tym przypadku nie uznaje się odpisów na ten fundusz za koszt podatkowy.

Obowiązek podatkowy

Zgodnie z przepisami ustawy opodatkowaniu podlega dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich został osiągnięty. Dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w danym roku podatkowym (art. 7 ustawy).

Nie istnieje wyczerpująca lista przychodów, które muszą być opodatkowane. W art. 12 ustawy znajduje się jedynie otwarty katalog zdarzeń, które są przychodem podatkowym.

Natomiast ten sam artykuł w dalszej części wymienia rodzaje przysporzeń, które takim przychodem podatkowym nie będą.

Aby dane przysporzenie mogło być uważane za przychód musi mieć charakter ostateczny, co oznacza, że majątek danej osoby rzeczywiście dzięki temu się powiększył, a ona może tym przychodem swobodnie dysponować.

Wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Spółdzielni Mieszkaniowej - bez względu na źródło ich pochodzenia - stanowią przychód w rozumieniu przepisów ustawy.

Dochody spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (np. czynsze, opłaty) w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi działalności gospodarczej) stanowią przychody i są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Dochód uzyskany z  działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, jest wolny od podatku.

W związku z tym dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody z innej niż ta działalności (nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych) podlegają opodatkowaniu (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy).

Ponadto, wcześniej zadeklarowany dochód na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych należy wydać w konkretnym terminie.

Koszt podatkowy  

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (art. 15 ust. 1 ustawy).

Aby dany koszt uznać za koszt uzyskania przychodu:                                                                             
a) musi być poniesiony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,                                                 
b) ma lub może mieć wpływ na wysokość osiąganych przychodów,                                                       
c) nie jest wymieniony w katalogu umieszczonym w art. 16 ust. 1 ustawy

Art. 16 pkt.1 ust. 9 lit. a) wskazuje, że kosztami uzyskania przychodów nie są wydatki odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika. Natomiast takim kosztem będą m.in podstawowe odpisy i wpłaty na te fundusze, jeżeli istnieje ustawa przewidująca obowiązek lub możliwość utworzenia funduszu przez podatnika i znajduje się z niej zapis, że odpisy i wpłaty na ten fundusz stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu podatku dochodowego.

Związane z gospodarką zasobami mieszkalnymi przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na podstawie wyżej wymienionych warunków należy stwierdzić, że wszelkie koszty ponoszone przez Spółdzielnię Mieszkaniową, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy (poza tymi z art. 16 ust. 1).

Opodatkowanie czynności przekazania

Wydanie dochodu przeznaczonego wcześniej na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi na inny cel lub wydanie go po określonym terminie spowoduje powstanie obowiązku podatkowego (art. 25 ust. 4 i ust. 4a ustawy o CIT).

Podatek wpłaca się w określonej wysokości i w konkretnym terminie - do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku lub w którym upłynął termin do dokonania wydatku. Oznacza to, że utrata zwolnienia nie wywołuje skutków prawnych wstecz, lecz w momencie dokonania wydatkowania uprzednio zwolnionego dochodu.

Gdy Spółdzielnia Mieszkaniowa przekaże środki obejmujące dochód z lat ubiegłych, uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i lokalami użytkowymi, utraci możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego ( art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT).

Dotyczy to części dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na utrzymanie tych zasobów. Stanie się tak dlatego, ponieważ  wydatkowanie odbędzie się niezgodnie z przeznaczeniem uzyskanego dochodu, jakim jest utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zwolnienie ma zatem charakter warunkowy i uzależnione jest od faktycznego wydatkowania dochodu na wskazane cele.

Przekazanie środków funduszu remontowego, z którymi związane są odpisy na fundusz remontowy, obciążające koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, spowoduje wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów wartości przekazanych środków.

Polecamy: serwis Koszty

Powodem tego jest to, że wykorzystanie tych środków nastąpi niezgodnie z przeznaczeniem funduszu remontowego, ponieważ jego środki wydaje się na koszty remontów obiektów zaliczanych do zasobów mieszkaniowych.

Natomiast przekazując:

- środki odpowiadające wysokości dochodu opodatkowanego z lat ubiegłych związanego z działalnością inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz

- środki funduszu remontowego, w części dotyczącej lokali użytkowych, od których nie dokonywano odpisów stanowiących koszty uzyskania przychodu,

Spółdzielnia nie uzyskuje żadnego przychodu, a więc nie powstanie obowiązek podatkowy w CIT w tym przypadku.

Źródło: indywidualna interpretacja podatkowa z 5 października 2011 roku, wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (nr IPTPB3/423-127/11-2/MF).