Sklep zamknięty z powodu COVID-19 nie zapłaci podatku od przychodów z budynków

Czekają na nie właściciele przede wszystkim centrów handlowych. Spec ustawa 1.0. odroczyła im termin płatności podatku od przychodów z budynków za miesiące od marca do maja br. do 20 lipca, ale powstała wątpliwość, czy w ogóle trzeba płacić tę daninę, skoro cała galeria lub jej część zostały czasowo zamknięte na mocy decyzji rządu. Ministerstwo Finansów zajęło korzystne stanowisko dla podatników, ale - jak mówi Radosław Kowalski, doradca podatkowy i właściciel kancelarii podatkowej - podatnicy, którzy zastosują się do poglądu MF, działają trochę na własne ryzyko. Nie jest to bowiem oficjalna wykładnia, co podkreśla również sam resort. Ekspert zwraca też uwagę, że nie ma ona solidnych podstaw w przepisach.

Skąd problem

Zgodnie z ustawą o CIT podatek od przychodów z budynków, wbrew swojej nazwie, trzeba płacić niezależnie od uzyskiwanych przychodów z najmu, dzierżawy czy leasingu.

- Zasadniczo podatek trzeba płacić również w tych miesiącach, w których podatnik nie uzyskuje przychodu. Kluczowe znaczenie ma to, że budynek w całości lub w części został oddany w używanie podmiotowi trzeciemu (najemcy) - tłumaczy Radosław Kowalski.

Co więcej, dla jego obliczenia istotna jest wartość początkowa nieruchomości, a nie fakt uzyskiwania przychodu z najmu. Zasadniczo podatek od przychodów z budynków można odliczyć od zaliczki na CIT. Co, jeżeli jej nie ma? Tu pojawia się problem. Z taką sytuacją mieli do czynienia wynajmujący w okresie zakazu prowadzenia handlu przez niektóre sklepy lub punkty usługowe. Jeśli nie mieli zaliczki na CIT, to nie będą mieli od czego odliczyć podatku od przychodów z budynków. Tu z częściową pomocą przyszedł ustawodawca. Spec ustawa 1.0 (Dz.U. poz. 568) odroczyła bowiem termin zapłaty podatku (po spełnieniu warunków) za miesiące od marca do maja br. do 20 lipca. Dodatkowo na mocy art. 15ze specustawy wygasły wzajemne zobowiązania stron (wynajmującego i najemców) w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. To jednak oznacza, że rząd nakazał wynajmującym nie pobierać czynszów, a obowiązek zapłaty podatku jedynie odroczył.

Korzystne stanowisko MF

Resort w odpowiedzi na pytania DGP wyjaśnił, że jeśli cały budynek centrum handlowego o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. został objęty art. 15ze ustawy o COVID-19, to można przyjąć, iż w tym przypadku budynek nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków. Jeżeli tylko część budynku została wyłączona z działalności z powodu zakazu prowadzenia przez najemców określonej działalności, to wyłączona z podatku będzie jedynie ta część. Od pozostałej trzeba będzie zapłacić podatek od przychodów z budynków.

MF zaznacza jednak, że "każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności mogących mieć wpływ na ocenę tej zmiany w kontekście jej wpływu na skutki w podatku dochodowym". Radzi więc podatnikom występowanie o interpretacje indywidualne.

To nie wynika z przepisów

Eksperci zgodnie przyznają, że stanowisko MF jest korzystne dla podatników. - Potwierdza ono sposób, w jaki przepisy te dotychczas interpretowali w większości sami wynajmujący - mówi Michał Thedy, doradca podatkowy i wspólnik zarządzający w Thedy & Partners.

Zdaniem Radosława Kowalskiego pogląd resortu finansów jest jednak zaklinaniem rzeczywistości. - W istocie bowiem nie ma regulacji, które wprost wskazywałyby na taki skutek fiskalny, o jakim pisze MF - stwierdza ekspert. Dodaje, że skoro takie były intencje resortu, to powinno było to wyraźnie zapisane w ustawach o podatkach dochodowych lub specustawie. - W przepisach nie zostało jednak wskazane, jaki wpływ na obowiązki, ale i prawa ma zastosowanie mechanizmu z art. 15ze ustawy o COVID-19 - stwierdza Kowalski.

Podatnicy, którzy chcą uzyskać wiążącą dla siebie odpowiedź, muszą więc występować o interpretacje indywidualne. Dopiero one dadzą ochronę.

Jak dodaje Mateusz Pietranek, doradca podatkowy z GWW Tax, jeśli w interpretacjach dyrektor KIS zgodzi się ze stanowiskiem MF, to oznaczałoby to zmniejszenie obciążeń właścicieli i współwłaścicieli obiektów handlowych, których powierzchnia przekracza 2000 mkw. Powinni oni wtedy przeanalizować, jaka część budynku została faktycznie wyłączona z funkcjonowania w związku z zakazem prowadzenia handlu, a jakie lokale były uprawnione do prowadzenia działalności gospodarczej w celu prawidłowego określenia wysokości zobowiązania podatkowego. Zgodnie bowiem z art. 24b ust. 6 ustawy o CIT, w przypadku gdy budynek został oddany do używania w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Proporcję ustala się na pierwszy dzień każdego miesiąca w odniesieniu do wartości początkowej podlegającego opodatkowaniu budynku wynikającej z prowadzonej ewidencji. - Oczywiście w sytuacji, gdyby 100 proc. powierzchni budynku zostało objęte zakazem prowadzenia działalności gospodarczej, opodatkowanie podatkiem od przychodów z budynków w ogóle nie wystąpi - mówi Pietranek.

Co z mniejszymi centrami

Mateusz Pietranek zwraca uwagę, że stanowisko MF nie dotyczy właścicieli lub współwłaścicieli lokali w obiektach handlowych o powierzchni mniejszej niż 2000 mkw. Specustawa i art. 15ze nie odnoszą się bowiem do takich centrów. Jeśli więc wynajmujący w mniejszych obiektach handlowych umówili się z najemcą na zawieszenie czynszu, to organy podatkowe mogą uznać, że wynajmujący musi zapłacić podatek (o ile spełnione zostały pozostałe warunki).

Rozwiązanie umów bez podatku

Resort finansów w swoim stanowisku odróżnił jednak wygaszenie zobowiązań w trybie art. 15ze ustawy o COVID-19 od rozwiązania umowy. W tym ostatnim przypadku nie ma obowiązku zapłaty podatku od przychodów z budynków. Zdaniem Michała Thedy chodzi o umowne rozwiązanie umowy najmu, a nie jej okresowe zawieszenie z mocy prawa. - W takim wypadku powierzchnia nie jest oddana do używania - wskazuje ekspert.

Otwarte pozostaje pytanie, co w sytuacji, w której strony nie rozwiązują umowy na stałe, ale zawieszają czy przerywają ją na określony okres z powodu pandemii w taki sposób, że najemca nie ma prawa korzystać z powierzchni, a wynajmujący nie może żądać od niego zapłaty czynszu. - Wydaje się, że konsekwencje w tej sytuacji powinny być analogiczne do sytuacji rozwiązania umowy na stałe, to znaczy powinny powodować brak opodatkowania takiej powierzchni. Szkoda, że ministerstwo tego nie doprecyzowało - mówi Michał Thedy. Jego zdaniem najistotniejsze w takiej sytuacji jest to, aby najemca nie miał prawa korzystać z danej powierzchni, a wynajmujący żądać zapłaty czynszu. - Forma, w jakiej do tego dochodzi (całkowite rozwiązanie umowy, jej okresowe zawieszenie itd.), nie powinna mieć znaczenia, zwłaszcza w sytuacjach nadzwyczajnych, takich jak COVID-19 - kończy Thedy. ©℗

Dziennika Gazeta Prawna. Kup w kiosku lub w wersji elektronicznej

Stanowisko MF - odpowiedź na pytania DGP

Zgodnie z art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 30g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), podatkiem od przychodów z budynków objęty jest taki budynek będący środkiem trwałym, który:

• stanowi własność albo współwłasność podatnika,

• został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

• jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Aby dany budynek został objęty podatkiem od przychodów z budynków, musi zostać oddany do używania w całości lub w części na podstawie właściwej umowy, np. najmu. W tym kontekście należy wskazać na art. 15ze ustawy COVID-19, stosownie do którego, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań związane jest z wprowadzonym zakazem dotyczącym prowadzenia określonej działalności. W sytuacji działania przez strony umowy najmu zgodnie z przepisami prawa i objęcia całego budynku rozwiązaniem z art. 15ze ustawy COVID-19, można przyjąć, iż w tym przypadku budynek nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem od przychodów z budynków. Jeżeli natomiast część budynku jest wyłączona z działalności z powodu zakazu prowadzenia przez najemców określonej działalności, to powyższe stwierdzenie będzie miało zastosowanie do tej części, która wyłączona jest z działalności, natomiast w pozostałym zakresie budynek będzie objęty podatkiem od przychodów z budynków.

Informujemy również, że jeżeli dojdzie do rozwiązania umowy najmu i budynek w całości lub w części nie jest oddany do używania na podstawie takiej umowy, wówczas nie ma obowiązku zapłaty podatku od przychodów z budynków.

Jednocześnie należy wskazać, iż powyższe wyjaśnienia nie stanowią interpretacji przepisów w rozumieniu przepisów ustawy - Ordynacja podatkowa.

Należy również zwrócić uwagę, iż ocena skutków podatkowych powinna być dokonywana w oparciu o konkretne okoliczności danej sprawy. Z tego względu generalnie każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności mogących mieć wpływ na ocenę tej zmiany w kontekście jej wpływu na skutki w podatku dochodowym.

Łukasz Zalewski